RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02626

N° Portalis DBVH-V-B7I-JJFG

ID

TJ DE [Localité 17]

17 mai 2024

RG : 21/03543

[K]

C/

SARL ODA OSTROWSKI DEMUYTER ARCHITECTE)

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 17 mai 2024, N°21/03543

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026, prorogée au 15 janvier 2026, puis prorogée au 22 janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [U] [K]

né le 11 juillet 1966 à [Localité 17]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Francis Trombert, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉES :

La Sarl Atelier ODA (OSTROWSKI DEMUYTER ARCHITECTE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne-Catherine Viens de la Selarl Cabanes Bourgeon Moyal Viens, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

La Samcv MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe Reche de la Selarl Chabannes-Reche-Banuls, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Sophie Ensenat, plaidante, avocate au barreau de Montpellier

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié reçu le 05 novembre 2018 en l’étude de Me [E] [C], notaire à [Localité 17], a été constaté le transfert par M. [U] [K] au bénéfice de la société d’Aménagement et de Gestion pour l’Avenir du TErritoire (la société AGATE) d’une parcelle de 2 ha 29 a 15 ca détachée d’un terrain cadastré section [Cadastre 8] lieu-dit [Adresse 16] d’une surface totale de 6 ha 43 a 30 ca dont il était propriétaire, en contrepartie du versement d’une indemnité d’expropriation d’un montant global de 912 988 euros.

En application des dispositions de l’article 150 U II-4° du code général des impôts la perception de cette indemnité bénéficiait d’une exonération (de l’impôt sur les) plus-values en cas de remploi de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de sa perception soit au plus tard le 05 novembre 2019, dont l’acte de cession prévoyait l’engagement.

Selon les dispositions ici applicables de ce texte I. ' (…) Les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.

Ces dispositions s’appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l’article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits.

II. ' Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 4° Pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (…), à condition qu’il soit procédé au remploi de l’intégralité de l’indemnité d’expropriation ou du prix de cession par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité d’expropriation ou du prix de cession ;

Conformément à l’article 27 II de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, les présentes dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2018.

M. [U] [K] s’est rapproché de l’atelier ODA qui lui a le 03 juin 2019 présenté trois propositions financières distinctes et une proposition d’honoraires, puis le 17 juin 2019 une proposition d’honoraires détaillée pour le projet objet de la 3ème proposition soit l’aménagement d’une remise en deux logements, la rénovation de son logement et la construction d’une villa neuve.

Il a réglé une note d’honoraires LBG.1907-01 du 29 juillet 2019 d’un montant de 3 817,48 euros TTC, présentée au titre de la réalisation de100% (de l’étude de faisabilité) de ces projets.

Le 08 octobre 2019 l’atelier ODA lui a transmis la feuille récapitulative du coût global de l’opération de '- travaux remise transformée en quatre logements, – réaménagement hangar en parking – honoraires MO + OPC et frais annexes’ en indiquant ' de notre côté nous avançons sur le dossier de permis de construire', puis l’a avisé le 15 octobre 2019 avoir pris rendez-vous au service de l’urbanisme de la mairie afin de présenter le dossier de (demande de) permis de construire en cours de finalisation.

Le 23 octobre 2019 après présentation de ce dossier en mairie il s’est avéré que le projet d’aménagement de la partie remise en quatre logements n’était pas réalisable et l’architecte a alors présenté le 02 décembre 2019 à son client un dossier de déclaration préalable, après que celui-ci a réglé le 1er décembre 2019 une deuxième note d’honoraires d’un montant de 5 453,54 euros correspondant à la réalisation à 100% de la phase 'avant-projet’ de la note d’honoraires initiale.

Le 16 décembre 2019 M.[U] [K] a selon contrats référencés LBG-191216A et LBG- 1912 16B confié à la société Ostrowski Demuyter Architectes (ODA) les missions

— de rénovation d’un logement existant [Adresse 4],

et

— de transformation d’une remise en quatre logements avec aménagement d’un hangar en parking.

Par acte du 02 septembre 2021, cette société l’a assigné en paiement d’une troisième note d’honoraires du 31 janvier 2020 rectifiée le 30 juin 2020 devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Elle a par acte du 13 janvier 2023 appelé en garantie son assureur la société Mutuelle des Architectes Français.

Les deux instances ont été jointes le 11 mai 2023 et par jugement contradictoire du 17 mai 2024, le tribunal judiciaire de Nîmes :

— a condamné M. [U] [K] à lui payer la somme de 10 309,62 euros au titre de la facture d’honoraires du 30 juin 2020,

— a dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel à compter du 15 juillet 2020 jusqu’au 02 septembre 2021 puis au taux légal pour le surplus,

— a prononcé à compter du 02 septembre 2021, la résolution des contrats conclus le 16 décembre 2019,

— a débouté la requérante du surplus de ses demandes, en ce compris son appel en garantie formé à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français,

— l’a condamnée à verser à M. [U] [K] une somme de 2 500 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de bénéficier de l’exonération de sa plus-value immobilière par réemploi des fonds issus de la vente du 05 novembre 2018,

— a débouté celui-ci du surplus de ses demandes,

— a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M. [U] [K] aux dépens de l’instance.

M. [U] [K] a par déclaration du 31 juillet 2024 interjeté appel de ce jugement, limité selon la déclaration aux chefs expressément critiqués suivants : en ce que le tribunal

— l’a condamné à des honoraires de 10 309,62 euros avec intérêts

— a débouté la société ODA de sa demande d’appel en garantie à l’égard de son assureur la MAF Assurances

— a retenu la responsabilité de l’architecte en limitant le préjudice à la somme de 2 500 euros.

Aux termes de cette déclaration, il demande – la réformation totale (sic) du jugement avec

— rejet de la demande de condamnation à la facture d’honoraires de 10 309,62 euros,

— condamnation aux demandes reconventionnelles en sollicitant le remboursement des factures d’honoraires des 29 juillet et 1er décembre 2019 outre sur la perte de chance à hauteur de 348 832 euros

— avec prononcé de la résolution des contrats d’architecte du 16 décembre 2019

— et condamnation au paiement d’une de 4 000 euros d’article 700 et aux entiers dépens de la société ODA.

Par ordonnance du 08 juillet 2025, la procédure a été clôturée le 1er décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 15 décembre à laquelle elle a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 prorogé au 15 janvier 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 31 octobre 2024, M. [U] [K], appelant, demande à la cour

A titre principal

— de débouter la société ODA de toutes ses demandes,

A titre reconventionnel

— de juger que cette société a manqué à son obligation de conseil,

En conséquence

— de la condamner solidairement avec son assureur la MAF à lui payer les sommes de

—  5 453,54 euros et 3 817,48 euros indument versées,

—  348 832 euros à titre de dommages et intérêts,

— de juger que les contrats d’architectes en date du 16 décembre 2019 sont indivisibles et manquent d’objet,

En conséquence

— de prononcer la résolution de ces contrats aux torts exclusifs de l’architecte,

— de condamner la société MAF au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d 'appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 20 décembre 2024, la société ODA, intimée, demande à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il :

— a condamné M. [U] [K] à lui payer la somme de 10 309,62 euros au titre de la facture d’honoraires du 30 juin 2020,

— a dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel à compter du 15 juillet 2020 jusqu’au 02 septembre 2021 puis au taux légal pour le surplus,

— l’a débouté du surplus de ses demandes,

— de l’infirmer en ce qu’il :

— a prononcé à compter du 02 septembre 2021 la résolution des contrats conclu le 16 décembre 2019,

— l’a condamnée à verser à M. [U] [K] une somme de 2 500 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de bénéficier de l’exonération de sa plus-value immobilière par réemploi des fonds issus de la vente du 05 novembre 2018,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau

— débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— de prononcer la résiliation des contrats d’architecte pour manquement de celui-ci à son obligation de rémunération et tenant le fait qu’il a cessé ses relations avec elle,

— de le condamner à lui payer la somme de 10 309,62 euros correspondant à la note d’honoraires LGB.2006-04 du 30 juin 2020, avec intérêts au taux contractuel à compter du 15 juillet 2020 jusqu’au 02 septembre 2021 puis au taux légal pour le surplus,

— de le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros pour résistance abusive

En tout état de cause

— de le condamner au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 29 janvier 2025, la société Mutuelle des Architectes Français (MAF), appelée en garantie, demande à la cour :

— de juger l’appel infondé en droit et injustifié en faits,

A titre liminaire

— de juger qu’à défaut pour l’appelant de lui avoir communiqué ses pièces, celles-ci et les demandes qui en découlent sont irrecevables,

— de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporter sur les demandes de la société ODA

— de confirmation du jugement en ce qu’il :

— a condamné M. [K] à lui payer la somme de 10 309,62 euros au titre de sa note d’honoraires du 30 juin 2020,

— a dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel sur la période du 15 juillet 2020 au 02 septembre 2021 puis des intérêts au taux légal

— d’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— a prononcé la résiliation des contrats conclus entre M. [K] et la société ODA à compter du 02 septembre 2021,

— a débouté la société ODA du surplus de ses demandes,

— de débouter l’appelant de ses demandes tendant notamment à :

— la réformation du jugement en toutes ses dispositions,

— juger que la société ODA a manqué à son obligation de conseil,

— la voir condamner en conséquence solidairement avec la société ODA à lui payer les sommes de

—  5 453,54 euros et 3 817,48 euros au titre des honoraires prétendument indument versés,

—  348 832 euros à titre de dommages et intérêts,

— juger que les contrats d’architecte du 16 décembre 2019 sont indivisibles et manquent d’objet,

— prononcer en conséquence la résolution de ces contrats aux tords exclusif de l’architecte.

En conséquence

— de confirmer le jugement en ce qu’il

— a débouté M. [U] [K] de ses demandes indemnitaires à hauteur de 348 832 euros, outre de remboursement des sommes de 5 453,54 euros et 3 817,48 euros au titre des honoraires versés à la société ODA,

— de l’infirmer en ce qu’il

— a condamné la société ODA à verser à celui-ci la somme de 2 500 de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de bénéficier de l’exonération de sa plus-value par réemploi des fonds issus de la vente du 05 novembre 2018,

Et, statuant à nouveau

— de juger que son assurée n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission de sorte qu’aucune indemnisation d’aucune sorte n’est due,

— de juger que l’appelante est à l’origine de son propre préjudice,

— de le débouter de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

En tout état de cause

— de débouter l’ensemble des parties de leurs plus amples demandes formulées à son encontre,

— de condamner in solidum les succombants à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*obligation au paiement de la facture d’honoraires du 30 juin 2020

Pour dire le défendeur redevable de cette note et le condamner à en payer le montant à la société requérante le tribunal a rejeté le moyen tiré de l’existence d’une double facturation et jugé qu’il avait, en signant la demande de permis de construire, validé le projet qui lui avait été soumis et par voie de conséquence la prestation commandée quelle qu’en soit la teneur.

L’appelant soutient que l’architecte lui a facturé des prestations déjà réalisées et payées et des prestations non réalisées et qui ne pouvaient l’être ; que les factures de 5 453,54 euros et 3 817,48 euros doivent lui être remboursées dès lors qu’elles concernent des projets irréalisables.

L’intimée soutient que la facture litigieuse correspond à une mission matériellement exécutée, en l’occurrence l’étude de projet (consultation des entreprises et réception des offres) et le dépôt du dossier de permis de construire, alors que la somme de 9 271,02 euros déjà payée correspondait à l’étude de faisabilité du projet (juillet 2019) et de la réalisation de l’avant-projet de la phase 2 (décembre 2019) ; que la demande de permis de construire concernait l’extension d’un logement et non plus la création de logements comme précédemment envisagé, choix que son client a avalisé, ce que confirme le fait qu’il l’a signée, et qu’elle a parfaitement exécuté les missions afférentes aux factures réglées.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1342 du même code le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible.

Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier.

Aux termes de l’article 1217 du même code la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1219 du même code une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Et aux termes de l’article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe ici à l’appelant, condamné par le tribunal à payer la somme de 10 309,62 euros au titre de la facture d’honoraires du 30 juin 2020 et qui demande aux termes de sa déclaration d’appel, sinon au terme de ses conclusions, la réformation du jugement sur ce point, de justifier le fait qui a produit l’extinction alléguée de son obligation de payer cette facture.

Il verse à cet égard aux débats

— la réponse du 29 mai 2019 de l’architecte à sa demande de prestation portant sur – l’aménagement de logements dans la partie remise attenante à son logement – la construction d’une villa sur le terrain situé à l’arrière de sa maison – des travaux de rénovation de son logement (remontées d’humidité, fenêtres VMC, charpente, portail…),

— la proposition d’honoraires du 03 juin 2019 comprenant estimation des travaux envisagés détaillée en trois propositions :

.Proposition 1 : aménagement remise + construction villa + rénovation logement pour 859 714,12 euros TTC,

.Proposition 2 : aménagement remise + construction villa pour 795 740,68 euros TTC,

.Proposition 3 : aménagement remise + rénovation logement pour 599 963,41 euros TTC,

et la proposition finale du 17 juin 2019 comportant un tableau estimatif du coût global de l’opération 'aménagement remise en 2 logements + construction villa + rénovation logement’ à la somme de 662 656,01 euros TTC, et une proposition d’honoraires pour la mission de base MOE (faisabilité, avant-projet, dossier PC, dossier projet en de consultation des entreprises, assistance au choix et vérification des plans des entreprises, direction de l’exécution des travaux et assistance aux opérations de réception des travaux) et la mission pilotage du chantier à hauteur de 65 442,38 euros TTC. (Pièce 8).

Il verse encore aux débats

— le carnet de plans et le chiffrage actualisé à la somme de 937 185,60 euros compte-tenu de modifications ensuite apportées (aménagement de la remise en quatre et non deux logements, prestation supplémentaire d’aménagement d’un hangar en parking couvert), qui lui ont été adressés le 05 août 2019 (pièce 9),

— un courriel du 15 octobre 2019 de l’architecte l’avisant de son rendez-vous pris à la mairie pour présentation du dossier de permis de construire en cours de finalisation et du rendez-vous subséquent avec lui afin de procéder à la signature et au dépôt de (cette demande de) permis,

— un courriel du 23 octobre 2019 l’avisant du fait que le projet d’aménagement de la partie remise en quatre logements n’est pas réalisable et lui faisant plusieurs propositions modificatives,

— un courriel du 02 décembre 2019 lui présentant un projet de déclaration préalable pour l’extension de son logement existant avec travaux sur façade Nord correspondant au futur découpage des quatre appartements,

ainsi que deux contrats signés le 17 décembre 2019 pour l’aménagement de la remise en autre logements + garage d’une part, la rénovation du logement d’autre part.

Il justifie enfin du virement de la somme de 3 817,48 euros (3 181,23 HT + TVA 636,25), ordonné le 02 août à sa banque en paiement de la note d’honoraires LBG.1907-01 du 29 juin 2019, pour la réalisation à 100% de la partie 'faisabilité’ de la mission d’architecte figurant à la proposition du 17 juin 2019.

Pour demander la restitution de cette somme selon lui indûment payée, il soutient que sa contractante n’a pas rempli son obligation relative à l’étude de faisabilité du projet qui s’est révélé irréalisable en raison de contraintes d’urbanisme.

De son côté l’intimée verse aux débats la note d’honoraire LBG.1912-02 du 1er décembre 2019 d’un montant de 5 453,54 euros ( 4 544,61 HT + TVA 908,92) au titre de la réalisation à 100% de la partie 'avant-projet’ de sa mission, dont elle déclare qu’elle a été réglée par chèque n° 3235361 le 11 décembre.

Elle verse aussi les notes d’honoraires

.n°LBG.2001-03 du 31 janvier 2020 d’un montant de 11 104,96 euros au titre – de l’avancement à 63,79% de la partie 'faisabilité’ de sa mission (pour 3 282,05 euros HT) – de l’avancement à 67,96% de la partie 'avant-projet’ (pour 5 645,02 euros HT) – de l’avancement à 67,96% de la partie 'dossier Permis ou DP (pour 9596,54 euros HT) soit 18 523,61 euros HT, sous déduction de la somme de 7 725,84 euros HT et du montant de la TVA taux 2 déjà perçus,

.n°LBG.2003-03A du 26 mars 2020 d’un montant de 1 564,62 euros au titre – de l’avancement à 63,79% de la partie 'faisabilité’ de sa mission (pour 3 282,05 euros HT) – de l’avancement à 67,96% de la partie 'avant-projet’ (pour 5 645,02 euros HT) – de l’avancement à 11,51% de la partie 'dossier Permis ou DP (pour 1 625,85 euros HT).

Il apparaît à la comparaison de ces deux dernières notes que la seconde remplace et annule la précédente, en conséquence des vicissitudes rencontrées par le maître d’oeuvre dans la partie 'dossier Permis ou DP', relatées dans ses courriels des 23 octobre et 02 décembre 2019, et auxquelles il a été mis fin par l’arrêté du 09 juin 2020 du maire de [Localité 15] accordant à M. [U] [K] le permis de construire sur sa demande du 13 janvier 2020 signée le 17, avec pièces complémentaires réceptionnées le 16 mars 2020, pour des travaux sur construction existante (ou changement de destination) : rénovation partielle d’un mas, modification de la façade Nord, rénovation et réaménagement intérieur de l’habitation existante.

Comme justement relevé par le premier juge, le maître d’ouvrage, tenu informé en temps et en heure par le maître d’oeuvre des difficultés rencontrées dans la phase 'faisabilité’ de sa mission après même la facturation de l’exécution de celle-ci à 100%, ramenée à 67,93% dans la facture du 26 mars 2020, et dont le paiement a été retranché, a lui même signé la demande de permis de construire modifiée pour tenir compte des contraintes urbanistiques rencontrées.

La facture litigieuse, qui reporte à 100% l’exécution des phases 'faisabilité’ et 'avant-projet’ de la mission, et facture les sommes supplémentaires de 7 970,69 euros HT et 2 104,04 euros HT pour l’exécution à 83,06% de la phase 'dossier Permis et DP’ (contenu des autres projets ) et à 16,94% de la phase 'projet', sous déduction de la somme de 8 927,07 euros HT déjà perçue et de la TVA afférente, était donc justifiée et l’appelant ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’inexécution par l’intimée de ses obligations relatives à l’exécution de ces phases du projet.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

*responsabilité de l’agence d’architecture pour manquement à une obligation de conseil et demande de résolution des contrats

Pour condamner l’architecte à payer à son client la seule somme de 2 500 euros en indemnisation de son préjudice allégué de perte de chance d’obtenir un avantage fiscal, le tribunal a relevé que si celui-ci avait effectivement informé celui-là des délais auxquels le bénéfice de cet avantage était soumis, il ne l’avait saisi qu’en mai 2019 soit après l’expiration de plus de la moitié du délai de un an dont il bénéficiait à cet égard ;

que celui-ci s’était montrée réactif et investi dans la relation contractuelle naissante en lui fixant un rendez-vous dès les 28 mai 2019, et en lui remettant dès le 03 et le 17 juin 2019 plusieurs propositions d’aménagement tenant notamment compte de la modification du projet de création de logements à deux reprises, et qu’il ne validera que le 08 octobre 2019.

Il a jugé que la circonstance que l’architecte n’a appris qu’en octobre 2019 l’absence de faisabilité du projet sur lequel il travaillait depuis le mois de juin était constitutive d’un manquement contractuel susceptible d’engager sa responsabilité dès lors qu’en sa qualité de professionnel il aurait dû être alerté par le lieu d’implantation à proximité immédiate d’un aéroport de l’immeuble concerné par les travaux envisagés, mais que l’impossibilité dans laquelle s’était trouvé son client de concrétiser son projet avant le 06 novembre 2019 ne pouvait être mis exclusivement à son passif dès lors qu’il avait effectué la quasi-totalité des diligences nécessaires en temps voulu, ce alors qu’il était restée sans nouvelles de lui et du projet qu’il entendait ou non valider durant plus de deux mois.

L’appelant soutient que la société ODA a manqué à son obligation de conseil ; que son manquement, ayant consisté à s’abstenir de vérifier les règles d’urbanisme applicables malgré l’évidente proximité du terrain de l’aéroport, ne lui a pas permis d’obtenir l’exonération attendue de (l’impôt sur) la plus-value, qu’il a dû intégralement acquitter à hauteur de 348 832 euros ; que, non-professionnel, aucune négligence ni faute ne peut lui être imputée, et que le fait pour l’architecte de lui avoir fait signer deux contrats comportant un projet irréalisable, alors qu’il connaissait cette impossibilité, doit entraîner leur résolution.

La société intimée soutient que sa responsabilité n’est pas engagée puisqu’elle a respecté son devoir de conseil et que l’absence de remploi de l’indemnité d’expropriation perçue par son client dans les délais exigés ne peut lui être imputé ; que celui-ci ne peut solliciter au titre de la perte de chance des dommages et intérêts à hauteur de l’intégralité de la taxation alors qu’il ne l’a pas mandatée pour procéder au remploi de l’intégralité de la somme. Elle soutient subsidiairement que le contrat d’architecte, contrat à exécution successive, ne peut être résolu en ce sens qu’il ne peut y avoir de rétroactivité ; qu’elle a respecté ses engagements de sorte que seule la résiliation ne pourrait être prononcée en raison du manquement de l’appelant à son obligation de paiement.

**devoir de conseil du maître d’oeuvre à l’égard des conditions du remploi de l’indemnité d’expropriation

Par acte notarié reçu le 05 novembre 2018 par Me [E] [C] notaire à [Localité 17] avec la participation de son notaire assistant Me [L] [T], M. [U] [K] a cédé à la société publique locale AGATE une parcelle de terre non bâtie située en zone 2 AU du PLU de la commune de [Localité 15] cadastrée section [Cadastre 9] lieudit [Localité 12] [Adresse 13] [Localité 10] d’une contenance de 02 ha 29 a 15 ca moyennant le versement comptant d’une indemnité globale de 912 988 euros comprenant

— une indemnité principale de 829 080 euros représentant le prix du terrain

— une indemnité de remploi de 83 908 euros.

L’acte précise que la vente constitue l’opération visée à l’article 150 U II-4° du code général des impôts pour laquelle une déclaration d’utilité publique a été prononcée par le préfet du [Localité 14] le 28 décembre 2017 en vue d’une expropriation (…) et que 'le vendeur s’engage à procéder au remploi de l’intégralité de l’indemnité ou du prix versé, par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de la perception de l’indemnité (ou du prix ou de son solde s’il y a versement par fractions successives), la plus-value résultant du présent acte est exonérée de toute imposition.(…)'.

L’appelant était donc averti depuis le 05 novembre 2018 d’avoir à procéder au remploi de l’intégralité de l’indemnité ou du prix versé soit la somme de 912 988,00 euros par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles avant le 06 novembre 2019 pour pouvoir bénéficier de l’exonération visée.

Il a d’ailleurs été informé par son notaire assistant dès le 20 novembre 2018 d’avoir à 'réfléchir quant au type d’investissement’ qu’il souhaitait réaliser et à le tenir informé de ses démarches quant au réinvestissement du prix de vente pour pouvoir être effectivement exonéré de (l’imposition sur) la plus-value suite à cet acte.

Le premier courriel du 29 mai 2019 de la société ODA versé aux débats fait état d’une conversation téléphonique concernant 'un budget maximum de 90% de l’enveloppe soit 820 000 euros TTC’ ce qui permet d’évaluer 'l’enveloppe’ dont s’agit à 911 111 euros, somme très proche du montant de l’indemnité d’expropriation perçue. Il ne démontre pas à lui seul que le maître d’ouvrage a informé l’architecte de l’origine de la somme constituant ce budget et de la contrainte de délai pesant sur lui pour la réalisation du projet afin de lui permettre de bénéficier d’une exonération fiscale, non plus que le courriel suivant du 03 juin 2019 qui évoque son enveloppe financière globale de '90% des 912 000 euros annoncés’ sans toutefois en évoquer ni l’origine ni la nature.

De même, les propositions d’honoraires et de coût prévisionnel des travaux, frais d’études et travaux du 17 juin 2019 n’y font pas référence, non plus qu’elles ne prévoient un délai butoir d’exécution au 05 novembre 2019.

L’appelant soutient vainement que l’intimée a fait l’aveu de sa connaissance précise de son 'obligation de réinvestir les fonds dans l’immobilier dans un certain délai’ dès lors que son assignation initiale mentionne 'il convient de préciser que M. [K] avait au préalable vendu des terrains à la commune avec l’obligation d’investir les fonds dans de Il convient l’immobilier dans un certain délai’ (sic).

En effet, cette obligation alléguée de réinvestir les fonds dans un certain délai ne mentionne ni le caractère d’indemnité d’expropriation du prix versé lors de la vente du bien, ni le délai exact de remploi de tout ou partie de cette indemnité, ni la contrepartie attendue savoir l’exonération fiscale.

Et en tout état de cause cette assignation est postérieure aux échanges intervenus et à l’émission des propositions d’honoraires.

Faute pour l’appelant de démontrer que son obligation de réaliser le remploi de l’intégralité de l’indemnité d’expropriation avant le 06 novembre 2019 est entrée dans le champ contractuel, aucun manquement à aucune obligation de conseil y afférente ne peut être imputé à la société ODA.

**devoir de conseil à l’égard des règles d’urbanisme

Bien que le contenu de l’étude de faisabilité relevant de la mission complète de l’architecte ne soit défini au code de la construction et de l’habitation qu’en ce qui concerne, depuis 2023, les travaux de construction ou de rénovation d’immeubles d’une certaine superficie dans le cadre de la commande publique, ce qui n’est pas le cas ici, la faisabilité d’un projet de construction et de rénovation tel que celui ici concerné comprend nécessairement sa sécurité juridique, et partant l’obligation pour l’architecte, sinon de connaître initialement, du moins de se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables au projet, et d’en tenir informé son client.

Tel n’a manifestement pas été le cas ici, dès lors que c’est seulement le 23 octobre 2019 que l’intimée a avisé l’appelant du fait que son projet n’était 'pas réalisable car son terrain est situé très proche de l’aéroport et en zone [11] de la réglementation acoustique y afférente, ce qui veut dire que seuls les projets de réaménagement et les constructions de villas individuelles sont autorisées, car le texte précise 'qu’il faut limiter le nombre de nouveaux habitants dans cette zone’ du fait du bruit de l’aéroport.'

C’est vainement qu’elle excipe ensuite de son ignorance de cette information au motif que celle-ci n’aurait pas figuré au réglement d’urbanisme de la commune de [Localité 15], dès lors qu’il lui incombait dans le cadre de la bonne réalisation de l’étude de faisabilité à laquelle elle s’était engagée, de vérifier ce point.

Elle ne peut prétendre être exonérée de sa responsabilité qui en résulte par aucune faute de l’appelant, dont elle ne démontre pas qu’il connaissait les contraintes d’urbanisme pesant sur la parcelle concernée par les travaux envisagés.

**lien de causalité entre le manquement établi et le préjudice allégué

L’appelant soutient que si l’architecte avait été plus prompt à exécuter sa mission, et surtout s’il ne s’était pas mépris sur les règles d’urbanisme, le délai d’un mois entre le 05 octobre et le 05 novembre (date butoir pour le remploi de l’indemnité d’expropriation) était suffisant pour soumettre à sa signature des devis d’entreprises pour un montant cumulé de 820 000 euros.

Ce faisant, il omet de rappeler que les contrats confiant une mission complète à l’architecte n’ont été régularisés que le 17 décembre 2019 soit postérieurement même au délai de remploi.

Il soutient encore que le permis de construire déposé ne concerne pas des constructions mais seulement une simple rénovation n’ouvrant pas droit au remploi et que si après l’étude de faisabilité du projet il avait su qu’en raison des règles d’urbanisme liées à la proximité de son immeuble avec l’aéroport la construction de quatre logements dans sa remise était irréalisable il aurait procédé à d’autres opérations de remploi par simple acquisition.

Mais alors que malgré ses atermoiements sur le nombre de logements à réaliser dans la remise attenante à son logement l’intimée lui a fait parvenir dès le 23 juillet 2019 le projet de construction d’une villa sur le terrain vierge et que le tableau global d’estimation des travaux du 03 juin 2019 mentionne bien non seulement l’aménagement de la remise et la rénovation de son logement d’une part, l’aménagement de la remise et la construction de la villa d’autre part, la réalisation des trois projets de troisième part, il n’explique pas pourquoi il n’a pas accepté les propositions contenant cette construction et la raison pour laquelle le projet ne s’est continué que sur ses deux premières parties.

Dès lors aucun lien direct de causalité entre le manquement de l’intimée à son obligation de conseil relative au réglement d’urbanisme applicable au projet n’ouvrant pas droit à l’éxonération fiscale et le préjudice allégué résultant du redressement fiscal dont l’appelant a fait l’objet n’est établi et le jugement doit être infirmé.

** 'nullité', résolution ou résiliation des contrats d’architecte

Pour prononcer la résolution de ces contrats le tribunal a relevé que 'les parties s’accordaient toutes deux sur cette résolution’ et, de manière contradictoire, qu’il n’y avait pas lieu de résilier ces contrats aux torts exclusifs de la société ODA ainsi que demandé en défense (sic)'.

L’appelant qui demande au dispositif de ses conclusions à la cour – de juger que les contrats du 16 décembre 2019 sont indivisibles et manquent d’objet, – d’en prononcer en conséquence la résolution aux torts exclusifs de l’intimée, soutient en page 14 dans un paragraphe 2.2.2. 'sur la nullité des contrats d’architecte ou la résolution de ces contrats’ que les missions confiées à l’architecte consistaient en la réalisation de projets de construction et d’aménagement indivisibles dans le cadre d’une enveloppe liée au remploi d’un indemnité d’expropriation et que le fait pour celui-ci de lui avoir fait signer deux contrats comportant un objet ( la réalisation de la construction de quatre logements ) irréalisable et ce alors qu’il connnaissait parfaitement cette impossibilité doit conduire la cour à prononcer leur résolution.

L’intimée demande l’infirmation du jugement sur ce point, soutenant avoir respecté ses engagements, que le contrat d’architecte est à exécution successive de sorte qu’il ne peut y avoir de rétroactivité, et que seule la résiliation des contrats peut être prononcée pour non-respect par l’appelant de son obligation de paiement.

Aux termes de l’article 1217 du code civil ici applicable la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes des articles 1224, 1226, 1227, 1228 et 1229 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Les contrats dont la résolution est demandée par l’appelant sont les contrats d’architecte – rénovation logement et aménagement remise en 4 logements + garage du 16 décembre 2017.

Ils prévoient que leurs pièces constitutives consistent non seulement dans les contrats mais aussi dans les éléments de programmation du maître d’ouvrage et les études préliminaires éventuellement réalisées par l’architecte, pièces complémentaires et indissociables.

Toutefois, ils prévoient tous les deux en page 2/15 qu’ils ne font pas suite au (précédent) contrat pour études préliminaires.

Comme indiqué ci-dessus, l’appelant a signé le 17 janvier 2020 la demande de permis de construire du 13 janvier 2020 portant sur des travaux sur construction existante.

L’intimée verse aux débats le courriel du 30 mars 2020 par lequel elle informe son client du lancement de la consultation d’entreprise pour la réalisation de ces travaux, et celui du 31 mars 2020 par lequel elle indique que le permis construire pour la transformation des remises en ligement est toujours en cours, et lui adresse sa note d’honoraires n°3 rectifiée LBG.2003-03A, rappelant qu’ 'qu’il (avait été) convenu de laisser celle de 11 104,96 euros datée du 31 janvier 2020, en attente car l’avancement était erroné', qu’a été supprimée la facturation du permis pour l’aménagement des 4 appartements, en attendant le retour de la mairie, et qu’est seul facturé le dossier de [18] pour la partie logement, ainsi que la régularisation de la TVA soit un montant à verser de 1 564,62 eurod TTC.

Elle verse enfin aux débats l’arrêté du 09 juin 2020 du maire de [Localité 15] accordant le permis de construire pour la rénovation partielle d’un mas, modification de la face Nord, rénovation et réaménagement intérieur de l’habitation existante sur son terrain et la note litigieuse du 30 juin 2020 'annulant et remplaçant les notes 03 et 03A’ de 10 309,62 euros, la relance du 31 juin 2020 à son égard, la mise en demeure du 25 août 2020 d’avoir à payer cette somme sous peine de rupture du contrat et action en justice, et la lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2020 y faisant suite.

Aucune résolution des contrats d’architecte du 16 décembre 2019 pour inexécution par celui-ci de ses obligations n’est ici encourue, mais seulement, comme il le demande, leur résiliation quinze jours après la notification, intervenue par signature de l’accusé de réception du 16 décembre 2020, de cette dernière mise en demeure, pour non respect par le maître d’ouvrage de son obligation de paiement.

Cette résiliation est donc intervenue le 31 décembre 2020, sans autre effet que l’obligation pour l’appelant d’avoir à payer la somme demandée de 10 309,62 euros TTC déjà ordonnée.

*appel en garantie de la société MAF

La responsabilité de son assurée n’étant pas retenue, l’assureur est mis hors de cause.

*autres demandes

Succombant en son appel, M. [U] [K] doit supporter les dépens de l’entière instance devant le tribunal et la cour.

Il est condamné à payer à la société ODA la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire ici application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans ses rapports avec la société MAF qu’il n’a pas appelée en cause, ni entre cette société et son assurée d’autre part.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement du 17 mai 2024 du tribunal judiciaire de Nîmes sauf en ce qu’il a condamné M. [U] [K] à payer à la société Ostrowki Demuyter architectes la somme de 10 309,62 euros TTC au titre de la facture d’honoraires du 30 juin 2020 et dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel à compter du 15 juillet 2020 jusqu’au 2 septembre 2021 puis au taux légal pour le surplus,

Statuant à nouveau

Prononce la résiliation à la date du 30 décembre 20202, aux torts de M. [U] [K], des contrats d’architecte LBG-191216A et LBG-101216B conclus entre lui et la société ODA – Ostrowski Demuyter Architectes le 16 décembre 2019,

Met la société Mutuelle des Architectes Français hors de cause

Y ajoutant

Condamne M. [U] [K] aux dépens de l’entière instance devant le tribunal et la cour.

Le condamne à payer à la société ODA – Ostrowski Demuyter Architectes la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les rapports de M. [U] [K] avec la société MAF ni entre cette société et son assurée.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,