Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05991 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFIS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 23/07070

APPELANTE

S.A. ELOGIE SIEMP, RCS de Paris sous le n°552 038 200, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0517

INTIMÉ

M. [P] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 23.04.2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 novembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2015, la société Elogie-Siemp a consenti un bail d’habitation à M. [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], escalier C, 7ème étage, porte 89, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 301,77 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.054,94 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 16 mai 2023 et visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte en date du 29 août 2023, la société Elogie-Siemp a fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [G] ;

— être autorisée à faire transporter ses meubles dans un garde meuble ;

— obtenir condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

2.005,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 31 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a :

déclaré irrecevable la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

rejeté les demandes subséquentes relatives à l’expulsion, la séquestration des meubles et l’indemnité d’occupation,

condamné M. [G] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.005,38 euros (deux mille cinq euros et trente-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

débouté la société Elogie-Siemp de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2023 et celui de l’assignation du 29 août 2023.

Le premier juge a relevé que les accusés de réception électronique de saisine des services de la Préfecture et de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) étaient tous deux datés du 30 août 2023 et que la commission avait donc été saisie après la délivrance de l’assignation le 29 août 2023 et en contravention des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par déclaration du 19 mars 2024, la société Elogie Siemp a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif, sauf en ce qu’il a :

condamné M. [G] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2 005,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamné M. [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2023 et celui de l’assignation du 29 août 2023.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, la société Elogie-Siemp demande à la cour au visa des articles 835 du code de procédure civile et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

recevoir la société Elogie-Siemp en son appel,

infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 31 janvier 2024 (RG 23.07070), en ce qu’elle a :

déclaré la demande de constat d’acquisition de clause résolutoire irrecevable,

rejeté les demandes subséquentes relatives à l’expulsion, la séquestration des meubles et l’indemnité d’occupation,

débouté la société Elogie Siemp de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

déclarer la société Elogie Siemp recevable et bien fondée dans ses demandes,

En conséquence,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

ordonner l’expulsion de M. [G] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

autoriser la société Elogie Siemp à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indument dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de M. [G],

condamner M. [G] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.912,71 euros à parfaire à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

condamner M. [G] à payer à la société Elogie Siemp, à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

dire que le locataire devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,

condamner M. [G] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance,

condamner M. [G] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

condamner M. [G] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement.

Elle expose essentiellement qu’elle a parfaitement suivi la procédure préalable à la saisine du tribunal et plus particulièrement que la saisine de la CCAPEX est datée du 19 mai 2024.

La société Elogie-Siemp a fait signifier la déclaration d’appel, l’avis de fixation et ses conclusions à M. [G], le 23 avril 2024, à étude.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024.

A l’audience de plaidoirie du 6 novembre 2024, l’appelante expose que la dette a diminué.

Invitée par la cour à adresser ses observations sur l’octroi de délais d’office, l’appelante indique y être opposée, faisant état de l’irrégularité des paiements et de l’absence de règlement de paiement du loyer courant. Elle a adressé un nouveau décompte arrêté au 12 novembre 2024.

Elle relève par ailleurs l’absence de comparution de M. [G] en première instance comme en appel.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (') ».

En l’espèce, et contrairement à ce qu’a relevé le premier juge, si la notification à la Préfecture est datée du 30 août 2023, l’accusé de réception électronique justifiant de la saisine de la Commission précitée est daté du 19 mai 2023 et non du 30 août 2023. L’assignation a été délivrée le 29 août 2023.

Dès lors, cette saisine est intervenue dans les délais légaux. Il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et de déclarer la demande la société Elogie Siemp afin de constat de résiliation recevable.

Sur la résiliation du bail et l’arriéré locatif

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer demeuré sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire le 17 mai 2023 pour la somme de 1.054,94 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 16 mai 2023.

Il ressort des explications et décompte fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 juillet 2023 ; elle sera constatée.

Il y a lieu de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [G] sera tenu, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, de payer à la société Elogie Siemp une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 12 novembre 2024, une dette locative d’un montant de 1.709,68 euros au paiement de laquelle sera condamné M. [G] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la cour infirmant l’ordonnance entreprise compte tenu de la diminution de la dette et donc de l’évolution du litige.

Selon l’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, en son premier alinéa, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette a diminué de manière importante. Le 27 septembre 2024, M. [G] a réglé la somme de 1.210 euros pour un loyer hors charge de 334,90 euros. Cependant, il apparaît à la lecture de ce nouveau décompte arrêté au 12 novembre 2024 qu’aucun nouveau versement n’est intervenu depuis cette date.

Il en résulte que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris et que la cour ne peut accorder d’office des délais de paiement sur le fondement des dispositions précitées.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sens de la décision conduit à infirmer les dispositions de la première décision s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [G] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles pour ces deux procédures.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 juillet 2023 ;

Ordonne à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 6] ;

Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 juillet 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

Condamne M. [G] à payer à la société Elogie Siemp la somme provisionnelle de 1.709,68 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [G] à payer à la société Elogie Siemp une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [G] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne M. [G] à supporter les dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du commandement de payer en date du 17 mai 2023 ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE