1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07977

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SKIZ

(Réf 1ère instance : 2020003361)

S.A.S. S.I.I. [Localité 9]

C/

S.A.S.U. HUNTEO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 4 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 9 septembre 2024, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 4 février 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024

****

APPELANTE

S.A.S. S.I.I. [Localité 9] ayant pour nom commercial ARTHUR LOYD, agissant poursuites et diligences de ses représenants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE

S.A.S.U. HUNTEO, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 803.311.950, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Aurélie HOUI de la SELAS ORATIO AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte notarié dressé le 28 juin 2018 par Me [T] [O], Notaire de l’office notarial de l’Estuaire, situé à Nantes, la Sci VN Invest (substituant la Sas Huntéo conformément au compromis du 2 mai 2018), a acquis de la Snc [R] & Broad Promotion des biens immobiliers situés [Adresse 1] à Nantes.

2. Les termes, prix et conditions de cette vente ont été négociés par l’intermédiaire de la Sas S.I.I. [Localité 9], exerçant sous le nom commercial Arthur Loyd, suivant mandat n° 3280 mettant à la charge de l’acquéreur sa rémunération à hauteur de 25.000 € HT soit 30.000 € TTC.

3. Postérieurement à cette vente, la Sci VN Invest et la Sasu Huntéo, sa locataire, ont indiqué avoir découvert que les biens acquis n’étaient pas viabilisés, qu’il s’agisse du raccordement au réseau électrique comme au réseau des eaux usées.

4. La société Huntéo expose avoir à ce titre été contrainte d’exposer d’importantes dépenses pour le raccordement électrique (11.007,20 € HT) et au réseau public d’assainissement (10.151,00 € HT) outre divers préjudices liés à l’impossibilité d’occuper les lieux et de les sous-louer à la date contractuellement prévue.

5. Reprochant à la société S.I.I. [Localité 9] un manquement à son obligation d’information quant à l’absence de viabilisation du bien, elle lui a adressé par la voie de son conseil, une lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 16 décembre 2019 pour solliciter l’indemnisation de ses préjudices.

6. Par courrier recommandé du 2 janvier 2020, la société S.I.I. [Localité 9] a opposé un refus.

7. C’est dans ces conditions que suivant assignation du 5 juin 2020, la Sasu Huntéo a saisi le tribunal de commerce de Nantes afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière.

8. Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal de commerce de Nantes a :

— condamné la société S.I.I. [Localité 9] Arthur Loyd à payer à la société Huntéo, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le coût des travaux de raccordement des locaux au réseau des eaux usées pour la somme de 10.151,00 € HT,

— condamné la société S.I.I. [Localité 9] Arthur Loyd à payer à la société Huntéo somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile,

— débouté la société S.I.I. [Localité 9] Arthur Loyd de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la société Huntéo des autres demandes,

— condamné la société S.I.I. [Localité 9] Arthur Loyd aux entiers dépens dont frais de greffe liquidés à 73,23 €, toutes taxes comprises.

9. Pour statuer ainsi, le tribunal de commerce a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Huntéo en rappelant que celle-ci avait signé le compromis de vente avec le promoteur par l’entremise de la société S.I.I. Nantes et que la clause de substitution n’emportait pas cession de créance pour les bénéficiaires d’un compromis de vente.

10. Au fond, il a considéré que la société S.I.I. [Localité 9] ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité en soutenant d’une part que sa participation s’était limitée à une simple entremise entre le vendeur et l’acquéreur alors qu’il résultait du compromis qu’elle avait négocié la vente, ni d’autre part, que sa mission se limitait à la simple transmission des plans en insistant sur son absence totale de compétence pour les lire et les comprendre, alors qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, elle était tenue de délivrer à l’acquéreur potentiel une information claire et précise sur l’opération d’achat immobilier conclue par son intermédiaire et devait s’assurer que les biens seraient propres à l’usage auquel ils étaient destinés.

11. Estimant que les plans transmis étaient peu lisibles et n’étaient pas de nature à renseigner la société Huntéo – profane – sur l’existence de travaux à prévoir pour le raccordement au réseau d’assainissement qui s’est avéré inexistant, le tribunal de commerce, jugeant que l’agent immobilier avait failli à son devoir de conseil, a accueilli la demande de remboursement des travaux de raccordement exposés par la société Huntéo.

12. Relevant en revanche que les travaux de raccordement électrique visaient en réalité à mettre en place un câblage de 48 kva (disproportionné à un usage classique de bureau) destiné à augmenter la puissance électrique de l’installation existante, le tribunal a rejeté la demande indemnitaire en jugeant que celle-ci était sans rapport avec la faute commise par l’agence immobilière.

13. La société S.I.I. [Localité 9] a interjeté appel par déclaration du 22 décembre 2021.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

14. Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 28 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé, la Sasu Huntéo demande à la cour de :

— déclarer recevable l’appel incident de la société Huntéo et y faire droit,

— en conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal de commerce de Nantes en ce qu’il a :

* débouté la société Huntéo de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de raccordement au réseau électrique, soit la somme de 11.007 €,

* débouté la société Huntéo de sa demande d’indemnisation au titre des frais d’hébergement des équipes, soit la somme de 3 256,74 €,

* débouté la société Huntéo de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de sous-location, soit la somme de 8.220 €,

* débouté la société Huntéo de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive, soit la somme de 3.000 €,

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nantes en ce qu’il a :

* rejeté l’ensemble des demandes de la société S.I.I. [Localité 9],

* condamné la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo le coût des travaux de raccordement des locaux au réseau des eaux usées, soit la somme de 10.151 € HT, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

* condamné la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo le coût des travaux de raccordement au réseau électrique pour la somme de 11.007 € HT,

— condamner la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo les frais d’hébergement des équipes pour la somme de 3.256,74 €,

— condamner la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo la perte de sous-location pour la somme de 8.820 €,

— condamner la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo la somme de 3.000 € au titre de la résistance abusive,

— en tout état de cause,

— rejeter toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

— condamner la société S.I.I. [Localité 9] à verser à la société Huntéo la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

*****

15. Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 23août 2023 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé, la Sas S.I.I. [Localité 9] demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de commerce de Nantes du 8 novembre 2021 en ce qu’il a :

* débouté la société S.I.I. [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes,

* a condamné la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, le coût des travaux de raccordement des locaux au réseau des eaux usées fixé à 10.151 €,

* a condamné la société S.I.I. [Localité 9] à payer à la société Huntéo la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nantes du 8 novembre 2021 en ce qu’il a débouté la société Huntéo de ses autres demandes, à savoir :

' l’indemnisation des travaux sur le réseau électrique pour 11.007 €,

' l’indemnisation des frais d’hébergement des équipes pour 3.256,74 €,

' l’indemnisation de la perte de sous-location pour 8.220 €,

' le paiement de 3.000 € au titre de la résistance abusive,

— statuant à nouveau, à titre principal,

— déclarer la société Huntéo sans qualité et/ou intérêt à agir,

— en conséquence,

— déclarer la société Huntéo irrecevable en l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire,

— débouter la société Huntéo de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

— en tout état de cause,

— condamner la société Huntéo à payer à la société S.I.I. [Localité 9] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et en appel ainsi qu’aux entiers dépens.

16. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 2 juillet 2024.

17. A l’audience du 9 septembre 2024, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur le fait que le cas échéant, le préjudice né du défaut d’information reproché à la société S.I.I. [Localité 9] pourrait s’analyser pour la société Huntéo en une perte de chance.

18. La société Huntéo a transmis ses observations par rpva le 24 octobre 2024 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile et aux termes desquelles elle fait valoir les éléments suivants :

une partie du préjudice peut s’analyser en une perte de chance de négocier le prix d’achat des biens litigieux en expliquant que si elle avait eu connaissance du fait que l’état du bien nécessitait que soient réalisés des travaux d’une si grande ampleur pour être raccordables, elle en aurait davantage négocié le prix ;

s’ajoute le préjudice subi du fait du paiement des frais d’hébergement des équipes de salariés de la société Huntéo ainsi que celui lié à la perte de loyers à défaut de pouvoir sous-louer ;

c’est la société Huntéo qui in fine a supporté la totalité du surcoût lié aux difficultés apparues dans le cadre des travaux de raccordement.

19. La société SI.I. [Localité 9] a transmis ses observations en réponse par rpva le 28 octobre 2024 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile et aux termes desquelles, elle fait valoir les éléments suivants :

aux termes de sa note en délibéré, la société Huntéo admet que les travaux de raccordement étaient nécessaires mais qu’elle n’était pas informée qu’ils seraient aussi coûteux ; or, il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier, qui ne possède aucune compétence technique, n’est pas tenu d’une obligation d’information particulière sur l’importance (et le coût) des travaux de rénovation à entreprendre pour la mise en 'uvre du projet de l’acquéreur ; dans ces conditions, l’action de la société Huntéo est manifestement vouée à l’échec ;

comme elle le reconnaît, la société Huntéo a déjà fortement négocié le prix de sorte que le coût des travaux litigieux a bien évidemment déjà été pris en compte, les locaux étant livrés brut de béton ; elle n’avait en réalité aucune chance de pouvoir négocier davantage le prix ;

la société Huntéo ne démontre pas le 'surcoût’ allégué par rapport aux travaux rendus nécessaires par l’état du bien puisque le chiffrage de l’aménageur (société Cigne) n’a jamais été produit ; si ce dernier a mal évalué les coûts, il appartenait à la société Huntéo de le mettre en cause ;

enfin, la perte de chance de négocier le prix ne peut être invoqué par la société Huntéo qui compte tenu de la substitution opérée en faveur de la société VN Invest, n’est pas l’acquéreur ; il s’agirait d’un enrichissement sans cause, ce d’autant que les pièces produites par la société Huntéo n’ont jamais permis de savoir qui, in fine, avait payé les travaux entre le preneur du local commercial ou le propriétaire des murs ; or, il ne fait aucun doute, au vu de l’importance des travaux et des prêts sollicités par la société VN Invest (au titre d’un 'prêt équipement') que les travaux ont en réalité été financés par la société VN Invest ;

la société Huntéo qui n’a financé ni le prix ni les travaux du bien doit être déboutée.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la recevabilité de l’action de la société Huntéo

20. La société S.I.I. [Localité 9] soulève l’irrecevabilité de l’action de la société Huntéo faute pour elle de justifier de sa qualité et de son intérêt à agir. Elle rappelle que l’acte authentique de vente a été signé par la société VN Invest qui n’est pas à la cause. Elle fait valoir que la société Huntéo, devenue locataire de la société VN Invest, ne produit que des devis ne permettant pas de savoir si les travaux litigieux ont été réalisés et par qui ils ont été réglés, étant précisé que ceux-ci relèvent en principe du propriétaire bailleur.

21. La société Huntéo expose que du fait de la signature du compromis de vente du 2 mai 2018, elle est créancière d’une obligation de conseil à l’égard de la société S.I.I. [Localité 9] en sa qualité de professionnel. Elle rappelle que la substitution n’emporte pas cession de créance pour les bénéficiaires d’un compromis de vente, de sorte que la substitution de la société VN Invest en qualité d’acquéreur ne lui a pas ôté la qualité de créancière à l’égard de la S.I.I. [Localité 9] concernant son obligation de conseil. Elle ajoute que son action a pour finalité l’indemnisation de ses préjudices découlant du manquement de l’agence immobilière à son obligation d’information, A cet égard, elle fait valoir qu’elle a incontestablement réglé les travaux de viabilisation ainsi qu’il ressort des factures acquittées produites et qu’elle a également subi des préjudices liés à l’impossibilité d’intégrer les locaux au 1er novembre 2018 comme prévu, ce qui a généré, pendant toute la durée des travaux, des frais liés à l’hébergement de ses salariés et un gain manqué tiré de l’impossibilité de sous-louer les locaux.

Réponse de la cour

22. L’article 31 du code de procédure civile dispose que 'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'

23. Il est constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action.

24. En l’espèce, la société Huntéo a signé, le 2 mai 2018, un compromis de vente avec la société [R] & Braud Promotion en suite de l’entremise de la société S.I.I. [Localité 9], exerçant sous l’enseigne Arthur Loyd. Ce compromis comprenait une clause de substitution en faveur de la société VN Invest.

25. Il n’est pas contestable qu’à l’occasion de la signature du compromis de vente, la société S.I.I. [Localité 9], en sa qualité de professionnel, était tenue d’un devoir d’information à l’égard de la société Huntéo et que la substitution de cette dernière par la société VN Invest ne lui a pas fait perdre sa qualité de créancière de cette obligation d’information.

26. Ainsi, bien que substituée dans la qualité d’acquéreur par la société VN Invest, la société Huntéo reste recevable à invoquer d’éventuels manquements contractuels commis par la société S.I.I. [Localité 9] à l’occasion de la régularisation du compromis de vente et qui lui aurait porté préjudice, en l’occurrence son manquement au devoir d’information.

27. En outre, bien que la société Huntéo ne produise pas le bail commercial conclu avec la société VN Invest, sa qualité de locataire n’est pas contestée. Il est observé que la société Huntéo ne limite pas ses demandes au seul remboursement du coût des travaux engagés pour viabiliser l’immeuble qu’elle affirme avoir elle-même financés, ce que met vainement en doute l’appelante pour contester son intérêt et sa qualité à agir. En effet, la société Huntéo sollicite également des préjudices liés à son impossibilité d’avoir pu librement jouir des locaux loués à la date prévue. Il s’agit de préjudices propres, qu’en sa qualité de locataire, elle est recevable à invoquer pour rechercher la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière du fait d’éventuels manquements contractuels commis à l’occasion de la vente.

28. C’est ainsi à bon droit que le tribunal de commerce a retenu que la société Huntéo justifiait de sa qualité et de son intérêt à agir. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a (implicitement) rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société S.I.I. [Localité 9].

2°/ Sur la responsabilité de la société S.I.I. [Localité 9]

29. La société Huntéo rappelle que le rôle de la société S.I.I. [Localité 9] ne s’est pas limité à la seule présentation d’un acquéreur au vendeur mais qu’elle a par son rôle d’entremise participé à la négociation des termes de la vente, de sorte que sa responsabilité d’agent immobilier est pleinement engagée.

30. Elle fait en outre valoir que l’assistance de l’acquéreur par un professionnel du bâtiment (en l’occurrence le cabinet d’agencement Cigne en charge de l’aménagement des locaux) n’est pas de nature à décharger l’agent immobilier de ses obligations, ce d’autant qu’elle soutient que l’agenceur n’est intervenu qu’après la signature du compromis. Elle expose également qu’il ne peut être considéré que l’agent immobilier a satisfait à son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur par la seule transmission de plans très techniques et incompréhensibles pour un profane, ce d’autant qu’elle soutient en l’espèce qu’en toute hypothèse, les plans ne mentionnaient pas l’absence de raccordement et qu’ils n’étaient pas conformes à la réalité (s’agissant du diamètre mentionné des canalisations).

31. Elle soutient que si la société S.I.I. [Localité 9] avait respecté son obligation d’information et de conseil, la société Huntéo n’aurait jamais signé le compromis de vente aux conditions, notamment de prix, qu’il comportait.

32. Elle affirme que contrairement à ce que mentionne le compromis, le bien n’a pas été vendu 'fluides et alimentation électrique en attente', le problème étant précisément qu’aucun raccordement électrique en attente, ni aucune attente d’évacuation des eaux usées n’étaient prévus ce qui a eu une incidence importante sur le coût des travaux nécessaires pour rendre le bien conforme à sa destination, lesquels dépassaient largement le simple aménagement prévu dans l’acte.

33. La société S.I.I. [Localité 9] rappelle à titre liminaire qu’à aucun moment, elle n’a participé à la négociation ou à l’élaboration du compromis, son rôle se limitant à mettre en relation le vendeur et un potentiel acquéreur et à transmettre les éléments nécessaires à l’engagement des parties sur la chose et sur le prix.

34. Pour l’essentiel, elle plaide l’absence de faute et la parfaite connaissance des lieux par la société Huntéo. A cet égard, elle explique avoir adressé l’ensemble des plans à la société Huntéo et souligne que n’étant pas un professionnel de la construction, elle n’avait pas à se prononcer sur la conformité des plans d’architecte à la réalité, n’ayant aucune compétence pour le faire.

35. Elle considère que la société Huntéo a reçu de l’agent immobilier tous les éléments lui permettant d’apprécier avec son aménageur la situation du bien et les travaux à réaliser. Elle souligne d’ailleurs que la société Huntéo a commandé les travaux au cabinet Cigne le jour même de la signature du compromis régularisé devant le notaire, ce qui signifie que les travaux avaient été devisés en amont et que le cabinet Cigne avait nécessairement visité les lieux et pris connaissance des plans pour pouvoir élaborer et chiffrer sa proposition. Au vu de ces éléments et de la baisse de prix consentie par le promoteur, elle s’estime fondée à croire que la question de la viabilisation avait été évoquée et négociée entre les parties.

36. Elle rappelle en outre que la livraison de l’immeuble était prévue brut de béton, fluides et alimentation électrique en attente, de sorte que la société Huntéo connaissait la nécessité de se raccorder aux réseaux et donc d’engager des frais à ce titre. Elle souligne que c’est sans doute pour cette raison qu’un prêt de 1.180.000 € a été contracté.

37. Elle conteste en toute hypothèse l’absence de viabilisation, c’est à dire l’absence de tuyaux et de câblages comme le soutient l’intimée en s’appuyant sur l’étude d’ENEDIS produite qui spécifie justement le contraire. Elle souligne que s’il n’existait pas de réseau (ou qu’il aurait été sous-dimensionné), la faute en incomberait au promoteur et que dans ce cas précis, l’agent immobilier qui n’est pas spécialiste des réseaux électriques ou d’eaux usées, aurait été bien en peine de le remarquer et d’en informer l’acquéreur.

38. Elle fait enfin valoir que les plans figurant dans les annexes du compromis de vente, mentionnent clairement qu’une pompe de relevage est à prévoir pour les eaux usées ce dont il se déduit que la société Huntéo n’ignorait pas l’absence de raccordement au réseau d’assainissement et disposait de tous les éléments pour chiffrer les travaux.

Réponse de la cour

39. A titre liminaire, comme l’a justement relevé le tribunal de commerce, l’agence immobilière ne peut invoquer avoir seulement été mandatée pour un rôle d’entremise limité à la présentation d’un acquéreur sans aucune participation à la négociation ou à l’élaboration du compromis, même si celui-ci a effectivement été reçu par Me [O], notaire à Nantes.

40. Il ressort en effet des pièces produites que la société S.I.I. a fait la visite des lieux avec la société Huntéo et qu’elle était manifestement son interlocuteur dans le cadre de la négociation de la vente ainsi qu’en témoigne un courriel du 23 mars 2018 dans lequel, elle indique 'J’ai bien pris note de votre intérêt ('). Concernant votre offre nous échangerons avec plaisir sur les termes de votre proposition dès réception.' C’est également l’agence immobilière qui a transmis les plans sollicités par la société Huntéo, faisant ainsi l’intermédiaire avec le promoteur [R] & Broad comme en témoigne le courriel du 14 mars 2018 adressé au gérant de la société Huntéo : 'Comme convenu ensemble je vous adresse dans un premier temps, le plan des bureaux de l’immeuble New’R ('), visités ce jour. J’ai demandé au promoteur les plans en format dwg (…).'

41. Surtout, la société S.I.I. [Localité 9] a perçu une rémunération relative la négociation de la vente, en application d’une clause de l’acte authentique du 28 juin 2018, rédigée comme suit :

NEGOCIATION

Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions ont été négociés par l’intermédiaire de :

L’agence immobilière Arthur Loyd, [Adresse 3] [Localité 10],

En vertu de son mandat de vente enregistré sous le numéro 3280.

En conséquence, l’acquéreur qui en a seul la charge a réglé ce jour, par la comptabilité du notaire soussigné, à ladite agence la rémunération prévue à sa charge, à savoir :

VINGT CINQ MILLE EUROS HORS TAXES (25.000 € HT)

Soit TRENTE MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (30.000 € TTC).

42. Dès lors, l’intervention de la société S.I.I. [Localité 9], sous l’enseigne Arthur Loyd, comprenait bien la négociation des termes de la vente.

43. L’article 1240 du code civil prévoit que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

44. L’agent immobilier est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention à laquelle il participe.

45. Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté, engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

46. Il revient au demandeur à l’indemnisation, tiers au mandat, d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

47. Il est admis que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une information neutre et objective ainsi que des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

48. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux sans qu’il y ait toutefois lieu à exiger une recherche de conformité technique de tel élément du bien vendu.

49. Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum de curiosités et d’investigations, relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, notamment auprès du vendeur, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre.

50. Enfin, l’agent immobilier n’est pas déchargé de son obligation d’information et de conseil à l’égard des parties par les compétences personnelles de celles-ci ou par le fait qu’elles soient assistées d’un conseil.

a. Sur la faute

51. Le compromis de vente précise en page 3 que le local est vendu 'brut de béton, fluides et alimentation électrique en attente : l’ACQUEREUR conservant notamment à sa charge la réalisation de travaux relatifs à l’aménagement intérieur de ses locaux, ainsi que les autorisations administratives de toutes natures nécessitées tant par l’aménagement que par l’activité aménagée.'

52. Par ailleurs, en page 18, au titre des conditions générales et particulières, il est précisé :

7°/ Contrats de distribution et de fournitures

L’acquéreur fait son affaire de la souscription à ses frais de tous contrats de fournitures de fluides. Étant ici rappelé que le bien est vendu fluides et fourreaux en attente aucun compteur individuel n’est installé dans le bien.

53. Il découle de cette désignation du bien que les gaines et fourreaux étaient en place mais que le raccordement aux réseaux d’énergie, d’eau et d’électricité restait à faire, à la charge de l’acquéreur, dans le cadre de son aménagement.

54. La nécessité d’accomplir des travaux d’ampleur notamment pour assurer l’alimentation électrique du local découlait de la nature même du bien que la société Huntéo a choisi d’acquérir et n’appelait par conséquent aucune information spécifique de la part de l’agent immobilier.

55. Le plan DWG imprimé (pièce 12) est totalement illisible et incompréhensible pour un profane. En revanche, le plan annexé au compromis de vente, plus classique, comporte clairement la mention 'Pompe de relevage [Localité 7]/EV à prévoir'. Ainsi, la société Huntéo à qui les plans avaient été communiqués en amont de la signature du compromis de vente pour lui permettre de les soumettre à l’examen de son agenceur, avait parfaitement connaissance de l’absence de raccordement au réseau assainissement. Cette information technique, précise mais néanmoins compréhensible et surtout cohérente avec l’état du bien acquis lui ayant été communiquée, la cour considère que l’agence immobilière, elle-même non professionnelle du bâtiment, n’était tenue de délivrer aucune information complémentaire, tenant notamment à la conformité technique des tuyaux et leur implantation, cette responsabilité relevant exclusivement du vendeur.

56. En page 12 de ses écritures, la Société Huntéo écrit sans aucun développement que 'Le problème est précisément qu’aucun raccordement électrique en attente, ni aucune attente d’évacuation des eaux usées n’étaient prévus'. La cour en déduit que selon l’appelante, le problème était que les travaux ne consistaient pas en un simple raccordement aux réseaux et qu’il manquait en réalité les gaines, les fourreaux, voire les câbles et la tuyauterie.

57. Pourtant, dans sa lettre de mise en demeure à la société S.I.I. du 16 décembre 2019 et dans ses écritures, il n’est question que d’un défaut de raccordement au réseau électrique et au réseau d’assainissement.

58. La société Huntéo ne démontre pas en quoi les travaux ont dépassé le cadre de ce qui était nécessaire et prévisible en faisant l’acquisition d’un bien 'brut de béton', 'fluides et fourreaux en attente’ avec la précision qu’ 'aucun compteur individuel n’est installé dans le bien’ et qu’une pompe de relevage EP/[Localité 7] est à prévoir.

59. De fait, s’agissant du raccordement au réseau d’assainissement, elle produit un rapport de contrôle du 10 septembre 2018 de [Localité 9] Métropole indiquant 'aucun raccordement [Localité 7]. Présence d’une collecte diam 40 en plafond uniquement'(bien que de manière contradictoire, la case 'raccordé’ soit cochée…). La société Huntéo indique que les travaux ont consisté en la pose d’une pompe de relevage et d’un plancher technique. Toutefois, seule la pose d’une pompe de relevage est justifiée par une facture. Or, la nécessité d’un tel ouvrage, dont la finalité est précisément de raccorder l’immeuble au réseau d’assainissement pour permettre l’évacuation des eaux usées était clairement mentionnée dans les plans transmis à l’appelante.

60. La société Huntéo ne justifie d’aucun autre travaux, tenant notamment à l’absence, à l’insuffisance ou encore à la non-conformité du réseau d’évacuation, ce qui en toutes hypothèses constituerait un vice caché ou un défaut de délivrance conforme non imputable à l’agence immobilière, laquelle n’avait aucune compétence pour déceler de telles anomalies, ni lors de la visite des lieux ni sur les plans transmis par le vendeur par son intermédiaire.

61. S’agissant des travaux de raccordement électrique, il est établi que les plans afférents ont été directement transmis le 10 avril 2018 par le promoteur à la société Huntéo, afin d’être soumis à son agenceur. Ce 'plan d’exécution électricité’ montre bien l’existence d’un réseau. Du reste, si le réseau électrique était en réalité inexistant, non conforme aux normes ou au contrat, il est surprenant que ce point essentiel n’ait pas été soulevé, à l’instar de la question bien plus accessoire de la non conformité d’une porte aux normes PMR pour laquelle le gérant de la société Huntéo, alerté par son agenceur, a pu adresser une réclamation à l’agence immobilière (pièce 8, S.I.I. [Localité 9]).

62. En outre, la société Huntéo indique que les travaux de raccordement au réseau électrique ont généré un surcoût lié au 'redimensionnement de la colonne d’alimentation'. C’est effectivement ce qui ressort de l’étude ENEDIS préconisant la 'déconnexion’ et le 'remplacement’ du câblage existant afin d’augmenter la puissance de l’installation. Le devis ENEDIS précise que la puissance demandée est de 48 kva. Le tribunal de commerce a souligné à juste titre que cette puissance est disproportionnée pour un simple usage de bureau. A titre de comparaison, la puissance recommandée par les professionnels, très gros consommateurs d’électricité que sont les restaurateurs, les petites installations agricoles ou les grands commerces est de 36 Kva. De plus, la société Huntéo a demandé l’installation d’un second compteur électrique, certainement pour les besoins de la sous-location envisagée.

63. Il s’avère donc que les travaux d’électricité ont essentiellement consisté à augmenter la puissance électrique de l’installation existante. Le surcoût allégué s’explique donc soit par les besoins spécifiques de l’exploitation des lieux envisagée par la société Huntéo, soit par un sous-dimensionnement de l’installation livrée, empêchant l’occupation normale des lieux.

64. Dans ces deux hypothèses, ce surcoût est sans rapport avec un défaut d’information de l’agence immobilière. Dans le premier cas, il n’est pas démontré que l’attention de celle-ci ait été attirée par la société Huntéo sur des besoins électriques spécifiques lié à son activité ni même qu’elle envisageait de sous-louer le local objet de la vente. Dans le deuxième cas, si l’installation électrique était non conforme ou sous-dimensionnée, il s’agit d’une responsabilité purement technique, imputable au vendeur. Il est en effet acquis que l’agent immobilier ne peut être tenu pour responsable de ne pas avoir alerté l’acquéreur sur des questions purement techniques (Cass. 3ème civ., 26 octobre 2017, n° 16-21.951) et qu’il n’est tenu à aucune obligation d’information particulière sur l’importance des travaux de rénovation à entreprendre pour la mise en 'uvre du projet de l’acquéreur (Cass. 3ème civ., 14 mai 2013, n° 14-5-2013) dès lors qu’il n’a qu’une mission d’entremise (Cass. 3ème civ., 4 mars 2014, n° 12-25.801).

65. En conséquence de ces observations, aucun manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information ne peut être retenue.

66. Au surplus, la société Huntéo ne justifie d’aucun préjudice indemnisable ainsi qu’il sera vu ci-après.

b. Sur le préjudice et le lien de causalité

67. En toute hypothèse, l’agent immobilier n’est pas responsable de l’état du bien, les manquements à son devoir de conseil ne sont à l’origine que d’une perte de chance, généralement celle pour l’acquéreur de renoncer à son acquisition ou de négocier la vente à de meilleures conditions.

68. Le préjudice de la société Huntéo résultant d’un manquement de la société S.I.I. [Localité 9] sur le défaut de raccordement du bien, à le supposer établi, ne pouvait donc consister qu’en une perte de chance.

69. Il est constant qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

70. Dans sa note en délibéré, celle-ci évoque la perte de chance de négocier davantage le prix d’achat des biens litigieux pour y intégrer le coût des travaux de raccordement.

71. En tant que signataire du compromis de vente, la société Huntéo a négocié le prix d’acquisition avec le promoteur ainsi qu’il résulte des correspondances produites (courriel du gérant de la société Huntéo à l’agence immobilière du 23 mars 2018 'Je pense que nous ferons une proposition courant de semaine prochaine, mais celle-ci ne sera pas au prix affiché. En effet, nous trouvons le prix du bien élevé pour une surface non aménagée (…)'). Le prix qu’elle a obtenu (685.000 HT au total incluant 4 places de parking à 15.000 €) est d’ailleurs bien inférieur au prix affiché lors de la commercialisation (750.000 € ou 891.000 € pour les bureaux outre 60.000 € pour les quatre parkings). Il n’est absolument pas établi qu’elle aurait pu négocier davantage.

72. En toute hypothèse, s’étant faite ultérieurement substituée par la société VN Invest, la société Huntéo n’a subi aucun préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir pu davantage négocier un prix qu’elle n’a finalement pas payé. Seul l’acquéreur aurait pu faire valoir cette perte de chance. Il est à cet égard difficilement compréhensible que la société VN Invest, propriétaire de murs ne soit pas intervenue volontairement ou n’ait pas été mise à la cause.

73. La demande de la société Huntéo n’aurait pas davantage pu prospérer sur le fondement de la perte de chance, en tant que locataire des lieux, de ne pas avoir pu mieux négocier les termes de son bail commercial au vu des travaux qu’elle dit avoir exposés.

74. En effet, le bail commercial n’étant pas produit, le montant du loyer convenu n’est donc pas connu ni la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur. De plus, si la société Huntéo produit des factures à son nom, elle ne justifie par aucune pièce comptable avoir effectivement financé les travaux correspondants, étant précisé que les deux sociétés Huntéo et VN Invest sont constituées entre les mêmes associés (M. [F] [Z] et M. [S]) et que les prêts mentionnés à l’acte authentique ont été consentis à la société VN Invest, notamment un 'prêt équipement’ de 368.800 € pour financer les travaux. Il serait donc logique, vu l’importance de cette enveloppe, que les travaux de raccordement aient été pris en charge par le propriétaire.

75. Enfin, à supposer établi le manquement de l’agence immobilière à son devoir d’information, le lien de causalité entre cette faute alléguée et l’impossibilité d’occuper les lieux au 1er novembre 2018, (date d’achèvement prévisible des travaux) n’est aucunement établi. Il est en effet évident qu’avant de pouvoir occuper les lieux, des travaux d’ampleur étaient à prévoir (comme en témoigne le montant du 'prêt équipement’ précité). Or la date prévisible d’achèvement des travaux au 1er novembre 2018 ne résulte d’aucune pièce et la cause du retard éventuellement pris dans l’aménagement des locaux n’est pas connue. L’impossibilité de jouir librement des lieux loués ne peut par conséquent être imputée avec certitude aux seuls travaux de raccordement litigieux, ce qui rompt inévitablement tout lien de causalité avec les fautes reprochées à l’agence immobilière.

76. Au total, les éléments constitutifs de la responsabilité de la société S.I .I. [Localité 9] n’étant pas réunis, la société Huntéo sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires.

77. Le jugement qui y avait fait partiellement droit, sera infirmé en ce sens.

3°/ Sur la résistance abusive de la société S.I.I. [Localité 9]

78. Dans la mesure où la cour a retenu que la société S.I.I. [Localité 9] n’était pas responsable des préjudices allégués par la Société Huntéo, aucune résistance fautive ne saurait lui être reprochée.

79. Le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a débouté la société Huntéo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4°/ Sur les frais irrépétible et les dépens

80. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétible et aux dépens seront infirmées.

81. Succombant en appel, la société Huntéo sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

82. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer à la société S.I.I. [Localité 9] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2021 par le tribunal de commerce de Nantes en ce qu’il a :

— débouté la société Huntéo de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 11.007 € HT au titre des travaux de raccordement au réseau d’alimentation électrique,

— débouté la société Huntéo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Huntéo de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société S.I.I. [Localité 9],

Condamne la société Huntéo aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute la société Huntéo de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Huntéo à payer à la société S.I.I. [Localité 9] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE