1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/05800

N° Portalis

DBVL-V-B7G-TE4P

(Réf 1ère instance : 21/01893)

M. [X] [F]

Mme [G] [S] épouse [F]

C/

SAS NATURE et RESIDENCE GROUPE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 février 2025 , devant Madame Véronique VEILLARD et Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrats rapporteurs, tenant l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 3 juin 2025

****

APPELANTS

Monsieur [X] [F]

né le 12 Mai 1952 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [G] [S] épouse [F]

née le 6 Janvier 1951 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

SAS NATURE ET RESIDENCE GROUPE au capital de 651 105.00 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 514 028 364, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par compromis de vente du 12 mars 2020, la SAS [Adresse 8] a acquis de M. et Mme [F] au prix de 280.000 € et en vue de lotir à des fins résidentielles et de loisirs une parcelle d’une superficie de 1 ha 20 a 51 ca située à [Localité 7] (29) au lieu-dit [Localité 10] cadastrée section AX n° [Cadastre 2].

2. La condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager avant le 30 novembre 2020 a été levée le 20 novembre 2020 par la société bénéficiaire.

3. Le compromis prévoyait également une condition liée à « l’absence de zones humides » sans prévoir de délai.

4. Une clause pénale prévoyait enfin le versement d’une somme de 28.000 € à titre de dommages et intérêts dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique alors même que les conditions relatives à l’exécution du contrat étaient réunies.

5. La réitération de l’acte authentique était prévue pour le 15 mars 2021 au plus tard. Par avenant du 25 juin 2021, elle était reportée au 31 août 2021 en contrepartie du versement par la SAS Nature et Résidence Groupe à M. et Mme [F] d’une somme d’un montant de 28.000 €, outre celle de 6.000 € en dédommagement des frais financiers résultant du report de signature.

6. Le 9 juillet 2021, la préfecture du Finistère informait la SAS [Adresse 8] de ce que l’étude des sondages pédologiques effectués sur site démontrait la présence d’une zone humide dont il convenait avant le 15 août 2021 dans le cadre de l’instruction du dossier de préciser notamment la superficie exacte et les modalités ERC mises en place pour la protéger.

7. Par courriel du 20 août 2021, reçu le même jour par M. [K] [Y], président de la SAS [Adresse 9], l’étude notariale de maître [H], notaire à [Localité 12], convoquait les parties à la réitération de la vente pour le 31 août 2021 à 14 h.

8. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2021, M. et Mme [F] mettaient la SAS Nature et Résidence Groupe en demeure de réitérer la vente au plus tard à cette même date, indiquant qu’à défaut, ils solliciteraient le bénéfice de la clause pénale, la vente devenant caduque.

9. Par courrier en date du 30 août 2021, la SAS [Adresse 8] informait les vendeurs de l’existence de ladite zone humide tout en maintenant sa volonté de procéder à l’acquisition de la parcelle litigieuse.

10. Le 31 août 2021, la SAS Nature et Résidence Groupe ne se présentait pas au rendez-vous de réitération de la vente et maître [H] établissait un procès-verbal de carence.

11. C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 25 octobre 2021, M. et Mme [F] ont fait assigner la SAS [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 28.000 € au titre de la clause pénale et celle de 6.000 € à titre de dommages et intérêts.

12. La SAS Nature et Résidence Groupe a répliqué en perfection de la vente.

13. Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— débouté M. et Mme [F] de leur demande,

— condamné ces derniers à réitérer en la forme authentique et par-devant maître [H] la vente de la parcelle litigieuse au prix de 280.000 €,

— condamné les mêmes à verser à la SAS [Adresse 8] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. et Mme [F] aux dépens.

14. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’il ressortait des clauses du compromis de vente que la mention de l’absence de zone humide constituait bien une condition suspensive dès lors qu’elle figurait formellement dans l’avant-contrat, et ce malgré l’absence de terme fixé pour sa réalisation ou de précision dans le corps de l’acte quant aux démarches à effectuer. Le tribunal a également relevé que le retard initial pris par la SAS Nature et Résidence Groupe dans les démarches auprès de la préfecture a été couvert par l’accord entériné dans l’avenant du 25 juin 2021, les demandeurs n’étant donc pas fondés à se prévaloir une nouvelle fois de ce retard. De même, il a été retenu que dans la mesure où la condition suspensive n’était certes pas réalisée à la date prévue pour la réitération, mais sans que M. et Mme [F] puissent invoquer un quelconque manquement de la SAS [Adresse 8], dès lors qu’elle avait fait parvenir un dossier auprès de la préfecture dès la signature de l’avenant et que l’instruction de son dossier était enfermée dans un délai administratif, il convenait de débouter M. et Mme [F] de leur demande en paiement de la clause pénale. Il en résultait que le compromis de vente devait produire ses effets, le tribunal ayant ainsi déclaré la vente parfaite et condamné M. et Mme [F] à la réitérer.

15. M. et Mme [F] ont interjeté appel par déclaration du 30 septembre 2022.

16. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

17. M. et Mme [F] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 septembre 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la SAS Nature et Résidence Groupe de ses demandes,

— constater la caducité du compromis de vente du 12 mars 2020,

— condamner la SAS [Adresse 8] au paiement de la somme de 28.000 € au titre de la clause pénale, outre celle de 6.000 € à titre de dédommagement des frais financiers résultant du report de la signature de l’acte authentique de vente,

— condamner cette dernière à remettre la parcelle cadastrée AX n° [Cadastre 2] dans son état d’origine et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la même à supprimer la pré-commercialisation des lots concernant cette parcelle,

— condamner la même au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

18. La SAS Nature et Résidence Groupe expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 avril 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— déclarer irrecevable en cause d’appel la demande de M. et Mme [F] de caducité du compromis de vente du 12 mars 2020,

— en toute hypothèse,

— rejeter l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en conséquence,

— condamner M. et Mme [F] à leur payer la somme de 28.000 € en application de ladite clause pénale,

— condamner M. et Mme [F] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

19. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur le caractère nouveau de la demande de caducité du compromis de vente

20. La SAS [Adresse 13] conclut à l’irrecevabilité pour cause de caractère nouveau de la demande tendant à faire constater la caducité du compromis de vente puisqu’il ne s’agit pas, selon elle, de l’accessoire ou du complément des demandes indemnitaires ou de remise en état formées par M. et Mme [F].

21. M. et Mme [F] font valoir que cette demande n’est pas nouvelle dès lors qu’elle a toujours été sous-tendue afin d’obtenir la condamnation de la SAS Résidence et Nature Groupe au paiement des indemnisations et à sa condamnation à une remise en état. Tout au plus s’agit-il selon eux d’un moyen nouveau en appel qui permet également de condamner l’acquéreur au paiement de la clause pénale. Ils soulignent le fait que malgré l’accomplissement de l’ensemble des conditions suspensives et la renonciation à la condition d’absence de zone humide par la SAS [Adresse 13], celle-ci a décidé de ne pas se présenter devant le notaire le 31 août 2021, ce pourquoi la promesse synallagmatique du 12 mars 2020 est frappée de caducité, la réitération de la vente n’ayant pu avoir lieur.

Réponse de la cour

22. Aux termes de l’article 564 du code procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

23. L’article 565 précise que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'

24. Enfin, l’article 566 dispose que « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

25. A titre liminaire, il convient de souligner, avant même de déterminer le caractère nouveau ou non d’une demande, que l’intervention du juge ne peut être sollicitée qu’aux fins de jugement, de sorte que la demande de « constater » la caducité du compromis de vente formulée par M. et Mme [F] doit être entendue comme une demande tendant à son prononcé.

26. En l’espèce, le compromis prévoit le versement d’une indemnité de 28.000 € dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations exigibles et il y est par ailleurs stipulé que la non réalisation d’une seule des conditions suspensives peut être invoquée par les deux parties et entraîne « la caducité des présentes, qui sont réputées n’avoir jamais existé. »

25. Ainsi, la demande de prononcé de la caducité du compromis n’est-elle que l’accessoire de celle visant à la condamnation de la SAS Nature et Résidence Groupe au paiement de la clause pénale. Ce qui se traduit dans les conclusions de M. et Mme [F] par une demande de constatation de "la caducité du compromis de vente’ puis de condamnation 'en conséquence’ à lui verser la somme de 28.000 € au titre de la clause pénale, soulignant le lien de cause à effet entre ces deux demandes.

26. De même, la demande de caducité du compromis de vente fait suite aux observations formulées à cet égard par le premier juge qui, dans sa décision, a reproché à M. et Mme [F] de n’avoir pas évoqué le sort du compromis de vente en lui-même, alors qu’il constituait un préalable nécessaire au prononcé d’une condamnation à la réitération de la vente.

27. Du tout, il s’infère que la demande tendant au prononcé de la caducité ne saurait être considérée comme étant nouvelle à hauteur d’appel et doit, de ce fait, être déclarée recevable.

2) Sur la caducité du compromis de vente

28. M. et Mme [F] soutiennent que les conditions suspensives fixées au compromis ont été accomplies mais que la société intimée ne s’est pas présentée devant le notaire le 31 août 2021 à 14 h de sorte que la caducité du compromis est encourue. S’agissant de la condition d’absence de zone humide, ils ajoutent qu’en souhaitant proroger les délais et poursuivre la vente alors même que la SAS [Adresse 13] savait que le terrain était affecté de « zones humides », elle avait ce faisant renoncé à cette condition.

29. La SAS Nature et Résidence Groupe considère au contraire qu’en l’absence de précisions dans le compromis de vente, la date de réitération de l’acte authentique ne saurait constituer une date butoir permettant de prononcer la caducité du compromis de vente.

Réponse de la cour

30. En application de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat.

31. En l’espèce, il a été inséré au compromis de vente un paragraphe regroupant toutes les conditions dites « suspensives particulières » au rang desquelles celle formulée lapidairement comme suit :

« - Absence de zone humides ».

32. Le compromis a laissé à l’acquéreur la charge d’effectuer dans la parcelle toutes les études préliminaires et tous les sondages nécessaires aux études préalables. Il n’a mis aucune obligation à la charge de M. et Mme [F] de devoir traiter ou supprimer une zone humide venant à être découverte. Et pour cause, toute zone humide est en effet soumise à une règlementation impérative destinée à en assurer sa protection qui s’impose donc à tous, propriétaires vendeurs comme acquéreurs.

33. Par avenant du 25 juin 2021, « Les parties ont prorogé la date de signature (du compromis) au plus tard le 31 août 2021 » sans y mentionner le motif de prorogation ni changer les autres conditions.

32. Par courrier du 9 juillet 2021, la direction départementale des territoires et de la mer a fait connaître à la SAS [Adresse 8] l’existence d’une zone humide dans la parcelle objet du compromis de vente en lui réclamant pour le 15 août suivant au plus tard un ensemble d’informations complémentaires afférentes à la superficie de cette zone humide, aux mesures de protection mise en place, au rejet des eaux pluviales, aux eaux de vidange de la piscine, à l’usage des produits phytosanitaires,

33. La condition relative à l’absence de zone humide n’était donc pas remplie en vue de la réitération de la vente fixée au 31 août 2021, puisque la présence d’une zone humide avait été détectée, sans que pour autant M. et Mme [F] aient été en situation d’y remédier dès lors qu’ils n’en avaient ni l’obligation au regard des exigences contractuelles ni la possibilité au regard des exigences légales.

34. Par courrier de la veille, 30 août 2021, la SAS Nature et Résidence Groupe a fait connaître officiellement à M. et Mme [F] l’existence de la zone humide en indiquant que la « réserve » n’était donc pas levée et que le compromis ne pouvait être déclaré caduc et en concluant qu’elle était "à l’entière disposition ['] pour tenter de trouver une solution d’apaisement."

35. Le jour du rendez-vous fixé au 31 août 2021 à 14 h, et alors qu’elle y était dûment convoquée, la SAS [Adresse 8] ne s’est pas présentée pour confirmer sa demande de recherche d’une solution amiable, ni pour proposer une diminution du prix pour un bien qui révélait une zone humide contrairement à la prévision du compromis, ni non plus pour solliciter et, le cas échéant, signer une nouvelle prorogation du délai de réitération.

36. Cette absence de la société bénéficiaire à la réitération officielle de la vente s’analyse, ainsi que le soutiennent les appelants, en une renonciation de celle-ci à ladite vente dont l’objet n’était plus conforme aux termes du compromis qui a donc expiré le même jour faute pour la vente d’avoir été réitérée à cette date conformément aux stipulations de l’avenant précitées ou d’avoir été prorogée.

37. Ainsi, le compromis de vente du 12 mars 2020 est devenu caduc le 31 août 2021 de sorte que la demande de la SAS Nature et Résidence Groupe tendant à la perfection de la vente ne peut qu’être rejetée.

38. Le jugement sera infirmé sur ce point.

39. S’agissant de la demande subséquente formée par M. et Mme [F] tendant à obtenir la société intimée une remise en état de la parcelle litigieuse dans son état d’origine et à supprimer la pré-commercialisation des lots, la cour ne peut que relever que M. et Mme [F] n’ont pas du tout développé ces deux demandes dans leurs écritures et n’ont produit strictement aucune pièce au soutien de celles-ci, de sorte que, faute de justification, la cour n’est pas en mesure d’y faire droit. Ces deux demandes seront en conséquence rejetées.

3) Sur la clause pénale et les frais financiers

40. M. et Mme [F] considèrent que l’inexécution contractuelle est imputable à la SAS [Adresse 8] et qu’il y a lieu de condamner cette dernière à lui verser la clause pénale prévue au compromis de vente tandis qu’ils s’opposent à toute condamnation d’eux-mêmes au paiement de ladite clause pénale en l’absence de mise en demeure de réitérer la vente.

41. La SAS Résidence et Nature Groupe estime que l’attitude déloyale de M. et Mme [F] doit être sanctionnée dès lors qu’elle a demandé à ce qu’il soit procédé à la réitération du compromis de vente à M. et Mme [F] par courrier du 17 octobre 2022 et que ceux-ci n’y ont pas répondu.

Réponse de la cour

42. Il ressort des dispositions de l’article 1231-5 du code civil que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

43. Le compromis de vente signé par les parties stipule que "Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 28.000 euros à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente."

44. En l’espèce, la société intimée a informé M. et Mme [F] le 30 août 2021 des résultats de l’enquête diligentée par les services de la préfecture ayant abouti à la découverte d’une zone humide sur le terrain en cours d’acquisition de sorte qu’au moment de la réitération de la vente le 31 août, la condition d’absence de zone humide était défaillante et ce, de manière non imputable à la SAS [Adresse 13].

45. Il en résulte que M. et Mme [F] ne sont pas fondés à réclamer le paiement de la clause pénale ni celui de la somme de 6.000 € au titre des frais financiers d’un report de la signature de l’acte authentique qui n’a pas eu lieu.

46. Enfin, la caducité du compromis de vente étant acquise au 31 août 2021, la notification transmise le 21 février 2022 par la SA Nature et Résidence Groupe à M. et Mme [F] d’avoir à réitérer la vente, y compris en renonçant à l’ensemble des conditions édictées à son bénéfice, est sans effet pour avoir été formulée postérieurement à l’expiration dudit compromis de vente.

47. Il en résulte que la société [Adresse 13] est tout autant mal fondée à demander la condamnation de M. et Mme [F] à lui payer le montant de la clause pénale.

48. Le jugement sera confirmé sur ce point.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

49. La société Nature et Résidence Groupe échouant dans l’intégralité de ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Le jugement sera infirmé s’agissant des dépens de première instance.

50. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner la société [Adresse 8] à payer la somme de 5.000 € à M. et Mme [F] au titre des frais irrépétibles exposés par eux en en première instance et en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Le jugement sera infirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la société Nature et Résidence Groupe de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Rejette l’exception d’irrecevabilité tirée du caractère nouveau de la demande de caducité du compromis de vente du 12 mars 2020 et déclare en conséquence recevable cette demande,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 13 septembre 2022 sauf en ce qu’il a débouté la SAS [Adresse 8] et M. [X] [F] et Mme [G] [S] [F] de leur demande respective au paiement de la clause pénale,

Statuant de nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant,

Déclare caduc à la date du 31 août 2021 le compromis de vente du 12 mars 2020,

Déboute la SAS Nature et Résidence Groupe de sa demande tendant à la perfection de la vente,

Déboute M. [X] [F] et Mme [G] [S] [F] de leur demande de remise en état de la parcelle litigieuse et d’annulation de la pré-commercialisation des lots,

Condamne la SAS [Adresse 8] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SAS Nature et Résidence Groupe à payer à M. [X] [F] et Mme [G] [S] [F] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Déboute du surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE