5ème Chambre

ARRÊT N°- 221

N° RG 22/04728 -

N° Portalis DBVL-V-B7G-S7OA

(Réf 1ère instance : 11-21-233)

Mme [Z] [D]

M. [Y] [M]

C/

Mme [T] [M]

M. [K] [H]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Benoit LHUISSET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [Z] [D]

née le 22 Septembre 1995 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Quentin BLANCHET MAGON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [Y] [M]

né le 05 Avril 1993 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Quentin BLANCHET MAGON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [T] [M]

née le 23 Juillet 1976 à [Localité 11] (50)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle CELERIER de la SELARL CELERIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [K] [H]

né le 05 Juin 1971 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Isabelle CELERIER de la SELARL CELERIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Suivant acte authentique en date du 27 juillet 2017, M. [K] [H] et Mme [T] [M] ont donné à bail à M. [Y] [M] et Mme [Z] [D] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] pour un loyer de 590 euros avec une prise d’effet le 1er octobre 2018.

Par courrier recommandé du 24 août 2020, M. [Y] [M] et Mme [Z] [D] ont donné congé.

L’état des lieux de sortie a été établi le 25 novembre 2020.

Par requête en date du 6 juillet 2021, M. [Y] [M] et Mme [Z] [D] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères.

Par jugement en date du 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères a :

— débouté M. [Y] [M] et Mme [Z] [D] de toutes leurs demandes,

— condamné solidairement M. [Y] [M] et Mme [Z] [D] à payer à M. [K] [H] et Mme [T] [M] la somme 1 021,90 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie,

— débouté M. [K] [H] et Mme [T] [M] de leurs autres demandes,

— condamné M. [Y] [M] et Mme [Z] [D] à payer à M. [K] [H] et Mme [T] [M] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [M] et Mme [Z] [D] aux dépens,

— rappelé que le jugement est immédiatement exécutoire.

Le 22 juillet 2022, Mme [Z] [D] et M. [Y] [M] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 20 octobre 2022, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes et conclusions,

— constater le caractère indécent du logement loué par les consorts [P],

— condamner solidairement les consorts [P] à leur payer la somme de 3 540 euros au titre du remboursement partiel des loyers réglés durant la dernière année,

— débouter Mme [T] [M] et M. [K] [H] de leur demande tendant à conserver le dépôt de garantie du montant de 590 euros versé par M. [Z] [D] et M. [Y] [M],

— condamner solidairement les consorts [P] à leur payer la somme de 600 euros en réparation de leurs préjudices moraux et 500 euros au titre de leurs préjudices économiques,

— condamner solidairement Mme [T] [M] et à M. [K] [H] à leur régler une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [T] [M] et à M. [K] [H] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2022, M. [K] [H] et Mme [T] [M] demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal de proximité de Fougères en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de condamnation solidaire de Mme [Z] [D] et M. [Y] [M] à leur régler une somme de 800 euros au titre de la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— réformer le jugement rendu le 9 juin 2022, par le tribunal de proximité de Fougères en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de condamnation solidaire de Mme [Z] [D] et de M. [Y] [M] à leur régler une somme de 329,08 euros au titre des frais d’huissier de justice exposés pour le procès-verbal de constat,

— condamner solidairement M. [Z] [D] et M. [Y] [M] à leur régler la somme de 1 611,90 euros au titre des réparations locatives,

— dire et juger qu’ils conserveront le dépôt de garantie s’élevant à une somme de 590 euros et que Mme [Z] [D] et M. [Y] [M] resteront leur devoir une somme de 1 021,90 euros au titre des réparations locatives, les condamner au règlement de cette somme,

— condamner solidairement M. [Z] [D] et M. [Y] [M] à leur régler une somme de 800 euros au titre de la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner solidairement M. [Z] [D] et M. [Y] [M] à leur régler une somme de 329,08 euros au titre des frais d’huissier de justice exposés pour le procès-verbal de constat,

— condamner solidairement M. [Z] [D] et M. [Y] [M] à leur régler la somme de 1 000 euros sur e fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal de proximité de Fougères en toutes ses autres dispositions,

— débouter Mme [Z] [D] et M. [Y] [M] de toute demande plus ample ou contraire,

— condamner solidairement M. [Z] [D] et M. [Y] [M] à leur régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner solidairement M. [Z] [D] et M. [Y] [M] aux entiers dépens d’appel,

— A titre subsidiaire, si par l’extraordinaire la cour d’appel de Rennes les condamnait aux dépens pour partie ou en totalité, juger qu’ils seraient dispensés totalement de rembourser le trésor public dans la proportion des dépens mis à leur charge des sommes avancés par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle en application de l’article 123 du décret du 19 décembre 1991.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le caractère indécent du logement

M. [M] et Mme [D] soutiennent que le caractère indécent du logement donné à bail est établi par le rapport de la CLCV qui a relevé des points de sécurité défaillants, l’humidité et l’impossibilité de chauffer le logement. Ils critiquent le jugement qui a considéré que l’association CLCV ne serait pas habilitée et que le caractère probant du rapport est limité et ce alors qu’il n’est pas utile, selon eux, de disposer d’une expertise pour constater que les murs extérieurs sont dénués d’isolation et/ou de mauvais isolants. Ils arguent qu’il s’agit de constatations de bon sens en ce que l’air doit pouvoir circuler sous les portes qui doivent être détalonnées. Ils contestent tout défaut d’entretien et indiquent que les bailleurs n’ont pas justifié de l’installation d’une ventilation mécanique.

En réparation de leur préjudice de jouissance ils sollicitent la réduction de moitié du loyer réglé durant la moitié de la dernière année d’occupation du logement de janvier à novembre 2020 soit la somme de 3 540 euros (590 euros / 2 x 12 mois).

Ils demandent également la somme de 600 euros en réparation de leur préjudice moral caractérisé par le fait que Mme [D], alors enceinte, a eu des problèmes de santé et la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice économique caractérisé par des dépenses importantes d’électricité et de chauffage et l’achat de 300 litres de fuel dans la cave sans en être indemnisés malgré l’accord des bailleurs.

En réponse, M. [H] et Mme [M] sollicitent de confirmer le jugement qui a débouté M. [M] et Mme [D] de leurs demandes. Ils soutiennent que les appelants ne démontrent pas la preuve de l’indécence du logement et que leur seule pièce versée aux débats est un rapport de visite établi de façon non contradictoire par une association non habilitée et basé sur les seuls éléments donnés par les locataires. Ils reprennent à leur compte la motivation du jugement au sujet de cette pièce.

Ils ajoutent que pendant près de deux ans d’occupation des lieux, M. [M] et Mme [D] ne leur ont jamais fait état du moindre dysfonctionnement ou du moindre désordre et ne les ont jamais contactés pour leur signaler d’éventuels éléments d’indécence pour que des travaux soient réalisés. Ils n’ont jamais évoqué le moindre trouble de jouissance et n’ont jamais saisi aucun organisme intervenant en la matière pour réaliser un constat technique d’habitabilité. Ils relèvent qu’ils ont saisi l’association de consommateurs le 8 septembre 2020 après qu’ils leur aient refusé de ne pas procéder au règlement d’un mois de loyer dans le cadre du préavis et qu’ils ont invoqué un trouble de jouissance plus de deux ans après leur départ des lieux.

Ils font également valoir que les locataires sont mal fondés à solliciter l’indemnisation d’un trouble de jouissance du fait de l’état défectueux des lieux alors qu’ils en sont, selon eux, largement responsables en raison du défaut d’entretien des lieux. Ils exposent que l’état des lieux d’entrée dressé le 6 octobre 2018 atteste de la décence du logement et que les dysfonctionnements apparus par la suite ont été provoqués par leur mauvais entretien des lieux. Ils précisent que les locataires ont laissé le logement dans un état déplorable. Ils ajoutent que le bailleur n’a pas l’obligation d’installer une VMC et que l’humidité peut être la conséquence du comportement du locataire qui aère et chauffe insuffisamment le logement. Ils reprennent la motivation du jugement sur le fait que l’augmentation de la facture d’énergie ne démontre pas le caractère indécent du logement.

Ils demandent également à ce que les appelants soient déboutés de leur demande de dommages et intérêts en arguant que les préjudices invoqués ne sont pas établis.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 précise en outre les conditions relatives au critère de décence du logement

Il appartient aux locataires de démontrer le caractère indécent du logement qu’ils invoquent.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 6 octobre 2018 démontre un bien globalement en bon état général à l’exception des murs, du plafond de la cuisine ainsi que de l’évier qui sont en état moyen, de même que les murs de la salle de bains et des wc. Il est noté des traces d’humidité près de la fenêtre de la chambre du bas qui est, par ailleurs, décrite comme en bon état.

Les locataires ont délivré congé le 24 août 2020 pour le 25 novembre 2020. Il est constant que durant la période de location, M. [M] et Mme [D] n’ont pas informé leurs bailleurs d’une quelconque indécence du logement ou même d’un éventuel désordre. Ils ne précisent d’ailleurs pas quand les désordres qu’ils invoquent seraient apparus.

Postérieurement à la délivrance de leur congé, les locataires ont sollicité l’association CLCV qui a établi un rapport de visite le 30 septembre 2020 après une visite effectuée le 11 septembre 2020. Le jugement a justement rappelé que cette association n’était pas agréée et que ce rapport avait été établi de manière non contradictoire sur les seuls éléments donnés par les locataires.

Ce rapport, qui est décrit comme 'un document d’éclairage de conseil pouvant aider’ Mme [D] à 'résoudre le litige posé’ , conclut à 'la présence de forte humidité, de manque d’isolation, de défaut de ventilation ainsi qu’une électricité défaillante’ outre le fait que 'la consommation d’énergie semble trop importante malgré le peu d’informations reçues à cet effet.'

S’agissant de l’humidité, le rapport mentionne la présence de moisissures en partie basse dans l’angle du côté de la chambre en bas en précisant que cela figurait déjà dans l’état des lieux d’entrée. Or l’état des lieux d’entrée mentionnait uniquement des traces d’humidité près de la fenêtre de ladite chambre et non des moisissures. Le rapport relève également la présence de moisissures dans la cuisine et préconise un nettoyage ainsi que des moisissures dans la chambre parentale or l’état des lieux d’entrée ne mentionnait aucune trace d’humidité dans ces pièces. Il n’est apporté aucun autre élément sur la présence de ces moisissures qui peuvent également être dues à une absence d’entretien des locataires (absence d’aération, chauffage insuffisant) comme l’évoquent les bailleurs. Il n’est pas plus précisé en quoi la présence d’humidité serait importante.

Le rapport fait également état de l’absence d’isolation en indiquant qu’il n’y a pas de cloisons de doublage extérieur sur certains murs extérieurs mais cela ne semble concerner que la cuisine et le grenier au sud. En effet, le rapport mentionne un doublage extérieur sur les murs du séjour, de la chambre parentale, dans les toilettes et la salle de bains et indique ne pas avoir fait de constat au niveau des chambres à l’étage.

S’agissant de l’absence de conformité, le rapport mentionne que le garde corps de la chambre à l’étage est dangereux sans préciser quelles sont les normes applicables. En tout état de cause, les appelants n’invoquent pas cette éventuelle non-conformité à l’appui de leur préjudice de jouissance.

Le rapport ne précise pas non plus en quoi l’électricité serait défaillante.

S’agissant de la consommation d’énergie, le rapport n’est guère plus probant puisqu’il se contente de reprendre le montant des factures d’énergie produites par les locataires tout en indiquant que les relevés de consommation à différentes périodes n’ont pas été fournis. Le jugement entrepris a justement rappelé que l’augmentation de la facture d’énergie pour la période d’octobre 2019 à septembre 2020, qui est plus du double par rapport à la période d’octobre 2018 à septembre 2019, ne démontre en rien le caractère indécent du logement.

En l’absence d’autres éléments, les constatations de ce rapport sont insuffisantes, à elles seules, à caractériser l’indécence du logement.

De surcroît, il doit être rappelé que durant la période de location, M. [M] et Mme [D] n’ont pas avisé leurs bailleurs d’un quelconque désordre relatif notamment aux problèmes d’humidité et d’isolation qu’ils invoquent et n’ont évoqué aucune difficulté de ce type dans leur congé de sorte qu’il ne peut être reproché, en tout état de cause, aux bailleurs d’avoir méconnu leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Dans ces conditions, le jugement, qui a considéré que la preuve du caractère indécent du logement n’était pas rapportée et a débouté M. [M] et Mme [D] de leur demande de remboursement partiel des loyers, sera confirmé.

M. [M] et Mme [D] étant déboutés de leur demande relative à l’indécence du logement, ils seront, par conséquent, également déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et économique qui ne sont justifiés que par le caractère indécent du logement. Le jugement sera confirmé.

— Sur les réparations locatives

M. [M] et Mme [D] sollicitent l’infirmation du jugement qui a mis à leur charge les frais de changement de motorisation du portail électrique et ce alors que le portail était vétuste et que cela n’entrait pas dans le cadre des réparations locatives. Ils soutiennent que le portail ne fonctionnait pas à la prise à bail.

M. [H] et Mme [M] demandent de confirmer le jugement qui a condamné les locataires à leur verser la somme de 1 021,90 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie de 590 euros.

S’agissant du portail électrique, ils font valoir que le portail était en bon état lors de l’entrée des lieux alors qu’il ne fonctionnait plus à la sortie des lieux. Ils ajoutent que les locataires ne les ont jamais informés d’un dysfonctionnement du portail.

Les parties s’opposent uniquement sur les frais de réparation de la motorisation du portail électrique, les frais de réparation de la baie vitrée à hauteur de 154 euros et de ramonage pour 62 euros mis à la charge des locataires n’étant pas discutés.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Concernant les réparations locatives, il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 6 octobre 2018 que le portail électrique est décrit en bon état alors que l’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 25 novembre 2020 le décrit en mauvais état (moteur HS). Les locataires invoquent devant la cour l’état de vétusté alors qu’ils ne l’avaient pas évoqué devant le premier juge. En tout état de cause, ils ne démontrent pas cet état de vétusté et ne justifient pas avoir informé les bailleurs de problèmes de fonctionnement de ce portail. Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que le moteur du portail électrique ne fonctionne plus et qu’ils doivent être, de ce fait, tenus pour responsable de cette dégradation. Les bailleurs produisent un devis de réparation d’un montant de 1 735,76 euros. Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les locataires étaient tenus à cette réparation.

Le jugement a justement retenu que les locataires étaient condamnés à payer les réparations locatives d’un montant de 1 611,90 euros avant de déduire le montant du dépôt de garantie de 590 euros et de condamner M. [M] et Mme [D] à payer solidairement à M. [H] et Mme [M] la somme de 1 021,90 euros. Le jugement sera confirmé.

— Sur les autres demandes

M. [H] et Mme [M] sollicitent de réformer le jugement qui les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner M. [M] et Mme [D] à leur payer solidairement la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils reprochent à leurs anciens locataires d’avoir refusé abusivement de procéder au règlement des sommes dues.

Ils souhaitent également voir réformer le jugement qui a rejeté leur demande de condamnation solidaire de la somme de 329,08 euros au titre du constat d’huissier qu’ils disent avoir été contraints d’exposer suite aux dégradations constatées.

M. [M] et Mme [D] n’ont pas conclu sur ce point.

Le premier juge a justement relevé que M. [H] et Mme [M] ne démontraient pas le caractère abusif du refus des locataires de payer les réparations locatives. Ne produisant aucun nouvel élément à l’appui de leur demande, le jugement qui les en a déboutés sera confirmé. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande relative au coût du constat d’huissier en ce que le premier juge a constaté, à bon droit, que ledit constat n’apporte pas de précisions complémentaires à l’état des lieux de sortie réalisé trois mois auparavant et qui était contradictoire.

Succombant en leur appel, M. [M] et Mme [D] seront condamnés solidairement à payer à M. [H] et Mme [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles de première instance, dispositions sur lesquelles M. [M] et Mme [D] ont interjeté appel contrairement à ce que soutiennent M. [H] et Mme [M], le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les preneurs à verser une somme de 2 000 euros à ce titre alors que les bailleurs ne sollicitaient qu’une somme de 1 000 euros. M. [M] et Mme [D] seront condamnés solidairement à payer la somme de 1 000 euros à M. [H] et Mme [M] au titre des frais irrépétibles de première instance. Les dispositions du jugement relatives aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M.[Y] [M] et Mme [Z] [D] à payer à M. [K] [H] et Mme [T] [M] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M.[Y] [M] et Mme [Z] [D] à payer à M. [K] [H] et Mme [T] [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne solidairement M.[Y] [M] et Mme [Z] [D] à payer à M. [K] [H] et Mme [T] [M] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,