1e chambre B

ARRÊT N°322

N° RG 24/06544

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VNZ3

(Réf 1e instance : 24/00823)

M. [M] [J]

c/

SCI DU LOUP

[I] [Localité 10]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Verrando

Me [Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL [I] RENNES

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION [I] LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 2 juin 2025 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANT

Monsieur [M], [T], [H] [J]

né le 27 novembre 1966 à [Localité 9] (60)

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, plaidant, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

SCI DU LOUP [I] LA CHATAIGNERAIE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le numéro 877.715.490, prise en la personne de son gérant Monsieur [V] [A]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, plaidant, avocat au barreau de NANCY

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte dressé le 20 mai 2021 par maître [U] [F], notaire associé à Nancy, avec la participation de maître [Y] [X], notaire à Nantes, la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie, représentée par son gérant en exercice M. [V] [A], a acquis de M. [M] [J] au prix de 350.000 € une maison d’habitation mitoyenne avec jardin privatif située [Adresse 13] dans le département de la Haute-Corse (20245).

2. La construction avait été déclarée achevée le 1e octobre 2020.

3. Se plaignant de moisissures apparues à la suite du premier été suivant l’acquisition, soit en août 2022, sur l’intégralité du bas des murs du rez-de-chaussée de la maison, la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie a, au visa d’un constat de commissaire de justice établi le 17 août 2023 évoquant un problème d’étanchéité ' et non un problème d’utilisation du bien ' ainsi , fait assigner M. [M] [J] par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’expertise judiciaire.

4. Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge des référés a :

— confié une expertise judiciaire à Mme [G] [O], expert près la cour d’appel de Bastia,

— avec la mission habituelle en matière de garantie décennale et vices cachés,

— mis à la charge de la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie une consignation d’un montant de 3.500 € à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire,

— condamné M. [J] à payer à la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

— laissé les dépens à la charge des parties.

5. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu :

— qu’en faisant état d’une dissimulation du vice allégué apparu depuis moins de deux ans avant l’assignation selon les éléments produits, au moyen d’une peinture appliquée juste avant la visite de la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie, celle-ci dispose d’une action qui apparait recevable en l’état par exception à la clause de non garantie des vices cachés,

— de même, l’ampleur des travaux détaillés dans l’acte de vente en pages 25 et 26 et le rappel des textes applicables à la garantie des constructeurs en page 27 laissent clairement entrevoir une possibilité de recours sur le fondement de la garantie décennale, le lien entre le désordre allégué et les travaux exécutés comportant des aspects techniques sur lesquels l’avis de l’expert est justement nécessaire pour en vérifier la qualification et imputabilité,

— il existe donc bien un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

6. M. [J] a interjeté appel par déclaration du 5 décembre 2024.

7. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

8. M. [J] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 février 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— y faisant droit,

— infirmer et au besoin réformer l’ordonnance de référé du 14 novembre 2024 en toutes ses dispositions critiquées,

— statuant à nouveau,

— débouter la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie de sa demande d’expertise et de toutes ses demandes connexes,

— la débouter de toutes ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens distraits au profit de maître Marie Verrando, avocat aux offres de droits.

9. La SCI du Loup [I] la Châtaigneraie expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 avril 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 14 novembre 2024 du tribunal judiciaire de Nantes en toutes ses dispositions,

— par conséquent,

— débouter M. [J] de ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION [I] LA COUR

1) Sur la demande d’expertise

11. M. [J] soutient que toute action au fond de la part de la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie est manifestement vouée à l’échec en présence de moisissures dont il l’a informée au moment de la vente et dont il ignore la cause, l’action sur le fondement du dol ou des vices cachés étant au surplus expirée, et qui concernent une construction ancienne sur laquelle il n’a réalisé que de la rénovation de second 'uvre et pour laquelle la garantie décennale est expirée.

12. La SCI du Loup [I] la Châtaigneraie fait valoir que la maison est une construction neuve pour laquelle le permis de construire initial a été délivré le 22 février 2007 mais qui n’a été achevée que le 1er octobre 2020 à la faveur d’un transfert du permis de construire à M. [J] le 6 août 2018 qui a terminé les travaux de gros 'uvre, que la maison lui a été présentée comme étant parfaitement saine, qu’au surplus, elle a appris après-coup qu’elle avait été repeinte en janvier 2021 quelques mois avant sa mise en vente, que son action n’est donc ni prescrite ni vouée à l’échec tant sur le terrain des vices cachés et du dol que sur celui de la garantie décennale.

Réponse de la cour

13. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

14. Une telle demande suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire d’un litige crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

15. Elle doit être en outre pertinente et utile.

16. Par ailleurs, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est précisément destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

17. Il appartient donc au juge de vérifier que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction n’est pas dénuée d’intérêt légitime comme précédant une action manifestement vouée à l’échec, notamment en raison d’une prescription extinctive qui viendrait à s’appliquer.

18. En l’espèce, la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie a acquis de M. [J] le 20 mai 2021 au prix de 350.000 € une maison mitoyenne sur la commune de Galéria en Haute Corse, sise [Adresse 12], qui est composée d’un rez-de-jardin où se trouve une dépendance de type 2 avec une pièce principale avec cuisine équipée, une chambre et une salle de bains.

19. Il résulte de cet acte authentique que ce bien est entré dans le patrimoine du vendeur le 16 novembre 2018 pour une valeur de 95.000 €.

20. M. [J] n’a pas produit son titre de sorte qu’il n’est pas démontré, dans la présente procédure en référé, l’état exact dans lequel se trouvait la maison au moment de l’acquisition par ses soins en 2018.

21. Néanmoins, il résulte du titre de la SCI le Loup [I] la Châtaigneraie que M. [J] y a déclaré avoir réalisé les travaux suivants :

« Travaux effectués par la société Foncière Aménagement Corse, [Adresse 1] :

— Maçonnerie : création des linteaux des fenêtres, évacuation des eaux usées, cloisonnage.

— Fourniture et pose menuiseries : fenêtre RDC – porte d’entrée RDC

Copie de la facture délivrée par ladite entreprise le 27 juillet 2019 est demeurée ci-annexée (Annexe n7).

— Maçonnerie : reprise des tableaux, appuis de fenêtres et porte-fenêtre, fourniture et pose chape au mortier RDC et 1er niveau, création d’une trémie pour communication 1er niveau et rez-de-chaussée.

— Menuiseries extérieures : fourniture et pose de la porte d’entrée, des fenêtres, volets et persiennes sur cadre.

— Isolation – doublage – plâtrerie – peinture : 1er niveau et rez-de-chaussée, fourniture et pose cloisons de séparation RDC et 1er niveau

— Plancher et escalier : fourniture et pose d’un plancher bois en mezzanine, fourniture et pose de deux escaliers bois.

— Façades : fourniture et pose d’un enduit WEBER et [K] sur les façades du bâtiment y compris tout rattrapage de mortier et échafaudage.

— Carrelages-faïences – plinthes – plancher flottant : fourniture et pose.

— Electricité : rez-de-chaussée, 1er niveau.

— Plomberie ' sanitaire : fourniture et pose comprenant eau chaude et eau froide, production d’eau par deux cumulus de 200 litres, évacuation des eaux usées et tous branchements.

— Terrasses extérieures : fourniture et pose étanchéité, fourniture et pose de carrelage, fourniture et pose d’un garde au corps en acier.

Copie de la facture délivrée par ladite entreprise le 17 septembre 2019 est demeurée ci-annexée. (Annexe n7)

L’attestation de garantie décennale de ladite entreprise est demeurée annexée. (Annexe n°7)

Travaux effectués par la société L.T.C.L. – [Localité 4] :

— Evacuation de toutes les terres décaissées – béton sur passage – pose sous fourniture de 2 portails – fourniture et pose de dalles -reprise mur existant dans le jardin – reprise mur et poteaux – fourniture et pose d’un enduit de finition sur mur et portail.

Copie du devis délivré le 24 septembre 2019 est demeurée ci-annexée (Annexe n7).

— Fourniture grillage avec pose, évacuation pluviale sur caniveaux, création mur agglos, fourniture et pose de deux portillons sur accès jardin et passage commun avec la maison voisine.

Copie de la facture délivrée le 27 janvier 2020 est demeurée ci-annexée (Annexe n7).

Aucune attestation de garantie décennale de ladite entreprise n’a pu être obtenue à ce jour.

Le VENDEUR restera donc débiteur des garanties du constructeur à l’égard de l’ACQUEREUR pour les travaux réalisés par cette entreprise.

Travaux effectués par la société MAURER REMI – [Adresse 14] :

Il a été délivré par la société MAURER REMI un rapport attestant des travaux effectués conformes à la demande, savoir :

1.1.1 Les gouttières posées et les eaux canalisées, photos n° 12, 3, 4 et 5.

1.1.2 Les caniveaux et trottoirs, photos n° 6 et 7.

1.1.3 Le joint entre la maison et le trottoir extérieur, photo n° 8.

1.1.4 Plinthe posée sur la terrasse en périphérie, photos n° 9 et 10.

1.1.5 Joint entre la maison et la terrasse sur balcon, photo n° 11.

1.2. A l’intérieur :

1.2.1. Ventilations hautes et basses à chaque pièce et couloir, photos n° 12,13, 14 et 15.

1.2.2. Détalonnage des portes de circulation, photo n° 16 et 17.

Ledit rapport émis le 16 octobre 2020, est demeuré ci-annexé (Annexe n'7)."

22. Il se comprend de l’importance des travaux réalisés par M. [J] à compter de 2018-2019, qu’au moment de son acquisition, la maison n’était ni hors d’eau ni hors d’air comme étant dépourvue de portes et fenêtres, qu’elle n’était pas habitable comme étant sans eau,

ni électricité, qu’il s’agissait en réalité, non pas d’une ancienne bâtisse comme le soutient M. [J], mais d’un bâti brut construit en 2007, date de délivrance du permis de construire initial, et laissé en l’état depuis lors puis repris en 2018 par M. [J] avec transfert du permis de construire à son bénéfice pour achèvement du gros 'uvre et des finitions afin d’être revendu à l’issue.

23. Pour se couvrir des éventuelles malfaçons de construction, M. [J] a pris soin de recueillir les attestations de responsabilité décennale des entreprises intervenues sur site et, lorsque l’attestation était défaillante ' notamment pour l’entreprise LTCL – le notaire a quant à lui pris soin de rappeler non seulement les textes applicables à la garantie des constructeurs mais surtout que « le VENDEUR restera donc débiteur des garanties du constructeur à l’égard de l’ACQUEREUR pour les travaux réalisés par cette entreprise. »

24. S’agissant des moisissures, aucune mention n’a été portée en ce sens dans l’acte de vente.

25. Si la SCI le Loup [I] la Châtaigneraie ne conteste pas avoir constaté la presence de quelques « petites traces » visibles sur les murs au moment de l’acquisition, pas plus que M. [J] ne nie avoir repeint les murs quelques mois avant la vente, la SCI rappelle qu’il lui a été indiqué par M. [J] que ces traces étaient dues à l’absence d’aération, l’ayant conduit à installer un système d’aération avant la vente.

26. Or, il résulte du procès-verbal de constat établi le 17 août 2023 par maître [N] [L], commissaire de justice à [Localité 7], que :

— le hall-couloir : « Je constate la présence de traces sur le mur Est de ce couloir, il s’agit d’auréoles de couleur verdâtre voire marron au-dessus des plinthes, Je note la présence d’une matière de type moisissures à ces endroits. Je vois également que d’importantes portions basses du mur Ouest sont cloquées » ;

— la chambre à coucher : "L’ensemble des murs de cette pièce présente des auréoles verdâtres plus ou moins foncées. Je remarque que ces traces sont visibles sur les parties basses de ces murs, au-dessus des plinthes. Je note qu’elles remontent jusqu’au milieu du mur derrière la porte de cette chambre.

J’observe que sur certaines parties de ces murs la peinture cloque et qu’une matière de type moisissure se dégage de plusieurs auréoles" ;

— le séjour-cuisine : « J’observe que dans cette pièce le mur Ouest présente également d’importantes traces grisâtres voire verdâtres sur certaines parties, Plusieurs portions de peinture sont cloquées à tel point que la peinture s’effrite. Je constate sur le mur Nord que ces traces sont visibles de part et d’autre de l’ouverture et qu’elles sont moins importantes que sur le mur précédemment constaté. Une matière de type salpêtre se dégage de ces dégradations. Je peux voir que la portion Nord-Est du plafond présente de grosses auréoles grisâtres ainsi que des auréoles marron et des taches brunâtres. Toujours au niveau du plafond, je constate plusieurs petits points précis cloqués. Lorsque ma requérante touche un de ces points, je constate qu’un morceau de plâtre tombe. »

27. De tout ceci, il s’infère qu’en présence de moisissures d’ampleur apparues à compter d’août 2022 sur un bâti neuf commencé en 2007 et mis hors d’eau et hors d’air en 2020, les actions susceptibles d’être engagées par la SCI le Loup [I] la Châtaigneraie contre M. [J]

sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés ou de la garantie décennale ne sont pas manifestement vouées à l’échec puisque non seulement elles n’apparaissent pas prescrites comme se situant dans les délais respectifs de 5 ans et de 10 ans pour agir, mais encore elles s’appuient sur des constatations objectives rendant crédibles les suppositions de fraude, vices et/ou malfaçons.

28. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a retenu qu’il y avait un intérêt légitime à l’expertise judiciaire et l’a ordonnée.

29. L’ordonnance qui y a fait droit sera confirmée sur ce point en toutes ses modalités.

2) Sur les dépens et les frais irrépétibles

30. Les dépens d’appel seront laissés à la charge de chaque partie, faute pour la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie d’en avoir demandé la mise à la charge de M. [J].

31. L’ordonnance sera confirmée s’agissant des dépens de première instance.

32. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner M. [J] à payer à la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

33. L’ordonnance sera confirmée s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. [J] de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 14 novembre 2024,

Y ajoutant,

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens d’appel,

Condamne M. [M] [J] à payer à la SCI du Loup [I] la Châtaigneraie la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE