1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 23/06326 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UHUH

(Réf 1ère instance : 22/26)

M. [N] [O]

Mme [J] [H] épouse [O]

C/

S.A.R.L. [Localité 9] IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 6 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 25 février 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Monsieur [N] [O]

né le 16 septembre 1953 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [J] [H] épouse [O]

née le 6 juin 1954 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Esther COLLET, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

S.A.R.L. [Localité 9] IMMOBILIER immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT MALO sous le numéro 487.692.691, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Le 29 janvier 2016, M. [N] [O] et Mme [J] [H] épouse [O] (les époux [O]) ont signé une promesse de vente portant sur une parcelle cadastrée ZN n° [Cadastre 3] constituant le lot n° 14 du lotissement [Adresse 6] à [Localité 8] (22).

2. Par contrat de construction de maison individuelle du 25 mars 2016, les époux [O] ont confié à la société Néology la construction d’une maison sur ce terrain moyennant le prix de 192.516 ' TTC. La vente du terrain a été réitérée par acte authentique le 31 mars 2016.

3. La demande de permis de construire a été déposée à la mairie de [Localité 8] le 18 avril 2016 par le constructeur.

4. Par courrier du 3 mai 2016, le service d’urbanisme de [Localité 5] Communauté a notifié à la société Néology l’absence de certificat attestant l’achèvement des équipements du lot et le non-respect des articles 6, 10, 11, 12 et 13 du règlement du lotissement.

5. La société Néology a complété son dossier le 18 mai 2016 et adressé de nouveaux documents au service d’urbanisme sans en informer préalablement les maîtres de l’ouvrage.

6. Par courrier du 20 juin 2016, les époux [O] ont écrit à la maire de [Localité 8] qu’ils retiraient leur demande de permis de construire.

7. Par courrier du 2 janvier 2017, la société Néology, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les époux [O] de lui payer la somme de 5.775,48 ' (correspondant à 3 % du prix total dû par le maître d’ouvrage au moment de la signature du contrat, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées), ainsi que la somme de 9.625,80 ' (correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue en cas de non-réalisation d’une condition suspensive imputable au maître d’ouvrage), compte tenu de la résiliation unilatérale du contrat par les maîtres de l’ouvrage.

8. Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a condamné les époux [O] à régler à société Néology les sommes en cause, mais ce jugement a été infirmé par la cour d’appel de Rennes par arrêt du 1er décembre 2022 qui a annulé le contrat de construction de maison individuelle.

9. Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2021, les époux [O], reprochant à l’agence immobilière de ne pas les avoir informés de l’irrégularité du mur du voisin compte tenu de l’incidence de celui-ci sur l’implantation de la maison qu’ils souhaitaient construire et de ne pas avoir inséré une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dans le compromis de vente, ont alors fait assigner la SARL [Localité 9] Immobilier, exerçant sous l’enseigne Armor Conseil Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de la voir condamner à leur payer une somme de 32.651,28 ' à parfaire en réparation du préjudice subi du fait du défaut de renseignement et de conseil.

10. Par jugement du 2 octobre 2023, le tribunal a :

— déclaré l’action des époux [O] à l’encontre de la SARL [Localité 9] Immobilier recevable mais non fondée,

— dit que la responsabilité de la SARL [Localité 9] Immobilier au titre du devoir de renseignement et de conseil n’est pas engagée,

— en conséquence,

— débouté les époux [O] de leur demande en réparation du préjudice subi du fait défaut de renseignements et conseil,

— débouté les époux [O] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné les époux [O] aux entiers dépens,

— condamné les époux [O] à régler à la SARL [Localité 9] Immobilier la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire..

11. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la non-information sur l’irrégularité du mur du voisin n’est pas fautive dès lors que l’agence n’est pas tenue de vérifier la faisabilité technique de la construction (les époux [O] ne justifient pas de ce que la construction de plain-pied était une condition déterminante de leur engagement ni que la réalisation de la maison de plain-pied, comme souhaité par les demandeurs, est impossible), que l’absence de conseil sur l’introduction d’une condition suspensive d’obtention du permis de construire dans le compromis de vente n’était pas davantage fautive (il n’est pas démontré que l’inclusion d’une condition suspensive aurait empêché les époux [O] de réitérer la vente), que la nullité du contrat de construction prononcée par la cour d’appel de Rennes entraîne des restitutions, annulant le préjudice allégué (il n’est pas davantage démontré, compte tenu des termes de cet arrêt, l’utilité de procéder désormais à la démolition du mur litigieux) et, enfin, qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les fautes et les préjudices invoqués.

12. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 8 novembre 2023, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 24 janvier 2025, les époux [O] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a déclaré leur action à l’encontre de la SARL [Localité 9] Immobilier non fondée,

* a dit que la responsabilité de la SARL [Localité 9] Immobilier au titre du devoir de renseignement et de conseil n’est pas engagée,

* les a déboutés de leurs demandes tendant en réparation du préjudice subi de 17.250 ' à parfaire, du fait de défaut de renseignements et de conseil,

* les a déboutés de leur demande tendant au paiement par la SARL [Localité 9] Immobilier d’une indemnité de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

* les a condamnés aux entiers dépens,

* les a condamnés à régler à la SARL [Localité 9] Immobilier la somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dire recevables et bien fondés en leur demande et y faisant droit,

— dire la responsabilité de la SARL [Localité 9] Immobilier au titre du devoir de renseignement et de conseil engagée,

— condamner la SARL [Localité 9] Immobilier à leur payer une somme de 17.250 ' à parfaire en réparation du préjudice subi du fait du défaut de renseignements et conseil, outre les intérêts qui seront capitalisés,

— mettre à la charge de la SARL [Localité 9] Immobilier le paiement d’une indemnité de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

* * * * *

14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 28 janvier 2025, la SARL [Localité 9] Immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner solidairement les époux [O] à lui verser la somme de 3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

15. L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

16. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute de la SARL [Localité 9] Immobilier

17. Les époux [O] soutiennent que, bien que le mur soit situé sur la parcelle voisine et non sur le terrain vendu, son implantation en limite de propriété a eu un impact négatif sur le projet de construction, alors que, s’il avait été sur leur terrain, ils auraient pu décider de le modifier ou de le retirer, la SARL [Localité 9] Immobilier ayant notamment affirmé à tort qu’il pouvait être remplacé par un grillage. Pour respecter les règles d’urbanisme, une réduction de la surface habitable est nécessaire, ce qui ne correspond plus à leurs attentes, de sorte que la SARL [Localité 9] Immobilier devait les alerter sur les termes du cahier des charges du lotissement. Ils affirment que la condition déterminante était de construire une maison de plain-pied sur le terrain acquis pour leur retraite, le mur du voisin entraînant une modification substantielle du projet. Contrairement à ce qu’a soutenu l’agence, le permis de construire n’a pas été obtenu après les modifications et aucun avis favorable n’a été émis par la mairie sur le projet modifié. Par ailleurs, ils estiment que la SARL [Localité 9] Immobilier ne leur a pas conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire dans le compromis de vente alors que leur projet était déjà défini dès sa signature. Selon eux, l’agence reconnaît indirectement qu’elle n’a pas souhaité insérer une condition suspensive en invoquant l’inutilité d’une telle clause, alors que des contraintes comme le mur irrégulier du voisin ont empêché la validation du permis de construire et que, si une telle clause avait été insérée, ils n’auraient pas acquis le terrain, évitant ainsi des frais inutiles. Ils précisent enfin que, s’ils ont attendu cinq années avant d’assigner l’agence immobilière, cela s’explique par leur volonté de compréhension de la situation et de sollicitation d’un règlement à l’amiable pour l’annulation de la vente du terrain.

18. La SARL [Localité 9] Immobilier réplique que le mur litigieux est situé sur la propriété voisine, de sorte qu’elle n’était pas tenue de vérifier sa conformité ou d’informer les époux [O] de son irrégularité. Elle affirme que le projet de construction n’était pas encore défini au moment de la signature du compromis, en tout cas pas suffisamment avancé pour justifier l’insertion d’une condition suspensive. Selon elle, il n’appartient pas à une agence immobilière de vérifier si la réalisation d’une construction est techniquement possible. En outre, elle ne pouvait connaître en amont l’impossibilité technique du futur projet de construction ni anticiper que les modifications opérées par le constructeur ne conviendraient pas aux époux [O]. Elle observe que le permis de construire a finalement été accordé après modifications, mais les époux [O] ont choisi d’abandonner leur projet. Elle estime que l’édification d’une maison de plain-pied en limite de propriété n’a jamais été une condition d’acquisition du terrain par les époux [O] et rappelle que le constructeur n’avait lui-même pas connaissance de l’incompatibilité de son projet de construction aux règles d’urbanisme lors de sa demande de permis de construire du 20 avril 2016, alors que les époux [O] avaient connaissance du cahier des charges du lotissement annexé au compromis de vente sans pour autant s’être rétractés dans le délai légal de dix jours. D’ailleurs, le mur voisin pouvait être remplacé par un grillage, conformément à ce cahier des charges.

Réponse de la cour

19. L’article 1382 devenu 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

20. L’intermédiaire en matière de vente immobilière, et spécialement l’agent immobilier, est débiteur d’une obligation d’efficacité de l’acte qu’il rédige, en vérifiant que l’immeuble objet de la vente peut être effectivement affecté à l’usage auquel l’acheteur le destine. Il est également redevable d’une obligation de conseil envers les parties signataires à l’acte qu’il rédige.

21. En l’espèce, les époux [O] ont, le 29 janvier 2016, signé une promesse de vente rédigée par la SARL [Localité 9] Immobilier portant sur l’acquisition, auprès des époux [G], d’une parcelle cadastrée ZN n° [Cadastre 3] constituant le lot n° 14 du lotissement [Adresse 6] à [Localité 8] (22) moyennant le prix principal de 75.000 ', outre 7.000 ' de provision pour frais d’acte et 6.250 ' au titre des honoraires de négociation. Cette parcelle de 705 m² est qualifiée de 'terrain constructible borné et viabilisé'. Les époux [O] ont déclaré, le même jour, avoir pris connaissance du cahier des charges du lotissement 'Le [Adresse 6]' qui leur a été adressé en copie du compromis de vente par l’agence en courrier recommandé.

22. La seule condition suspensive résidait dans l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne devant pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble vendu, ainsi que d’un état hypothécaire ne devant pas révéler d’inscriptions d’un montant supérieur au prix de vente stipulé.

23. Par contrat de construction de maison individuelle du 25 mars 2016, les époux [O] ont confié à la société Néology la construction d’une maison individeulle de plain-pied d’une surface de 113,98 m² habitable, pour le prix de 192.516 ' TTC.

24. La vente a ensuite été réitérée sous la forme authentique le 31 mars 2016. Cet acte mentionne qu’un certificat d’urbanisme d’information a été délivré le 3 mars 2016. Les époux [O] y déclarent n’avoir 'jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes'. Le notaire prend le soin de rappeler (page 11) 'qu’un certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire'.

25. Il s’évince de ce qui précède que le projet de construction des époux [O] restait encore vague au moment de la signature du compromis de vente. Les appelants affirment sans le prouver que la SARL [Localité 9] Immobilier connaissait leur exigence de construction d’une maison de plain-pied ou encore que c’est elle qui les aurait mis en contact avec la société Néology.

26. La demande de permis de construire a été déposée à la mairie de [Localité 8] le 18 avril 2016 par le constructeur.

27. Par courrier du 3 mai 2016, le service d’urbanisme de [Localité 5] Communauté a notifié à la société Néology l’absence de certificat attestant l’achèvement des équipements du lot et le non-respect des articles 6, 10, 11, 12 et 13 du règlement du lotissement.

28. La société Néology a complété son dossier le 18 mai 2016 et adressé de nouveaux documents au service d’urbanisme sans en informer préalablement les maîtres de l’ouvrage.

29. Par courrier du 20 juin 2016, les époux [O] ont écrit à la maire de [Localité 8] qu’ils retiraient leur demande de permis de construire. Ils expliquent que 'le projet modifié supposait la destruction d’une partie du mur de M. [M]', édifié en violation du cahier des charges du lotissement (qui prévoit des grillages) et qu’ils 'n’entendaient pas démarrer des relations de voisinage en intentant un procès à leur voisin'. Ils prétendent que, même avec un recul de trois mètres suggéré par le service instructeur, il ne leur resterait que 16 mètres de construction au lieu des 18 initialement prévus.

30. En premier lieu, les époux [O] reprochent à la SARL [Localité 9] Immobilier l’agence immobilière de ne pas avoir attiré leur attention sur l’application du cahier des charges du lotissement, l’irrégularité du mur édifié et les incidences sur un projet de construction sur le lot objet de la promesse de vente.

31. Or, outre le fait que les particularités du projet (construction d’une maison de plain-pied) n’ont pas été indiquées par les époux [O] auprès de l’agence, du moins n’en justifient-ils pas, la cour n’identifie pas les raisons objectives pour lesquelles le mur (en réalité un muret) édifié par le voisin sur son fonds en lieu et place du grillage autorisé par le cahier des charges du lotissement était susceptible d’annihiler tout projet de construction d’une maison de plain-pied, ni en quoi le second projet déposé par la société Néology aboutissait à la démolition d’une partie de ce mur

1: Il sera d’ailleurs relevé que la clôture en question a finalement fait l’objet d’une déclaration préalable le 1er juillet 2016, a reçu un avis favorable de la mairie de [Localité 8] le 8 juillet 2016 et a fait l’objet d’une déclaration d’achèvement et de conformité le 5 septembre 2016

.

32. Le terrain vendu était à bâtir, ce pour quoi un certificat d’urbanisme a été confirmé, et les époux [O] ne rapportent pas la preuve d’une impossibilité de construire, même une maison de plain-pied, caractéristique selon eux déterminante de leur achat mais qui n’est pourtant jamais entrée dans le champ contractuel. En effet, ce sont finalement eux qui ont renoncé au projet, ne mettant pas les services de l’urbanisme en mesure de se prononcer sur la faisabilité du second projet déposé par la société Néology.

33. En second lieu, les époux [O] prétendent qu’il revenait à la SARL [Localité 9] Immobilier de leur conseiller d’insérer une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire.

34. Il convient de rappeler que le terrain à bâtir était constitué d’un lot de 705 m²au sein du lotissement [Adresse 6] à [Localité 8]. La seule délivrance d’un certificat d’urbanisme apparaissait dans ces conditions suffisante, dès lors que les exigences particulières sur les caractéristiques de leur maison (superficie habitable minimum, plain-pied) n’avaient jamais été portées à la connaissance de l’agence et que leur projet, loin d’être arrêté, n’avait pas encore été discuté avec le constructeur.

35. Il revenait en réalité aux époux [O] d’adapter simplement leur construction au cahier des charges du lotissement dont ils avaient été tenus destinataires dès le compromis de vente. De ce point de vue, ils indiquent vainement que 'l’édification du mur en méconnaissance du cahier des charges du lotissement fait obstacle à la réalisation (de leur) projet de construction qui implique l’implantation de leur maison en partie en limite séparative est', d’abord parce que la clôture de leur voisin a été validée, ensuite parce qu’ils ne disent pas en quoi l’implantation de leur maison côté est serait dirimante.

36. Il semble que les époux [O] cherchent en réalité à compenser la revente à perte de leur terrain (51.000 ' le 5 février 2019), alors que la société Néology leur avait intenté un procès en résiliation abusive du contrat de construction de maison individuelle et qu’ils avaient manifestement abandonné leur projet.

37. Aucune faute ne pouvant être retenue à l’encontre de la SARL [Localité 9] Immobilier, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [O] de leurs demandes.

Sur les dépens

38. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les époux [O], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

39. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier la SARL [Localité 9] Immobilier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 '.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 2 octobre 2023,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [N] [O] et Mme [J] [H] épouse [O] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [N] [O] et Mme [J] [H] épouse [O] à payer à la SARL [Localité 9] Immobilier la somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

M^me Bézier M. Bricogne