Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 06 MAI 2026

(n°2026/ , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20153 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGYWX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juillet 2022 -Juge aux affaires familiales de BOBIGNY – RG n° 20/08166

APPELANTE

Madame [I] [H] [R] [S]

née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173

ayant pour avocat plaidant M^e Lola CIVALLERI, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Monsieur [O] [A] [V] [Q]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 3] (44)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

ayant pour avocat plaidant M^e Charlotte BEAUVISAGE, substituée par M^e Isabelle SALEIRO, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Magistrat honoraire juridictionnel, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Céline DAZZAN, Président de chambre

M^me Marie Albanie TERRIER, Conseiller

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Céline DAZZAN, Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Mme [I] [S] et M. [O] [Q] qui ont vécu en concubinage pendant plus de quinze ans, se sont séparés au mois de septembre 2018. De leurs relations sont nés deux enfants désormais majeurs, [N] et [F].

Par acte reçu le 13 octobre 2006 par Me [E] [Y], les concubins avaient acquis en indivision, chacun par moitié, des biens et droits immobiliers dépendants d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Ce bien immobilier a constitué la résidence de la famille.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 juillet 2020, Mme [I] [S] a assigné M. [O] [Q] en liquidation et partage de l’indivision constituée par le bien immobilier précité, devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement contradictoire du 21 juillet 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny a':

— Ordonné qu’il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Mme [I] [S] et M. [O] [Q]';

— Désigné pour poursuivre les opérations de liquidation partage, Me [Z] [C], notaire à [Localité 2]';

— Débouté Mme [I] [S] de sa demande d’indemnité d’occupation';

— Sursis à statuer sur la demande de licitation en l’attente de la détermination de la valeur du bien';

— Ordonné préalablement à ces opérations et pour y parvenir une mesure d’expertise confiée à Mme [U] [K], mission étant donnée à l’expert de se rendre sur les lieux, de les visiter et décrire et de donner son avis sur le caractère partageable en nature du bien et sur sa valeur vénale et sur le montant de la mise à prix la plus avantageuse en cas de licitation';

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire';

— Débouté Mme [I] [S] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision';

— Rappelé que les modalités de cet emploi sont incompatibles avec la distraction des dépens au profit du conseil de l’une ou l’autre partie.

Mme [I] [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 30 novembre 2022. Comme seuls chefs critiqués du jugement, la déclaration d’appel vise ceux l’ayant déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation et ceux ayant statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [Q] a constitué avocat le 16 décembre 2022.

Mme [I] [S] a remis et notifié ses premières conclusions d’appelante le 21 février 2023.

M. [O] [Q] a remis et notifié ses premières conclusions d’intimé le 12 mai 2023.

La médiation ordonnée le 26 septembre 2023 par le conseiller de la mise en état au vu de l’accord des parties sur cette mesure, prorogée par ordonnance du 23 janvier 2024, n’a pas permis aux parties de mettre fin à leur différend.

Par ses dernières conclusions d’appelante remises et notifiées le 5 mars 2026, Mme [I] [S] demande à la cour de':

— La recevoir en ses demandes';

— La déclarer bien fondée';

En conséquence,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 21 juillet 2022 seulement en ce qu’il a débouté Mme [I] [S] de ses demandes d’indemnité d’occupation, de condamnation de M. [O] [Q] d’avoir à lui payer la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’avoir à supporter les entiers dépens';

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 21 juillet 2022, RG n°20/08166 pour le surplus';

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que M. [O] [Q] jouit de manière privative et exclusive du bien indivis depuis le mois de septembre 2018';

— Dire et juger que M. [O] [Q] est débiteur à l’égard de l’indivision depuis le mois de septembre 2018 et jusqu’à la clôture des opérations de partage d’une indemnité d’occupation mensuelle';

— Fixer le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2'613,27 euros';

— Condamner M. [O] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2018 d’un montant de 235 194,30 euros arrêtée au mois de février 2026 inclus, à parfaire jusqu’à la liquidation de l’indivision';

— Débouter M. [O] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

— Condamner M. [O] [Q] à lui verser la somme de 15'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner M. [O] [Q] à supporter la charge des entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Par conclusions d’intimé remises et notifiées le 3 mars 2026, M. [O] [Q] demande à la cour de':

— Débouter Mme [I] [S] de son appel';

— Confirmer le jugement entrepris, en date du 21 juillet 2022, en toutes ses dispositions';

Subsidiairement, si par impossible la cour infirmait le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande d’indemnité d’occupation,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [O] [Q] à l’indivision ainsi qu’il suit':

Septembre 2018 à septembre 2024 = 1559'×'50'% = 779,50 euros';

À compter d’octobre 2024 = 1559'×'70'% = 1'091,30 euros';

En tout cas,

— Débouter Mme [I] [S] de ses demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure en appel, ainsi que de sa demande de condamnation aux dépens d’appel';

— Condamner Mme [I] [S] à lui payer une somme de 10'000 euros, à titre d’indemnité de procédure en appel';

— Condamner Mme [I] [S] aux dépens d’appel.

Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 mars 2026 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à à l’audience du 18 mars 2026, date à laquelle les débats ont eu lieu.

MOTIFS DE LA PRESENTE DECISION

Ont été uniquement dévolus à la cour par l’appel principal les chefs du jugement ayant débouté Mme [I] [S] de sa demande de voir mettre à la charge de M. [O] [Q] une indemnité d’occupation au titre de sa jouissance privative du bien indivis et les chefs du jugement qui ont statué sur les demandes accessoires, l’intimé’n'ayant pas, pour sa part, formé appel incident du jugement.

Sur la demande de Mme [I] [S] de voir mettre à la charge de M. [O] [Q] une indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’en vertu de l’alinéa 2 de l’article 954 du code de procédure civile les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. En application de son alinéa 3, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils ont été invoqués dans la discussion.

Les chefs du dispositif des conclusions de Mme [I] [S] tendant à voir dire et juger que M. [O] [Q] jouit de manière privative et exclusive du bien indivis depuis le mois de septembre 2018 et qu’il est débiteur à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation relèvent non pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais de moyens que développe l’appelante dans la partie discussion de ses écritures; si ces moyens seront examinés dans les motifs du présent arrêt, ils ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent arrêt.

Après avoir rappelé le principe énoncé à l’article 815-9 du code civil selon lequel l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité à ce titre et les différentes règles gouvernant cette indemnité notamment sur le plan procédural et son mode de calcul, le premier juge a débouté Mme [I] [S] de sa demande à ce titre au motif qu’elle ne démontrait pas l’occupation exclusive par M. [O] [Q] du bien indivis à compter de la date dont elle se prévaut, car elle est notamment toujours en possession des clés y donnant accès, venant ainsi y prendre des outils ou du matériel.

Mme [I] [S] rappelle tout d’abord que la première condition tenant au caractère indivis du bien pour pouvoir mettre à la charge de M. [O] [Q] une indemnité prévue par l’article 815-9 du code civil est remplie.

Elle fait valoir que M. [O] [Q] a un usage privatif exclusif du bien indivis aux motifs que':

— le concubin qui occupe seul le logement indivis depuis la séparation du couple est en principe redevable d’une indemnité d’occupation,

— la détention des clés par les deux concubins ne suffit pas à démontrer une jouissance concurrente du bien indivis, même lorsque le concubin qui n’occupe pas le bien immobilier s’y rend occasionnellement';

— la conservation par elle d’un jeu de clés lui a permis uniquement et de façon exceptionnelle de récupérer quelques effets personnels ou à l’inverse de restituer à M. [O] [Q] les outils dont elle a eu besoin pour emménager dans l’appartement qu’elle a occupé à la suite de la séparation du couple'; de surcroît, ces outils sont entreposés dans un box faisant partie du bien indivis directement accessible depuis les parties communes sans avoir à passer par le loft qui est le lieu d’habitation’de sorte que la jouissance privative de M. [O] [Q] n’a pas été troublée ;

— depuis le mois de septembre 2018 à la suite de sa séparation d’avec M. [O] [Q], elle est allée vivre seule dans l’appartement que le couple avait antérieurement pris à bail, dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2]'; elle produit des pièces destinées à montrer qu’elle assume tous les frais relativement à cet appartement';

— M. [O] [Q] ayant donné congé de cet appartement, il n’est plus débiteur d’aucune obligation au titre de ce bail';

— elle ne dispose plus de ce jeu de clés, l’ayant remis à sa fille [F] afin que chacune de leurs deux filles puisse en disposer d’un';

— M. [O] [Q] qui lui interdit de venir dans le bien indivis, considère lui-même qu’il s’agit de son domicile qu’il n’entend pas partager avec elle.

Au soutien de la confirmation des chefs du jugement ayant débouté Mme [I] [S] de sa demande de mettre à sa charge une indemnité d’occupation, M. [O] [Q] prétend que Mme [I] [S] renverse la charge de la preuve'; ainsi, ce n’est pas à lui de démontrer qu’elle avait conservé l’accès au loft mais à elle d’établir qu’elle en est privée. Précisant que lui-même n’ayant pas fait changer les serrures donnant accès au bien indivis, Mme [I] [S] pouvait y accéder tant qu’elle détenait les clefs. M. [O] [Q] ajoute que Mme [I] [S] ne s’est pas bornée à accéder au box, mais est entrée dans l’appartement à plusieurs reprises et a notamment photographié un de ses courriers personnels'; il affirme que le fait que Mme [I] [S] dispose d’un domicile personnel est indifférent puisqu’elle a accès au loft, citant à l’appui un arrêt de la Cour de cassation (Civ. 1ere, 3 décembre 2008, pourvoi n° 07.11066). Il prétend que Mme [I] [S] a eu accès au bien indivis jusqu’au départ de leur fille [F] à [Localité 4] en septembre 2014.

Réponse de la cour :

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il n’est pas contesté que le bien situé à [Localité 2] est un bien indivis entre Mme [I] [S] et M. [O] [Q], ayant été acquis par eux deux en vertu d’un acte notarié reçu le 13 octobre 2006, la quotité acquise par chacun d’eux étant de la moitié en pleine-propriété.

La jouissance privative par un indivisaire de la chose indivise qui constitue le critère pour que soit mise à sa charge à ce titre en application de l’article 815-9 du code civil une indemnité résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour son coïndivisaire d’user de la chose indivise.

Alors que l’article 515-18 du code civil définit le concubinage comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple, la rupture du concubinage entraîne la cessation de leur cohabitation au sein du même logement. Ainsi lorsque ce logement est un bien indivis entre les deux concubins et que ce bien ne constitue qu’une seule unité d’habitation, la rupture du concubinage entraîne de facto une impossibilité de fait pour celui qui n’est pas resté dans le bien indivis d’exercer ses droits concurrents de jouissance sur ce bien.

Il n’est pas contesté que Mme [I] [S] et M. [O] [Q] ont mis fin définitivement à leurs relations de concubinage au mois de septembre 2018.

Mme [I] [S] justifie avoir fixé à compter de la séparation son domicile dans l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2] que les ex-concubins avaient pris en location précédemment à leur acquisition du bien indivis et dont ils n’avaient pas donné congé afin de permettre à des membres de leur famille de passage d’y loger. La réalité de la fixation de son domicile dans l’appartement de la [Adresse 4] et l’effectivité de sa résidence sont en effet prouvées par les justificatifs d’abonnement et de consommation d’électricité et de gaz à son seul nom ainsi que par les avis d’échéance et les quittances établis par son bailleur sous son seul nom'; ses avis d’imposition sur le revenu des années 2019 à 2024 mentionnent également comme adresse la concernant, celle du [Adresse 1]. A ces pièces, s’ajoutent des attestations de voisins habitant dans l’immeuble situé à cette adresse qui déclarent qu’elle y réside depuis le mois de septembre 2018.

M. [O] [Q] ne contestant pas ne pas avoir habité dans cet appartement depuis qu’il a emménagé dans le bien indivis, la circonstance qu’il en est resté un temps copreneur jusqu’à ce qu’il ait donné congé, est indifférente quant à la mise à sa charge d’une indemnité au titre de sa jouissance privative en application de l’article 815-9 du code civil.

Certes, Mme [I] [S] après la séparation du couple a continué à détenir un jeu de clés permettant d’accéder au bien indivis puisqu’après son départ M. [O] [Q] n’a pas procédé au changement des serrures.

Cependant, cette seule détention ne suffit pas à faire obstacle à la jouissance privative par un indivisaire du bien indivis'; en l’espèce, M. [O] [Q] est resté vivre’dans le bien indivis ; à cet égard, l’arrêt de la Cour de cassation produit par M. [O] [Q] (Civ 1ère, 3 décembre 2008 pourvoi n° 07.11066) rendu dans une affaire où le bien indivis dépendait de l’indivision post-communautaire et les époux étaient tenus jusqu’au prononcé de l’ordonnance de non-conciliation d’une obligation de cohabitation n’est pas transposable à la présente espèce.

Selon deux courriels adressés par M. [O] [Q] à Mme [I] [S], l’un au mois de septembre et l’autre au mois de décembre 2020, celle-ci est venue à deux reprises à l’adresse du bien indivis pour y prendre des outils'; cependant, ces faits de par leur caractère ponctuel et limité par leur nombre et leur durée ne suffisent pas à retirer à la jouissance du bien indivis par M. [O] [Q] son caractère privatif.

Mme [I] [S] rapportant la preuve que M. [O] [Q] a une jouissance privative du bien indivis, ce dernier contrairement à ce qu’a retenu le premier juge est redevable d’une indemnité à ce titre.

Sur le montant de l’indemnité due par M. [O] [Q] au titre de sa jouissance privative du bien indivis

Mme [I] [S] soutient que l’indemnité due par un indivisaire qui a la jouissance privative du bien indivis ayant pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus auxquels elle se substitue, doit être déterminée en ayant égard à sa valeur locative qui doit correspondre à la valeur de marché telle que définie par la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Mme [I] [S] se réfère au montant de la valeur locative retenue à hauteur de la somme mensuelle de 2'223,60 euros par Me [X] [L], notaire associé désignée par ordonnance de remplacement du 8 septembre 2022.

L’appelante conteste les facteurs de minoration de la valeur locative invoqués par M.[O] [Q] tenant aux difficultés juridiques de la copropriété, à une contribution en nature aux frais d’entretien et d’éducation des deux enfants du couple du fait de leur hébergement dans le bien indivis, ou encore à la réalisation de travaux par M. [O] [Q] dans le bien indivis'; elle ajoute que la jurisprudence invoquée par M. [O] [Q] n’est pas transposable à la présente espèce puisque les deux filles du couple depuis la séparation ont résidé de manière alternée une semaine sur deux chez leurs parents et qu’elle-même participe financièrement aux dépenses générées par leurs frais d’entretien et d’éducation, le propre tableau élaboré par M. [O] [Q] montrant que les sommes qu’elle a engagées à ce titre sont supérieures à celles engagées par ce dernier. Elle conteste la force probante des attestations émanant de la s’ur et de l’ex-compagne de M. [O] [Q] que produit ce dernier.

Mme [I] [S] qui se réfère au prix au m² (28,84 euros/m²) de la valeur locative retenu par le rapport de l’expertise qui a été effectuée en accord des parties, s’oppose':

— à ce que le montant de cette indemnité soit fixé en fonction de la réglementation sur l’encadrement des loyers dans la ville de [Localité 2] qui a cours depuis le 1er décembre 2021 pour les baux d’habitation en faisant valoir que M. [O] [Q] ne fait pas partie du public concerné par cette réglementation et que l’indemnité d’occupation a un caractère indemnitaire qui n’est pas assimilable à un loyer,

— à un abattement dit de précarité de 20'% sur la valeur locative au motif que M. [O] [Q] ne démontre pas la précarité dont il se prévaut.

M. [O] [Q] qui s’oppose à titre subsidiaire au montant de l’indemnité réclamée par Mme [I] [S], relate que’les deux lots acquis en indivision développaient lors de cette acquisition pour l’un une surface de 11,40 m² et pour l’autre de 64,20 m²'; qu’il s’agissait de lots à l’origine destinés à un usage industriel'; que grâce à son investissement personnel et à ses démarches auprès de la copropriété et des administrations en vue d’obtenir les autorisations nécessaires, ces lots ont été transformés en un local à usage d’habitation et professionnel de 110 m² avec terrasse, ayant par ailleurs dirigé et accompli de nombreux travaux qui ont été financés partiellement à l’aide d’un prêt de 95'000 euros, le restant ayant été payé sur ses deniers personnels.

Rappelant que les loyers dans la ville de [Localité 2] n’étaient pas encadrés de 1998 à 2021, il estime le montant la valeur locative avant pondération à un prix au mètre carré de 17,20 euros par m²'; il fait valoir que Mme [I] [S] qui critique ce montant n’apporte aucune référence de nature à le combattre.

Il précise que le montant du loyer de référence à [Localité 2] en 2021 retenu par l’arrêté préfectoral du 3 novembre 2021 sur l’encadrement des loyers étant de 17,20 euros par m², celui-ci doit servir à déterminer le montant de la valeur locative du bien indivis à compter de l’année 2021.

Pour s’opposer à la valeur locative retenue par l’expert Me [L], il fait valoir que':

— l’avis émis par cette dernière n’est étayé par aucun élément de comparaison et n’a pas été discuté devant l’expert alors même qu’ils ne pouvaient pas dépasser le montant des loyers encadrés,

— l’indemnité d’occupation devant être fixée en fonction du marché locatif local, le préjudice subi par l’indivision ne peut être supérieur à la somme qui aurait pu être retirée de la location concernée.

Il indique qu’en fonction de ce prix et de la surface pondérée de 90,63 m² retenue par Me [L] et admise par Mme [I] [S], il en ressort une valeur locative mensuelle de 1'559 euros, le résultat arithmétique obtenu devant être arrondi.

Sur cette valeur locative, il invoque différents correctifs devant justifier les abattements suivants':

— la précarité de son occupation qu’il subit puisque Mme [I] [S] demande la licitation du bien indivis (abattement de 20%),

— la situation juridique et factuelle du bien indivis, la copropriété de l’immeuble étant sous administration provisoire du fait de l’absence du paiement de charges par certains copropriétaires, situation qui empêche que soient entrepris dans l’immeuble dont dépend le bien indivis les travaux nécessaires'; s’y ajoute un conflit mené à son encontre par certains copropriétaires résistants qui donne lieu à une procédure actuellement pendante devant la cour d’appel de Versailles (abattement de 10%),

— l’hébergement des enfants qui constitue une modalité d’exécution en nature de la contribution de Mme [I] [S] aux frais d’entretien et d’éducation des enfants du couple justifiant la réduction du montant de l’indemnité d’occupation'; il cite à l’appui un arrêt de la Cour de cassation (Civ 1ère, 1er février 2017, pourvoi n°16-11.559). Il affirme qu’il n’est pas contesté que les filles du couple ont résidé principalement dans le loft indivis (abattement de 20%).

Il en résulte un abattement total de 50'% du mois de septembre 2018 au mois de septembre 2024 compris et de 30'% à compter du mois d’octobre 2024.

Pour s’opposer à la demande de condamnation en paiement présentée par Mme [I] [S], M. [O] [Q] soutient qu’une telle condamnation ne peut pas être prononcée à ce stade des opérations de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des parties, le notaire devant dresser un projet d’état liquidatif qui établit les comptes entre les copartageants de sorte que l’ indemnité d’occupation ne saurait en l’état être assimilée à un bénéfice au sens de l’article 815-11 du code civil.

Réponse de la cour :

L’indemnité dont est redevable l’indivisaire en contrepartie de sa jouissance privative du bien indivis est destinée à compenser le préjudice subi par l’indivision qui du fait de cette jouissance ne peut en récolter les fruits et revenus.

Lorsque le bien indivis est un bien immobilier destiné à l’habitation, il est d’usage de fixer cette indemnité en fonction de sa valeur locative et d’y appliquer un correctif destiné à compenser la particularité de la situation d’indivision par rapport à celle que procure un bail d’habitation.

Les parties s’opposent sur le montant de la valeur locative'; Mme [I] [S] se fonde sur une étude réalisée par Me [L]'; si le jugement dont appel avait désigné en qualité d’expert Mme [K] avec mission d’estimer la valeur vénale et la valeur locative du bien indivis, cette dernière n’a pas débuté les opérations d’expertise, sa désignation serait devenue caduque comme l’écrivait cet expert dans un courriel adressé aux avocats en l’absence de sa consignation de la provision à valoir sur sa rémunération.

Les parties se sont apparemment rapprochées pour missionner Me [X] [L] notaire afin d’estimer la valeur locative'; ce notaire n’a apparemment pas été désigné judiciairement puisque l’ordonnance de remplacement du 8 septembre 2022 dont Mme [I] [S] se prévaut concerne le notaire commis et non pas expert judiciaire.

Il n’en demeure pas moins que le rapport établi par Me [L] qui a été soumis à la discussion contradictoire constitue un élément de preuve permettant de fixer le montant de l’indemnité de jouissance privative due par l’intimé.

Me [L] au vu des éléments de référence qu’elle a recueillis propose un prix de la valeur locative à hauteur de 28,84 euros/m². Elle a déterminé la surface pondérée du bien indivis en fonction de la superficie totale de 109 m² que développe le bien indivis ': sur cette surface, elle a appliqué un coefficient de 1 aux mètres carrés dits Loi Carrez qui représentent '75,60 m²'; sur la différence entre la superficie totale et la superficie dite Loi Carrez à hauteur de 33,40 m², elle a appliqué un coefficient de 1/3, aboutissant à retenir pour cette surface l’équivalent de 11,13 m². S’y ajoute la surface de terrasse d’une superficie de 11,80 m² également pondérée à hauteur du tiers, soit l’équivalent de 3,9 m².

Le calcul de la surface pondérée par Me [L] étant conforme aux méthodes professionnelles en matière de locaux à usage d’habitation, il est donc retenu que le bien indivis désormais à usage d’habitation présente une surface pondérée de 90,63 m²'; la justesse du calcul de la surface pondérée par Me [L] n’étant d’ailleurs pas discutée.

L’indemnité dont est redevable M. [O] [Q] au titre de sa jouissance privative du bien indivis est destinée à se substituer aux fruits et revenus que ce bien aurait pu générer s’il avait été loué'; s’il doit être tenu compte pour déterminer la valeur locative des effets d’une réglementation sur le montant des loyers, la réglementation sur l’encadrement des loyers dans la ville de [Localité 2] par l’arrêté préfectoral du 3 novembre 2021 n°IDF-2021-11-03-0006 ne s’appliquant qu’aux baux conclus à compter du 1er décembre 2021, elle n’a pas d’impact sur la valeur locative du bien indivis puisque l’occupation privative par M. [O] [Q] remonte au mois de septembre 2018, de sorte que s’il occupait ce bien en vertu d’un bail d’habitation, la réglementation sur l’encadrement des loyers ne lui aurait pas été applicable.

Si le rapport de Me [L] ne fait pas état d’éléments de comparaison, il n’empêche que le prix au m² de la valeur locative au mètre carré dégagé par ce notaire à hauteur de 28,84 euros résulte d’une moyenne obtenue d’après le montant des loyers des appartements et des maisons situés dans la ville de [Localité 2]'; par ailleurs, le choix de Me [L] de prendre en compte à la fois le prix au m² des maisons individuelles et des appartements est adapté à la typologie du bien indivis qui après transformation en habitation d’anciens locaux industriels constitue selon le langage utilisé dans l’immobilier un loft qui emprunte certaines caractéristiques à la fois d’une maison d’habitation et d’un appartement sans s’y confondre.

Cependant, la valeur locative retenue par Me [L] à hauteur de 28,84 euros est celle qui prévalait au mois de juin 2024 lorsqu’elle a rédigé son rapport. Or, les loyers d’habitation ont augmenté dans la ville de [Localité 2] en raison de pression foncière sur les logements entre le mois de septembre 2018 et le mois de juin 2024'; il est donc retenu un prix au m² de 25 euros pour apprécier la valeur locative du bien indivis. Il en résulte un montant mensuel de 2'265,75 euros (93,63 m² x 25 euros).

L’abattement de 20'% qui est usuellement pratiqué sur la valeur locative pour déterminer le montant de l’indemnité dont est redevable l’indivisaire au titre de sa jouissance privative se justifie par la différence entre la situation qui résulte d’une indivision par rapport à celle qui résulte d’une location'; cette différence de situation ne se limite pas à seule incertitude quant à la date de son terme et s’explique aussi par le fait que l’occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire n’engendre pas habituellement les mêmes frais que la mise en location d’un bien. M. [O] [Q] ne saurait invoquer l’existence d’une précarité accrue résultant de la demande de licitation présentée par Mme [I] [S] puisque nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, le partage pouvant toujours être provoqué'; de surcroît, Mme [I] [S] n’a pas fait appel du chef du jugement qui a sursis à statuer sur cette demande'; ainsi, la durée de la jouissance privative par M. [O] [Q] du bien indivis a déjà dépassé celle que procure un bail d’habitation si celui-ci n’est pas automatiquement renouvelé à son terme.

La situation juridique de la copropriété dont dépend le bien indivis ne justifie pas une majoration de cet abattement’dès lors qu’il n’apparaît pas qu’elle ait eu un impact sur les conditions de la jouissance privative par M. [O] [Q] du bien indivis ; il en est de même s’agissant du fait que M. [O] [Q] ait habité dans le bien indivis avec les enfants du couple puisque ce dernier admet dans ses écritures que les enfants du couple résidaient alternativement chez leurs deux parents et que Mme [I] [S] supportait seule le montant du loyer de l’appartement dans lequel résidaient aussi les enfants lorsqu’ils étaient avec leur mère’sans qu’il n’y ait lieu de déterminer de façon arithmétique leur temps de présence au domicile de chacun de leurs parents sur la base au demeurant d’attestations peu fiables pour ne pas respecter les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile'; de surcroît, il résulte des correspondances échangées entre les parties qu’ils supportaient tous deux les autres dépenses générées par les besoins des enfants'; ainsi, il ne peut être considéré comme le prétend M. [O] [Q] que la contribution par Mme [I] [S] aux frais d’entretien et d’éducation des enfants du couple s’est exécuté en nature et justifierait une minoration de l’indemnité due par M. [O] [Q] au titre de sa jouissance privative du bien indivis’par une majoration de l’abattement sur la valeur locative.

Par ailleurs, l’activité personnelle déployée par M. [O] [Q] dans le bien indivis peut seulement donner lieu le cas échéant si les conditions légales sont remplies à une indemnité au titre de l’article 815-12 du code civil que ce dernier n’a pas demandée'; cette activité ne saurait justifier une minoration du montant de l’indemnité dont il est redevable au titre de sa jouissance privative.

Il résulte des motifs qui précèdent qu’aucun élément ne justifie que ne soit pas appliqué sur le montant mensuel ci-avant retenu de 2'265,75 euros un abattement de 20'% pour fixer le montant de l’indemnité dont est redevable M. [O] [Q] au titre de sa jouissance privative du bien indivis.

Partant, infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [I] [S] de sa demande d’indemnité d’occupation, il est mis à la charge de M. [O] [Q] une indemnité d’un montant mensuel de 1'812,60 euros au titre de sa jouissance privative du bien indivis, et ce à compter du mois de septembre 2018 jusqu’à sa cessation par le partage ou tout autre événement y mettant fin.

Cette indemnité est déterminée en fonction de la totalité des droits indivis'; pour rendre compte de cette situation, il est dit qu’elle est due par l’indivisaire qui en est redevable à l’indivision bien que celle-ci n’ait pas de personnalité morale'; or il ne saurait être prononcé une condamnation au profit d’une entité qui n’a pas la personnalité morale. En effet, cette indemnité entre dans les comptes de l’indivision qui ne seront arrêtés qu’au moment du partage.

La demande de condamnation formée par Mme [I] [S] est en conséquence prématurée. Elle s’en voit donc déboutée à ce stade des opérations de partage.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Au vu de la solution apportée au litige, les dépens du présent appel seront employés en frais de partage.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Au vu de la solution sur les dépens, les parties se verront déboutées de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a débouté Mme [I] [S] de sa demande de voir mettre à la charge de M. [O] [Q] une indemnité au titre de son occupation’privative du bien indivis situé à [Localité 2] (93), [Adresse 3] ;

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

Dit que M. [O] [Q] est redevable envers l’indivision d’une indemnité au titre de sa jouissance privative du bien indivis situé à [Localité 2] (93), [Adresse 3] d’un montant mensuel de 1'812,60 euros à compter du mois de septembre 2018 jusqu’à la cessation de l’indivison par le partage ou de tout autre événement y mettant fin';

Déboute à ce stade des opérations de partage Mme [I] [S] de sa demande tendant à voir condamner M. [O] [Q] au paiement de la somme de 235'194,30 euros';

Confirme le jugement pour le surplus de ses chefs dévolus à la cour';

Ajoutant au jugement,

Déboute Mme [I] [S] et M. [O] [Q] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Dit que les dépens du présent appel seront employés en frais de partage.

Le Greffier, Le Président,