5ème Chambre

ARRÊT N°-265

N° RG 25/00824 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VURK

(Réf 1ère instance : 24/00039)

Mme [Z] [U] épouse [E]

M. [J] [U]

C/

S.A.R.L. HOTEL ATLANTIS

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré

****

APPELANTS :

Madame [Z] [U] épouse [E]

née le 03 Décembre 1950 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [J] [U]

né le 18 Décembre 1952 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.R.L. HOTEL ATLANTIS

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Par acte du 20 novembre 1993, M. [J] [U] et Mme [Z] [U] épouse [E], propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], l’ont donné à bail commercial à la société [Adresse 8], aux droits de laquelle est ensuite venue la société Hôtel Atlantis à l’occasion d’un renouvellement du bail par acte du 28 décembre 2011, société qui y exploite un fonds de commerce d’hôtel-bar sous l’enseigne Kyriad.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2020, les bailleurs ont fait signifier à la société Hôtel Atlantis un congé avec offre de nouvellement.

Cette démarche a conduit à une procédure en fixation du loyer, ayant abouti à un jugement du 8 juin 2023 qui dans le cadre du bail renouvelé a fixé son montant annuel à 166 000 euros hors taxe à compter du 20 novembre 2020. Les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision, appel toujours pendant à ce jour.

En parallèle, dans un contexte où la société Hôtel Atlantis avait fait réaliser des travaux qu’elle estimait imputables à la vétusté et dont elle avait vainement demandé le remboursement par les bailleurs, plusieurs instances avaient été initiées par les parties :

— une procédure au fond, engagée par actes des 17 et 18 septembre 2020 par la société Hôtel Atlantis pour obtenir notamment ce remboursement, instance toujours en cours devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo,

— une procédure en référé, engagée par les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo saisi le 18 septembre 2020, ayant donné lieu à une ordonnance du 5 novembre 2020 par laquelle le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.

M. [W], expert alors désigné, a remis son rapport le 23 décembre 2021.

Par courrier officiel du 21 décembre 2023, les bailleurs ont informé la société Hôtel Atlantis que des travaux sur la façade ouest de l’immeuble débuteraient le 24 février 2024.

Ce courrier ayant été suivi de protestations de la société Hôtel Atlantis, les bailleurs ont par acte de commissaire de justice du 6 février 2024 fait assigner l’intéressée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo à heure indiquée, aux fins d’autorisation de réaliser ces travaux.

Par ordonnance du 9 février 2024, le juge des référés a ordonné une médiation, dont l’échec a conduit à rappeler l’affaire à l’audience du 21 novembre 2024.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Malo a :

— rejeté la demande de 'la société Hôtel ATLANTIS’ (en réalité une demande qui était présentée par les bailleurs) tendant à l’autoriser à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 23 décembre 2021, à savoir :

* la réfection des couvertures en zinc, ardoises et étanchéité,

* le ravalement des cheminées,

* le traitement parasitaire si nécessaire,

* la reprise des charpentes si nécessaire,

* le rejointement et remaniement de la maçonnerie,

* la purge de l’enduit et reconstruction des modénatures,

* le traitement des linteaux corrodés,

* le ravalement des parties enduites.

— enjoint à la société Hôtel Atlantis à procéder aux travaux de mise en sécurité préconisés par l’expert, à savoir le sondage et la purge, au moyen d’une nacelle, d’éléments mal adhérents en façades et cheminée ouest côté rue, ainsi que la pose de filets de protection,

— rejeté la demande d’expertise judiciaire,

— rejeté la demande tendant séquestre des loyers,

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le 10 février 2025, M. et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières écritures, notifiées le 29 juillet 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— infirmer l’ordonnance du juge des référés en ce qu’elle a :

* rejeté la demande de la société Hôtel Atlantis (en réalité leur demande) tendant à l’autoriser à réaliser les travaux précités préconisés par l’expert judiciaire,

* enjoint à la société Hôtel Atlantis à procéder aux travaux précités de mise en sécurité préconisés par l’expert ;

juger à nouveau en ce sens :

— autoriser les consorts [U] à réaliser les travaux précités préconisés par l’expert judiciaire, à savoir :

* réfection des couvertures zinc, ardoises et étanchéité ;

* ravalement des cheminées ;

* traitement parasitaire si nécessaire ;

* reprise des charpentes si nécessaire ;

* rejointement et remaniement de la maçonnerie ;

* purge de l’enduit et reconstruction des modénatures ;

* traitement des linteaux corrodés :

* ravalement des parties enduites ;

— condamner la société Hôtel Atlantis sous astreinte de 500 euros par jour de

retard à les laisser réaliser les travaux envisagés aux dates qui seront communiquées au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception par les entreprises avec un préavis de deux mois ;

en toutes hypothèses,

— condamner la société Hôtel Atlantis aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Hôtel Atlantis de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, en ce compris son appel incident.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 8 septembre 2025, la société Hôtel Atlantis demande quant à elle à la cour de :

— juger non fondés les consorts [U] en leur appel et en conséquence les en débouter ;

— confirmer l’ordonnance entreprise, après rectification de l’erreur matérielle tenant à la substitution d’une partie par une autre, en ce qu’elle a :

* rejeté la demande des consorts [U] tendant à l’autoriser à réaliser

les travaux précités préconisés par l’expert judiciaire,

— recevoir la société Hôtel Atlantis en son appel incident et le déclarant fondé ;

— constater que le juge des référés, par l’ordonnance entreprise, a statué ultra petita et substitué par suite d’une erreur matérielle une partie à une autre, en enjoignant la société Hôtel Atlantis à procéder aux travaux précités de mise en sécurité préconisés par l’expert ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

* enjoint à la société Hôtel Atlantis à procéder à ces travaux de mise en sécurité,

* rejeté la demande d’expertise judiciaire,

* rejeté la demande tendant séquestre des loyers ;

jugeant à nouveau

— 'ordonner reconventionnellement’ une mesure d’instruction au contradictoire des parties à la cause, confiée à tel expert judiciaire architecte maître d’oeuvre qu’il plaira, avec mission précisée au dispositif des conclusions, auquel il sera renvoyé pour le détail et consistant pour l’essentiel à :

* décrire les travaux projetés et dire si, techniquement, ils répondent aux problématiques en matière de performance énergétique et environnementale et au-delà, aux bonnes pratiques, en considération de l’effectivité des travaux dans le temps, ce dans un établissement recevant du public, ouvert partiellement durant certaines phases,

* donner son avis sur le planning défini par le cabinet Batek, maître d’oeuvre des bailleurs, en rapport avec l’activité de la société Hôtel Atlantis,

* proposer toutes solutions correctives,

* s’adjoindre tout sapiteur expert-comptable de son choix,

* se prononcer sur la perte d’exploitation projetée, telle que chiffrée par KPMG, selon la projection de fermeture de l’hôtel début octobre à fin mars

sur deux années, et début novembre à fin février sur trois années, par référence au taux d’occupation et au prix moyen constatés sur les exercices

2022/2023 et 2023/2024,

* fournir plus généralement tous éléments techniques et de fait, de nature à

appréhender la pertinence ou l’écueil de chaque hypothèse de fermeture sur l’année civile et du séquençage des travaux sur deux ou trois exercices,

* déposer un pré-rapport à l’issue de ses constatations et répondre aux observations et dires des parties, relativement à celui-ci ;

en toutes hypothèses,

— constater que les consorts [U] ne forment plus aucune demande du chef des travaux d’urgence prescrits par l’expert judiciaire, les parties s’étant accordées selon les termes des courriers officiels entre avocats des 16, 19 et 25 juillet 2024 ;

— autoriser la société Hôtel Atlantis à séquestrer, pendant une durée de six mois à compter de l’arrêt à intervenir, les loyers sur le compte bâtonnier séquestre de [Localité 10] ;

— réserver dans tous les cas le droit à indemnisation de la société Hôtel Atlantis ;

— débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les consorts [U] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est tout d’abord acquis qu’à la suite d’une erreur purement matérielle le juge des référés, dans le seul dispositif de son ordonnance et non dans sa motivation, a rejeté la demande de 'la société Hôtel ATLANTIS’ tendant à l’autoriser à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, alors que cette demande était présentée par les consorts [U], bailleurs.

Il convient de rectifier cette erreur en application de l’article 462 du code de procédure civile.

Il n’apparaît toutefois pas d’erreur matérielle, que la cour aurait pu corriger, dans l’injonction faite à la société Hôtel Atlantis de réaliser les travaux de 'mise en sécurité', étant en effet relevé que dans sa motivation le premier juge mettait effectivement cette charge sur cette société, ce qui se confirme dans le dispositif par le choix non pas d’une 'autorisation’ qu’il aurait pu vouloir donner au bailleur et qui aurait révélé une simple interversion de parties, mais bien une 'injonction’ qui ne peut quant à elle se comprendre qu’à la charge de la partie qui s’opposait aux travaux, à savoir la société Hôtel Atlantis, ainsi délibérément visée par ce chef de dispositif.

Il s’agit alors, comme relevé par l’intimée, d’une décision rendue ultra petita, dès lors que les bailleurs ne sollicitaient que l’autorisation de faire réaliser les travaux et non une quelconque injonction à la partie adverse.

La cour étant saisie d’une demande d’infirmation de ce chef, il sera statué en ce sens.

Etant observé qu’il n’est pas contesté devant la cour que les travaux relevant de l’urgence, à savoir ces travaux de 'mise en sécurité’ visés par l’ordonnance déférée (sondage et purge d’éléments mal adhérents en façades et cheminée ouest côté rue, outre la pose de filets de protection), ont entre temps été réalisés et ne sont donc plus en litige à hauteur d’appel.

Restent en litige les travaux suivants, que les bailleurs demandent à pouvoir réaliser sans plus attendre :

* réfection des couvertures zinc, ardoises et étanchéité ;

* ravalement des cheminées ;

* traitement parasitaire si nécessaire ;

* reprise des charpentes si nécessaire ;

* rejointement et remaniement de la maçonnerie ;

* purge de l’enduit et reconstruction des modénatures ;

* traitement des linteaux corrodés ;

* ravalement des parties enduites.

Au soutien de leur demande qu’ils présentent au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, les consorts [U], qui soulignent que la charge finale de ces gros travaux fait l’objet d’une instance au fond mais ajoutent qu’ils souhaitent en avancer les frais pour préserver leur immeuble, font valoir que depuis 2023 ils tentent vainement de les faire réaliser et se heurtent à l’opposition selon eux illégitime de la société Hôtel Atlantis, en dépit d’une 'clause de souffrance’ stipulée au bail et qui, en substance, impose au preneur de supporter des travaux sans indemnisation ni baisse de loyer. Ils soutiennent qu’en application de la jurisprudence cette clause ne pourrait être écartée qu’en cas de fermeture totale de l’établissement, ce qui ne serait selon eux pas le cas dès lors qu’ils projettent plusieurs tranches permettant de l’éviter, et ajoutent que même en cas de fermeture totale la jurisprudence n’interdit pas la réalisation des travaux mais réserve seulement un droit à indemnisation.

Ils contestent par ailleurs la demande de la société Hôtel Atlantis tendant à obtenir dès maintenant une telle indemnisation, soulignant que les éventuels préjudices causés par les travaux ne sont pas prouvés à ce jour et n’apparaîtront le cas échéant qu’après réalisation desdits travaux, et ajoutant que cette indemnisation ferait alors l’objet d’un autre litige au fond.

S’agissant de la demande adverse tendant à une nouvelle expertise, les bailleurs s’y opposent en faisant valoir qu’elle n’aurait aucun intérêt, que suffisamment de temps a selon eux déjà été perdu et qu’il est urgent de permettre 'enfin’ les travaux en cause pour empêcher la ruine de l’immeuble qui, en front de mer, continuerait de se détériorer. Ils indiquent en outre ne pas comprendre l’ajout, dans la mission sollicitée par la société Hôtel Atlantis, d’une question sur la performance énergétique qui ne se rattache selon eux à aucun litige né ou à naître.

S’agissant enfin de la demande de séquestre des loyers, les bailleurs s’y opposent en faisant valoir qu’elle est liée à un préjudice non prouvé à ce jour.

La société Hôtel Atlantis, qui confirme que la question de la cause de l’état de l’immeuble relève d’un débat au fond initié dans une autre instance, ne conteste pas que la réalisation des travaux est dans l’intérêt des deux parties, mais fait valoir qu’il importe que leur cadence soit ainsi organisée qu’elle permette la poursuite de l’exploitation du local commercial. Elle déplore à ce titre de n’avoir pas été consultée et argue du 'risque’ pour elle, dans le cadre d’un 'phasage relevant du diktat', de ne pas être en mesure d’exploiter les lieux et de subir une perte d’exploitation importante, qu’elle a fait quantifier par son expert comptable.

Elle soutient par ailleurs que les travaux urgents ont déjà été réalisés et conteste l’urgence des travaux restant en litige, faisant notamment valoir que le rapport d’expertise judiciaire remonte au 23 décembre 2021, que l’unique devis produit par les bailleurs ne date que du 30 mai 2023 et qu’ils ne lui ont annoncé le début des travaux que pour l’échéance de février 2024.

Soulignant en outre qu’une 'clause de souffrance’ doit être privée d’effet et ainsi ouvrir droit à indemnisation du preneur si celui-ci subit une gêne anormale ou est placé dans l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués, la société Hôtel Atlantis affirme que tel serait le cas en l’espèce au vu de l’ampleur des travaux et de leur durée, évaluée à 12 mois par l’expert judiciaire. Elle argue dès lors de sa bonne foi et de l’absence de voie de fait de sa part en s’opposant à leur réalisation.

S’agissant de la nouvelle expertise qu’elle sollicite, la société Hôtel Atlantis fait valoir la nécessité de prendre en compte ses contraintes d’exploitation pour déterminer le phasage de travaux permettant de limiter autant que possible ses pertes, arguant à ce titre des spécificités tant de la configuration des locaux, divisés en plusieurs bâtiments, que de l’exploitation hôtelière, variable selon les périodes de l’année. Elle ajoute la nécessité selon elle d’intégrer à la mission de l’expert, dans une 'approche globale’ de 'développement durable', la dimension environnementale et énergétique, les travaux projetés ayant vocation à perdurer sur plusieurs décennies.

S’agissant enfin de sa demande reconventionnelle de consignation des loyers, que la société Hôtel Atlantis forme en cas d’autorisation donnée aux bailleurs de réaliser les travaux, elle la motive par son intérêt légitime à 'préserver son droit à bénéficier d’une jouissance paisible des lieux'.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1724 du code civil, dont l’application s’étend aux baux commerciaux, dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Il ajoute toutefois que si ces réparations durent plus de vingt et un jours ('quarante jours’ dans la rédaction applicable jusqu’au 27 mars 2014), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Sur ce, il importe au préalable de relever que dans son rapport du 23 décembre 2021 l’expert judiciaire retient :

— s’agissant des couvertures, que leur 'extrême vétusté’ porte atteinte à l’étanchéité des bâtiments ('des infiltrations d’eau sont en cours’ dans l’un d’eux) et génère un risque d’attaque parasitaire (sur les bois de charpente de deux d’entre eux) ;

— s’agissant des façades, qu’elles sont lourdement affectées de désordres (fissures pour certaines 'importantes', éclats d’enduit qui menacent de tomber sur la voirie, vides importants entre les pierres, 'maçonnerie instable’ avec notamment des pierres qui tombent sur une parcelle voisine, corrosion des linteaux métalliques) et que leur 'extrême vétusté', en plus de porter atteinte 'à l’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment’ et d’imposer 'des travaux lourds et structurels qui dépassent largement le cadre d’un simple entretien', créé un risque pour la sécurité des personnes.

Une expertise ultérieurement diligentée à la demande des bailleurs a abouti à un rapport du 23 mars 2022 qui, abstraction faite des considérations ici indifférentes sur la responsabilité des désordres, confirmera la quasi totalité des constats techniques de l’expert judiciaire, comme le fera le rapport d’un maître d’oeuvre du 15 novembre 2024 dont les constats et photographies sont édifiants (s’agissant en particulier de la taille de certaines fissures en façade ouest).

Devant la cour, la nécessité de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et restant en litige n’est nullement contestée en elle-même par la société Hôtel Atlantis.

Cette dernière en conteste vainement l’urgence dès lors, d’une part, que le rapport d’expertise et les pièces techniques complémentaires permettent de se convaincre de la gravité tant des désordres que de leurs conséquences, et d’autre part, que ces travaux, dont le caractère impérieux ne fait plus de doute depuis décembre 2021 au plus tard, attendent donc depuis déjà quatre ans environ à ce jour.

La circonstance que les travaux de 'mise en sécurité’ visés par le juge des référés ont quant à eux déjà été réalisés (sondage et la purge d’éléments mal adhérents et pose de filets de protection) ne retire strictement rien à l’urgence ci-dessus caractérisée, dès lors qu’ils ne traitent pas les causes des désordres mais se bornent à en prévenir les conséquences, lesquelles sont au surplus limitées au seul risque immédiat de chute de matériaux sur des personnes, sans qu’il soit encore remédié au risque d’atteintes à l’ouvrage lui-même et donc à sa pérennité, à l’évidence menacée au vu des rapports précités.

A titre d’exemple, il résulte notamment de ces derniers que les infiltrations d’eau en façade, à l’origine de la rouille de l’acier structurel des parties en béton et de l’éclatement consécutif de ces dernières, ne sont toujours pas traitées alors qu’elles sont à l’origine d’un risque tant pour les personnes que pour les immeubles.

Il est notable que le maire de [Localité 11], par courrier du 21 octobre 2024 adressé à la société Hôtel Atlantis, s’est lui-même inquiété auprès d’elle de l’état de 'dégradation avancée’ des locaux qu’elle exploite et l’a sensibilisée sur la nécessité de permettre 'au plus vite’ la réalisation des mesures nécessaires 'visant à garantir la sécurité de tous'.

Il est en outre déterminant de rappeler que, tant dans le bail originel du 20 novembre 1993 que dans celui renouvelé du 28 décembre 2011, il est inséré une clause dite 'de souffrance’ qui stipule que 'le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration que le propriétaire estimerait nécessaire, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours'.

Etant rappelé que les travaux en litige sont des travaux de réparation dont la cour retient plus haut le caractère urgent, cette clause n’est donc pas dérogatoire à l’article 1724 du code civil, lequel impose lui-même au preneur de supporter les 'réparations urgentes’ qui ne peuvent attendre la fin du bail.

La clause litigieuse est en revanche dérogatoire à cet article tel qu’il était rédigé jusqu’au 27 mars 2014, en ce qu’elle exclut toute indemnisation même en cas de travaux excédant une durée de quarante jours, alors que l’article susvisé prévoit quant à lui la diminution du loyer au-delà de cette durée.

Il est admis qu’une telle clause de souffrance ne saurait avoir pour effet de vider le bail de sa substance en libérant le bailleur de son obligation de délivrance et qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter les locaux commerciaux pendant la durée des travaux, la clause doit être écartée pour permettre au preneur de retrouver son droit à une juste indemnisation.

La mise à l’écart de la clause et son incidence sur l’indemnisation ne privent en revanche pas le bailleur de la possibilité d’engager les réparations urgentes qui s’imposent, ni corrélativement ne dispense le preneur de son obligation, tant conventionnelle que légale, de supporter leur réalisation.

Or, rien ne permet en l’espèce de se convaincre que les travaux en cause, prévus sur une durée estimée à 12 mois par l’expert judiciaire ou 9 mois par le maître d’oeuvre des bailleurs, seront mis en oeuvre dans des conditions privant la société Hôtel Atlantis de toute possibilité d’exploitation, étant au contraire observé qu’il ressort des débats et pièces produites qu’ils sont prévus en plusieurs tranches laissant exploitable, à chacune d’elle, au moins une partie des locaux commerciaux. Etant rappelé que ces derniers sont composés de plusieurs bâtiments et que les travaux ont pour objet leurs façades et toitures.

Le débat autour de l’indemnisation de la société Hôtel Atlantis, qui dépendra d’une part des préjudices le cas échéant allégués après travaux, pour l’instant non prouvés, et d’autre part de l’application ou non de la clause de souffrance, en fonction de l’impact final des travaux sur l’activité, relèvera s’il y a lieu d’une discussion au fond dans le cadre d’une instance distincte.

A stade du référé, il convient d’observer que les travaux litigieux ne sauraient attendre la fin du bail compte tenu des graves désordres qu’ils ont pour objet de corriger et que, dans l’intérêt de toutes les parties, ils doivent être réalisés sans plus tarder, de sorte qu’il est justifié, en application de l’article 834 susvisé du code de procédure civile, de donner autorisation en ce sens, l’ordonnance déférée étant en cela infirmée.

A ce stade, une astreinte ne se justifie pas. Les consorts [U] seront déboutés de cette demande.

S’agissant de la demande d’expertise, que la société Hôtel Atlantis présente sur le fondement des articles 834 et 835 susvisés du code de procédure civile en invoquant le 'différend qui oppose les parties’ (ce qui renvoie à l’article 834) et un risque de 'trouble manifestement illicite, le jour où les travaux seront entrepris’ (article 835), il sera rappelé qu’elle porte notamment sur la mission suivante :

— dire si les travaux projetés répondent aux problématiques en matière de performance énergétique et environnementale,

— donner un avis sur le planning du maître d’oeuvre des bailleurs par rapport avec l’activité de la société Hôtel Atlantis et proposer toutes solutions correctives,

— se prononcer sur la perte d’exploitation projetée selon deux projections (fermeture début octobre à fin mars sur deux années ou début novembre à fin février sur trois années), dont il s’agirait d’appréhender les mérites et inconvénients.

La cour observe, sur le fondement de l’article 834 du code civil, que l’urgence en l’espèce caractérisée est celle de réaliser les travaux réparatoires et non d’ordonner une expertise qui repousserait de beaucoup cette échéance qui ne peut plus attendre, de sorte que l’autorisation donnée plus haut aux bailleurs exclut d’en passer par une mesure d’instruction dont, au surplus, la mission consisterait notamment à chiffrer sur la base de calendriers de travaux incertains un préjudice qui fait l’objet de contestations sérieuses compte tenu du débat à prévoir sur l’application ou non de la clause de souffrance, outre une mission portant sur des problématiques énergétique et environnementale étrangères au litige.

Par ailleurs, sur le fondement de l’article 835 du code civil, la cour relève qu’aucun trouble manifestement illicite aux droits du preneur n’est caractérisé à l’issue des développements qui précèdent.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise.

Elle le sera également en ce qu’elle a rejeté la demande de séquestre présentée par la société Hôtel Atlantis sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la société Hôtel Atlantis ne justifiant ni d’un trouble manifestement illicite, ni d’un dommage imminent susceptible de fonder en référé une telle mesure conservatoire.

Enfin, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle avait laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et débouté les bailleurs de leur demande au titre des frais irrépétibles.

La société Hôtel Atlantis, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de première instance, ainsi que d’appel.

Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Rectifie l’erreur matérielle affectant l’ordonnance déférée, en ce qu’elle a rejeté la demande de 'la société Hôtel ATLANTIS’ tendant à l’autoriser à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 23 décembre 2021, à savoir :

* la réfection des couvertures en zinc, ardoises et étanchéité,

* le ravalement des cheminées,

* le traitement parasitaire si nécessaire,

* la reprise des charpentes si nécessaire,

* le rejointement et remaniement de la maçonnerie,

* la purge de l’enduit et reconstruction des modénatures,

* le traitement des linteaux corrodés,

* le ravalement des parties enduites,

et dit qu’il faut lire qu’elle a ce faisant rejeté la demande de 'M. [J] [U] et Mme [Z] [U] épouse [E]' ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise judiciaire,

— rejeté la demande tendant au séquestre des loyers,

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais seulement en ce qu’elle était présentée par la société Hôtel Atlantis ;

Infirme l’ordonnance pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Autorise M. [J] [U] et Mme [Z] [U] épouse [E] à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [W], dans son rapport du 23 décembre 2021, à savoir :

* la réfection des couvertures en zinc, ardoises et étanchéité,

* le ravalement des cheminées,

* le traitement parasitaire si nécessaire,

* la reprise des charpentes si nécessaire,

* le rejointement et remaniement de la maçonnerie,

* la purge de l’enduit et reconstruction des modénatures,

* le traitement des linteaux corrodés,

* le ravalement des parties enduites ;

Déboute M. [J] [U] et Mme [Z] [U] épouse [E] de leur demande d’astreinte ;

Condamne la société Hôtel Atlantis aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la société Hôtel Atlantis aux entiers dépens d’appel ;

Condamne la société Hôtel Atlantis au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,