5ème Chambre

ARRÊT N° 67

N° RG 22/02146 – N° Portalis DBVL-V-B7G-STZ2

(Réf 1ère instance : 11-21-0304)

Mme [E] [P]

C/

M. [O] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Le Guen

M^e Richard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [E] [P]

née le 29 septembre 1986 à [Localité 6], de nationalité française,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Katell LE GUEN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Nadia LEBECHE, plaidant, avocat au barreau de ROUEN

INTIMÉ :

Monsieur [O] [Z]

né le 11 Mai 1945 à [Localité 7], de nationalité française, entrepreneur

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Mathieu RICHARD, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par convention sous seing privé, Mme [E] [P] a mis à disposition un hangar en bois, sis [Adresse 1].

Un litige est né entre les parties sur les contreparties de cette mise à disposition du bien et la nature du contrat conclu.

Par requête en date du 21 septembre 2021, Mme [E] [P] a saisi le tribunal de proximité de Fougères.

Par jugement en date du 4 mars 2022, le tribunal de proximité de Fougères a :

— rejeté l’exception d’incompétence,

— débouté Mme [E] [P] de sa demande de résiliation du bail,

— débouté M. [O] [Z] de sa demande reconventionnelle,

— condamné Mme [E] [P] aux dépens,

— condamné Mme [E] [P] à payer à M. [O] [Z] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le 31 mars 2022, Mme [E] [P] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 décembre 2022, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail pour manquements du preneur à ses obligations, à la date du 4 mars 2022,

— à défaut, prononcer la caducité de la convention,

— débouter M. [O] [Z] de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

— condamner M. [O] [Z] à lui payer la somme de 400 euros en première instance et 2 000 euros en cause d’appel,

— condamner M. [O] [Z] aux dépens d’instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, M. [O] [Z] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Fougères le 4 mars 2022 en ce qu’il a :

* débouté Mme [E] [P] de sa demande de résiliation du bail, après avoir requalifié la convention du 21 mars 2021 en contrat de louage soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du code civil,

* condamné Mme [E] [P] aux dépens,

* condamné Mme [E] [P] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Fougères le 4 mars 2022 en ce qu’il a :

* l’a débouté de sa demande reconventionnelle,

Et dès lors, statuant à nouveau :

— condamner Mme [E] [P] à lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre du préjudice moral engendré par l’anxiété attachée à la procédure engagée par Mme [E] [P],

— condamner Mme [E] [P] à verser une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner Mme [E] [P] aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [P] demande à la cour de prononcer la résiliation du contrat de louage consenti à M. [O] [Z], en application de l’article 1741 du code civil, à la date du jugement ou à défaut à la date de l’arrêt.

Elle fait valoir que M. [Z] a réalisé des travaux pour habiter le lieux sans autorisation, qu’il a mis fin aux prestations de conciergerie qu’il avait acceptées en contrepartie de l’occupation du hangar, objet de la convention, qu’il a toujours refusé de régulariser une convention stipulant expressément ses obligations.

Elle considère que les obligations essentielles du contrat de louage ainsi que requalifié par le premier juge, ont été violées par M. [Z] et que l’économie du contrat n’est pas celle qui avait été envisagée.

La résiliation s’impose donc, selon elle :

— soit en raison des manquements de M. [Z] quant à l’aménagement et les percements réalisés sans son consentement,

— soit en raison de sa mauvaise foi, car il trompé Mme [P] sur ses intentions dès l’entrée dans les lieux,

— soit pour absence de toute contrepartie ou refus de payer toute prestation.

M. [Z] estime que le tribunal a justement rejeté cette demande.

S’agissant des travaux, il fait valoir qu’il ne réside nullement dans le hangar donné à bail, lequel est d’ailleurs dépourvu de toute isolation, sanitaire, évacuation ou arrivée d’eau, est alimenté par un compteur provisoire et dont le sol est recouvert de terre battue.

Il indique utiliser ce hangar à des seules fins professionnelles.

Il soutient que seuls de légers aménagements ont été réalisés pour permettre cette exploitation professionnelle, notamment pour assurer une alimentation en électricité du hangar et son raccordement à la fibre optique.

S’agissant du prétendu défaut d’exécution de prestations de conciergerie, il fait observer que jusqu’à son refus de signer un avenant du contrat proposé par Mme [P] aux fins 'd’officialiser l’accord qui a conduit sur le prêt du hangar à bois, à savoir la conciergerie de nos locations saisonnières', Mme [P] a purement et simplement cesser de le solliciter lors de l’arrivée d’éventuels vacanciers, alors que par le passé, il avait à la demande de Mme [P] répondu à plusieurs de ses sollicitations en ce sens. Il affirme qu’il n’est nullement démontré qu’il aurait abandonné l’exécution de telles prestations ou s’y serait refusé.

Il conteste avoir trompé Mme [P]. Il rappelle qu’il a toujours été convenu entre les parties que la contrepartie à la mise à disposition du hangar était non seulement l’exécution de travaux par lui dans ce local, à sa charge exclusive, mais aussi l’exécution de prestations de conciergerie au bénéfice de Mme [P], et ce, pour des biens lui appartenant et qu’elle mettait en location.

L’article 1741 du code civil dispose :

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le premier juge a justement relevé que le contrat signé entre les parties était un contrat de louage, au terme duquel Mme [P] remettait à M. [Z] un hangar en bois pour ses besoins professionnels, et en contrepartie, M. [Z] réalisait différentes prestations de conciergerie au titre des locations saisonnières consenties par Mme [P].

Le grief tenant à la réalisation de travaux sans autorisation de Mme [P] a été à raison écarté par le premier juge.

D’une part, la cour constate que Mme [P] ne justifie par aucune pièce probante la réalisation des travaux notamment les percements qu’elle invoque, les seules photographies, hors de tout constat sérieux, étant insuffisantes à les caractériser, d’autant qu’aucun constat des lieux avant la remise du hangar à M. [Z] n’a été réalisé, de sorte que l’état du hangar à l’entrée dans les lieux est ignoré.

D’autre part, le tribunal a souligné justement que par mail Mme [P] avait du donner son accord pour une peinture rouge à réaliser à ses frais par M. [Z] sur le bâtiment.

La preuve de travaux en vue de les habiter n’est nullement rapportée et ne ressort d’aucun élément.

Ce grief ne peut fonder une résiliation du contrat.

En ce qui concerne la mauvaise foi de M.[Z] qui aurait tenté de tromper Mme [P] sur ses réelles intentions qui n’auraient donc pas été celles convenues, la cour relève que les obligations des parties ont été clairement convenues dès le départ, ressortant d’une part du contrat qui expressément mentionne de ce que les biens loués sont 'à usage professionnel’ et d’autre part dans un long mail du 28 mars 2021 de Mme [P] à M. [Z] détaillant les consignes à respecter pour l’accueil de locataires du 12 au 26 mai 2021 et souhaitant à M. [Z] une bonne installation dans son local professionnel. Aucune pièce ne permet d’affirmer que M. [Z], qui justifie par des nombreux échanges de mail ou de messages avoir assurer les prestations de conciergerie demandées par la propriétaire entre les mois de mars et juillet 2021, avait d’autres intentions. Ce grief ne repose sur aucun élément sérieux.

En ce qui concerne enfin le défaut d’exécution des prestations de conciergerie en contrepartie de la mise à disposition du hangar, moyen évoqué nouvellement devant la cour, il convient de relever que :

— le 28 juillet 2021, Mme [P] a adressé à M. [Z] un projet d’avenant au contrat signé le 21 mars 2021, indiquant 'qu’il est important d’officialiser notre accord qui conduit sur le prêt du hangar en bois, la conciergerie de nos locations saisonnières',

— le 4 août 2021, M. [Z] a déposé une main courante dans laquelle il explique :

'Nous nous étions mis d’accord pour que je loue leur hangar gratuitement et en contrepartie je devais donner et réceptionner aux touristes les clés de leurs locations des logements qui se trouvent à côté du hangar. Au fur et à mesure j’ai remarqué que les logements n’étaient pas conformes comme les serrures et les compteurs électriques par exemple. Ils me demandaient de plus en plus de choses, donc la relation entre moi et les propriétaires s’est dégradée. Ce matin, vers 10 h ou 11 h, j’ai reçu un appel du frère de Mme [P]. Il me disait qu’il fallait que je parte du hangar, que si je ne partais pas, il allait venir me sortir de chez moi avec des coups de pieds au cul. En sachant, il n’est pas question que je garde les clés des locations car je ne veux plus le faire. Je vais leur redonner les clés aujourd’hui.'

Alors que les parties sont d’accord toutes deux pour considérer que les prestations de conciergerie sont dans le champ contractuel, M. [Z] ne peut, au regard de ses propres déclarations devant les policiers, contester y avoir mis fin unilatéralement.

Mme [P] établit donc que M. [Z] cocontractant ne respecte plus ses engagements.

La cour estime que ce manquement suffit à justifier l’application de l’article 1741 du code civil. La cour infirme le jugement et prononce la résiliation du contrat de louage à compter de ce jour, étant rappelé que la demande s’apprécie au jour où la cour statue.

Les demandes indemnitaires formées par M. [Z] au titre d’un préjudice moral engendré par la procédure initiée par Mme [P] ne sont pas justifiés, la cour reconnaissant le bien fondé de la demande principale de Mme [P] et confirme le rejet de celle-ci.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef et condamne M. [Z] aux dépens de première instance et d’appel, infirmant ainsi le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement déféré en ce qu’il déboute Mme [E] [P] de sa demande de résiliation de bail et la condamne à payer à M. [O] [Z] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Prononce la résiliation du contrat de louage à compter de ce jour ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente