Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 6 novembre 2025, n° 25/00937

CA Rennes
Confirmation 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Injonction de mise en conformité
La cour a estimé que le syndicat disposait désormais de tous les documents nécessaires et que la demande d'authentification devant notaire n'était pas justifiée.
Rejeté
Dépens d'appel
La cour a rejeté la demande de remboursement des frais sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 6 nov. 2025, n° 25/00937
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	25/00937
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Edouard-Jean COURANTStéphanie GUILLOTIN
Parties :	son syndic en exercice : le cabinet LEFEUVRE Syndic, SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [ Localité 6 ] N ' WAGRAM ' KLEBER - MARCEAU c/ S.C.I. [ Adresse 5 ]

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 245

N° RG 25/00937

N°Portalis DBVL-V-B7J-VVH5

(Réf 1ère instance : 24/00074)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Localité 6] N ' WAGRAM ' KLEBER – MARCEAU représenté par son syndic en exercice : le cabinet LEFEUVRE Syndic

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Edouard-Jean COURANT de la SELARL SC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.C.I. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie GUILLOTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale en date du 23 mai 2012, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la société Lefeuvre, a adopté une résolution portant sur la mise en sécurité des portes de communication entre certains locaux commerciaux et certains garages.

Par une lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires a informé la société civile immobilière (la SCI) [Adresse 5], copropriétaire absente de l’assemblée générale du 23 mai 2012, de cette résolution et lui a demandé de mettre en conformité ses locaux avec les normes de sécurité en vigueur.

Le syndicat des copropriétaires a effectué des constats sur les locaux commerciaux et le garage de la SCI [Adresse 5] et l’en a informée par courrier recommandé avec avis de réception du 18 février 2015, lui demandant également de mettre en oeuvre les travaux de remise en sécurité.

Suivant une lettre recommandée avec avis de réception du 17 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI [Adresse 5] de fournir tout élément démontrant que les travaux de mise en conformité de la réserve située à l’arrière du local exploité sous l’enseigne Fram ont été effectués et de produire le projet modificatif du règlement de copropriété actant de la transformation de l’usage du garage en réserve.

Ces demandes ont été réitérées le 30 juillet 2020.

Saisi par le syndicat des copropriétaires, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a, par ordonnance du 7 mai 2021, rejeté ses demandes et ordonné une expertise, commettant M. [V] [D] pour y procéder. Ce dernier sera remplacé par M. [C] [Z] selon une nouvelle décision du 8 mars 2022.

L’expert a déposé son rapport le 20 mai 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la condamner sous astreinte à effectuer les travaux de mise en conformité et de fournir le projet de modification du règlement de copropriété modifiant l’usage du garage en réserve.

Par ordonnance en date du 21 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a ordonné, avant dire droit, la vérification des travaux de mise en conformité réalisés par la SCI.

Dans son courrier en date du 5 décembre 2024, la société Socotec, désignée en tant que bureau de contrôle, indique avoir constaté que les matériaux mis en place permettaient d’assurer l’isolement au feu. Elle a émis un avis favorable sur la paroi et conclu à la conformité de l’isolement de la réserve vis-à-vis du parc de stationnement.

Par ordonnance en date du 24 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de communication des projets de modification du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 7], devenues sans objet,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux dépens de l’instance,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— rejeté toute demande plus amble ou contraire.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la société Lefeuvre, a relevé appel de cette décision par acte du 14 février 2025.

L’avis du 11 mars 2025 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 2 septembre 2025, la clôture des débats intervenant avant l’ouverture des débats.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet Lefeuvre, demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle :

— a dit n’y a avoir lieu à statuer sur les demandes de communication des projets de modification de son règlement de copropriété,

— l’a condamné aux dépens de l’instance,

— l’a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau :

— de condamner, sous astreinte forfaitaire d’un montant de 100 000 euros par jour, passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SCI [Adresse 5] à fournir le projet notarié de modification du règlement de copropriété modifiant l’usage du garage en réserve,

— de condamner la SCI [Adresse 5] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, de l’instance de référé n° RG 24/00074 et de l’instance de référé RG 20/00694, en ce compris notamment les frais et honoraires dus à l’expertise judiciaire.

Suivant ses dernières écritures du 29 juin 2025, la société civile immobilière [Adresse 5] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel,

— rejeter les demandes de l’appelant,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

MOTIVATION

L’acte d’acquisition en VEFA stipule que le local commercial disposait d’un sas donnant sur un garage.

S’il est initialement prévu que ce garage appartenant à la SCI [Adresse 5] serve exclusivement au stationnement de véhicules (article 3 du règlement de copropriété), le plan initial figurant en page 5 du rapport d’expertise judiciaire permet de constater, comme l’affirme l’intimée dans ses dernières conclusions, que ce local n’a jamais été muni d’une grande porte permettant aux automobiles de s’y garer mais a été doté d’une simple petite porte facilitant uniquement le stationnement de deux-roues.

Lors de la visite de l’expert judiciaire, il a été clairement démontré que cet espace servait uniquement de réserve à son copropriétaire afin que celui-ci entrepose des archives et autres documents disposés sur des étagères en bois. Aucune présence d’un engin motorisé n’a d’ailleurs été relevée.

Compte-tenu de la modification de législation intervenue depuis la date de construction de l’immeuble (1976), la mise aux normes de lutte contre les incendies des garages est devenue impérative à compter de l’année 2012.

Selon M. [Z], qui n’est pas démenti sur ce point par l’une ou l’autre des parties, la porte située en direction des parkings du 'garage’ ne répond pas aux normes applicables aux réserves des locaux commerciaux. Relavant l’insuffisance des observations contenues dans le rapport favorable du cabinet Socotec rédigé en 2021 à la demande de la SCI [Adresse 5], il a également observé l’absence de clapets au niveau de la ventilation. En conclusion, il a préconisé la réalisation de travaux sur ces deux points, insistant sur l’urgence de la situation.

La remise aux normes a bien été entreprise comme le démontre la facture du 14 avril 2024 produite par l’intimée, sa validité n’étant pas remise en cause par l’appelante.

Il résulte de ces éléments que le Syndicat a donc légitiment enjoint à plusieurs reprises la SCI [Adresse 5] de procéder aux travaux permettant de mettre son garage avec les normes relatives à la lutte contre les incendies. Il a donc utilement saisi le juge des référés en raison de l’urgence de la situation et la nécessité de mettre fin à un trouble manifestement illicite. Il doit être constaté qu’il s’est heurté durant de nombreuses années à l’inertie du copropriétaire du garage. La saisine du juge des référés ne peut dès lors être critiquée comme l’indique l’intimée dans ses dernières conclusions.

En première instance, la SCI [Adresse 5] a versé aux débats deux modificatifs de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établis par le cabinet [J] datés des 26 et 27 mars 2024, lesquels prennent en compte le changement d’affectation du garage en réserve et réunissent les lots n°515 et 1024 en un lot unique portant le numéro 1025.

Le changement d’affectation de ce local a été validé par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2024 (p28 et 29).

La demande de l’appelant tendant à condamner sous astreinte l’intimée à authentifier devant notaire les changements juridiques susvisés n’est pas sans objet comme l’indique à tort l’ordonnance déférée. Elle a été en revanche justement écartée par le premier juge. En effet, le syndicat dispose désormais de tous les documents nécessaires établis par le cabinet [J] et, après validation par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 juin 2024, il apparaît que seul le syndic est chargé de la formalisation de ces modifications et de la publication du nouveau règlement au service de la publicité foncière, le cas échéant et suivant les clauses de répartition des charges en faisant supporter au seul copropriétaire concerné le coût de l’intervention du notaire instrumentaire et les frais découlant de l’inscription de l’acte modificatif.

Ces éléments motivent la confirmation de la décision critiquée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de l’une ou l’autre des parties, tant au stade de la première instance qu’en cause d’appel, le versement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance rendue le 24 janvier 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes ;

Y ajoutant ;

— Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la société Lefeuvre, au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,