1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/01034 -

N° Portalis DBVL-V-B7I-URDC

(Réf 1ère instance : 20/00633)

Mme [U] [B] [I]

M. [Y] [T]

C/

M. [R] [E]

Mme [O] [M] épouse [E]

Me [C] -NOTAIRE- [J]-[HA]

S.A.R.L. AJP IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 28 janvier 2025, devant Monsieur Fabrice ADAM, et Madame Caroline BRISSIAUD, magistrats rapporteurs, tenant l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 25 mars 2025

****

APPELANTS

Madame [U] [B] [I]

née le 9 cécembre 1979 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [T]

né le 7 janvier 1979 à [Localité 20]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Virginie SOLIGNAC de la SELARL SOLIGNAC VIRGINIE, plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS

Monsieur [R] [E]

né le 29 mai 1952 à [Localité 24]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Madame [O] [M] épouse [E]

née le 17 août 1953 à [Localité 25]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Tous deux représentés par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocat au barreau de NANTES

S.C.P. [G] [L] ET [C] [J]-[HA] prise en la personne de son mandataire ad’hoc Maître [C] [J] [HA], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. AJP IMMOBILIER immatriculé au RCS de NANTES sous le numéro 377.714.100, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2014, M. [R] [E] et Mme [O] [M] épouse [E] (les époux [E]) ont, par le truchement de la société Ajp Immobilier, vendu sous diverses conditions suspensives, à M. [Y] [T] et à Mme [U] [I] (les consorts [T]-[I]) une maison située à [Localité 23] (Loire-Atlantique), [Adresse 3], moyennant le prix de 245.000 € dans laquelle les acquéreurs ont ouvert des chambres d’hôtes 'Les chambres [26]'.

2. Cette vente a été réitérée par acte authentique reçu le 24 mars 2015 par Me [C] [J]-[HA], notaire associée au sein de la société [G] [L] et [C] [J]-[HA] (la société [L]-[J]) à [Localité 22].

3. Après avoir découvert par leur voisinage l’existence d’un projet de déviation routière consistant à relier les communes de [Localité 14] et de [Localité 22] par l’implantation d’une route à moins de 150 mètres de leur maison, sur laquelle est prévu le passage de plus de 10.000 véhicules par jour, les consorts [T]-[I] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2019, fait savoir aux époux [E] qu’ils entendaient solliciter la nullité de la vente pour dol.

4. Par courriel du 2 décembre 2019, les époux [E] ont répondu à cette lettre, indiquant que le prix de vente de la maison avait justement été revu à la baisse (de 270.000 à 245.000 €) en raison de l’existence de ce projet d’aménagement routier.

5. Assurant ne jamais avoir été informés de ce projet, les consorts [T]-[I] ont, par acte d’huissier du 30 janvier 2020, fait assigner les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Nantes en nullité de la vente pour dol.

6. Par actes d’huissier du 18 mars 2020, les consorts [T]-[A] ont fait assigner en intervention forcée les sociétés [L]-[J] et AJP Immobilier.

7. Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 4 juin 2020.

8. Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal a :

— déclaré recevables les consorts [T]-[I] en leur action en annulation de la vente de leur maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 23] par les époux [E],

— rejeté l’intégralité des demandes présentées par les consorts [T]-[I], y compris leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [T]-[I] à payer aux époux [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [T]-[I] à payer à la société AJP Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [T]-[I] à payer à la société [L]-[J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [T]-[I] aux dépens.

9. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir constaté que les consorts [T]-[I] justifiaient de la publication de leur assignation, a retenu que, si le projet de contournement routier existait au jour de la vente, bien qu’incertain, fût-il abandonné depuis, et était connu des vendeurs, la baisse du prix de vente devait bien avoir une contrepartie et que les acquéreurs ne peuvent sérieusement prétendre ne pas en avoir eu eux-mêmes connaissance comme constituant un enjeu local ancien, objet de vives contestations relayées par la presse locale, la manoeuvre dolosive à l’encontre des époux [E] étant d’autant moins établie qu’ils sont passés par une agence immobilière, laissant supposer que cette information serait donnée, le tribunal relevant par ailleurs que les consorts [T]-[I] n’ont agi que près de cinq années après avoir eu connaissance du projet, qui ne semble pas être à l’origine de leur déménagement, lequel aurait pu être dicté par leur souhait de changer d’environnement en se rapprochant de la côte maritime.

10. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 22 février 2024, les consorts [T]-[I] ont interjeté appel de cette décision, notamment à l’encontre de Me [C] [J]-[HA].

11. Le 30 avril 2024, les consorts [T]-[I] ont également interjeté appel contre la société [L]-[J].

12. Par ordonnance du 9 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le désistement d’appel des consorts [T]-[I] à l’égard de Me [C] [J]-[HA], intimée en qualité d’ancienne associée de la société [L]-[J],

— ordonné l’extinction de l’instance à son égard,

— ordonné la jonction des instances respectivement enregistrées sous les n° RG 24/1034 et RG n° 24/2640 sans préjudice de la recevabilité de l’appel interjeté le 30 avril 2024 contre la société [L]-[J],

— dit que l’affaire se poursuivra sous l’unique n° RG 24/1034,

— condamné in solidum les consorts [T]-[I] aux dépens de l’incident,

— dit que les dépens d’appel sont réservés,

— rejeté le surplus des demandes.

* * * * *

13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 10 janvier 2025, les consorts [T]-[I] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— prononcer la nullité de la vente conclue entre eux et les époux [E], portant sur une maison individuelle à usage d’habitation cadastrée section AK numéro [Cadastre 7] sise, [Adresse 3] à [Localité 23], publiée et enregistrée le 22 avril 2015 au service de publicité foncière de [Localité 15], volume 2015 P n° 01039,

— condamner solidairement les époux [E] à leur restituer le prix reçu de 245.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— préciser que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à la date de restitution intégrale du prix de vente,

— condamner solidairement la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J]-[HA], notaire exerçant [Adresse 1] à [Localité 6], à garantir le paiement aux acquéreurs du prix de vente à hauteur de 245.000 €, dans l’hypothèse où le versement du prix de vente serait définitivement compromis,

— condamner solidairement les époux [E], et in solidum la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J]-[HA], notaire exerçant [Adresse 1] à [Localité 6], à leur régler :

* 10.000 € au titre de la commission de l’agence immobilière,

* 14.226 € d’impôt sur la mutation,

* 245 € de contribution sur la sécurité immobilière,

* 19.788,70 € au titre des intérêts de l’emprunt réglés jusqu’au mois de décembre 2019 ainsi que cela résulte de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, à parfaire, 1.387 € au titre des taxes foncières 2018, 2019, 2020,

* 1.530 € au titre des frais du courtier,

* 5.000 € chacun au titre du préjudice moral,

soit une somme totale de 57.176,70 €,

— à titre subsidiaire,

— condamner in solidum les époux [E], la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J]-[HA], notaire exerçant [Adresse 1] à [Localité 6], à leur régler :

* une somme totale de 289.254,93 € au titre de la perte de chance, soit (sic) :

' 10.000 € au titre de la commission de l’agence immobilière,

' 14.226 € d’impôt sur la mutation,

' 245 € de contribution sur la sécurité immobilière,

' 19.788,70 € au titre des intérêts de l’emprunt réglés jusqu’au mois de décembre 2019 ainsi que cela résulte de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, à parfaire,

' 1.387 € au titre des taxes foncières 2018, 2019, 2020,

' 1.530 € au titre des frais du courtier,

* 5.000 € chacun au titre du préjudice moral,

— à titre très subsidiaire,

— condamner in solidum les époux [E], la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J]-[HA], notaire exerçant [Adresse 1] à [Localité 6], à leur régler :

* une somme de 82.176,70 € au titre de la perte de chance, soit :

' 35.000 € au titre de la perte de valeur de la maison,

' 10.000 € au titre de la commission de l’agence immobilière,

' 14.226 € d’impôt sur la mutation,

' 245 € de contribution sur la sécurité immobilière,

' 19.788,70 € au titre des intérêts de l’emprunt réglés jusqu’au mois de décembre 2019 ainsi que cela résulte de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, à parfaire,

' 1.387 € au titre des taxes foncières 2018, 2019, 2020,

' 1.530 € au titre des frais de courtier,

* 5.000 € chacun au titre du préjudice moral,

— en tout état de cause,

— débouter les époux [E], la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J]-[HA], notaire exerçant [Adresse 1] à [Localité 6], de toutes demandes, fins, moyens et conclusions à leur encontre,

— débouter les époux [E] de leur demande de restitution des fruits,

— condamner in solidum les époux [E] à leur régler la somme de 1.136,21 € au titre des travaux d’amélioration réalisés sur le bien,

— condamner in solidum les époux [E], la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J] – [HA], notaire exerçant [Adresse 1] à [Localité 6] à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [E], la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J] – [HA], notaire exerçant [Adresse 1] à [Localité 6] aux entiers dépens de première instance et d’appel selon l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

14. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 15 octobre 2024, les époux [E] demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter les consorts [T]-[I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les consorts [T]-[I] à leur verser la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [T]-[I] aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire,

— réduire le montant des restitutions ou de l’indemnisation à de plus justes proportions,

— débouter les consorts [T]-[I] de leurs demandes au titre des intérêts d’emprunt, au titre de l’impôt sur la mutation, au titre des taxes foncières, au titre de leur préjudice moral,

— condamner la société Ajp Immobilier et Me [C] [J]-[HA], notaire exerçant [Adresse 1], en sa qualité de mandataire ad’hoc de la société [L]-[J], société notariale exerçant précédemment [Adresse 4] à [Localité 22], nommée à cette fonction par ordonnance rendue le 19 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nantes, à les garantir et relever indemnes de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— à titre reconventionnel,

— condamner les consorts [T]-[I] à leur restituer la somme mensuelle de 982 € au titre des fruits perçus chaque mois depuis le 7 novembre 2019, subsidiairement depuis le 30 janvier 2020 jusqu’au jour de la restitution effective des clés,

— condamner en conséquence les consorts [T]-[I] à leur restituer la somme de 57.938 € (59 mois x 982 euros) au titre des fruits perçus chaque mois depuis le 7 novembre 2019, subsidiairement la somme de 55.974 € (59 mois x 982 €) (sic), somme arrêtée à la date du 7 octobre 2024, sauf à parfaire,

en toutes hypothèses,

— débouter la société Ajp Immobilier et Me [C] [J]-[HA], notaire exerçant [Adresse 1], en sa qualité de mandataire ad’hoc de la société [L]-[J], société notariale exerçant précédemment sis [Adresse 4], nommée à cette fonction par ordonnance rendue le 19 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nantes, de l’ensemble de leurs demandes, conclusions et fins,

— condamner la ou les parties succombantes à leur verser la somme de 12.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

* * * * *

15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 9 octobre 2024, la société [L]-[J] demande à la cour de :

— confirmer la décision dont appel,

— débouter les consorts [T]-[I] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

— débouter les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— débouter la société Ajp Immobilier de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation in solidum, répartir la charge de la dette, de sorte que les vendeurs et la société AJP Immobilier supportent la majorité de celle-ci,

— condamner les consorts [T]-[I] ou tout succombant à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire (sic).

* * * * *

16. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 19 juillet 2024, la société Ajp Immobilier demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— en conséquence,

— débouter les consorts [T]-[I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner les consorts [T]-[I] à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

— à titre subsidiaire,

— condamner les époux [E] ainsi que la société [L]-[J] à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— en tout état de cause,

— débouter les époux [E] ainsi que la société [L]-[J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner les consorts [T]-[I] et/ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— condamner les mêmes en tous les dépens dont distraction au profit de la société d’avocats Cornet-Vincent-Ségurel, Selarl d’avocats interbarreaux, et en son sein M^e Benoît Bommelaer.

* * * * *

17. L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action contre les vendeurs

19. Les consorts [T]-[I] font valoir qu’ils ignoraient l’existence du projet d’aménagement au moment de l’acquisition de la maison, la baisse du prix de la maison qu’ils ont obtenue étant uniquement imputable à des questions budgétaires et non à la problématique de la déviation routière, la diminution de prix retenue par le tribunal étant d’ailleurs contestable alors que le montant de 270.000 € était un prix frais d’agence inclus.

20. Selon eux, ils n’ont pas pu avoir 'nécessairement’ connaissance de l’existence du projet au regard de la publicité locale, qui avait cessé trois ans avant l’acquisition, alors qu’ils n’ont jamais habité la région avant l’acquisition de la maison, à la différence des époux [E], parfaitement au courant, qui leur ont caché ce projet, avec cette circonstance aggravante que M. [E] avait été trésorier de l’association l’ayant contesté.

21. Ils affirment que le tribunal a à tort considéré que, en désignant la société Ajp Immobilier pour procéder à la vente, les époux [E] n’avaient pas l’intention de les tromper, s’attendant légitimement à ce que celle-ci les informe de l’existence du projet, alors qu’ils espéraient ainsi s’exonérer de leur obligation. Ils estiment que les époux [E] les ont trompés en insistant volontairement sur l’existence de l’espace Natura 2000 entourant la maison afin d’obtenir leur consentement à la conclusion de la vente.

22. Ils considèrent également que le tribunal a à tort retenu que rien ne prouve qu’ils n’auraient pas acquis la maison s’ils avaient eu connaissance du projet, lui reprochant de ne pas avoir tenu compte de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle 'la tranquillité et la sécurité d’un logement projeté d’être acquis sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier'.

23. Enfin, même si leur achat était destiné pour partie à ouvrir des chambres d’hôtes, celui-ci constituait surtout un projet personnel, ayant pour objectif principal de les rapprocher de la nature et des animaux, de sorte que la connaissance de la déviation projetée les aurait, sans aucun doute, conduits à renoncer à leur acquisition.

* * * * *

24. Les époux [E] répliquent que les consorts [T]-[I] avaient nécessairement connaissance du projet d’aménagement, celui-ci étant de notoriété publique depuis 1998, la presse locale s’étant, à maintes reprises, emparée du sujet, et qu’en tout état de cause, les appelants auraient dû avoir connaissance par eux-mêmes de l’existence du projet, l’accès à l’information étant aisé pour un acquéreur normal, faisant preuve des diligences appropriées. D’ailleurs, les consorts [T]-[I] s’étaient renseignés sur la zone Natura 2000 entourant la maison.

25. Ils affirment n’avoir jamais tenté de tromper les consorts [T]-[I], la société Ajp Immobilier informant chaque acquéreur potentiel de la maison de l’existence du projet. Ils font observer que les consorts [T]-[I] ne produisent aucune pièce, aucun échange, tendant à prouver qu’ils ont effectivement tenté de les tromper.

26. Si le calme et la tranquillité de l’espace environnant la maison étaient un élément essentiel à la conclusion du contrat de vente, la nullité de la vente n’a été poursuivie que presque cinq ans après l’acquisition de la maison, ce qui démontre que les consorts [T]-[I] en jouissaient paisiblement, les appelants vantant très fréquemment sur leurs réseaux sociaux le calme qui régnait aux alentours de la maison et utilisant même celui-ci comme argument de vente.

27. Ils considèrent que l’objectif principal de l’acquisition de la maison d’ouvrir des chambres d’hôtes n’a pas été compromis par l’existence du projet d’aménagement, les consorts [T]-[I] faisant état, pour la période 2016-2019, d’une activité florissante, indiquant sur leurs réseaux sociaux que 'les affaires tournaient bien’ et partageant de nombreux avis positifs postés par leurs clients.

28. Enfin, en tout état de cause, selon eux, le projet d’aménagement a été abandonné fin 2022, de sorte que le calme dont bénéficie la maison n’a jamais été affecté.

Réponse de la cour

29. Le devoir précontractuel d’information a été largement consacré par la jurisprudence comme une conséquence de l’exigence de bonne foi ou par les législations spéciales, avant d’être consolidé, mais de façon plus encadrée, notamment par le nouvel article 1112-1 du code civil, créé par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi rédigé :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

30. L’article 1116, dans sa version applicable au litige, dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

31. Dorénavant, l’article 1130 nouveau, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, vient rappeler que 'l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

32. La seule réticence dolosive était de nature à vicier le consentement du co-contractant, principe désormais consacré par le nouvel article 1137, ainsi rédigé : 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

33. Si la jurisprudence posait initialement en principe que la simple réticence ne constituait pas par elle-même une manoeuvre constitutive de dol, les exigences de la loyauté contractuelle ont cependant incité à une évolution progressive qui a finalement conduit à l’assimilation au dol de tout silence intentionnel ayant déterminé le consentement de l’autre partie, la réticence dolosive apparaissant comme l’inexécution intentionnelle de l’obligation d’information précontractuelle.

34. Mais la réticence dolosive peut aussi exister en l’absence de toute obligation légale d’information, et spécialement en dehors du domaine du devoir général d’information précontractuelle de l’article 1112-1 du code civil, principe pris que l’on ne profite pas délibérément de l’ignorance d’autrui. En effet, subordonner la sanction de la réticence dolosive à l’existence d’un tel devoir conduirait à écarter toute sanction chaque fois que l’ignorance du cocontractant est illégitime, c’est-à-dire que son erreur est inexcusable, ce qui reviendrait à admettre que l’erreur résultant d’un dol peut être jugée inexcusable.

35. L’auteur du comportement dolosif invoqué, même par réticence, doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure, l’intention requise n’étant pas celle de causer un dommage mais seulement celle d’induire en erreur. La dissimulation doit porter sur une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

36. Un simple silence, qui n’est en lui-même révélateur d’aucune intention de tromper, peut résulter d’autres circonstances, telles que l’ignorance de l’information censément dissimulée ou l’ignorance de son caractère déterminant pour le cocontractant.

37. Ainsi, a été sanctionné le choix de se taire au lieu d’informer loyalement les acquéreurs, ce silence étant constitutif d’une réticence dolosive qui avait vicié le consentement des acquéreurs, séduits par la vue imprenable et le calme dont le vendeur et son mandataire faisaient leurs arguments de vente et contracté en considération de ces qualités, alors qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient été informés de l’existence du projet de déviation et du risque, qui s’était finalement réalisé, de voir passer une route départementale à moins de trois cents mètres et destinée au passage de milliers de véhicules par an, dont de nombreux poids lourds (Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-18.299).

38. En l’espèce, les consorts [T]-[I] ont, après plusieurs visites du bien courant 2014, acquis auprès des époux [E], suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2014, par le truchement de la société Ajp Immobilier, une maison située à [Localité 23] (Loire-Atlantique), [Adresse 3], moyennant le prix de 245.000 €, la vente ayant été réitérée par acte authentique du 24 mars 2015 reçu par Me [C] [J]-[HA], notaire associée au sein de la société [L]-[J].

39. Il ressort de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 1er juin 2018 qu’un projet déclaré d’utilité publique par un arrêté préfectoral du 28 décembre 2011 consistait à réaliser, sur la RD 178 reliant [Localité 14] (banlieue nord de [Localité 11]) à [Localité 22], une route bidirectionnelle à deux voies comprenant des carrefours plans de type giratoire, des créneaux de dépassement à 3 voies sur certaines sections, la déviation du bourg de [Localité 23] ainsi que des principaux villages traversés par la route actuelle, le reste de la RD 178 étant aménagé sur place. Ce projet avait pour objet d’améliorer la circulation ainsi que la sécurité sur une route, classée en route principale de première catégorie au schéma routier départemental approuvé le 21 mars 2006, qui présente un caractère accidentogène du fait de son tracé sinueux et de sa fréquentation élevée, et qui cause des nuisances importantes aux nombreuses zones d’habitat traversées, ce qui rendait nécessaire son aménagement.

40. Il n’est pas contesté que ce projet de réaménagement routier devait se concrétiser par l’implantation d’une route à moins de 150 mètres de la propriété des consorts [T]-[I], le plan de présentation du projet (pièce n° 3 des appelants) figurant le futur contournement de la commune de [Localité 23], censé accueillir '9500 véhicules par jour, dont 6,7 % de poids lourds’ (§ 14 de l’arrêt du 1er juin 2018), qui traversent actuellement la commune.

41. Concernant la substance du dol, qui réside dans le risque d’implantation de la voie de contournement à proximité de la maison, les époux [E] produisent divers articles de presse, postérieurs à l’introduction de l’action, dont :

— un article de Ouest France du 9 décembre 2022 évoquant l’abandon d’une vingtaine de projets routiers, mais on y apprend que, si la liaison [Localité 14] – [Localité 22] est abandonnée, la déviation de [Localité 22] serait poursuivie,

— un article de France Bleu Loire Océan du 12 décembre 2022 mentionnant, sans autre précision, l’abandon d’une vingtaine de projets routiers qui devrait être actée par les conseillers départementaux de Loire-Atlantique,

— un article de Ouest France du 15 décembre 2022, indiquant que 'le nouveau schéma routier du département a acté l’abandon de la déviation du bourg (de [Localité 23]) pour tendre vers le zéro artificialisation nette à l’horizon 2050'.

42. Toutefois, de leur côté, les consorts [T]-[I] versent aux débats :

— un article du Figaro du 9 décembre 2022 intitulé 'Des projets routiers abandonnés ou repensés au nom de la sobriété foncière', informant que, si 'une vingtaine d’aménagements envisagés par le conseil départemental ne sortiront pas de terre, d’autres sont redimensionnés pour limiter leur emprise au sol', ce qui sera notamment le cas du 'contournement de [Localité 22]. Déjà entamé, le projet sera finalisé

1: Des extraits de la session de séance du conseil départemental de décembre 2022 (pièce n° 5 de la société [L]-[J]) indiquent que, 'pour la déviation de [Localité 22], les études de projet pour permettre le lancement des travaux de la seconde tranche de la déviation seront finalisés', sans que l’on sache si ces travaux comprennent le contournement de [Localité 23]

. (…) Au total, une dizaine de projets routiers devraient être menés ou achevés par le département sur la décennie à venir en Loire-Atlantique',

— un article de Ouest France du 22 décembre 2022 relatant que, 'malgré l’annulation de la déviation à [Localité 23], le barreau devrait voir le jour', le maire de [Localité 23] affirmant que 'le barreau qui relie le rond-point sur la RD 178 et celui de la RD 31 (réalisé l’année passée) est aujourd’hui propriété de la commune. Un compromis de vente est signé entre ces deux ronds-points. J’espère que cette opération se fera au plus vite pour réorganiser la circulation au nord de notre commune'.

43. Il importe finalement peu que le projet, serpent de mer ayant vu le jour dans son principe il y a une quinzaine d’années

2: Dans un courrier électronique du 15 février 2016, Mme [I] évoque elle-même un projet qui daterait 'des années 1990', alors que le rapport de présentation du projet (pièce n° 2 des époux [E]) mentionne un 'schéma routier du 21 mars 2006'

, n’ait toujours pas été concrétisé. La menace demeure et ce risque continue de peser sur la valeur de la maison de [Localité 23].

44. Concernant la connaissance du projet par les époux [E], ces derniers, plus que tout autre, en étaient parfaitement informés, d’abord parce qu’ils peuvent être considérés comme des locaux (ils résidaient au [Localité 17] au moment de la vente, lieu de leur retraite, après avoir vécu à [Localité 23], ainsi que cela ressort d’un courrier de leur avocat du 2 décembre 2019), ensuite et surtout parce que M. [E] a été, à sa création, trésorier de l’association 'À l’est de l'[Localité 18]' qui a contesté, dès 2012, l’arrêté du 28 décembre 2011 par lequel le préfet de la Loire-Atlantique a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la route départementale 178 entre les communes de [Localité 14] et de [Localité 22]. Les époux [E] étaient donc particulièrement sensibles à cette cause, d’autant plus en raison de l’impact direct sur leur propriété.

45. Au moment de la vente intervenue en 2015, le recours était encore pendant devant le tribunal administratif de Nantes qui n’a rendu sa décision de rejet du recours que par jugement du 10 juin 2016. M. [E], membre actif de l’une des associations requérantes, connaissait nécessairement l’existence de ce contentieux, dont les consorts [T]-[I] ont été laissés dans l’ignorance.

46. C’est également à tort que, pour ne pas retenir la responsabilité des époux [E], le tribunal évoque le fait qu’ils sont passés par une agence immobilière, laissant supposer que cette information serait donnée aux consorts [T]-[I], envers qui la charge de la parfaite et loyale information incombait au premier chef aux vendeurs.

47. Concernant l’information donnée aux acquéreurs, la cour cherche vainement, dans les écritures des époux [E], l’affirmation selon laquelle le projet de déviation a été porté à la connaissance des consorts [T]-[I], quand ils se contentent d’indiquer qu’ils en avaient 'nécessairement connaissance’ pour s’être renseignés sur la zone Natura 2000 entourant la maison, assertion au demeurant non établie, les renvoyant à leur obligation de diligence d’ 'acquéreur normal’ ou s’abritant commodément derrière la société Ajp Immobilier. La cour observe que le silence des vendeurs a manifestement été de mise par la lecture, en creux, de cette phrase en page 15 de leurs conclusions : 'Les époux [E] étaient légitimes à penser que les consorts [T]-[I] avaient nécessairement eu connaissance du projet routier eu égard à sa large diffusion et publicité'.

48. Concernant la connaissance, par les consorts [T]-[I], du projet de déviation à proximité immédiate de la maison vendue, les premiers juges ne pouvaient pas la présumer du seul fait de la diminution du prix de vente de 15.000 € qui a pu, tout aussi bien, correspondre à une offre faite à partir de l’annonce en considération de leurs contraintes financières. En d’autres termes, il n’est pas rare que des négociations s’engagent par rapport à un prix public entre le vendeur et l’acquéreur. Rien ne permet d’imputer cette diminution du prix à autre chose que cet espace habituel de négociation, étant ici observé, au contraire, que la seule trace de négociation sur le prix ne fait nullement état de la considération du projet de déviation (mail de la société Ajp Immobilier du 10 octobre 2014).

49. Le tribunal ne pouvait davantage présumer la connaissance de cette information du fait que la voie de contournement aurait été un enjeu local ancien, objet de vives contestations relayées par la presse locale, alors que, justement, n’ayant pas eu d’écho national, les consorts [T]-[I], qui vivaient en région parisienne ([Localité 13], Hauts-de-Seine), pouvaient légitimement ne pas en avoir eu connaissance.

50. À cet égard, le courrier du maire du 4 mai 2020 de [Localité 23], M. [V], indiquant que les consorts [T]-[I] 'se sont présentés à l’accueil de la mairie pour informer de leur intention de proposer une chambre d’hôtes et être renseignés sur la procédure. Ils ont par la suite déposé des cartes sur le présentoir dans le hall et se sont fait connaître des services de la communauté de communes d’Erdre et Gesvres', ne précise pas la date de cette visite (ni d’ailleurs celle de l’affichage), les appelants justifiant de leur côté d’un récépissé de déclaration d’ouverture de chambres d’hôtes du 5 novembre 2015, soit postérieurement à la vente (24 mars 2015).

51. Les consorts [T]-[I] produisent des échanges de courriers électroniques avec certaines de leurs relations, datant de janvier et février 2016, ne laissant aucun doute sur le fait qu’ils venaient, à ce moment-là, de découvrir l’existence du projet litigieux.

52. Ils versent également aux débats une attestation de M. [F], qui déclare :

'J’ai visité la maison du [Adresse 2] à [Localité 23] début décembre 2011. J’ai signé l’acte d’achat le 22 mars 2012.

L’agent immobilier M. [N] [X], du cabinet Cruaud de [Localité 22] m’a fait visiter la maison, m’a clairement indiqué qu’il y avait un projet de déviation du bourg de [Localité 23] qui passerait entre '[Localité 21]' et '[Localité 19]'. Ce qui m’a permis d’annoncer une moins-value aux propriétaires et de faire une offre beaucoup plus basse que ce qu’ils demandaient.

Le maire de l’époque, [K] [D], m’avait indiqué que le début des travaux ne se ferait pas avant 7 ou 8 ans. Les plans de cette déviation étaient alors affichés en mairie. Ils ont été retirés courant avril 2012. Je ne les ai plus revus ensuite.

Lors de la signature de l’acte définitif pour l’achat de ma maison à l’office notarial de [Localité 22], la notaire, Mme [L], m’avait clairement demandé si j’étais informé de cette déviation. Elle m’a précisé avoir le devoir de m’en informer avant la signature de l’acte achat définitif.

En juin 2012, j’ai eu de nouveaux voisins au 13, M. et Mme [S].

Quand je les ai rencontrés. ils n’étaient pas au courant pour la déviation. Ils pensaient même que la haie qui nous sépare m’appartenait et que c’était à moi de l’entretenir, alors qu’en fait elle est sur leur propriété. Visiblement. ils n’ont pas été très bien informés…

En août 2014, j’ai eu de nouveaux voisins en face au 12, M. et Mme [H]. Quand je les ai rencontrés, ils n’étaient pas au courant non plus pour la déviation.

En mars 2015, j’ai eu des nouveaux voisins au 17 M. [T] et Mme [I]. Je les ai rencontrés à de nombreuses reprises étant en plein travaux de garage et clôture en mitoyenneté. C’est aussi moi qui leurs ai appris pour la déviation. Ils sont tombés des nues, eux qui venaient d’acheter à la campagne pour être tranquilles.

Décidément, me voila entouré de parisiens qui achètent un petit bout de campagne pour être au calme et qui visiblement ont eu à faire à des vendeurs peu scrupuleux.

Le jeudi 14 janvier 2016, en allant courir, j’ai aperçu des releveurs topographiques dans les champs avant [Localité 21] à 100 m du [Adresse 3] qui m’ont confirmé être là pour la déviation. J’ai donc fait un mail à tous mes voisins pour les en informer.

Je me suis rendu en mairie, pour avoir des informations supplémentaires. Ils m’ont renvoyé vers Nantes-Métropole ou le département, les travaux n’étant pas financés ni réalisés par la commune. J’ai pu constater qu’un plan était affiché de nouveau en mairie, dans le bureau de la section urbanisme, les zones hachurées sur le plan correspondent au zonage de déviation… avec leur droit de préemption sur l’achat des terrains concernés.

Beaucoup de recherches ont été faites par les voisins sur le sujet de la RD178, notamment au département à [Localité 11] et auprès d’associations environnementales'.

53. Outre le fait que cette attestation confirme que les consorts [T]-[I] ne connaissaient pas l’existence du projet lors de la vente, notamment en l’absence d’affichage en mairie à ce moment-là, l’information loyale qui pouvait être dispensée par les professionnels de l’immobilier semble avoir été faite de façon naturelle et spontanée concernant M. [F], contrairement à ce qui s’est passé pour les appelants. Le défaut de diligence 'normale’ attendue des consorts [T]-[I] n’est en outre pas de mise puisque d’autres acquéreurs ont manifestement été victimes de ce silence généralisé.

54. Concernant le caractère déterminant des qualités du bien, il ressort d’une attestation de M. [P] et de Mme [Z] que, 'très inquiets par cette déviation, M. [T] et Mme [I] nous ont indiqué se renseigner sur les différents recours passés et en cours concernant le projet de déviation, espérant qu’il puisse être annulé. Alors qu’ils se documentaient sur le sujet, ils ont appris que les anciens propriétaires du bien étaient à l’origine d’une association contre le projet. Ils nous ont indiqué s’être rendus compte qu’au moment de l’acquisition de la maison, ni les anciens propriétaires, ni l’agent immobilier, ni le notaire n’avaient évoqué sous une forme ou sous une autre le projet de déviation. Enfin, toujours dans l’espoir d’une annulation du projet, ils nous ont confié vouloir attendre le dernier moment légal avant d’entamer une procédure vis-à-vis des anciens propriétaires car ils ne sont pas procéduriers et que les conflits ne font pas partie de leur état d’esprit'. Ils témoignent également de 'leur intérêt au site’ ainsi que de leur inquiétude 'sur l’impact (de la déviation) sur la faune et la flore des marais de notre village’ et 'le risque de fortes conséquences sur leur qualité de vie au quotidien', notamment en termes sonores.

55. Il est en outre établi que les consorts [T]-[I] ont acquis la maison du [Localité 23] précisément en raison de sa situation privilégiée dans un environnement protégé. C’est ce qui ressort d’une attestation de M. [IG] : '[U] et [Y] m’expliquent (…) qu’ils n’étaient pas au courant de ce projet routier lors de l’achat de la maison, sans quoi ils n’auraient pas procédé à l’achat. Ils l’ont découvert seulement après achat, au cours de discussions avec le voisinage. Ils recherchaient le calme, la nature et sont donc très déçus de cette mauvaise surprise. Il est évident que la construction d’une rocade aussi près de leur habitation impactera grandement leur qualité de vie : pollution sonore, olfactive et visuelle, destruction de l’environnement qui fait le charme du lieu. C’est un sujet qui les préoccupait beaucoup. Rien ne laissait entendre qu’un tel projet était prévu dans les environs de [Localité 23] : j’y ai fait de nombreuses balades, seul ou avec [U] et [Y], je me rendais dans les magasins locaux je n’ai jamais vu d’informations à ce propos'.

56. Cet amour de la nature est confirmé par des extraits de pages Facebook publiés par les consorts [T]-[I], notamment de la part de Mme [U] [I], particulièrement sensible à la protection des oiseaux. Leur projet est clairement exprimé dans un mail du 24 septembre 2014, indiquant à des amis le souhait de créer des chambres d’hôte dans les dépendances de la maison qu’ils viennent de trouver.

57. Il est d’évidence que, pour les mêmes raisons que celles ayant conduit les époux [E] à combattre le projet de déviation avant de se résoudre à vendre leur maison, les consorts [T]-[I], dans la connaissance de la réalité de ce projet, n’auraient pas donné suite à l’acquisition, ou alors à d’autres conditions.

58. Concernant le caractère tardif de l’action engagée, c’est encore de façon inopérante que le tribunal, comme pour stigmatiser la mauvaise foi des consorts [T]-[I], s’est étonné qu’ils n’aient agi que près de cinq années après avoir eu connaissance du projet, lequel ne serait donc pas, en réalité, à l’origine de leur déménagement.

59. En effet, si les consorts [T]-[I] n’ont diligenté leur action que par acte d’huissier du 30 janvier 2020, c’est parce qu’ils attendaient l’issue de toutes les voies de droit utilisées, lesquelles se sont achevées par l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 1er juin 2018 rejetant définitivement la requête en annulation de l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2011, étant ici rappelé que le vice du consentement s’apprécie au jour de la vente.

60. Concernant la connaissance, par les vendeurs, du caractère déterminant des qualités du bien, si l’annonce publiée par la société Ajp Immobilier évoque un bien 'au calme', alors que les époux [E] n’ignoraient en rien que ce calme, devenu particulièrement précaire, avait vocation à être considérablement troublé, la cour observe que rien ne permet d’affirmer qu’ils avaient connaissance des enjeux particuliers que représentait cet achat pour les consorts [T]-[I] (retour à la nature avec création de chambres d’hôtes).

61. Ce que les appelants avancent comme étant un véritable 'projet de vie’ ne se manifeste pas clairement dans le seul échange tangible ayant existé entre les acquéreurs et l’agence immobilière, lequel réside dans un mail adressé par eux le 12 septembre 2014 à la société Ajp Immobilier, dans lequel ils indiquent simplement rechercher une maison d’environ 250.000 €, 'non mitoyenne’ et 'sans vis-à-vis'.

62. En d’autres termes, il n’est pas établi que les époux [E] savaient que les consorts [T]-[I] n’auraient en aucune façon acheté leur bien s’ils avaient eu connaissance du projet de déviation, qui ne remettait pas fondamentalement en cause leur projet d’installation à la campagne ni la discrétion demandée, à savoir l’absence de vis-à-vis.

63. Si le tribunal a à juste titre écarté le dol pour ne pas faire droit à la demande de nullité de la vente, en revanche, les époux [E] ont, de fait, commis une faute en n’informant pas les consorts [T]-[I] sur le risque (avancé à l’époque) de création d’une déviation, ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (même contestée devant les tribunaux), à proximité immédiate du bien vendu, information essentielle au regard des qualités que présentait le bien (valeur ajoutée de son emplacement en vue de la création de chambres d’hôtes).

64. Cette faute est susceptible d’engager la responsabilité des vendeurs, le jugement devant être infirmé de ce chef.

Sur l’action contre les professionnels

65. Les consorts [T]-[I] font valoir que tant la société Ajp Immobilier, qui leur a fait visiter le bien à deux reprises et avec qui de nombreux échanges ont eu lieu quant à leur souhait, que la société [L]-[J], seul notaire de la place qui a depuis ajouté cette information dans ses actes, ont failli à leur devoir de conseil.

* * * * *

66. La société Ajp Immobilier réplique qu’elle n’a pas manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des consorts [T]-[I], ceux-ci ayant connaissance, avant l’acquisition de la maison, de l’existence du projet de déviation routière au regard de sa notoriété publique depuis 1998. Ils affirment que les appelants, ayant procédé à diverses recherches sur la zone Natura 2000 entourant la maison, ne pouvaient légitimement ignorer ce projet et qu’en tout état de cause, cette information n’était pas déterminante pour le recueil de leur consentement puisqu’ils ont fait assigner les époux [E] en nullité de la vente seulement le 30 janvier 2020 alors qu’il ressort de leurs conclusions qu’ils en ont eu connaissance a minima en 2015.

* * * * *

67. La société [L]-[J] prétend que sa responsabilité ne peut être engagée, n’ayant commis aucune faute, dès lors qu’elle a pu légitimement penser que la société Ajp Immobilier avait informé les consorts [T]-[I] de l’existence du projet d’aménagement. Selon elle, la vente étant devenue parfaite dès la signature de l’acte sous seing privé du 15 décembre 2014 rédigé par l’agence, les conséquences dommageables se seraient développées même sans la faute imputée au notaire, de sorte que le lien de causalité, nécessaire à l’engagement de sa responsabilité, n’est pas établi.

Réponse de la cour

68. L’article 1382 devenu 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

69. L’agent immobilier, comme le notaire, sont débiteurs, au-delà de leur devoir conseil, d’une obligation d’information loyale envers les parties au contrat qu’ils rédigent. Ils doivent répercuter auprès d’un acquéreur toutes les informations qui lui seraient utiles, par exemple l’existence d’un projet de travaux publics de grande envergure susceptible d’affecter, d’une façon ou d’une autre, le bien convoité.

70. En l’espèce, ni la société Ajp Immobilier, agent immobilier local, ni la société [L]-[J], seul office notarial sur la place, n’ont relayé l’information du projet envisagé par les pouvoirs publics concernant le contournement de la commune de [Localité 23] dans le compromis de vente du 15 décembre 2014 pour la première ou dans l’acte authentique du 24 mars 2015 pour la seconde. Elles n’invoquent pas la méconnaissance de ce projet, qu’elles s’accordent à considérer comme étant de notoriété publique. L’ignorer eût d’ailleurs constitué en soi une faute professionnelle.

71. La société Ajp Immobilier plaide vainement que les consorts [T]-[I] avaient pu avoir connaissance du projet (supra § 48 et suivants), tandis que la société [L]-[J] se retranche à tort derrière l’obligation de conseil de l’agence immobilière, laquelle n’est pas exclusive de la sienne.

72. Il sera observé, concernant le notaire, que ce dernier avoue avoir modifié depuis sa politique d’information et que l’attestation de M. [F] (supra § 52) mentionnait que, lors de son achat en 2012, Me [L], lui avait 'clairement demandé (s’il était) informé de cette déviation'. La notaire était donc sensibilisée à la nécessité impérative de cette information.

73. L’une comme l’autre ont partagé la loi du silence avec les époux [E] au détriment des consorts [T]-[I] pour qui l’information était essentielle au regard de l’impact direct du projet de déviation sur leurs futures conditions d’existence.

74. Cette faute est susceptible d’engager la responsabilité des professionnels, le jugement devant être infirmé de ce chef.

Sur les préjudices et le lien de causalité

75. Les consorts [T]-[I] font valoir qu’ils ont subi un immense préjudice moral, ayant investi toutes leurs économies dans cette maison, qui représente leur projet de vie, compromis par les travaux envisagés. Ils estiment également leur perte de chance à 99 % de la différence de prix, ayant démontré qu’ils n’auraient jamais acquis la maison en connaissance du projet de déviation routière, considérant que la maison a bien fait l’objet d’une dévaluation, l’offre de rachat de leurs locataires s’élevant à la somme de 210.000 €, soit 35.000 € de moins que le prix d’achat.

76. Ils articulent ainsi leurs préjudices :

— principalement,

* une somme totale de 289.254,93 € au titre de la perte de chance, soit (sic)

3: La lecture des conclusions des consorts [T]-[I] permet de considérer que le dispositif est affecté d’une erreur matérielle, la perte de chance faisant l’objet d’une demande à part et les demandes suivantes pouvant en réalité être regroupées sous un préjudice financier global de 45.789,70 €

:

' 10.000 € au titre de la commission de l’agence immobilière,

' 14.226 € d’impôt sur la mutation,

' 245 € de contribution sur la sécurité immobilière,

' 19.788,70 € au titre des intérêts de l’emprunt réglés jusqu’au mois de décembre 2019 ainsi que cela résulte de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, à parfaire,

' 1.387 € au titre des taxes foncières 2018, 2019, 2020,

' 1.530 € au titre des frais du courtier,

* 5.000 € chacun au titre du préjudice moral,

— à défaut,

* une somme de 82.176,70 € au titre de la perte de chance, soit :

' 35.000 € au titre de la perte de valeur de la maison,

' 10.000 € au titre de la commission de l’agence immobilière,

' 14.226 € d’impôt sur la mutation,

' 245 € de contribution sur la sécurité immobilière,

' 19.788,70 € au titre des intérêts de l’emprunt réglés jusqu’au mois de décembre 2019 ainsi que cela résulte de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, à parfaire,

' 1.387 € au titre des taxes foncières 2018, 2019, 2020,

' 1.530 € au titre des frais de courtier,

* 5.000 € chacun au titre du préjudice moral.

* * * * *

77. Les époux [E] répliquent que la demande de dommages et intérêts est contestable, faute pour les consorts [T]-[I] de caractériser un dommage, un fait générateur, ainsi qu’un lien de causalité, le dommage ne pouvant pas avoir lieu puisque le projet a été abandonné, le départ des appelants pour concrétiser un nouveau projet personnel permettant de considérer que ceux-ci n’ont subi aucun préjudice.

* * * * *

78. La société Ajp Immobilier estime qu’il ne lui appartient pas de payer les diverses sommes réclamées et que, dans l’hypothèse où la nullité de la vente ne serait pas prononcée, il n’existe pas pour autant de perte de chance pour les appelants qui ne rapportent aucunement la preuve d’une quelconque perte de valeur de leur maison imputable au projet de déviation, ce d’autant moins que les consorts [T]-[I] ont reçu, le 2 juillet 2021, alors même que le projet de déviation routière n’était pas encore abandonné, une offre de rachat de leur maison par leurs locataires.

* * * * *

79. La société [L]-[J] indique qu’aucun des préjudices avancés par les appelants ne relève d’une réparation incombant au notaire. Pour elle, les consorts [T]-[I] ne peuvent se prévaloir d’un préjudice moral, le litige ayant une nature exclusivement patrimoniale. En tout état de cause, les consorts [T]-[I] ne peuvent alléguer aucun préjudice tiré du projet d’aménagement, celui-ci n’ayant jamais démarré et ayant été abandonné depuis fin 2022.

Réponse de la cour

1 – la perte de chance :

80. Il est incontestable que, nanti de l’information sur le projet de déviation routière, les consorts [T]-[I] auraient pu, à tout le moins, négocier la vente à de meilleures conditions, chance qu’ils ont donc perdue.

81. Les époux [E] auraient toutefois pu argumenter qu’il s’agissait d’un projet ancien, pour lequel un recours était en cours et qui était encore loin d’être sorti de terre, en raison notamment des contraintes foncières nécessitant soit une négociation auprès des propriétaires riverains, soit des procédures d’expropriation.

82. Mieux, ils auraient pu indiquer tout l’intérêt du délestage du village de [Localité 23], à l’est de la maison, en termes de sécurité routière, voire d’une proximité améliorée vers [Localité 14] et [Localité 11], alors que leur maison réunissait la plupart des qualités exigées par les consorts [T]-[I] (transport et commerce à proximité, maison non mitoyenne et sans vis-à-vis, jardin de 600 m² au moins, combles aménageables ou dépendances).

83. En outre, le projet de déviation pouvait ne pas affecter les ambitions des consorts [T]-[I] à court terme, notamment celui de création de chambre d’hôtes, lequel a d’ailleurs pu se concrétiser sans difficulté à la faveur des tergiversations de l’administration, avant qu’ils ne décident de déménager pour un autre projet, plus près de la mer, les conduisant à louer leur maison de [Localité 23] aux époux [W] qui iront jusqu’à leur proposer, dans un courrier du 2 juillet 2021, de racheter leur maison au prix de 210.000 € 'en connaissance à venir à proximité du bien dans le cadre de la déviation de [Localité 23]'.

84. La cour observe d’ailleurs que les consorts [T]-[I] produisent eux-mêmes (pièce n° 43) une estimation de leur maison établie par l’agence Laforêt le 13 mai 2019 (c’est-à-dire avant l’annonce du retrait possible du projet de déviation) entre 250.000 et 260.000 €, soit une valeur supérieure au prix d’acquisition (245.000 €), cependant que les époux [E] versent aux débats un courrier de l’agence immobilière Ferchau Immobilier en date du 10 mars 2020, estimant que 'le bien n’a subi aucune perte de valeur et que la déviation n’est pas un frein à la vente, à la condition que le bien se trouve dans un état identique observé lors de notre visite du 2 juillet 2013'.

85. Dans ces conditions, la perte de chance de négocier l’acquisition de la maison dans de meilleurs conditions ne dépasse pas les 10 % du prix consenti, soit 24.500 €.

3 – le préjudice financier :

86. Toutes les dépenses dont font ici état les consorts [T]-[I] l’ont été à bon escient en vue de l’acquisition de la maison. Ils n’ont donc, de ce point de vue, subi aucun préjudice.

4 – le préjudice moral :

87. Si les pièces produites par les consorts [T]-[I] (avis de décès du père et de la grand-mère de M. [T], arrêt de travail de l’intéressé suite à un burn-out, certificat médical de Mme [I] suite à une consultation pour un mélanome) n’ont aucun lien avec la vente litigieuse, celle-ci a pu légitimement conduire à des angoisses chez les acquéreurs, avec, en toile de fond, le sentiment fort désagréable de s’être fait abuser par tout le monde, professionnels compris.

88. Une somme de 3.000 € à chacun des appelants sera de nature à compenser le préjudice moral ainsi subi.

Sur la contribution à la dette

89. Les époux [E] font valoir que les sociétés Ajp Immobilier et [L]-[J], ayant respectivement une obligation d’information en qualité de mandataire et un devoir d’information et de conseils en qualité d’officier public ministériel, devront supporter les condamnations qui pourraient être mises à leur charge.

* * * * *

90. La société [L]-[J] réplique que le projet était de notoriété publique et que la garantie profite à l’acquéreur et non au vendeur. La faute revient également à la société Ajp Immobilier qui a rédigé le compromis de vente, de sorte que les conséquences dommageables se seraient développées même sans la faute imputée au notaire.

* * * * *

91. La société Ajp Immobilier fait valoir qu’il appartient au seul auteur du dol, responsable de l’annulation de la vente, d’en assumer les conséquences, de sorte que sa garantie ne peut être demandée par les époux [E], mais aussi que le notaire, comme les vendeurs, ont commis une faute en omettant de révéler aux acquéreurs l’existence du projet de déviation routière, de sorte qu’ils doivent contribuer à la dette.

Réponse de la cour

92. Les vendeurs, comme chacun des professionnels, ont manqué à leur obligation d’information loyale et complète. Chacun a, de façon égale, contribué aux préjudices subis par les consorts [T]-[I].

93. La responsabilité des époux [E], de la société Ajp Immobilier et de la société [L]-[J] sera donc d’un tiers chacun, sans recours entre eux au-delà de ces proportions.

Sur les dépens

94. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. Les époux [E], la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, à hauteur d’un tiers chacun dans leurs rapports entre eux.

95. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

96. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier les consorts [T]-[I] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 €, à la charge commune des intimés à hauteur d’un tiers chacun dans leurs rapports entre eux, pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 30 novembre 2023 sauf en ce qu’il a déclaré recevables M. [Y] [T] et à Mme [U] [I] en leur action en annulation de la vente de leur maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 23] par M. [R] [E] et Mme [O] [M] épouse [E] et les a déboutés de cette demande fondée sur le dol,

Statuant à nouveau,

Déclare M. [R] [E] et Mme [O] [M] épouse [E], la société Ajp Immobilier et la société [L]-[J] responsables des préjudices subis par M. [Y] [T] et à Mme [U] [I] par suite du défaut d’information relative au projet de déviation,

En conséquence,

Condamne in solidum, et à hauteur d’un tiers chacun et sans recours dans leurs rapports entre eux au-delà de ces proportions, M. [R] [E] et Mme [O] [M] épouse [E] d’une part, la société Ajp Immobilier d’autre part et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J] – [HA] de dernière part à payer à M. [Y] [T] et à Mme [U] [I] les sommes de :

—  24.500 € en réparation de la perte de chance de contracter à de meilleures conditions,

—  3.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral,

Déboute M. [Y] [T] et à Mme [U] [I] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne in solidum, et à hauteur d’un tiers chacun et sans recours dans leurs rapports entre eux au-delà de ces proportions, M. [R] [E] et Mme [O] [M] épouse [E] d’une part, la société Ajp Immobilier d’autre part et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J] – [HA] de dernière part aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance,

Condamne in solidum, et à hauteur d’un tiers chacun et sans recours dans leurs rapports entre eux au-delà de ces proportions, M. [R] [E] et Mme [O] [M] épouse [E] d’une part, la société Ajp Immobilier d’autre part et la société [L]-[J] représentée par son mandataire ad’hoc Me [C] [J] – [HA] de dernière part à payer à M. [Y] [T] et à Mme [U] [I] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

E. Bézier P. Bricogne