MINUTE N° 449/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 8 novembre 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03258 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IERS

Décision déférée à la cour : 02 Août 2023 par le juge de la mise en état de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.A.R.L. RK IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 6]

représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [X] [J]

demeurant [Adresse 4] à [Localité 5]

Madame [P] [B] épouse [J]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 6]

représentés par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Juin 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère,

Madame Nathalie HERY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 5 décembre 2019, les époux [X] [J]-[P] [B] ont souscrit avec la SARL RK Immobilière un mandat exclusif de vente concernant l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 1] à [Localité 7] (67).

Se plaignant de ce que les époux [J]-[B] avaient signé un acte de vente le 16 juillet 2020 sans respecter le mandat signé, la SARL RK Immobilière, le 31 mars 2022, les a assignés devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins, notamment, d’obtenir leur condamnation à un montant de 20 580 euros à titre de clause pénale.

Les époux [J]-[B] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de la SARL RK Immobilière.

Par ordonnance du 2 août 2023, le juge a :

— déclaré la SARL RK Immobilière irrecevable en ses prétentions ;

— condamné la SARL RK Immobilière aux dépens de la procédure ;

— condamné la SARL RK Immobilière à payer aux époux [J]-[B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples.

Après avoir rappelé que les dispositions de l’article L.218-2 du code de la consommation prévoyaient un délai de prescription de deux ans, le juge a indiqué que le point de départ du délai de prescription devait être fixé à la date à laquelle la personne contre laquelle il est prescrit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer 1'action concernée en considérant que la SARL RK Immobilière se prévalait de la violation de la clause d’exclusivité pour solliciter l’application de la clause pénale

Il a alors retenu que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au 3 février 2020, date à laquelle la société RK Immobilière avait été informée par les époux [J]-[B] de ce qu’ils venaient de souscrire un compromis de vente, apparemment sans son intermédiaire et au mépris de la clause d’exclusivité.

Considérant que la présente instance avait été introduite par assignations du 31 mars 2022, le juge a déclaré irrecevable la SARL RK Immobilière en ses prétentions.

La société RK Immobilière a formé appel à l’encontre de cette ordonnance par voie électronique le 28 août 2023.

Selon ordonnance du 25 septembre 2023, la présidente de la chambre, en application de l’article 905 du code de procédure civile, a fixé d’office l’affaire à l’audience de plaidoirie du 7 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 15 avril 2024, la société RK Immobilière demande à la cour de :

déclarer l’appel recevable,

le déclarer bien-fondé,

infirmer l’ordonnance du 2 août 2023 en qu’elle la :

* déclare irrecevable en ses prétentions,

* condamne aux dépens de la procédure ;

* condamne à payer à M. [X] [J] et Mme [P] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * déboute de ses prétentions plus amples ;

statuant à nouveau,

déclarer sa demande recevable ;

débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs fins et conclusions ;

condamner in solidum M. [X] [J] et Mme [P] [B] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance ;

condamner in solidum M. [X] [J] et Mme [P] [B] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

condamner in solidum M. [X] [J] et Mme [P] [B] épouse [J] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel,

condamner in solidum M. [X] [J] et Mme [P] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La SARL RK Immobilière ne conteste pas qu’il y a lieu d’appliquer les dispositions du code de la consommation et que le délai de prescription est de deux ans mais est en désaccord avec le point de départ du délai de prescription retenu par le tribunal, faisant valoir que les règles particulières qui régissent la rémunération des agents immobiliers n’ont pas été prises en compte.

Elle se prévaut ainsi de l’article 6, alinéa 8 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 aux termes duquel aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherches, de démarches, de publicité ou d’entremises quelconques, n’est due aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elle, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Elle en déduit qu’un agent immobilier n’a droit à percevoir une commission ou tout autre montant découlant de la souscription du contrat de mandat que lorsque la vente objet du mandat est définitive et que, même si elle a eu connaissance de la signature d’un compromis de vente par les époux [J]-[B], elle ne pouvait agir à l’encontre de ces derniers qu’à compter du jour où une vente avait été passée définitivement soit le 16 juillet 2020, de sorte que l’assignation qu’elle a délivrée le 31 mars 2022 a valablement interrompu le délai de prescription et que sa demande en paiement n’étant pas prescrite est recevable.

Elle ajoute que le raisonnement est identique s’agissant de l’application de la clause pénale pour non-respect de la clause d’exclusivité.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 17 novembre 2023, les époux [J]-[B] demandent à la cour de :

déclarer l’appel de la SARL RK Immobilière mal fondé ;

en conséquence :

la débouter de l’intégralité de ses fins moyens et conclusions ;

confirmer l’ordonnance du 2 août 2023 en toutes ses dispositions ;

condamner la SARL RK Immobilière aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [J]-[B] reprennent à leur compte la motivation de l’ordonnance entreprise, soulignant que les règles particulières qui régissent la rémunération des agents immobiliers ne s’appliquent pas puisque la société RK Immobilière demande l’application d’une clause pénale et non sa rémunération, la jurisprudence retenant que le seul fait, pour le propriétaire, de proposer lui-même à la vente le bien faisant l’objet d’un mandat exclusif revient à violer le contrat signé avec l’agent immobilier et justifie qu’il soit indemnisé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes des dispositions de l’article L.218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

La société RK Immobilière se prévaut de ce que les époux [J]-[B] n’ont pas respecté la clause d’exclusivité prévue dans le mandat exclusif signé le 5 décembre 2019 laquelle interdisait à ces derniers, pendant sa durée, de négocier directement ou indirectement la vente des biens visés par le mandat, y compris par un autre intermédiaire ou par un office notarial.

C’est avec pertinence que le premier juge a retenu que le point de départ de ce délai biennal devait être fixé à la date à laquelle, la société RK Immobilière avait eu connaissance de ce que les époux [J]-[B] avaient signé un compromis de vente hors son intermédiaire portant sur le bien objet du mandat exclusif de vente et ce, en violation de la clause d’exclusivité prévue au contrat de mandat, cette violation étant de nature à générer l’application de la clause pénale qui a une nature indemnitaire et se distingue des honoraires de l’agence immobilière qui sont dus en contrepartie de la mission effectuée par elle.

Le 3 février 2020, M. [J] a adressé un SMS à l’agence immobilière pour l’informer de ce qu’un compromis de vente avait été signé, les échanges de SMS qui ont suivi établissant que la société RK Immobilière n’en avait pas connaissance auparavant et n’en était pas l’instigatrice.

Le point de départ du délai de prescription biennal doit donc être fixé à la date du 3 février 2020 qui caractérise la négociation entreprise par les époux [J]-[B] hors du cadre du mandat liant les parties.

Considération prise de ce que les époux [J]-[B] ont été assignés le 31 mars 2022 soit plus de deux ans après, la prescription est acquise et les demandes de la société RK Immobilière formulées de ce chef sont, par conséquent, irrecevables.

L’ordonnance entreprise est confirmée sur ce point.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

L’ordonnance entreprise est confirmée de ces chefs.

A hauteur d’appel, la société RK Immobilière est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer aux époux [J]-[B], conjointement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

La demande d’indemnité formulée à hauteur d’appel sur le même fondement par la société RK Immobilière est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg du 2 août 2023 ;

y ajoutant :

CONDAMNE la SARL RK Immobilière aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SARL RK Immobilière à payer à M. [X] [J] et Mme [P] [B], conjointement, la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de la SARL RK Immobilière fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente de chambre,