COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JANVIER 2024

N° RG 21/05972 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UYGX

AFFAIRE :

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

C/

[K] [P]-[L]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Août 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/01930

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Eric AZOULAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant :M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032

APPELANTE

****************

Monsieur [K] [P]-[L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Madame [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Novembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et Madame Séverine ROMI, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 octobre 2010, M. [K] [P]-[L] et son épouse Mme [M] [R] ont signé avec la société Marignan résidences un contrat de réservation, contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement (VEFA), pour un appartement et deux emplacements de parking dans un immeuble à bâtir sis à [Localité 5] (95).

L’acte authentique de vente a été régularisé le 13 décembre 2011, pour un prix de 409 000 euros, dont le paiement était échelonné de manière suivante :

— réservation 2 % : 8 180 euros,

— signature acte authentique 28 % : 114 520 euros,

— achèvement des fondations 5 % : 20 450 euros,

— plancher bas du rez-de-chaussée 25 % : 102 250 euros,

— hors d’eau : 10 % : 40 900 euros,

— cloisons 20 % : 81 800 euros,

— achèvement 5 % : 20 450 euros,

— remise des clés 5 % : 20 450 euros.

Les parties communes ont été réceptionnées le 24 avril 2013.

Convoqués le 30 avril 2013 pour prendre livraison de leur bien, les époux [P] ont relevé un certain nombre de malfaçons et ont refusé la livraison.

Un procès-verbal d’huissier de justice aux fins de constat a été dressé le 19 juillet 2013 à l’initiative de la société Marignan résidences.

Un nouveau rendez-vous de livraison a été fixé le 2 août 2013, un procès-verbal de livraison avec réserves a été signé par les parties et un nouveau procès-verbal d’huissier de justice a été dressé à la demande de la société Marignan résidences.

Arguant du refus des époux [P] de prendre possession des lieux et de procéder au paiement du solde du prix, correspondant au constat d’achèvement (5 %) et à la remise des clés (5 %), la société Marignan résidences a saisi, en référé, le président du tribunal judiciaire de Pontoise d’une demande de provision.

Par ordonnance du 7 février 2014, le juge des référés a notamment condamné les époux [P] à payer à la société Marignan résidences une provision de 22 663,20 euros (dont 20 450 au titre de l’achèvement de l’ouvrage et 2 213,20 euros au titre des travaux supplémentaires) et dit qu’à compter du paiement, les clés seraient, s’ils le demandaient, remises aux acquéreurs. La demande de provision relative au solde de 20 450 euros dû à la remise des clés a été rejetée aux motifs qu’une contestation sérieuse était soulevée par les époux [P].

Suivant déclaration de consignation du 21 mars 2014, les époux [P] ont consigné la somme de 20 450 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Le procès-verbal de livraison a été régularisé le 2 avril 2014 avec réserves.

Faute de solution amiable concernant la somme consignée, la société Marignan résidences a, par acte délivré le 22 février 2017, fait assigner les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise en recouvrement du solde du prix de vente consigné.

Par jugement contradictoire du 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a notamment :

— dit la société Marignan résidences irrecevable en ses demandes en paiement du solde du marché de travaux, comme étant prescrites,

— dit les époux [P] irrecevables en leurs demandes reconventionnelles au titre des vices de construction et défauts de conformité apparents lors de la livraison, comme étant forcloses,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les prétentions indemnitaires subséquentes des époux [P]

— débouté la société Marignan résidences de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné les parties à supporter chacune la charge de leurs dépens.

Le tribunal a retenu, sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, que l’article L. 218-2 du code de la consommation, qui prévoit une prescription de deux ans, était applicable en matière de vente en l’état futur d’achèvement en l’absence d’autres dispositions particulières.

Le tribunal a également retenu que le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement du solde de vente était la date de mise à disposition du bien vendu, soit celle de la livraison du 2 avril 20l4, le délai expirant le 2 avril 2016, ce qui rendait l’action introduite le 22 février 2017 prescrite.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [P], le tribunal a retenu qu’en application des dispositions des articles 1604, 1134 et 1147 anciens du code civil ainsi que des articles 1792 et suivants du même code, le délai de forclusion d’un an pour agir en garantie des vices et non-conformités apparents expirait le 2 avril 2015. Il a jugé que la saisine du tribunal ayant eu lieu le 22 février 2017, l’action était forclose.

La société Marignan résidences a interjeté appel par déclaration du 30 septembre 2021.

Aux termes de ses conclusions n°3 remises le 10 mai 2023, la société Marignan Résidences demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle était prescrite en ses prétentions en paiement du solde du marché de travaux à l’encontre des époux [P], l’a déclarée irrecevable en ses demandes formulées à ce titre, l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre des époux [P], débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que les époux [P] étaient forclos en leurs prétentions reconventionnelles au titre des vices de construction et défaut de conformité apparents, déclaré les époux [P] irrecevables en leurs demandes reconventionnelles formulées à ce titre, dit n’y avoir lieu à statuer sur les prétentions indemnitaires subséquentes des époux [P], dit les époux [P] irrecevables en leurs demandes reconventionnelles formulées à ce titre, dit n’y avoir lieu à statuer sur les prétentions indemnitaires subséquentes des époux [P],

— de déclarer recevable son action en paiement du solde du prix,

— de condamner les époux [P] à déconsigner la somme de 20 450 euros restant due au titre du solde de la vente intervenue à son profit,

— de condamner les époux [P] au paiement de ladite somme de 20 450 euros,

— de condamner les époux [P] à lui verser la somme de 16 155,50 euros au titre des intérêts contractuels de retard échus entre le 2 mai 2015 et le 20 décembre 2021, sauf à parfaire,

— de dire que les intérêts, au taux contractuel de 1 % par mois continueront à courir du 1er mai 2020, jusqu’au parfait paiement et de condamner les époux [P] à les payer,

— de condamner les époux [P] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les époux [P] en tous les dépens.

La société Marignan résidences fait valoir, sur le fondement des articles L. 218-2 du code de la consommation et de l’article 2224 du code civil, que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au jour de la livraison, puisque la consignation paralyse toute action du vendeur, mais doit donc être fixé, conformément au droit commun, à compter du jour où la créance existe et est exigible.

Elle soutient qu’en cas de consignation justifiée par l’existence de réserves, le vendeur en l’état futur d’achèvement ne dispose d’aucune action à l’égard de l’acquéreur pour le contraindre à verser le solde du prix entre ses mains. Elle énonce que le tribunal n’a pas expliqué dans ses motifs en quoi ou comment elle aurait pu valablement agir à l’encontre des époux [P] en paiement du solde du prix.

Par ailleurs, elle fait valoir que le vendeur en l’état futur ne pouvant exercer d’action en paiement, il ne pourrait pas subir la prescription, puisque selon les principes du droit de la prescription, un délai de prescription ne peut courir qu’à compter de la date à laquelle le créancier a pu agir. En outre, aucun délai de prescription n’a pu courir car il n’y a pas eu de levée des réserves.

Subsidiairement, elle fait valoir que la consignation valant reconnaissance de l’existence de la créance du vendeur, elle produit un effet interruptif de prescription jusqu’à la déconsignation des sommes.

S’agissant des demandes reconventionnelles des époux [P], elle soutient que les réserves étaient apparentes, qu’aucune action n’a été engagée par eux dans le délai d’un an, ce qui la décharge des garanties légales de l’article 1642-1 du code civil depuis le 2 avril 2015, toute action sur ce fondement étant désormais atteinte par la forclusion. De plus, elle soutient que le régime de l’article 1642-1 est exclusif de la responsabilité de droit commun. En tous les cas, elle ajoute que les prétendues non-conformités n’ont pas été réservées lors de la livraison, et qu’il n’existe aucun accord entre les parties justifiant l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société requérante.

Aux termes de leurs conclusions n°3 remises le 5 juin 2023, les époux [P] forment appel incident et demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la société Marignan résidences comme étant prescrite en ses demandes sur le solde du prix de vente,

— le cas échéant, de débouter la société Marignan Résidences l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal-fondées,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables leurs demandes comme étant forcloses ;

— de condamner la société Marignan Résidences à leur payer les sommes de :

—  11 437,83 euros au titre du devis de la société GRB de modification du muret de jardinière du 5e étage, indexés sur l’indice FFB du coût de la construction, avec intérêts de retard au taux légal capitalisé, à compter du 17 octobre 2013, date du devis, et jusqu’à la date du paiement effectif,

—  1 500 euros en compensation de l’absence de robinet de puisage sur la terrasse du 5e étage,

—  8 184,87 euros au titre du devis de la société Okay store d’installation des volets roulants indexé sur l’indice FFB du coût de la construction, avec intérêts de retard au taux légal capitalisé, à compter du 1er août 2013, date du devis, et jusqu’à la date du paiement effectif,

—  4 500 euros au titre de leur préjudice subi du fait de leur perte de jouissance de la terrasse du 5e étage, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— le cas échéant, de condamner la société Marignan Résidences à réaliser les travaux de mise en conformité des tuyaux et des jardinières, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de condamner la société Marignan Résidences à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Marignan Résidences aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [P] font valoir, sur le fondement des articles L. 218-2 du code de la consommation, 2224 du code civil et R. 261-14 du code de la construction, que l’action de la société est prescrite car introduite le 22 février 2017, alors que le délai biennal a commencé à courir au 21 mars 2014, date de la consignation contre remise des clefs.

Sur leur demande au fond, ils affirment, en application des articles 1603 et 1147 ancien, devenue 1231-1, du code civil et R. 261-14 du code de la construction, que les réserves relevées par eux dans le procès-verbal de livraison du 2 avril 2014 sont des non-conformités contractuelles et non de simples réserves.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il faut remarquer que la société Marignan résidences a demandé l’infirmation de la décision notamment en ce qu’elle a été déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive de la partie adverse, sans faire de demande en appel sur ce point. Le jugement est définitif sur ce point.

Sur la demande en paiement du solde du prix de vente et des intérêts contractuels

En application de l’article 122 du code de procédure civile, l’irrecevabilité est une fin de non-recevoir, tel que la prescription qui sanctionne sans examen au fond un défaut de droit d’agir.

Les parties ne contestent pas que les dispositions de l’article L.137-2 devenu L. 2l8-2 du code de la consommation, qui prévoit que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, est applicable à la demande en paiement formée par la société Marignan résidences.

Ce qui oppose les parties est le point de départ de ce délai de la prescription.

En application des articles 1601-3 du code civil et R 261-14 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur d’un immeuble en état futur d’achèvement est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux, selon l’échéancier prévu au contrat et dans les limites de l’échelonnement réglementaire, le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Il est admis que la prescription de l’action en paiement du prix de vente dans une VEFA court à l’égard de chacune des fractions du prix à compter de la date d’exigibilité prévue au contrat et non à compter du jour où le vendeur décide d’en exiger le paiement.

En l’espèce, les époux [P] ont effectué, après l’ordonnance de référé du 7 février 2014, la consignation de la somme de 20 450 euros correspondant au 5 % du solde du prix de vente.

Le 2 avril 2014, ils ont accepté de prendre possession de leur bien immobilier et ont signé le procès-verbal de livraison avec réserves.

Ils ont été assignés par la société Marignan résidences en paiement du solde le 22 février 2017, en déconsignation de la somme de 20 450 euros et en paiement des intérêts contractuels échus entre le 30 avril 2013 et le 30 avril 2020.

Selon la demanderesse la consignation du solde du prix a bloqué toute action en paiement de sa part et ainsi le point de départ de la prescription ne peut être le jour de la livraison du bien.

Or la date d’exigibilité du solde du prix était contractuellement fixée à la remise des clés, qui s’est effectuée le 2 avril 2014, point de départ de la prescription de l’action en paiement de la société Marignan résidences. Le fait que la somme ait été consignée n’a pas eu pour effet d’empêcher cette société d’agir puisque la somme est toujours consignée et qu’elle agit ici en déconsignation et paiement de ladite somme.

En effet, si la consignation du prix vaut paiement, cet effet est édicté afin de permettre à l’acquéreur d’obtenir les clés mais ne bloque par l’action en paiement du vendeur qui n’a pas été effectivement payé.

Les textes cités par la société Marignan résidences ne sont pas applicables en matière de VEFA et ne peuvent être transposés par analogie.

En outre, contraints de l’effectuer, la consignation de la somme ne vaut pas reconnaissance de leur dette par les époux [P] et n’interrompt pas la prescription comme le soutient la société Marignan résidences.

Enfin, la demande au titre des intérêts contractuels de retard pour une demande en paiement qui est prescrite, si elle-même n’est pas prescrite, doit être rejetée.

En conséquence, la prescription de l’action en paiement du solde du prix de vente est acquise et le jugement est confirmé sur ce point. La société Marignan résidences est déboutée de sa demande au titre des intérêts contractuels.

Sur les demandes des époux [P]

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article 1648 du même code ajoute que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, les réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception du 2 avril 2014, constituent des vices ou défauts apparents soumis à ce délai de forclusion.

De plus, l’absence de volet roulant et les problèmes de jardinières ont été consignés dans un procès-verbal de constat d’huissier dressé le même jour que la réception à la livraison du bien le 2 avril 2014, donc ce constat complète les réserves formulées.

L’absence d’un robinet sur la terrasse, la verrière du séjour non équipée de volets occultants et la hauteur des gardes corps sont des non-conformités apparentes ou des désordres soumis au délai de forclusion susmentionnés. Seuls les vices de construction non apparents sont soumis au régime de responsabilité contractuelle ou à la garantie décennale édictée par les articles 1792 et suivant du code civil.

Or les époux [P] n’ont présenté leur demande reconventionnelle qu’après l’introduction de sa demande par la société Marignan résidences le 22 février 2017, soit bien après l’expiration du délai d’action imposé. Cette demande est atteinte de forclusion.

Enfin, la demande ne peut prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle, l’article 1642-1 étant exclusif de tout autre régime de responsabilité pour les désordres qu’elle concerne.

Ainsi leur demande d’exécution des travaux sous astreinte doit être rejetée.

Le jugement est confirmé sur ces points.

Sur le préjudice de jouissance de leur terrasse, les époux [P] affirment que la société Marignan résidences a entreposé des sacs de terre du 5 septembre 2015 au 10 avril 2017. Toutefois, ils n’apportent pas la preuve de cette allégation, la demande doit être rejetée.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Les dépens ont justement été partagés entre les parties en première instance.

Les deux parties succombent en leurs appels respectifs, elles partageront donc les dépens d’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Marignan résidences de sa demande au titre du paiement des intérêts contractuels ;

Déboute M. [K] [P]-[L] et Mme [M] [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties ;

Condamne la société Marignan résidences d’une part, et M. [K] [P]-[L] et Mme [M] [R], d’autre part, aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,