1ère Chambre

ARRÊT N°.

N° RG 24/01373 -

N° Portalis DBVL-V-B7I-USSS

(Réf 1ère instance : 22/00456)

M. [Y] [Z]

C/

S.C.P. DESMULLIER MERCADIER BIGOTEAU COMMISSAIRES DE JUSTICE ASSOCIÉS

S.A.S. [14]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur [F] BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 janvier 2025, devant Monsieur Fabrice ADAM, et Madame Caroline BRISSIAUD, magistrats rapporteurs, tenant l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, a prononcé publiquement le 25 février 2025 (la date du délibéré initialement fixée au 25 mars 2025 ayant été avancée ce dont les parties ont été informées) par mise à disposition au greffe l’arrêt dont la teneur suit :

****

APPELANT :

Monsieur [Y] [Z]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 17]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Cristina CORGAS de la SELARL CRISTINA CORGAS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.C.P. [13], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 352.825.707, prise en la personne de son représentant légal dommicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocat au barreau de NANTES

S.A.S. [14], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 349.157.230, prise en son établissement secondaire [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES et par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, , avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE':

M.'[Y] [Z] et Mme'[R] [O] étaient propriétaires en indivision d’un appartement situé à [Adresse 18], loué à M. [F] [J] en vertu d’un contrat de location en date du 20 juillet 2012. La gestion de ce logement avait été confiée, en vertu d’un mandat (n° 649 en date du 12 juillet 2012), à la société [14] qui exploite une agence immobilière.

Par courrier du 11 décembre 2020, cette société a confié à la SCP [12], Commissaires de Justice Associés, alors huissiers de justice, la délivrance à M.'[F] [J] d’un congé pour vendre, cette diligence devant être effectuée avant le 13 janvier 2021.

Le congé pour vendre a été signifié par l’huissier de justice à M. [J] le 16 décembre 2020.

Par courrier du 8 avril 2021, l’Association [11] ([9]) a informé M. [Z] de l’irrégularité de l’acte d’huissier de justice faute d’en avoir été destinataire alors que M. [J] était sous mesure de tutelle et que celle-ci lui avait été confiée. L’association précisait que M. [J] ne quitterait pas les lieux au 19 juillet 2021 et que le bail était reconduit pour trois ans à défaut de congé régulier délivré dans les délais légaux.

Par courriers des 22 avril et 26 juin 2021, M. [Z] a réclamé à l’agence [14] et à la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, une indemnisation de 19'950 euros au titre du préjudice correspondant à la différence entre l’estimation de son bien libre de toute occupation et l’offre reçue pour l’achat de l’appartement loué, outre le remboursement des frais exposés pour la délivrance du congé pour vente irrégulier.

Par acte authentique reçu par Me [I] [B] le 11 septembre 2021, M. [Z] et Mme'[R] [O] ont vendu l’appartement loué moyennant le prix de 130'500'euros.

Par le biais de son conseil, M. [Z] a mis en demeure la SCP [12], Commissaires de Justice Associés, d’avoir à lui régler la somme de 19'950'euros au titre de la réparation de son préjudice subi, estimant que l’étude d’huissier de justice avait manqué à ses obligations.

En l’absence de retour, M. [Z] a, par acte d’huissier du 9 mars 2022, fait assigner la SCP [12], Commissaires de Justice Associés, devant le tribunal judiciaire de Vannes aux fins d’obtenir réparation de son préjudice.

Par acte du 13 octobre 2022, le commissaire de justice a appelé en cause la société [14]. Par ordonnance du 2 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par jugement du 16 janvier 2024 auquel il est expressément renvoyé, le tribunal judiciaire de Vannes a :

— débouté M. [Z] de sa demande en réparation du préjudice financier;

— débouté M. [Z], la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de M. [Z],

— prononcé l’exécution provisoire.

Pour ce faire, le tribunal a reconnu qu’il y avait eu une faute mais a précisé qui celle-ci ne pouvait être à l’origine que d’une perte de chance dont la réparation ne lui avait pas été demandée.

M.'[Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 26 février 2024.

Dans ses dernières écritures (14 novembre 2024), M. [Y] [Z] demande à la cour de :

— condamner SCP [12], Commissaires de Justice Associés, à lui verser la somme de 19'950'euros en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance d’un congé irrégulier,

— subsidiairement, condamner SCP [12], Commissaires de Justice Associés, à lui verser la somme de 18'952,50'euros, soit une perte de chance de 95'%,

— condamner SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, à lui payer la somme de 4'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M.'[Z] fait valoir que la faute du commissaire de justice est caractérisée en ce qu’il ne s’est pas assuré de la validité et de l’efficacité du congé qu’il lui a été demandé de délivrer à M.'[G], et que cette faute est de nature à engager sa responsabilité civile.

Il relève que, si la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, soutient que la responsabilité devrait incomber à titre principal à la société [14], en raison des fautes respectivement commises ayant contribué à la réalisation du dommage, les intimées doivent alors être condamnées solidairement.

Il affirme ensuite qu’il ressort de l’estimation du prix de vente de l’appartement avec ou sans occupant, réalisée par la société [14], que son préjudice est certain. Il ajoute que l’erreur commise dans la délivrance du congé par l’huissier l’a contraint à vendre son bien à un prix inférieur, en raison de l’occupation, à celui espéré et que si le congé avait été régulier, le locataire aurait dû quitter les lieux avant la vente et le bien aurait alors pu être vendu libre.

Il soutient qu’il subit un préjudice personnel puisqu’étant propriétaire, il n’a pas pu vendre son bien au prix escompté. Il estime également que le préjudice doit être estimé à partir de la «'fourchette haute'» de l’évaluation faite par l’agence immobilière. À cet égard, il relève que le bien occupé ayant été vendu au plafond de «'l’estimation occupée'» faite par la même agence, il n’y a aucune raison de penser que le bien libre n’aurait pu être vendu au plafond «'l’estimation libre'».

Il se fonde subsidiairement sur l’existence de perte de chance de 95 %.

Il affirme que l’argument de l’étude d’huissiers, pour demander la déduction des loyers perçus avant la vente, selon lequel, même avec un congé valide, l’appartement n’aurait pas été vendu avant un délai de deux à trois mois n’est pas prouvé.

Dans ses dernières conclusions (11 janvier 2025), la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, demande à la cour d’appel de Rennes de :

à titre principal :

— déclarer mal fondées les demandes de M. [Z] à son encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté [Y] [Z] de sa demande de répartition du préjudice financier, laissé à sa charge les dépens et rejeté sa demande au titre des frais de procédure,

— en conséquence : débouter M. [Z] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner lui, ou la partie perdante, à lui payer la somme de 4'500'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

à titre subsidiaire :

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une part de responsabilité de l’étude de commissaire de justice,

— en conséquence : condamner la société [14] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 4'500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

à titre infiniment subsidiaire :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré que la réparation du préjudice ne peut se fonder que sur la perte de chance,

— en conséquence : fixer le montant du préjudice indemnisable à une somme compris entre 2 850 euros et 5 850 euros.

— fixer le montant de la perte de chance de M. [Z] au maximum à hauteur de 60'% du préjudice et de déduire de ce montant les loyers perçus,

— en conséquence : fixer le montant au titre de la perte de chance à une somme comprise entre 1'500 et 4'500'euros,

— limiter la part de responsabilité de l’étude d’huissier dans la survenance du sinistre à 20'%,

— à défaut, confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un partage par moitié avec la société [14],

— en conséquence : déclarer que sa part de condamnation ne saurait être supérieure à 900'euros dans le cas d’une part de responsabilité à hauteur de 20'%, et à 2'250 dans le cas d’un partage par moitié avec la société [14].

À titre liminaire, la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, soutient que l’action est mal fondée. Elle estime qu’elle n’est liée par aucun lien contractuel avec M.'[Z] puisqu’elle a été mandatée par l’agence [14]. Elle soutient donc que l’action ne peut être fondée sur les articles 1103 et 1231 du code civil.

À titre principal, elle affirme que l’agence [14] a commis une faute en ne faisant aucune mention, dans le courrier de saisine, de la mesure de protection dont bénéficiait M.'[G] alors même qu’elle en connaissait l’existence. Elle fait également valoir que le bail ne comporte pas mention de l’organisme de protection en tant qu’assistant du locataire ou comme étant le signataire du bail. Elle soutient que l’agent immobilier a une obligation de conseil et d’information envers son mandataire, qu’il doit s’assurer de la régularité des actes qu’il fait exécuter et que sa responsabilité peut être engagée en cas de manquement à ses obligations.

À titre subsidiaire, elle prétend que l’agence immobilière ne peut soutenir que sa responsabilité ne saurait être que résiduelle et excéder 10 % du montant des condamnations. Elle précise que l’agence immobilière aurait, à tout le moins, dû mentionner le nom de l’organisme avec le nom du preneur puisque dans le cadre d’une tutelle, ce dernier n’a plus les capacités juridiques pour signer des actes d’administration.

La SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, affirme donc que l’agence immobilière a largement et activement participé à la faute reprochée par l’appelant et qu’elle se trouve ainsi fondée à solliciter sa garantie si d’éventuelles condamnations étaient prononcées à son encontre ou, à solliciter la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a opéré un partage de responsabilité.

Enfin, elle soutient que, s’il existe un préjudice indemnisable au profit de M. [Z], celui-ci ne peut s’analyser que comme une perte de chance de ne pas avoir pu procéder à la vente de son bien libre de toute occupation. Cette perte de chance ne peut être calculée sur la «'fourchette haute'» évaluée par l’agent immobilier (150'000'euros) en raison de l’absence de preuve permettant de démontrer, avec certitude, que la vente se serait faite à un tel prix. Le montant de la perte de chance ne peut ainsi avoir pour base qu’une somme comprise entre 9'500 et 19'500'euros.

De plus, elle fait valoir qu’il y avait un aléa en ce que le départ d’un locataire protégé est délicat à mettre en 'uvre et qu’il n’est pas rare que, malgré un congé valide, un locataire demeure dans les lieux. Elle reproche également à M. [Z] de s’être précipité pour vendre son bien alors qu’il lui était possible d’attendre la fin de bail du locataire. Dès lors, il ne peut reprocher à l’étude une vente à moindre prix compte tenu de la présence d’un occupant.

Elle fait également valoir qu’il s’agissait d’un appartement en indivision, possédé tant par Mme [Z] que par M. [Z], ce qui implique de diviser par deux la somme du préjudice réclamé.

Enfin, elle estime qu’il convient de déduire des sommes demandées les loyers perçus jusqu’à la vente et ce puisque, si le congé avait été délivré valablement, «'le bien n’aurait pu être vendu vraisemblablement entre 2 et 3 mois plus tard'».

En tout état de cause, la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, pour le cas où M. [Z] serait débouté de l’ensemble de ses demandes à son encontre, ou pour le cas dans lequel elle serait intégralement garantie à la suite de la mise en cause de l’agence [14], sollicite que la partie perdante soit condamnée à lui verser les frais qu’elle a dû engager pour assurer sa défense. À ce titre, elle demande l’allocation de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en raison de l’exposition du montant de sa franchise.

Dans ses dernières écritures (7 janvier 2025), la société [14] demande à la cour de :

à titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de réparation de préjudice financier, laissé à sa charge les dépens et débouté M. [Z] et la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— en conséquence : débouter M. [Z] de l’ensemble de ses prétentions et la condamnation de M. [Z] aux dépens d’appel ainsi qu’à lui verser, seul ou in solidum avec la SCP Desmullier [16], une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’elle a engagée en cause d’appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant de nouveau : condamner SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, à lui verser une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

à titre subsidiaire :

— infirmer jugement en ce qu’il a jugé qu’il sera fait droit à la demande de garantie formulée par la SCP [12], Commissaires de Justice Associés, contre elle à concurrence de 50 % de la condamnation prononcée à son encontre,

— débouter SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, de toutes ses demandes dirigées contre elle,

— condamner SCP Desmullier [15], Commissaires de Justice Associés, au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposé en première instance et d’une indemnité du même montant au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel,

— condamner in solidum M. [Z] et SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, aux dépens de première instance et d’appel,

à titre infiniment subsidiaire :

— juger que la demande en garantie dirigée par la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés à son encontre ne saurait excéder 10'% du montant total des condamnations mises à sa charge au profit de M. [Z].

En premier lieu, la société [14] estime, à titre principal, que M. [Z] ne fait état d’aucun préjudice caractérisé alors que, pour obtenir une indemnisation, un préjudice certain doit être établi.

À titre subsidiaire, elle affirme que le préjudice éventuel de M. [Z] ne peut s’analyser que comme une perte de chance de ne pas avoir vendu l’appartement libre. Elle estime que M.'[Z] ne rapporte ni la preuve de ce qu’ils auraient, avec son ex-épouse, pu vendre libre l’appartement à compter du 19 juillet 2021, ni de ce que le prix de vente de l’appartement aurait été plus élevé s’il avait été vendu sans occupant. Enfin, elle rappelle les règles de la loi du marché et le caractère estimatif de son évaluation qui peut parfaitement ne pas être atteint, n’étant tenue à cet égard à aucune obligation de résultat.

À titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que M. [Z] ne peut solliciter la réparation d’un préjudice égal à la différence entre le prix de vente de l’appartement et la fourchette haute de l’agence, ni d’une perte de chance égale à 90 % de cette différence.

Elle soutient que l’indemnisation de la perte de chance n’est pas égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement s’était réalisé, la jurisprudence faisant une différence entre l’indemnisation de la perte de chance et le quantum du gain manqué. Enfin, elle relève que le bien étant en indivision avant la vente, le préjudice de M. [Z] ne peut excéder la moitié de la perte de chance.

En second lieu, la société [14] fait valoir, à titre principal, que la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, ne peut se soustraire à sa responsabilité, le bail ayant été signé par l’Association [11]

1: En fait, il a été signé par l’Association tutélaire des inadaptés du Morbihan

ce qui aurait dû attirer son attention et l’inciter à procéder aux vérifications nécessaires. Elle estime donc que le fait que la lettre de mission ne mentionne que M. [G] est indifférent.

À titre subsidiaire, le tribunal judiciaire de Vannes ayant fait droit, dans le corps de son jugement à la demande de garantie formulée par le commissaire de justice contre elle à concurrence de 50'% de la condamnation prononcée mais sans le reprendre dans le dispositif, elle sollicite l’infirmation du jugement à ce titre, rappelant qu’il appartient au commissaire de justice de s’assurer de l’efficacité du congé qu’il notifie.

À titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que, si la cour retenait à sa charge une part de responsabilité, celle-ci ne pourrait excéder 10'% du montant total des condamnations, estimant que la responsabilité et la rédaction du congé et de sa signification dans le délai requis incombent exclusivement à l’étude de commissaires de justice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

SUR CE, LA COUR':

M. [Z] entend, à titre principal, engager la responsabilité civile de la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés pour obtenir réparation du préjudice financier et matériel correspondant à la différence entre les prix de vente de l’appartement vide de tout occupant et occupé, et à titre subsidiaire, obtenir réparation de son préjudice résultant de la perte de chance de ne pas avoir pu vendre son appartement vide de tout occupant.

À titre liminaire, il convient d’écarter l’argumentation de la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, selon laquelle les prétentions de M. [Z] doivent être déclarées mal fondées, faute de relation contractuelle entre les parties. En effet, M. et Mme [Z] ont conclu avec l’agence immobilière un mandat de gestion de leur appartement, de sorte que la société [14], dans le cadre de la mission confiée au commissaire de justice de délivrer un congé, a agi au nom de ses mandants, M. et Mme [Z] dont elle a d’ailleurs clairement précisé l’état civil complet dans le courrier du 11 décembre 2020 (cf. pièce n° 1 de la société de commissaires de justice).

Ainsi, M. [Z] peut, sur le fondement du mandat, rechercher la responsabilité contractuelle de la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés.

Sur l’action de M. [Z] à l’encontre de la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés.

La responsabilité contractuelle ( articles 1103 et 1231 du code civil) ne peut être reconnue que si trois éléments sont réunis : une faute dans l’exécution du contrat, un préjudice ainsi qu’un lien de causalité unissant ces deux composantes, charge au demandeur d’en rapporter la preuve.

Concernant la faute commise, il n’est pas contesté que la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, a délivré le congé au locataire, majeur protégé sous le régime de la tutelle, et non à son tuteur, de sorte que cet acte, entaché de nullité, est privé d’effet (ce qu’aucune des parties ne conteste).

Bien qu’il ressorte des pièces du dossier que nulle mention n’ait été faite du régime de tutelle du locataire tant dans le courrier de transmission du 11 décembre 2020 par lequel l’agence a chargé l’huissier de la délivrance du congé que dans le contrat de bail du 20 juillet 2012, celui-ci comporte néanmoins, à deux reprises, en pages 3 et 8, le timbre sec de l’association [10]

2: Association tutélaire des inadaptés

, association bien connue des professionnels du droit et notamment des commissaires de justice, de sorte que celui-ci, tenu de procéder à toutes les vérifications nécessaires pour satisfaire son obligation d’efficacité et de validité de ses actes, aurait dû relever cet élément, ce qu’il n’a pas fait, et en cas de doute, interroger son mandant sur la situation juridique du locataire.

Il s’ensuit que la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, a bien commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

S’agissant du préjudice subi, M. [Z], argue d’un préjudice financier et matériel d’un montant de 19'950'euros, correspondant à la différence entre le prix qu’il aurait pu obtenir de la vente de son bien inoccupé (tel qu’estimé par l’agence [14] au montant de 140 000 ' 150 000 euros), retenant le plafond de l’estimation, et le prix qu’il en a finalement obtenu du fait de l’occupation (vente au prix de 130 500 euros).

Il est de jurisprudence constante qu’un préjudice, pour être qualifié comme tel, doit être direct, actuel et certain.

En l’occurrence, le préjudice de M. [Z] ne peut être considéré comme certain. En effet, bien qu’il soit établi en matière réelle immobilière qu’un logement vide se vende à meilleur prix qu’un logement occupé, il n’est pas acquis que M. [Z] aurait pu vendre son bien libre au montant maximum estimé par l’agence.

De plus, et quant bien même le congé aurait-il été valablement délivré, il n’aurait pas été pour autant acquis que le locataire aurait effectivement quitté les lieux au terme de celui-ci ni, à supposer une expulsion ordonnée, que le préfet aurait accordé le concours de la force publique pour y procéder, tous éléments de nature à priver M. [Z] de la possibilité de vendre son bien dans les conditions souhaitées.

Dès lors, le préjudice subi par M. [Z] ne peut s’analyser que sous la forme d’une perte de chance de ne pas avoir pu procéder à la vente de son bien libre de toute occupation.

La jurisprudence considère qu’une perte de chance est réparable si elle est directe, réelle et sérieuse.

À cet égard, la chance de vendre le bien libre de tout occupant et la perte de celle-ci satisfont à ces conditions, étant observé que':

— M. [Z] ayant vendu son bien occupé le 11 septembre 2021, est définitivement privé de toute chance de le vendre libre,

— l’agence immobilière a estimé le bien, vide de tout occupant au montant de 140'000 à 150'000'euros, que cette même agence, ayant justement évalué la valeur du bien occupé (130 000 euros), il apparaît dès lors raisonnable d’estimer que celui-ci aurait très certainement pu être vendu à un montant, proche du plafond, qui doit être fixé à 147'500'euros,

— compte tenu de l’aléa relatif au départ effectif du locataire à la date du d’effet du congé, la chance perdue de vendre le bien libre, qui doit être qualifiée d’élevée, justifie de retenir une perte de chance de 80'%.

Le préjudice du propriétaire vendeur doit donc être fixée à la somme de (17 000 * 0,80) 13'600'euros.

Contrairement à ce que prétend le commissaire de justice, il n’y a lieu de déduire de cette somme le montant des loyers perçus par M. [Z] et Mme [O], ceux-ci n’étant que la contrepartie de l’occupation et de la vente tardive du bien.

Ce préjudice étant bien la conséquence directe de la nullité du congé et donc de la faute commise par le commissaire de justice, les conditions de la responsabilité contractuelle sont réunies.

Comme l’a relevé à juste titre la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés, et ainsi qu’il résulte des pièces du dossier, notamment de la convention de divorce, M. et Mme [Z] étaient propriétaires indivis à parts égales de l’appartement objet du litige, de sorte que seule la moitié du montant de l’indemnisation du préjudice de perte de chance revient à M.'[Z], étant observé que ce dernier n’a pas répondu dans ses écritures sur ce point et ne prétend pas davantage agir pour le compte de l’indivision.

Au regard de ce qui précède, la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, sera condamnée à verser la somme de 6'800'euros à M. [Z].

Sur l’appel en garantie par la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés de la société [14].

La SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, demande à la cour de condamner la société [14] à la garantir de toutes les sommes qu’elle aurait à payer dans le cadre du litige.

Il convient donc de rechercher si cette dernière société a commis une faute ayant concouru avec celle commise par le commissaire de justice au préjudice de M. [Z] et si oui, dans quelle proportion.

Le contrat de bail rédigé par la société [14], mandatée à cet effet, ne mentionne pas que le preneur, M. [F] [J] était sous tutelle et que le tuteur était l’association [10] (cf. page 1 du contrat de bail) et ne fait état de cette situation dans le courrier qu’elle a adressé, le 11 décembre 2020, à la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, alors qu’elle avait parfaitement connaissance de la situation juridique du locataire, celle-ci gérant, en vertu d’un mandat, comme en atteste le bail, le bien des époux [Z] depuis 2012.

Enfin, la société [14] a commis une dernière faute à réception du congé en omettant de vérifier qu’il avait été correctement délivré et d’inviter la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, à le réitérer pour délivrer un congé valable, cette fois-ci à la personne du tuteur, ce que les délais permettaient parfaitement, le congé devant être signifié au plus tard le 13 janvier 2021, soit quasiment un mois après la date de l’acte litigieux.

Il est à peine besoin de rappeler que le commissaire de justice a également commis une faute en s’abstenant de lire en son entier le bail qui, convient-il de rappeler, comporte à deux reprises le timbre sec d’une association tutélaire, bien connue des professionnels du droit exerçant dans le département du Morbihan, et d’en tirer les conséquences qui s’imposaient c’est-à-dire de procéder à des vérifications complémentaires qui lui auraient permis de découvrir la tutelle de M. [J].

Au regard de ce qui précède, les sociétés ont toutes deux, par leurs fautes conjuguées, concouru à la réalisation du dommage subi par M. [Z] dans des proportions qu’il convient de fixer à hauteur de 67 % pour la société [14], sa faute, en sa qualité de gestionnaire du bien, étant prépondérante et de 33 % pour la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés.

Par conséquent, la société [14] sera condamnée à garantir les condamnations mises à la charge de la société [12], Commissaires de Justice Associés, à hauteur de 4'556'euros.

Le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Vannes le 16 janvier 2024 sera, en conséquence, infirmé.

Les sociétés SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, et [14], échouant dans l’essentiel de leurs prétentions, seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

La SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, contre laquelle cette demande est formée, sera condamnée à verser la somme de 4'000'euros à M. [Y] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’appel en garantie et en considération de la motivation développée ci-dessus, la société [14] devra garantir le commissaire de justice pour ces deux dernières condamnations à hauteur de 67 %.

La société [14] devra, en outre, verser à la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, la somme de 1'500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Infirme le jugement prononcé le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Vannes en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

Déclare la demande en indemnisation de M. [Y] [U] recevable et bien fondée sur la perte de chance.

Condamne la SCP [12], Commissaires de Justice Associés, à payer à M.'[Y] [Z] une somme de 6'800'euros en réparation de son préjudice de perte de chance.

Rejette le surplus des demandes de M. [Y] [Z].

Condamne la société [14] à garantir la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, à hauteur 67 % du montant de cette condamnation, soit à concurrence de la somme de 4'556 euros.

Condamne les sociétés [12], Commissaires de Justice Associés, et [14] aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre elles, ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, à verser à M.'[Z] la somme de 4'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société [14] à garantir la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau Commissaires de Justice Associés à hauteur 67 % du montant des dépens et de la somme allouée à M. [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société [14] à verser une somme de 1'500'euros à la SCP Desmullier Mercadier Bigoteau, Commissaires de Justice Associés, au titre de l’article 700'du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT