COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/629

Rôle N° RG 23/12669 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMAEP

[M] [W]

C/

S.A.R.L. LE REAL DES ARLENS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas LEMOINE

M^e Angélique GALLUCCI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 20 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04873.

APPELANT

Monsieur [M] [W]

né le 31 Décembre 1971 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas LEMOINE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.R.L. LE REAL DES ARLENS

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Angélique GALLUCCI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société Le Real des Arlens a conclu avec monsieur [M] [W] un bail précaire aux termes duquel elle lui louait des locaux à usage de garage sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1 000 euros, outre 120 euros de provisions sur charges. Il était stipulé au bail un dépôt de garantie de 2 000 euros pour sûreté et garantie de son exécution.

Le bail était assorti d’une clause résolutoire.

Selon les parties le bail précaire était converti en bail commercial le 1er janvier 2021.

Déplorant une dette locative, la société Le Real des Arlens faisait signifier à monsieur [W] le 23 juin 2022 un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 5 963,30 euros, selon décompte arrêté le 7 juin 2022. Cet acte était suivi le 8 février 2023 d’un second commandement, visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 8 773,73 euros, selon décompte arrêté au mois de février 2023 inclus.

Le 12 juillet 2023, la société Le Real des Arlens faisait assigner monsieur [W] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner monsieur [W] à lui verser à titre provisionnel la somme de 4 894, 40 euros au titre de la dette locative ;

— ordonner son expulsion ;

— condamner monsieur [W] au paiement des dépens et des frais irrépétibles.

Par ordonnance réputée contradictoire, en date du 20 septembre 2023, le juge a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société Le Real des Arlens à monsieur [M] [W] à compter du 23 mai 2018 ;

— condamné monsieur [M] [W] à verser à la société Le Real des Arlens la somme provisionnelle de :

4 804,40 euros au titre des loyers et des charges dues de décembre 2022 à Juin 2023 ;

504,81 euros au titre de la régularisation des charges dues entre le 1er juillet 2021 et le 18 août 2022 ;

2 000 euros à valoir sur la caution ;

— ordonné l’expulsion de monsieur [M] [W] et de celle tout occupant de son chef des lieux loués ;

— condamné monsieur [M] [W] à verser à la société Le Real des Arlens une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, d’un montant de 1 201,10 euros, outre 150 euros de charges jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné monsieur [M] [W] à verser à la société Le Real des Arlens la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 octobre 2023, monsieur [M] [W] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 06 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’appelant sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

constate qu’au jour de l’audience de référé il était à jour du règlement des loyers dus au titre du bail commercial ;

constate qu’au jour de la signification du commandement de payer du 8 février 2023 il s’était acquitté de son obligation de verser la somme de 2000 euros due à titre de dépôt de garantie ;

déboute la société Le Real des Arlens de l’ensemble de ses demandes ;

juge que les effets de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail ne pourront être acquis et qu’ainsi il est fondé à poursuivre son occupation du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Reconventionnellement, il demande à la cour qu’elle :

suspende les effets de la clause résolutoire compte tenu de sa bonne foi ;

condamne la société Le Real des Arlens à lui verser la somme de 4 920 euros au titre de la restitution des charges indûment perçues ;

condamne la société Le Real des Arlens à lui verser la somme de 2000 euros versée en exécution de l’ordonnance de référé à titre de provision à valoir sur la caution;

condamne la société Le Real des Arlens à lui verser la somme de 344,81 euros versée en exécution de l’ordonnance de référé à titre de provision à valoir sur le paiement des charges;

condamne la société Le Real des Arlens à lui verser la somme de 1500 euros versée en exécution de l’ordonnance de référé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

assortisse chacune de ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir le lendemain du prononcé de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause il sollicite la condamnation de l’intimée aux dépens et à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions transmises le 05 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’intimée sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions, y indiquant toutefois qu’au jour de ses écritures l’appelant est en cause d’appel et pour la cause d’appel à jour des paiements des loyers, à l’exception du règlement des charges.

Elle demande à la cour de débouter monsieur [W] de l’ensemble de ses prétentions, de le condamner aux dépens, outre paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, distraits au profit demande maître Angélique Gallucci sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

L’instruction de de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 septembre 2024.

MOTIVATION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, l’intimée justifie de la délivrance de deux commandements de payer visant la clause résolutoire :

— le 1er, daté du 23 juin 2022, arrête au mois de juin 2022 inclus, une dette de 5 963,30 euros, dont 2000 euros dus au titre du dépôt de garantie fixé au contrat de bail, 3 603,30 euros au titre des loyers et 360 euros de provisions sur charges ;

— le second, daté du 8 février 2023, arrête au mois de février 2023 inclus, une dette de 8 605,50 euros, dont 2000 euros dus au titre du dépôt de garantie fixé au contrat de bail, 6 005,50 euros au titre des loyers et 600 euros de provisions sur charges.

Il s’ensuit une augmentation de la dette locative, ce même sans tenir compte des sommes réclamées au titre du dépôt de garantie dont l’appelant ne s’estime plus redevable en l’état de son versement, ni du montant des provisions sur charges contestées en leur principe et en leur montant par monsieur [W], en ce que le bailleur n’en aurait pas justifiées faute de lui remettre un état récapitulatif tel que prescrit par l’article L.145-40-2 du code de commerce.

L’appelant conteste la régularité du commandement en ce que la créance visée aurait été incertaine. Cette contestation n’est pas de nature à l’invalider, dans la mesure où monsieur [W] reconnaît en son principe l’existence d’une dette locative à l’égard de la société Le Real des Arlens, ne contestant pas se trouver redevable, lors de leur délivrance, des sommes réclamées au titre des loyers.

Monsieur [W] ne justifiant pas d’une régularisation au titre du paiement des loyers des suites du premier commandement, dans le mois qui suit sa délivrance, il n’est pas sérieusement contestable, que la clause résolutoire, dont la validité n’est pas contestée, a été acquise au 24 juillet 2022.

En conséquence, sauf à modifier la date d’acquisition visée par l’ordonnance entreprise, celle-ci doit être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il est constant qu’au jour où la cour statue l’appelant est à jour du paiement des loyers et qu’il s’est acquitté du paiement des sommes auxquelles il a été condamné, dont la somme réclamée au titre du dépôt de garantie, et des provisions sur charges.

Sur la somme de 2000 euros :

Aux termes du bail précaire converti, selon les parties, le 1er janvier 2021 en bail commercial, il était convenu sous l’intitulé « dépôt de garantie » : « pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant du présent bail à la charge du preneur, ce dernier a versé au bailleur une somme de 2000 euros, représentant deux mois de loyer. »

L’appelant prétend qu’il n’était plus redevable de la somme de 2000 euros réclamée et au paiement de laquelle il a été condamné, l’ordonnance précisant qu’elle était à valoir sur la caution.

Monsieur [W] expose qu’il n’a aucun engagement de cet ordre, ce qu’au demeurant l’intimée de soutient pas, la somme sollicitée l’étant au titre du dépôt de garantie, improprement désignée sous le terme de caution, et non au titre d’un cautionnement.

Il relève que la clause précitée lui donne quittance du versement effectif de la somme de 2 000 euros, de sorte que le bailleur était, selon lui, en possession des fonds lors de la mutation du bail précaire en bail commercial, et qu’il les a conservés par substitution de garantie.

Si les documents versés aux débats par monsieur [W] sont inopérants, faute de pouvoir identifier le bénéficiaire des chèques de 1000 euros tirés sur son compte professionnel, il résulte néanmoins du seul contrat de bail versé aux débats que la somme était, à l’issue de ce dernier, considéré comme remise au bailleur et donc en sa possession.

Cette clause, sans ambiguïté, n’est pas contestée. Le bailleur ne justifie ni de la restitution des fonds aux termes du bail précaire, ni dans le cadre du bail commercial, d’un nouvel engagement souscrit par le preneur qui l’aurait conduit à devoir une deuxième fois un dépôt de garantie du même montant.

Il s’en évince qu’il n’est pas justifié d’une dette de monsieur [W] à ce titre, de sorte que la demande formée de ce chef par la société Le Real des Arlens sera rejetée, l’ordonnance entreprise réformée en ce qu’elle a condamné monsieur [W] à son paiement et la société Le Real des Arlens tenue d’en restituer le montant à l’appelant.

Sur les charges :

L’appelant soutient au visa de l’article L.145-40-2 du code de commerce que faute pour le bailleur de justifier de la transmission d’un état récapitulatif annuel détaillant la nature et le montant des charges récupérables, il ne pouvait en solliciter le paiement.

Il relève que les documents produits et notamment ceux relatifs à la taxe foncière concernent plusieurs locaux commerciaux que possède la bailleresse et ne permettent pas de comprendre la répartition des charges propres au local qu’il occupe.

L’intimée conteste cette obligation de communication, considérant qu’il appartenait au preneur d’en faire la demande, ce dont il se serait abstenu. Elle justifie sa demande en paiement des charges par la clause insérée au bail mentionnant une provision sur charges de 120 euros, précisant que ce montant n’a pas augmenté au cours des 5 dernières années, qu’il correspond à la quote-part du preneur au titre des dépenses communes et des charges afférentes aux locaux et notamment à la taxe foncière. Elle communique les taxes foncières sur les 5 dernières années, ainsi que les régularisations des charges collectives pour les années 2020, 2021, 2022, 2023.

L’article L.145-40-2 du code de commerce dans ses dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 applicable au bail en cause compte tenu de sa date de conclusion, exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de Realiser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a Realisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

L’article R. 145-35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la Realisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article L. 145-15 du même code modifié par la loi du 18 juin 2014 précise que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L.145-54.

Il s’ensuit que toute clause, stipulation ou arrangement contraire à la répartition des charges définie par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 susvisés dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L. 145-15, sera réputée non écrite.

Au cas d’espèce, il convient de relever qu’il n’est pas justifié d’un inventaire annexé au bail comme exigé par l’article susvisé, mais d’une clause prévoyant le remboursement de certaines charges par le locataire.

Aux termes du bail précaire converti, selon les parties, le 1er janvier 2021 en bail commercial, il était convenu sous l’intitulé « charges » :

« En plus du loyer fixé ci-dessus, le preneur sera tenu de payer, à l’euro, sa quote-part des dépenses communes de l’immeuble et toutes les charges afférentes aux locaux loués.

Le preneur acquittera ainsi personnellement et directement les charges relatives à sa consommation personnelle et tous impôts et redevance lui incombant sans que le bailleur en soit tenu pour responsable.

Le preneur acquittera ses contributions personnelles : taxes professionnelles et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est et sera assujetti personnellement ['] .

En outre le preneur remboursera l’ensemble des charges, taxes et impôts afférents aux locaux loués, à savoir :

— charges : le preneur s’engage à régler les factures et leur consommation en énergie directement auprès des fournisseurs ;

— taxes foncières : le preneur s’engage à payer par provision chaque mois la taxe foncière, celle-ci fera l’objet d’une régularisation une fois par an sur simple demande du bailleur ou de son mandataire, sa quote-part des impôts fonciers calculée au prorata de surface et afférents à l’ensemble immobilier.

Concernant l’année d’entrée en jouissance dans les locaux loués, le preneur reconnaît l’exigibilité de la taxe foncière calculée au prorata temporis et pour sa quote-part à partir de la réception de l’avis d’imposition de l’année en cours.

En sus le preneur s’engage à verser une provision sur charges pour un montant mensuel de 120 euros concomitamment au règlement mensuel du loyer représentant l’éclairage et le nettoyage de la zone, l’entretien des parties communes ainsi que la taxe foncière.

En en conséquence de quoi, le premier loyer sera versé le 1er janvier 2018 d’un montant de 1 320 euros : 1000 euros HT + 200 euros de TVA + 120 euros de charges, charges comprises représentant le mois de janvier 2018 entre les mains du bailleur ou de son mandataire. »

L’inventaire prévu par les dispositions susvisées a un caractère limitatif et il constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées. Or la clause susvisée ne répond pas à cette exigence ; elle ne prévoit pas de mention explicite sur la répartition des charges et des impôts entre le bailleur et le locataire.

En outre, il est constant que la société Le Real des Arlens n’a pas adressé à monsieur [M] [W] l’état récapitulatif annuel, mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 précité, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, alors que sa communication n’est pas suspendue à la demande du preneur, à la différence de celle relative aux documents justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à ce denier.

Ce manquement, ajouté à celui de l’absence d’une mention explicitant la répartition des charges et impôts entre le bailleur et le preneur, contourne l’exigence d’inventaire des charges édictée par l’article L.145-40-2 du code de commerce, d’ordre public précédemment énoncé, et a donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L 145-15 du même code.

Il s’en déduit que la bailleresse ne peut prétendre à des charges récupérables malgré la production en cause d’appel des relevés de taxes foncières de 2018 à 2023, des décomptes de régularisations de charges pour les années 2020-2021, 2012-2022 et 2022-2023 versées aux débats par l’intimée en pièces n° 8,13 et 21 dont la régularité est par ailleurs contestée par le locataire en l’absence de cet état récapitulatif et de l’impossibilité de déterminer la répartition des charges propres au local qu’il occupe.

Il s’ensuit que la société Le Real des Arlens sera déboutée de sa demande de ce chef, l’ordonnance entreprise réformée en ce qu’elle a condamné monsieur [W] au paiement des provisions sur charges sur la période de juillet 2021 à août 2022, soit 504,81 euros et sur celle de décembre 2022 à juin 2023, soit 840 euros.

Sur les loyers :

Selon dernier commandement de payer en date du 8 février 2023, monsieur [W] était redevable de la somme de 6005,50 euros au titre des loyers d’octobre, novembre, décembre 2022, janvier, février 2023.

L’appelant qui n’a pas contesté le montant des sommes réclamées au titre des loyers sur la période considérée, prétend qu’il s’en était acquitté avant même la délivrance de l’assignation survenue 12 juillet 2023 et à l’audience qui s’en est suivie.

Cependant les documents versés aux débats ne permettent pas de justifier de ses dires.

En effet les relevés de comptes professionnels et copie des grands livres de comptes sur une période antérieure à celle envisagée sont sans effet, l’appelant ne contestant pas la dette locative telle que résultant du décompte susvisé.

Sur la période postérieure, soit entre le 9 février 2023, lendemain de la remise du commandement de payer et celle du 23 août 2023, jour de l’audience, l’appelant remet uniquement des relevés de compte professionnels permettant de constater l’émission de plusieurs chèques sans pouvoir en identifier le ou les bénéficiaires.

Il s’ensuit qu’il ne rapporte pas la preuve lui incombant du règlement de sa dette locative au jour de l’audience de première instance.

Sa dette locative, sur la période du mois de décembre 2022 au mois de juin 2023, sera cependant arrêtée à la somme de 3 964,40 euros (4 804,40 ' 840 au titre des provisions sur charges), de sorte que l’ordonnance entreprise sera confirmée en son principe et non en son montant.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L 145-41 alinéas 1 et 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la Realisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée : la clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En matière de baux commerciaux, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est pas passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers.

En l’espèce, même s’il est exact que monsieur [M] [W] n’a pas été régulier et ponctuel dans le paiement des échéances de son loyer pendant une partie de l’année 2022 et de celle 2023, il est constant qu’il a réglé l’arriéré et qu’il est à désormais à jour du paiement des loyers.

En outre la cour de céans, constatant que monsieur [M] [W] a versé dès la signature du bail la somme due au titre du dépôt de garantie, la bailleresse sera condamnée à lui remboursé le montant injustement perçu une deuxième fois.

De même il résulte des précédents développements qu’il n’était pas tenu du paiement des provisions sur charges demandées sur la période considérée.

Il s’ensuit qu’en l’état, monsieur [W] n’apparaît plus débiteur de la société bailleresse.

Ainsi et même s’il ne saurait être question de sous-estimer la lassitude de sa bailleresse, il échet de lui accorder, la chance de conserver son activité professionnelle et de restaurer avec cette dernière une relation de confiance, étant rappelé qu’en cas de nouvel incident de paiement des loyers et des charges, une procédure en résiliation du bail pourrait être à nouveau diligentée et aboutir à son expulsion.

En l’état, des délais de paiement rétroactifs lui seront donc accordés, ce qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, suivant les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande en paiement de monsieur [W] de la somme de 4 920 euros au titre du remboursement des charges indûment perçues

Monsieur [W] sollicite le remboursement des provisions sur charges.

S’il résulte des explications précédentes que la bailleresse ne pouvait en l’état demander le paiement de provision au titre des charges locatives, permettant à monsieur [W] d’en obtenir restitution encore faut-il que cette provision sur charges ait été effectivement versée par lui, ce que la bailleresse conteste.

Or, les pièces versées par ce dernier aux débats, en ce qu’elles ne permettent ni d’identifier le bénéficiaire des chèques, ni de déterminer l’objet des paiements, ne suffisent pas à justifier avec l’évidence requise en référé des paiements allégués.

Il s’ensuit le rejet de la demande de restitution de monsieur [W] au titre des provisions sur charges.

Sur la demande d’astreinte :

En l’état des condamnations réciproques prononcées, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la présente décision d’une condamnation sous astreinte.

La demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Considérant que l’action engagée par la société Le Real des Arlens est due à l’irrégularité des paiements effectués par monsieur [W], l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Considérant qu’en appel, chacune des parties succombe partiellement au litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, en cause d’appel chacune des parties supportera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire, sauf à dire que la clause résolutoire était acquise le 24 juillet 2022 et non le 23 mai 2018 ;

— condamné monsieur [M] [W] à payer à titre de provision les loyers de décembre 2022 à juin 2023, soit après retrait des charges, à la somme de 3 964,40 euros ;

— condamné monsieur [W] aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500 euros à la société Le Real des Arlens au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à monsieur [M] [W] un délai de paiement rétroactif de 24 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 juin 2022 ;

Constate que monsieur [M] [W] s’est intégralement acquitté des sommes dont il était redevable visées dans les commandements de payer du 23 juin 2022 et du 08 février 2023 ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n’avoir pas joué ;

Déboute en conséquence la société Le Real des Arlens de sa demande de résiliation du bail ;

Déboute la société Le Real des Arlens de sa demande de provision au titre des charges comprises entre décembre 2022 et juin 2023 et de la régularisation des charges comprises entre le 1er juillet 2021 et le 18 août 2022 ;

Déboute monsieur [M] [W] de sa demande de remboursement des provisions sur charges ;

Déboute la société Le Real des Arlens de sa demande de provision de 2 000 euros à valoir sur la caution ;

Condamne la société Le Real des Arlens à rembourser à titre provisionnel la somme de 2000 euros à monsieur [M] [W] ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Déboute monsieur [M] [W] de ses autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

La greffière La présidente