1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/01768

N° Portalis DBVL-V-B7G-SSHY

(Réf 1ère instance : 20/00112)

M. [G] [N] [Y]

Mme [L] [Z] épouse [Y]

C/

M. [U] [M]

Mme [O] [B]

Caisse CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 8] [Localité 10]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 19 novembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 28 janvier 2025

****

APPELANTS

Monsieur [G] [N] [Y]

né le 16 mai 1965 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [L] [Z] épouse [Y]

née le 11 août 1971 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Muriel GALIA de la SELARL MURIEL GALIA, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS

Monsieur [U] [M]

né le 4 juin 1984 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [O] [B]

née le 28 mai 1988 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocat au barreau de RENNES

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MORLAIX SAINT-MARTIN-DES-CHAMPS, société coopérative à capital variable, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BREST sous le numéro 309.410.520, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant compromis du 12 décembre 2016, M. et Mme [Y] se sont sous compromis de vente engagés à faire l’acquisition d’une maison d’habitation située à [Localité 9] sous la condition suspensive de vendre leur propre maison située à [Localité 11] (29).

2. Trois jours plus tard, soit par acte authentique du 15 décembre 2016, ils ont signé avec M. [U] [M], domicilié à [Localité 4], et Mme [O] [B], domiciliée à [Localité 8], un compromis de vente de leur maison de [Localité 11] au prix de 250.000 ', assorti d’une condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un prêt bancaire avant le 31 janvier 2017.

3. La réitération de l’acquisition de M. et Mme [Y] était prévue pour le 15 février 2017 et la réitération de l’acquisition de M. [M] et Mme [B] était prévue pour le 28 février 2017 au plus tard.

4. Par courrier du 8 mars 2017, les consorts [M]-[B] ont informé maître [B] du refus de prêt par le crédit mutuel de [Localité 8].

5. Par actes d’huissier des 29 et 30 mars 2017, M. et Mme [Y] leur ont fait sommation de se présenter en l’étude du notaire le 5 avril 2017 afin de régulariser l’acte de vente. En vain.

6. Par acte d’huissier du 31 décembre 2019, M. et Mme [Y], qui ont renoncé à leur propre acquisition, ont fait assigner les consorts [M]-[B] et le crédit mutuel de Morlaix devant le tribunal de grande instance de Brest en réparation de leurs préjudices consécutifs à la non réalisation de la vente de leur maison de Saint-Thégonnec Loc-Eguiner.

7. Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Brest a :

— constaté la caducité du compromis de vente signé le 15 décembre 2016 entre M. et Mme [Y] et les consorts [M]-[B],

— débouté les parties de leurs demandes,

— condamné solidairement M. et Mme [Y] aux dépens,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

8. Le tribunal a retenu que les acquéreurs versaient aux débats un document intitulé « proposition de financement d’un projet immobilier » émanant de la banque et datant du 28 décembre 2016 qui reprenait les conditions de l’emprunt telles qu’énoncées dans le compromis de vente de sorte qu’ils justifiaient bien de ce qu’ils avaient entrepris des démarches auprès de leur établissement bancaire avant le 31 décembre 2016 conformément aux termes du compromis et qu’aucun manquement contractuel ne pouvait leur être reproché à ce titre, ce quand bien même ils avaient tardé à transmettre cette information aux vendeurs auxquels il appartenait, faute d’information de l’obtention du prêt à la date du 31 janvier 2017, de mettre en 'uvre la clause de mise en demeure, ce qu’ils n’ont pas fait. Le tribunal a encore retenu, pour rejeter l’action en responsabilité délictuelle dirigée par les vendeurs contre la banque ayant fourni la proposition de financement, que l’établissement bancaire était libre d’accorder ou de refuser un crédit à M. [M] et Mme [B] et que les raisons du refus de prêt n’étant pas connues, M. et Mme [Y] ne rapportaient pas la preuve d’une collusion entre la banque et les acquéreurs.

9. Par déclaration du 15 mars 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [M] et Mme [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

10. M. [M] et Mme [B] ont interjeté appel incident du jugement en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

11. Le crédit mutuel de [Localité 8] a également interjeté appel incident sur ce chef de jugement.

12. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

13. M. et Mme [Y] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 octobre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement,

— prononcer la caducité du compromis régularisé le 15 décembre 2016,

— engager la responsabilité de M. [M] et Mme [B],

— les condamner in solidum à leur payer une somme totale de 26.647,60 ' à titre de dommages intérêts répartie comme suit :

—  22.000 ' au titre de la perte financière (baisse du prix de vente),

—  1.647,60 ' au titre des frais engagés,

—  3.000 ' en réparation de leur préjudice moral,

— condamner les mêmes in solidum à leur payer la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— condamner les mêmes aux dépens de première instance comprenant les frais de signification de la sommation d’avoir à assister au rendez-vous de signature de l’acte authentique,

— condamner les mêmes à leur payer la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de la procédure d’appel,

— à titre subsidiaire,

— engager la responsabilité extracontractuelle de la caisse de crédit mutuel de [Localité 8] [Localité 10] à leur égard,

— condamner cette dernière à leur payer une somme totale de 26.647,60 ' à titre de dommages et intérêts,

— condamner la même à leur payer la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance, lesquels comprendront les frais de signification de la sommation d’avoir à assister au rendez-vous de signature de l’acte authentique,

— condamner la même à leur la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens d’appel.

14. M. [M] et Mme [B] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 décembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes,

— statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes,

— condamner in solidum ces derniers à leur verser la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

— condamner in solidum les mêmes à leur verser la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner solidairement les mêmes aux dépens d’appel,

— à titre subsidiaire,

— condamner le crédit mutuel à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— condamner cette dernière à leur verser la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

— condamner la même à leur verser la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel,

— à titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. et Mme [Y] de leur demande de condamnation à titre de dommages et intérêts fixée à la somme de 26.647,60 ',

— fixer à de plus justes proportions l’indemnité accordée à M. et Mme [Y],

— débouter le crédit mutuel de son appel incident dirigé à leur encontre.

15. Le crédit mutuel de [Localité 8] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 septembre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [Y] ainsi que M. [M] et Mme [B] de leurs demandes en ce compris celles dirigées à son encontre,

— par conséquent,

— débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes dirigées à son encontre,

— débouter M. [M] et Mme [B] de leur demande visant à ce qu’elle soit condamnée à les garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre,

— débouter également ces derniers de leurs autres demandes dirigées à son encontre,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— statuant à nouveau sur ce point,

— condamner in solidum M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 1.500 ' au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

— condamner in solidum M. [M] et Mme [B] à lui payer la somme de 1.500 ' au titre des frais de procédure de 1ère instance,

— condamner in solidum M. et Mme [Y] ainsi que M. [M] et Mme [B] aux dépens de première instance,

— en tout état de cause,

— condamner in solidum M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner in solidum M. [M] et Mme [B] à lui payer la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner in solidum M. et Mme [Y] ainsi que M. [M] et Mme [B] aux dépens d’appel.

16. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

17. A titre liminaire, il est rappelé qu’aucune des parties ne conteste la caducité de la vente laquelle est donc irrémédiablement acquise du fait de l’autorité de la chose jugée.

1. Sur la responsabilité contractuelle des acquéreurs

18. M. et Mme [Y] soutiennent que les acquéreurs s’étaient engagés à déposer leur demande d’emprunt pour le 31 décembre 2016 au plus tard et à justifier de l’obtention dudit prêt avant le 31 janvier 2017, qu’en l’état des pièces versées au dossier, ils produisent uniquement un accord de principe datant du 1er décembre 2016 ne valant pas offre de prêt ainsi qu’une proposition de financement datée du 28 décembre 2016 qui ne constitue pas davantage une preuve de l’obtention définitive d’un emprunt, outre que cette proposition a été émise avant la signature du compromis de vente, qu’ils ne démontrent pas que le dossier de financement était conforme à ce qui était prévu au contrat ni que leur situation personnelle et bancaire leur permettait d’obtenir le prêt sollicité, qu’en tout état de cause, en application des stipulations contractuelles, il leur appartenait de justifier du dépôt de leur demande de prêt ainsi que de la réponse de la banque avant le 31 janvier 2017, d’où il suit qu’en produisant un justificatif de refus de prêt le 8 mars 2017, au surplus non motivé, et alors qu’ils leur avaient soutenu qu’ils entendaient poursuivre la vente, ils ont manqué à leurs obligations contractuelles, outre que cette transmission tardive d’information caractérise une rétention fautive d’information, leur faisant perdre la somme de 22.000 ' sur la vente ultérieurement réalisée au profit de nouveaux acquéreurs. Ils réclament le paiement de cette somme de 22.000 ' en réparation du défaut de réalisation de la vente qu’ils estiment imputable aux intimés.

19. En réplique, M. [M] et Mme [B] soutiennent qu’ils avaient déjà rempli les conditions de prêt attendues dès l’accord de principe du 1er décembre 2016, qu’ils versent en outre aux débats une proposition de financement du crédit mutuel datée du 28 décembre 2016, laquelle confirme qu’ils ont entrepris les démarches auprès de leur établissement bancaire avant la date butoir fixée au compromis, que cette proposition de financement reprenait bien les conditions fixées au compromis de vente, que l’écart de prix figurant dans cette proposition par rapport au prix de vente du bien, était particulièrement infime et n’avait aucune incidence sur l’accord octroyé par la banque, qu’ils n’étaient tenus de transmettre qu’une réponse favorable et non le refus de prêt opposé par la banque, par ailleurs seule à même, en sa qualité de professionnel, d’apprécier la faisabilité du projet souhaité compte tenu de la situation financière de ses clients, qu’enfin, il appartenait à M. et Mme [Y] de les mettre en demeure de justifier de l’obtention du prêt avant la date butoir du 31 janvier 2017 pour pouvoir arguer d’un défaut d’information concernant ce refus, pareille omission s’analysant en l’octroi par les vendeurs d’un délai supplémentaire pour l’obtention de leur prêt.

Réponse de la cour

20. Aux termes de l’article 1134 du code civil, "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi."

21. L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

22. En l’espèce, le compromis du 15 décembre 2016 a prévu les dispositions suivantes au titre de la condition suspensive d’octroi d’un prêt, qu’il convient de restituer dans leur intégralité :

« Obligations de l’acquéreur

L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 31 décembre 2016.

Toutefois, le VENDEUR ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR déclare sous son entière responsabilité :

— que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose aux demandes de prêts qu’il se propose de solliciter,

— que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettent d’obtenir le financement qu’il entend solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

« Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément à l’assurance décès invalidité-incapacité, auront été émises.

L’ACQUEREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 31 janvier 2017.

Faute par L’ACQUEREUR d’avoir informé LE VENDEUR ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par L’ACQUEREUR d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

L’ACQUEREUR ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versées par lui à titre de dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement."

23. Les consorts [M]-[B] ont produit aux débats une proposition de financement émanant du crédit mutuel et datée du 28 décembre 2016, laquelle confirme que les acquéreurs ont entrepris les démarches auprès de leur établissement bancaire avant la date butoir fixée au compromis et ce, dans les conditions du prêt fixées.

24. Cette proposition de financement n’a toutefois pas été suivie d’une demande ferme et définitive de prêt de leur part avant le 31 janvier 2017 de sorte qu’à cette date, aucune offre de prêt n’était obtenue ni aucune information donnée aux vendeurs quant à cette absence d’offre de prêt.

25. Les consorts [M]-[B] ont en revanche transmis l’information du refus de prêt le 8 mars 2017, lequel refus leur a été confirmé par l’établissement bancaire à la suite d’un entretien ayant eu lieu le même jour.

26. Le motif de cette absence de demande d’offre de prêt n’est pas précisé, sauf à faire remarquer que les acquéreurs étaient, dans l’acte de promesse de vente, domiciliés séparément au moment de cette acquisition, laquelle impliquait pour le futur un projet de domicile commun qui ne s’est peut-être pas concrétisé.

27. Si cette information du refus a été transmise postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive fixé au 31 janvier 2017, il résulte des termes mêmes du compromis de vente qu’il n’a pas prévu de sanction à l’absence d’information d’une absence de demande d’offre au 31 janvier 2017. Il a seulement envisagé l’hypothèse du silence des acquéreurs comme devant donner lieu à la délivrance par les vendeurs d’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts et ce sous peine de la caducité de la promesse de vente.

28. Or, M. et Mme [Y] ne justifient d’aucune demande adressée à leurs acquéreurs, que ce soit avant le 31 janvier 2017 (« à première demande »), ou postérieurement à cette date alors que précisément la condition de cette délivrance était remplie, à savoir l’absence d’information quant à l’obtention du ou des prêts par leurs acquéreurs, laquelle était pourtant déterminante de l’exécution de leur propre condition suspensive pour l’acquisition de leur nouveau bien immobilier auprès de M. [W] [C], leur vendeur.

29. M. et Mme [Y] n’établissent pas non plus que les consorts [M]-[B] leur auraient soutenu ' du reste sous quelle forme ' vouloir poursuivre la vente.

30. En l’absence d’information et compte tenu des enjeux pour eux, puisqu’ils avaient intérêt à voir la vente être réitérée, l’envoi de cette mise en demeure, à laquelle les consorts [M]-[B] auraient été dans l’incapacité de répondre favorablement, leur prêt n’étant pas obtenu, aurait alerté M. et Mme [Y] quant au risque de non réalisation de leur propre condition suspensive ' à savoir la vente de leur maison ' puisque de l’absence de prêt obtenu par leurs acquéreurs, il s’en déduisait une nécessaire caducité du compromis de vente avec ceux-ci et, en cascade, une caducité de leur propre compromis de vente souscrit avec M. [C] pour leur propre acquisition.

31. Ultérieurement, à savoir le 8 mars 2017, les consorts [M]-[B] ont transmis l’information du refus de prêt opposé par le crédit mutuel, remplissant ainsi leur obligation contractuelle d’information de leurs vendeurs quant aux suites de leur demande d’offre de prêt.

32. Sous le bénéfice de ces observations, aucune faute contractuelle ne peut être retenue contre les consorts [M]-[B] et le jugement qui a rejeté la demande d’indemnisation formée par les appelants sera confirmé sur ce point.

2. Sur la responsabilité extracontractuelle de la banque

33. M. et Mme [Y] soutiennent que la délivrance aux consorts [M]-[B] le 1er décembre 2016 d’un accord de principe de prêt est constitutive d’une faute puisqu’il les a induits en erreur sur le risque réel encouru, que la proposition de financement du 28 décembre 2016 n’a été produite qu’en cours de débats en 1ère instance, et ce de manière opportune, outre que le courrier de refus adressé le 8 mars 2017 ne contient ni la date de dépôt de la demande ni une explication pour justifier du refus, ce qui témoigne d’une collusion entre la banque et les acquéreurs. Ils demandent donc à ce que le crédit mutuel soit condamné à leur payer en lieu et place des consorts [M]-[B] à leur payer la somme de 26.647,60 ' en réparation des préjudices subis.

34. Le crédit mutuel indique que l’accord de principe du 1er décembre 2016 ne valait pas promesse de prêt dès lors qu’il avait été octroyé sous réserves des conditions actualisées du marché ainsi que de la situation personnelle et professionnelle à venir des futurs acquéreurs qu’il est seul à même d’évaluer, que cet accord de principe avait en tout état de cause expiré au 1er janvier 2017 et qu’il n’a commis aucune faute ou collusion susceptible d’engager sa responsabilité en refusant le prêt, le motif n’ayant pas à être divulgué sous peine d’enfreindre le secret bancaire.

Réponse de la cour

35. Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

36. En l’espèce, il n’est pas contestable que l’accord de principe d’un prêt ne valait pas promesse de prêt.

37. Il a du reste été délivré avec les réserves habituelles que 'd’une part votre situation tant personnelle que professionnelle ne soit pas modifiée et que, d’autre part, les conditions du marché n’ont pas connu d’évolution.'

38. Le crédit mutuel demeurait donc libre d’évaluer le risque au moment où la demande d’offre de prêt a été formalisée, à savoir le 8 mars 2017 à une date où la situation du « couple » [Localité 7] ne permettait plus de confirmer l’accord initial. Ces derniers ne plaident d’ailleurs pas le caractère abusif du refus de prêt.

39. Contrairement à ce que soutient M. [C], vendeur de M. et Mme [Y], il n’y a pas de collusion à refuser le 8 mars 2017 un prêt à un client dont les conditions ont défavorablement évolué depuis une proposition précédente formalisée en décembre 2016.

40. Enfin, le crédit mutuel n’était pas tenu de divulguer le motif du refus de prêt compte tenu du secret bancaire applicable.

41. Sous le bénéfice de ces observations, le jugement qui a rejeté la demande de condamnation du crédit mutuel sera confirmé.

3. Sur les dépens et les frais irrépétibles

42. Succombant, M. et Mme [Y] supporteront les dépens d’appel.

43. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

44. Enfin, il n’est pas inéquitable de les condamner à payer aux consorts [M]-[B] d’une part et au crédit mutuel d’autre part une somme de 1.500 ' au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

45. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [Y] de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 18 novembre 2021,

Condamne M. [G] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] aux dépens d’appel,

Condamne M. [G] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles d’appel :

—  1.500 ' à M. [U] [M] et Mme [O] [B],

—  1.500 ' à la caisse de crédit mutuel de [Localité 8] [Localité 10],

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE