1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/02580

N° Portalis

DBVL-V-B7I-UXP7

(Réf 1ère instance : 23/01064)

Mme [F] [U] épouse [N]

M. [Z] [N]

C/

M. [V] [B]

SAS MAISONS ET TERRAINS [V] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AVRIL 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 21 octobre 2024, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 7 janvier 2025

****

APPELANTS

Madame [F] [U] épouse [N]

née le 3 novembre 1954 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Monsieur [Z] [N]

né le 14 février 1950 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS

Monsieur [V] [B]

né le 17 novembre 1966 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

SAS MAISONS ET TERRAINS [V] [B] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BREST sous le numéro 753.295.765, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux eprésentés par M^e Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte notarié du 13 novembre 1998, M. [V] [B] a acquis auprès de M. et Mme [Y] des parcelles cadastrées section DV n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], situées [Adresse 10], à [Localité 5]. Dans ce même acte, les vendeurs ont institué une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2] restant leur propriété, laquelle clause précisait :

'À la demande de l’acquéreur aux présentes, toutes décisions concernant une modification de l’accès, notamment un changement de revêtement de cet accès ou toutes choses qui pourraient modifier son aspect ou son utilisation devront être prises en commun entre le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 2] et de la parcelle numéro [Cadastre 4].

Dans le cas où d’autres lots devraient par la suite être desservis par cet accès, le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 4] devra être consulté et devra donner son accord afin que cela puisse se réaliser. Le propriétaire de la parcelle [Cadastre 2] pourra passer toutes canalisations dans l’assiette du droit de passage, à charge bien entendu de remettre en état ladite assiette'.

2. Par acte notarié du 24 février 1999, M. [Y] a cédé la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2] (désormais cadastrée section DV n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) à M. [Z] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] (les époux [N]). Cet acte rappelait la clause de servitude stipulée dans celui du 13 novembre 1998.

3. Le 13 novembre 2021, les époux [N] ont signé avec la SAS Maisons et Terrains [V] [B] un compromis de vente portant sur la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2], sous plusieurs conditions suspensives, notamment d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt par l’acquéreur. Le contrat stipulait une clause pénale de 19.000 ' à la charge de la partie qui ne régulariserait pas la vente à l’échéance du compromis. La date de réitération par acte authentique était fixée au 30 juin 2022.

4. Une première demande de permis de construire, déposée par la SAS Maisons et Terrains [V] [B] le 29 décembre 2021, a été rejetée pour incomplétude. Une seconde demande, déposée le 18 mai 2022, a été rejetée au motif que 'la volumétrie du projet et le choix des matériaux notamment de toiture du projet de construction ne permettent pas de structurer un paysage bâti répondant aux dispositions du PLU'.

5. Un avenant a été régularisé entre les parties les 15 et 26 septembre 2022, aux termes duquel l’acquéreur s’engageait à justifier auprès des vendeurs du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire le premier jour ouvrable suivant la date de la signature de l’avenant par le vendeur.

6. Une troisième demande, déposée le 30 septembre 2022, a été rejetée au motif que 'le volume principal du projet situé en retrait de 2.00 m de la limite ne respecte pas un retrait au moins égal à la moitié de sa hauteur par rapport à la limite Est du lot'.

7. Par courrier recommandé du 17 janvier 2023, les époux [N] ont mis en demeure M. [B] de justifier du dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire et des démarches entreprises en vue de l’obtention d’un prêt.

8. Par acte du 15 mars 2023, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés.

9. Par acte d’huissier du 8 juin 2023, les époux [N] ont fait assigner M. [B] et la SAS Maisons et Terrains [V] [B] devant le tribunal judiciaire de Brest en paiement de la pénalité de 19.000 ' et en nullité des modalités de la servitude de l’acte du 24 février 1999.

10. M. [B] et la SAS Maisons et Terrains [V] [B] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable, comme tardive, l’action en annulation de la clause régissant les conditions de jouissance de la servitude de passage instituée par l’acte du 13 novembre 1998.

11. Par ordonnance du 9 avril 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par les époux [N] tendant à obtenir l’annulation de la clause figurant dans l’acte du 13 novembre 1998, aux termes de laquelle, 'dans le cas où d’autres lots devraient par la suite être desservis par cet accès, le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 4] devra être consulté et devra donner son accord afin que cela puisse se réaliser',

— fait injonction à M. [B] et à la SAS Maisons et Terrains [V] [B] de conclure au fond pour l’audience du 28 mai 2024,

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

12. Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a retenu que la fin de non-recevoir soulevée ne nécessite pas de trancher une question de fond. La demande de nullité du titre ne constitue pas une action négatoire soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil, mais une action mixte, mêlant des éléments de nature réelle et de nature personnelle, qui est donc soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ se situe au jour de l’acte, soit le 13 novembre 1998, de sorte que la demande en justice introduite par acte du 8 juin 2023 est prescrite.

13. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 26 avril 2024, les époux [N] ont interjeté appel de cette décision.

14. Le 28 mai 2024, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 21 octobre 2024.

* * * * *

15. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 16 juillet 2024, les époux [N] demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— au visa des articles 637 et 638, 1210 et suivants, 2224 et 2227 du code civil,

— à titre principal,

— juger que la clause litigieuse porte sur une obligation de faire,

— déclarer qu’ils sont fondés à mettre fin à l’obligation instituée par l’acte du 13 novembre 1998,

— à titre subsidiaire,

— juger que l’action en négation d’une servitude se prescrit par trente ans,

— déclarer recevable l’action en annulation de la clause,

— à titre plus subsidiaire,

— juger que le point de départ de l’action en nullité est la date à laquelle ils ont souhaité vendre une partie de leur terrain, soit le 2 juillet 2021,

— déclarer recevable l’action en annulation de la clause,

— en toute hypothèse,

— déclarer que le propriétaire de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 4] a donné son accord sur la division de leur parcelle en intervenant à l’acte du 13 novembre 2021 et en approuvant le plan de division,

— déclarer que la clause est frappée de caducité,

— débouter M. [B] et la SAS Maisons et Terrains [V] [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [B] et la SAS Maisons et Terrains [V] [B] à leur verser la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* * * * *

16. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 17 juin 2024, M. [B] et la SAS Maisons et Terrains [V] [B] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— condamner les époux [N] à verser à M. [B] la somme de 3.000 ' à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

— condamner les époux [N] aux dépens de l’incident.

* * * * *

17. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 17 septembre 2024.

18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

19. Les époux [N] prétendent que la servitude litigieuse doit être qualifiée d’obligation de faire accessoire à une servitude de passage : le droit que s’est arrogé le propriétaire des parcelles n° [Cadastre 4] et n° [Cadastre 3] sur les conditions d’utilisation de cette servitude et sur le droit de disposer du fonds servant est manifestement abusif et totalement attentatoire au droit de propriété comme édictant une prééminence d’un fonds sur l’autre, une action diligentée à l’encontre d’un tel engagement perpétuel ne se prescrivant pas. Subsidiairement, ils estiment avoir engagé une action négatoire, action réelle imprescriptible ou au mieux prescriptible par trente ans. Plus subsidiairement, il s’agirait d’une action mixte dont le point de départ de la prescription quinquennale est le 2 juillet 2021 correspondant à la date d’un compromis de vente avec les époux [J].

En toute hypothèse, la clause est frappée de caducité, le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 4] ayant, de fait, été consulté et ayant donné son accord à ce que d’autres lots puissent être desservis par la servitude de passage grevant le fonds n° [Cadastre 2] leur appartenant.

20. M. [B] et la SAS Maisons et Terrains [V] [B] répliquent que la clause litigieuse est une condition d’exercice de la servitude. L’action en annulation d’une servitude est une action mixte, en ce qu’elle mêle des éléments de nature réelle et de nature personnelle, soumise à la prescription quinquennale dont le délai a commencé à courir le 13 novembre 1998, c’est-à-dire à la date de la clause contestée, et non une action négatoire puisque la servitude n’est pas contestée, de sorte que le délai de prescription était expiré au 8 juin 2023, date de l’assignation. M. [B] affirme qu’il n’a pas donné son accord à la modification des conditions d’exercice de la servitude en régularisant un compromis de vente, ès qualités de gérant de la SAS Maisons et Terrains [V] [B], ce compromis n’ayant en toute hypothèse pas donné lieu à une vente, puisqu’une des conditions a défailli, de sorte qu’il est désormais caduc, ce point échappant d’ailleurs à la compétence du juge de la mise en état et donc de la cour.

Réponse de la cour

21. L’article 637 du code civil dispose qu’ 'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire'.

22. L’article 2224 prévoit que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

23. Aux termes de l’article 2227, 'le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

24. La détermination du régime de prescription suppose que soit, au préalable, qualifiée l’action : personnelle, réelle ou mixte. La prescription quinquennale de droit commun s’applique à une action mixte.

25. Parmi les actions réelles, les plus usuelles résident dans l’action en revendication qui protège le droit de propriété, l’action confessoire fondée sur un droit de servitude ou d’usufruit et l’action négatoire qui a pour but de dénier l’existence de droits réels sur la propriété d’un bien. Si le propriétaire du fonds dominant veut obtenir la reconnaissance d’une servitude, il devra engager une action confessoire qui est autonome au regard de l’action en revendication de propriété. L’action négatoire permet inversement au propriétaire du fonds servant de contester l’existence ou les limites de la servitude.

26. En l’espèce, M. [B] a, par acte notarié du 13 novembre 1998, acquis auprès de M. et Mme [Y] des parcelles cadastrées section DV n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], situées [Adresse 10], à [Localité 5].

27. Dans ce même acte, les vendeurs ont institué une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2] restant leur propriété, laquelle clause précisait :

' À la demande de l’acquéreur aux présentes, toutes décisions concernant une modification de l’accès, notamment un changement de revêtement de cet accès ou toutes choses qui pourraient modifier son aspect ou son utilisation devront être prises en commun entre le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 2] et de la parcelle numéro [Cadastre 4].

Dans le cas où d’autres lots devraient par la suite être desservis par cet accès, le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 4] devra être consulté et devra donner son accord afin que cela puisse se réaliser. Le propriétaire de la parcelle [Cadastre 2] pourra passer toutes canalisations dans l’assiette du droit de passage, à charge bien entendu de remettre en état ladite assiette'.

28. Par acte notarié du 24 février 1999, M. [Y] a cédé la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2] (désormais cadastrée section DV n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) aux époux [N]. Cet acte rappelait la clause de servitude stipulée dans celui du 13 novembre 1998.

29. La servitude de passage en cause est rappelée in extenso en page 5 du titre de propriété des époux [N] du 24 février 1999, y compris en ses modalités litigieuses. Le point de départ du délai de prescription pour les contester doit toutefois être fixé à compter du 13 novembre 1998 qui correspond à l’institution de la servitude.

30. L’action des époux [N] en paiement de la pénalité de 19.000 ' (demande dirigée contre la SAS Maisons et Terrains [V] [B]) et en nullité des modalités de la servitude de passage (demande dirigée contre M. [B]) diligentée par acte d’huissier du 8 juin 2023 est à la fois la suite :

— de problèmes d’exécution (liés à un refus de permis de construire délivré à trois reprises) du compromis de vente du 13 novembre 2021 passé entre les époux [N] et la SAS Maisons et Terrains [V] [B], portant sur une partie de la parcelle [Cadastre 2] (800 m²), amendé les 15 et 26 septembre 2022 puis le 15 mars 2023 (la partie de la parcelle a entre-temps été identifiée sous le n° [Cadastre 7]) et auquel M. [B] est intervenu pour donner son accord,

— d’un refus manifesté par M. [B] dès le 8 septembre 2021 de consentir à la construction d’une maison dans la propriété des époux [N] au motif qu’il 'préfère maîtriser l’urbanisme à côté de (ses) logements locatifs', contraignant les appelants à privilégier une vente à leur voisin dont la position définitive a empêché une vente envisagée à l’origine en faveur des époux [J] ayant donné lieu à un compromis de vente le 2 juillet 2021.

31. La cour n’est saisie que de l’action des époux [N] tendant à voir déclarer nulle la clause figurant dans l’acte du 13 novembre 1998, aux termes de laquelle, 'dans le cas où d’autres lots devraient par la suite être desservis par cet accès, le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 4] devra être consulté et devra donner son accord afin que cela puisse se réaliser'.

32. Cette action ne tend pas à remettre en cause le principe même de la servitude de passage, mais a uniquement pour objet d’obtenir l’annulation de modalités d’exercice de la servitude de passage que les appelants estiment trop contraignantes pour leur fonds. En ce sens, elle remet en cause une prohibition posée au fonds servant : l’impossibilité de construire des lots ayant vocation à être desservis par la servitude de passage instituée au profit du fonds dominant sans l’accord du propriétaire de ce dernier. Tendant à nier ce droit comme excessif au regard du droit de propriété, l’action des époux [N] peut être qualifiée de négatoire.

33. La prescription trentenaire propre aux actions réelles ayant commencé à courir le jour où ce droit immobilier a été institué, c’est-à-dire le 13 novembre 1998, l’action introduite par les époux [N] par acte d’huissier du 8 juin 2023 est recevable.

34. L’ordonnance entreprise sera infirmée et, statuant à nouveau, la cour déclarera les époux [N] recevables en leur action en nullité.

Sur les dépens

35. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens de première instance sera confirmé. La SAS Maisons et Terrains [V] [B] et M. [B], partie perdante, seront condamnés aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

36. Le chef de l’ordonnance concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. La SAS Maisons et Terrains [V] [B] et M. [B], condamnés aux dépens, seront également condamnés in solidum à payer aux époux [N] la somme de 3.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Brest du 9 avril 2024 en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action engagée par les époux [N] tendant à obtenir l’annulation de la clause figurant dans l’acte du 13 novembre 1998, aux termes de laquelle, 'dans le cas où d’autres lots devraient par la suite être desservis par cet accès, le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 4] devra être consulté et devra donner son accord afin que cela puisse se réaliser',

Statuant à nouveau de ce chef,

Déclare recevables M. [Z] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] en leur action en nullité,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SAS Maisons et Terrains [V] [B] et M. [V] [B] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum la SAS Maisons et Terrains [V] [B] et M. [V] [B] à payer à M. [Z] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] la somme de 3.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE