28/05/2025

ARRÊT N° 25/237

N° RG 23/01378

N° Portalis DBVI-V-B7H-PMHV

NA – SC

Décision déférée du 27 Février 2023

TJ de CASTRES – 21/01316

D. LABORDE

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 28/05/2025

à

M^e Nicolas LARRAT

M^e Valérie ALBOUY LAURENT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.P. [12]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [H] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [R] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Valérie ALBOUY LAURENT de la SCP SCPI IDAVOCAT CONSEIL, avocat au barreau de CASTRES (postulant)

Représentée par M^e Yves-marie MORAY, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Le 9 décembre 2011, M. [H] [C] et Mme [R] [X] ont acquis une maison de maître à usage d’habitation sur la commune de [Localité 6] (81), pour un prix de 600.000 euros.

En 2016, ils ont rencontré des difficultés pour rembourser le solde d’un prêt de 150.000 euros souscrit auprès de la [4].

Le 13 septembre 2016, par acte notarié reçu par Me [I] [A], M. [H] [C] et Mme [R] [X] ont vendu en réméré à la société par actions simplifiée (Sas) [8] leur bien immobilier, au prix de 297.500 euros, sous condition résolutoire de l’exercice, par les vendeurs, de leur faculté de rachat. Cette faculté de rachat a été stipulée pour une durée de 24 mois, au prix de 336.175 euros et sous la condition que les vendeurs soient à jour du paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.975 euros.

Le 11 septembre 2018, M. [H] [C] et Mme [R] [X] ont signifié par acte d’huissier leur intention de racheter le bien.

Pour réaliser leur projet de rachat du bien immobilier à la société [8], M. [C] et Mme [X] ont emprunté à leurs futurs acquéreurs, M. et Mme [J], le montant du prix de rachat du bien, soit la somme de 336.175 euros.

Le 13 septembre 2018, ce prêt a fait l’objet d’une reconnaissance de dette passée devant la société civile professionnelle (Scp) [5] à [Localité 11] (91), prise en la personne de Me [B] [Z], notaire.

Le 22 novembre 2018, une convention contenant l’exercice de la faculté de rachat a été passée en la forme notariée en l’étude de la Scp [5] entre le vendeur, la société [8], et les acquéreurs, M. [H] [C] et Mme [R] [X].

Le même jour, Me [S], notaire à [Localité 10], a reçu l’acte authentique de vente entre d’une part M. [C] et Mme [X], et d’autre part M. et Mme [J], pour un montant de 460.000 euros, les vendeurs étant assistés de Me [Z]. L’acte contient le remboursement du prêt de 336.175 euros consenti le 13 septembre 2018 à M. [C] et Mme [X] par M. et Mme [J].

Le 29 septembre 2020, M. [H] [C] et Mme [R] [X] ont mis en demeure la Scp [12] de réparer leur préjudice au regard du caractère illicite, voire frauduleux, de l’acte passé devant notaire.

Par acte du 10 septembre 2021, M. [H] [C] et Mme [R] [X] ont assigné la Scp [12] devant le tribunal judiciaire de Castres, afin d’engager la responsabilité des notaires.

Par jugement du 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Castres a :

— condamné la Scp [12] à payer à M. [H] [C] et Mme [R] [X] la somme de 142.766,75 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— rejeté la demande de dommages intérêts pour préjudice moral,

— rejeté la demande reconventionnelle de dommages intérêts présentée par le défendeur,

— rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires,

— condamné la Scp [12] à payer à M. [H] [C] et Mme [R] [X] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Scp [12] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la Scp [7], prise en la personne de M^e Valérie Albouy avocate,

— écarté l’exécution provisoire.

Par déclaration du 17 avril 2023, la Scp [12] a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 janvier 2024, la Scp [12], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1659 et suivants du code civil, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— débouter M. [H] [C] et Mme [R] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de la Scp [12],

À titre subsidiaire,

— juger que la perte chance subie de ne pas contracter ne peut ouvrir droit à M. [H] [C] et à Mme [R] [X] qu’au paiement de la somme de 11.840 euros à titre de dommages et intérêts,

— les débouter du surplus de leurs demandes à l’encontre de la Scp [12] et rejeter en conséquence leur appel incident ,

En tout état de cause,

— condamner M. [H] [C] et Mme [R] [X] à régler à la Scp [12] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La société [12] conteste la faute qui lui est reprochée. Elle souligne qu’elle n’a pas participé aux négociations entre M.[C] et Mme [X], la société [8] et la société [9] pour envisager la vente à réméré, et que M.[C] et Mme [X] n’ont jamais justifié de leur situation financière et professionnelle. Elle soutient que le contenu de l’avant contrat régularisé le 1er juin 2016 en présence de M.[C] était à même d’éclairer précisément les vendeurs sur l’étendue de leurs droits et de leurs obligations, et le risque auquel ils seraient exposés pour le cas où, à l’expiration de la durée consentie pour l’exercice de leur faculté de rachat, ils auraient été dans l’impossibilité d’obtenir le financement suffisant pour racheter l’ensemble immobilier. Elle rappelle que les notaires n’ont pas à vérifier le prix de vente qui est librement déterminé par les parties, et indique que le notaire ne disposait pas d’informations lui imposant d’alerter les parties sur un risque de nullité de la vente, la vileté du prix n’étant pas caractérisée en l’espèce. Elle indique qu’une différence inférieure à 15% entre le prix de vente et le prix de rachat est habituelle en la matière, et qu’il ne ressortait des éléments communiqués au notaire aucun risque caractérisé de requalification de la vente en pacte commissoire prohibé. La société notariale conteste également l’existence d’un préjudice en relation de causalité avec les manquements qui lui sont imputés, alors notamment que rien ne démontre la perte d’une chance sérieuse de ne pas contracter ou de revendre le bien à un prix supérieur à 460.000 euros. Elle conteste enfin les modalités de calcul du préjudice.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 mai 2024, M. [H] [C] et Mme [R] [X], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1343-2, 1352-6 et 2459 du code civil et des articles L. 711-1 et L. 732-3 du code de la consommation, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Castres le 27 février 2023 en ce qu’il a reconnu la responsabilité de la Scp [12] dans la passation de l’acte authentique de vente à réméré du bien indivis de M. [C] et Mme [X] du 13 septembre 2016,

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné la Scp [12] à payer à M. [C] et Mme [X] la somme de 142.766,75 euros avec intérêts à compter du jugement et à 2.000 euros d’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer la recevabilité et le bien fondé de l’appel incident de M. [C] et Mme [X],

Statuant à nouveau,

— condamner la Scp [12] à payer à M. [C] et Mme [X], au titre de leur préjudicie financier, la somme de 365.533,31 euros majorée des intérêts légaux et de la capitalisation de ceux-ci à compter de la lettre de mise en demeure de leur conseil du 29 septembre 2020,

— condamner la Scp [12] à payer à M. [C] et Mme [X], au titre de leur préjudicie moral, un montant qui ne saurait être inférieur à 50.000 euros pour chacun d’eux majoré des intérêts légaux et de la capitalisation de ceux-ci à compter de la lettre de mise en demeure de leur conseil du 29 septembre 2020,

— débouter la Scp [12] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions 'à l’exception de ceux relatifs à sa reconnaissance du principe de sa faute ouvrant droit à indemnisation',

— condamner la Scp [12] à verser à chacun des consorts [C]-[X] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la Scp [12] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Idavocat, avocat au barreau de Castres, prise en la personne de Maître Nathalie Albouy, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

M.[C] et Mme [X], après avoir rappelé que la vente à réméré ne doit pas dissimuler un prêt usuraire, et souligné que le bien, qui constituait leur résidence principale, a été vendu pour un prix de 297.500 euros alors qu’il avait été estimé à 760.000 euros par une étude du 7 mai 2015, indiquent ne pas solliciter la nullité de la vente, 'vu l’imbroglio des ventes successives intervenues'. Ils reprochent au notaire d’avoir prêté son concours à une opération illicite, voire frauduleuse pénalement, en n’attirant pas l’attention de ses clients, profanes en la matière, sur le risque d’une opération proposée par un professionnel de la vente à réméré à un particulier, et notamment sur la valeur vénale de l’immeuble, le prix de la vente à réméré de celui-ci et l’indemnité d’occupation élevée, alors que des alternatives existaient pour faire face à leurs difficultés financières momentanées. Ils soutiennent que la clause de style insérée dans l’acte ne peut être assimilée à une information préalable et complète, et que le notaire aurait dû refuser de passer l’acte et leur recommander de saisir la commission de surendettement. Ils contestent l’évaluation de la perte de chance à 50% . Ils soutiennent avoir été privés de la chance de vendre leur bien à un meilleur prix, et évaluent leur préjudice financier à 365.533,51 euros, en prenant en compte une valeur vénale du bien de 680.000 euros à la date de la vente à réméré. Ils invoquent un préjudice moral résultant de la vente de leur unique patrimoine immobilier.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 10 mars 2025.

MOTIFS

* Sur l’exécution de l’obligation d’information du notaire

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La preuve de l’exécution de cette obligation incombe au notaire.

M.[C] et Mme [X] reprochent au notaire de ne leur avoir délivré aucune information préalable à la passation de l’acte de vente, pour les alerter sur les risques de l’opération, et de n’avoir organisé qu’un unique rendez-vous, le jour de la signature de l’acte authentique, alors qu’il était le seul professionnel du droit à intervenir.

Il résulte des pièces versées aux débats que M.[C] et Mme [X], vendeurs, et la société [8], acquéreur, ont souscrit le 1er juin 2016 un avant-contrat de vente sous conditions suspensives, rédigé par Me [A], notaire à [Localité 13], qui a par la suite authentifié la vente.

Selon les mentions de ce contrat, étaient présents lors de la signature de l’acte, à [Localité 13], M.[C], représentant Mme [X] en vertu d’une procuration annexée à l’acte, et M.[Y] [L], en sa qualité de président de la société [8]

Cet avant-contrat comporte les informations suivantes sur la portée et les effets de la vente à réméré, convenue sous les conditions suspensives liées notamment à l’urbanisme, au droit de préemption et à l’absence de cause d’éviction:

— en cas de réalisation des conditions suspensives et dès la signature de l’acte authentique, la société [8] aura la propriété du bien vendu, sous la condition résolutoire de l’exercice de la faculté de rachat réservée aux vendeurs, l’entrée en jouissance par la prise de possession réelle du bien immobilier devant s’effectuer à l’expiration d’un délai de deux ans, pendant lequel M.[C] et Mme [X] continueront à l’occuper;

— les modalités de la faculté de rachat réservée aux vendeurs sont précisément indiquées, notamment quant au délai de deux ans dans lequel la faculté de rachat doit être exercée, et quant au prix du rachat convenu, soit 336.175 euros, M.[C] et Mme [X] étant expressément avertis que ' si à l’issue du délai de VINGT QUATRE (24) MOIS à compter du lendemain de la réitération des présentes par acte authentique, le VENDEUR n’a pas exercé sa faculté de rachat dans les conditions ci-dessus prévues et sauf prorogation conventionnellement souhaitée, acceptée par l’ACQUEREUR et régularisée dans le cadre des dispositions de l’article 1660 du code civil, dûment publiée au service de la Publicité Foncière, alors l’ACQUEREUR demeurera propriétaire irrévocable de l’immeuble présentement vendu';

— l’acte évoque ensuite la convention d’occupation précaire consentie à M.[C] et Mme [X], pour une somme mensuelle de 2.975 euros, et précise que la totalité des indemnités d’occupation théoriquement dues pendant toute la durée de la convention d’occupation précaire, soit une somme totale de 71.400 sera prélevée sur le prix de vente, à charge pour l’acquéreur de rembourser le trop-perçu en cas de fin par anticipation de la convention d’occupation précaire;

— l’acte indique le prix convenu de 297.500 euros 'frais d’acte en mains', et rappelle que la vente a été négociée par l’agence [9], le vendeur s’obligeant à lui verser la somme de 26.775 euros au titre de sa rémunération.

L’acte comporte enfin la déclaration suivante des vendeurs, mise en exergue dans un paragraphe encadré, intitulé 'MISE EN GARDE ET INFORMATIONS SPECIFIQUES DU VENDEUR QUANT AUX CONSEQUENCES DE LA VENTE AVEC FACULTE DE RACHAT ET LA REGULARISATION D’UNE CONVENTION PRECAIRE':

' Le VENDEUR déclare être parfaitement informé, tant par le rédacteur des présentes que par l’intermédiaire négociateur, des conséquences juridiques, financières et patrimoniales de sa décision de vendre son bien à l’ACQUEREUR en conservant à la fois une faculté de rachat et une convention d’occupation précaire, dans les conditions relatées aux présentes.

Il déclare en outre ne pas se trouver personnellement dans le cadre des dispositions lui permettant de bénéficier de la Loi relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles (Loi Neiertz) et réaliser la présente opération dans le but de réorganiser son patrimoine nécessité par un besoin de trésorerie destiné à apurer un passif financier personnel et de contrôler la destination du bien vendu aux termes des présentes'.

Ce paragraphe est suivi d’une mention manuscrite rédigée et signée par M.[C], suivant laquelle celui-ci 'réitère, déclare et atteste ne pas être en situation de surendettement et renonce de ce fait à toute action à l’encontre de l’acquéreur visant à contester la présente vente avec faculté de rachat et stipulation de convention d’occupation précaire à mon profit dont je suis libre demandeur, bénéficiant à ce titre de ma pleine capacité. Je reconnais en outre avoir reçu du rédacteur des présentes et de l’intermédiaire négociateur toutes explications sur le processus juridique engagé'.

Me [A] justifie que plus de trois mois après la signature de cet avant-contrat, le projet d’acte authentique de vente a été dûment adressé par mail à l’adresse électronique de M.[C] et Mme [X], le 9 septembre 2016.

L’acte authentique reçu le 13 septembre 2016 après réalisation des conditions suspensives, par Me [A] qui n’était pas tenue de s’adjoindre un autre 'professionnel du droit', reprend sans modification l’ensemble des modalités juridiques et financières déjà prévues par l’avant contrat du 1er juin 2016, et comporte à nouveau, dans les mêmes termes, la mise en garde spécifique relative aux conséquences de la vente avec faculté de rachat.

L’acte authentique indique que tant M.[C] que Mme [X] étaient présents lors de la signature de l’acte authentique, seul l’acquéreur étant représenté par un clerc de notaire.

M.[C] et Mme [X] ne peuvent donc utilement soutenir n’avoir reçu aucune information avant la signature de l’acte authentique, alors qu’un avant-contrat a été souscrit trois mois auparavant, que M.[C] était présent lors de la signature de cet avant-contrat et a alors reconnu, au terme d’une mention écrite de sa main, 'avoir reçu du rédacteur des présentes et de l’intermédiaire négociateur toutes explications sur le processus juridique engagé', que les vendeurs ont ensuite reçu le projet d’acte de vente notarié, reprenant l’ensemble des conditions juridiques et financières de l’opération, et que M.[C] et Mme [X] étaient tous deux présents lors de la signature de l’acte authentique, et dès lors à même de solliciter toute explication complémentaire qu’ils auraient jugée utile.

M.[C] et Mme [X] ne démontrent pas davantage en quoi la clause, insérée dans chacun des actes souscrits sous un paragraphe intitulé 'mise en garde et informations spécifiques du vendeur quant aux conséquences de la vente avec faculté de rachat et la régularisation d’une convention précaire', titre rédigé en lettres capitales, en gras et souligné, serait en l’espèce une 'clause de style’ dépourvue de toute valeur juridique.

Une clause usuelle, insérée par habitude, ne saurait être écartée que si elle ne reflète pas véritablement la volonté des parties et n’a donc pas été acceptée, ou si elle contredit la réalité factuelle.

Or en l’espèce, M.[C], muni d’un pouvoir de représentation de Mme [X], a spécialement déclaré, par une mention reproduite de sa main et signée, ne pas être en situation de surendettement et 'avoir reçu du rédacteur (de l’acte) et de l’intermédiaire négociateur toutes explications sur le processus juridique engagé'.

M.[C] et Mme [X], qui ne produisent aucun avis d’imposition ni aucune pièce justificative de leur situation patrimoniale à la date de signature de l’acte authentique, pas plus qu’ils n’expliquent l’origine des rentrées financières qui leur ont permis de réduire leur dette à l’égard de la [4], d’un montant de 185.639,32 euros à la date du 17 février 2016, à la somme de 135.633,30 euros à la date du 15 septembre 2016, n’établissent pas que la déclaration souscrite ne corresponde pas à la réalité factuelle. De même, en l’absence de toute justification de la fausseté des faits reconnus et de précision sur l’information qui ne leur aurait pas été transmise, les vendeurs ne renversent pas la présomption, qui résulte de la clause litigieuse, d’une information donnée sur les conséquences juridiques et financières de l’acte.

Au demeurant, les seules mentions des actes souscrits les 1er juin et 13 septembre 2016 confirment que M.[C] et Mme [X] étaient informés des conséquences et des risques de la vente à réméré acceptée, soit notamment:

— le transfert de propriété immédiat de l’immeuble au profit de la société [8], sous la condition résolutoire de l’exercice de la faculté de rachat,

— le risque d’un transfert de propriété irrévocable faute d’exercice de la faculté de rachat à l’issue du délai de 24 mois,

— les incidences financières de cette vente à réméré, utilisée comme instrument de crédit, qui résultent clairement des mentions du prix de vente, du prix du rachat, du montant des sommes dues en application de la convention d’occupation précaire, et du montant de la commission due à l’intermédiaire.

Il est donc établi, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que le notaire a délivré aux vendeurs une information complète et circonstanciée sur les modalités et risques de l’opération.

* Sur l’opportunité de l’acte et l’existence d’une solution alternative

Le notaire a l’obligation d’instrumenter et n’est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher.

Il n’est pas tenu notamment de vérifier le prix de vente, qui est librement déterminé par les parties. Mais il doit le cas échéant attirer l’attention des vendeurs sur le caractère dérisoire du prix et sur les conséquences de leurs engagements (Civ 3, 25 mai 2011, pourvois n°10-14. 875, n° 10-14. 464).

Le notaire doit en revanche prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte, même s’il n’en a pas été le négociateur, et doit refuser de recevoir un acte illicite.

M.[C] et Mme [X] reprochent au notaire d’avoir prêté son concours à une opération illicite, voire frauduleuse pénalement, dissimulant un prêt usuraire, et de ne pas avoir attiré l’attention de ses clients, profanes en la matière, sur le risque d’une opération proposée par un professionnel de la vente à réméré à un particulier, et notamment sur la valeur vénale de l’immeuble, le prix de la vente à réméré de celui-ci et l’indemnité d’occupation élevée, alors que des alternatives existaient pour faire face à leurs difficultés financières momentanées. Ils soulignent que le bien, qui constituait leur résidence principale, a été vendu pour un prix de 297.500 euros alors qu’ils l’avaient acheté en 2011 pour un prix de 600.000 euros, et que le bien avait été estimé à 760.000 euros par une étude du 7 mai 2015. Ils soutiennent que le notaire aurait dû refuser de passer l’acte et leur recommander de saisir la commission de surendettement.

M.[C] et Mme [X], qui n’ont pas recherché la nullité de la vente, ne démontrent pas l’illicéité de l’acte conclu, ni l’existence d’un risque d’annulation.

D’une part, la vente n’a pas été conclue à vil prix.

Le prix de vente convenu dans l’acte du 13 septembre 2016, soit 297.500 euros, qu’il soit rapporté à la valeur du bien en 2011, soit la somme de 600.000 euros mentionnée dans l’acte de vente à réméré, ou au prix de 460.000 euros auquel le bien a été revendu par M.[C] et Mme [X] en 2018, ou à la valeur de 680.000 euros dont M.[C] et Mme [X] se prévalent au terme de leurs conclusions, n’est pas lésionnaire au sens de l’article 1674 du code civil. M.[C] et Mme [X] ne peuvent par ailleurs opposer à Me [A] le prix de 760.000 euros retenu par l’étude de 2015, alors qu’il n’est pas démontré que cette étude ait été communiquée au notaire. Enfin, contrairement à ce que soutiennent M.[C] et Mme [X], la conclusion d’une vente à réméré, prévue par l’article 1659 du code civil, n’est pas subordonnée à la réalisation d’une expertise préalable, la détermination par un expert de la valeur du bien n’étant prévue par l’article 2348 du code civil que dans l’hypothèse d’un contrat de gage assorti d’un pacte commissoire.

Me [A] n’était donc pas tenue d’un devoir de conseil à l’égard des vendeurs – au demeurant informés de la valeur de leur bien – quant au prix de vente convenu, alors que ce prix n’était pas dérisoire, et ce d’autant moins que les charges d’une vente à réméré entraînent nécessairement une minoration du prix de vente.

D’autre part, la vente à réméré n’était pas susceptible en l’espèce d’être requalifiée en pacte commissoire illicite.

La vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771).

En l’espèce, les parties sont convenues d’une vente au prix de 297.500 euros, avec une faculté de rachat au prix de 336.175 euros, stipulée pour une durée de 24 mois. Il ne résulte pas de cette différence entre le prix de vente et le prix de rachat, soit 38.675 euros, rapportée à la durée de la convention, l’existence d’un prêt de courte durée à caractère usuraire, le seuil de l’usure étant en juillet 2016 fixé à 7,40% pour les prêts de trésorerie d’un montant supérieur à 6.000 euros.

Par ailleurs, M.[C] et Mme [X] ne démontrent pas le caractère manifestement disproportionné de l’indemnité d’occupation mise à leur charge pendant la durée de la convention d’occupation précaire, soit 2.975 euros par mois, au regard d’une valeur du bien de 600.000 euros en 2011, mentionnée dans l’acte, et d’une valeur de 680.000 euros retenue par M.[C] et Mme [X] au terme de leurs conclusions, étant rappelé que dans le cadre d’une vente à réméré assortie d’une convention d’occupation, le vendeur, qui n’est plus propriétaire du bien, conserve la possibilité de demeurer dans les lieux et ne supporte pas les charges grevant le bien vendu, bénéficiant ainsi d’avantages qui justifient la majoration de l’indemnité d’occupation.

En l’absence de preuve d’un acte illicite ni d’éléments d’appréciation portés à la connaissance du notaire caractérisant des engagements manifestement disproportionnés au regard du bénéfice attendu de la vente à réméré, permettant aux vendeurs de procéder au rachat du bien vendu, le notaire n’était pas tenu de refuser d’instrumenter, ni d’adresser aux vendeurs une mise en garde sur l’opportunité économique de la vente envisagée.

Me [A] n’était pas davantage tenue de conseiller à M.[C] et Mme [X] d’engager une procédure de surendettement. D’une part le devoir de conseil et d’information du notaire est limité au mandat qui lui est effectivement donné. D’autre part M.[C] et Mme [X] ont déclaré à deux reprises, dans les actes des 1er juin et 13 septembre 2016, ne pas se trouver en situation de surendettement. Ils n’explicitent pas la provenance de la somme de plus de 50.000 euros qui leur a permis de réduire leur dette à l’égard de la [4], d’un montant de 185.639,32 euros à la date du 17 février 2016, à la somme de 135.633,30 euros à la date du 15 septembre 2016, et ne produisent aucun avis d’imposition ni aucune pièce sur leur situation patrimoniale au jour de la vente, en revenus et capitaux, de nature à établir la fausseté de leur propre déclaration et leur éligibilité à une procédure de surendettement. Enfin une telle procédure, qui pouvait conduire à la vente de leur immeuble, sans faculté de rachat, ne correspondait manifestement pas au souhait de M.[C] et Mme [X] de conserver leur bien dans l’attente du retour à meilleure fortune qu’ils espéraient alors.

Aucun manquement du notaire à son devoir de conseil n’est donc caractérisé.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la société [12] au paiement de dommages et intérêts au profit de M.[C] et Mme [X].

* Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société [12] les dépens de première instance, outre une indemnité allouée à M.[C] et Mme [X] au titre des frais irrépétibles de première instance.

M.[C] et Mme [X], qui perdent leur procès, doivent supporter les dépens de première instance et d’appel, et régler à la société [12] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 27 février 2023 par le tribunal judiciaire de Castres en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes de M.[C] et Mme [X] à l’encontre de la société [12] ;

Condamne M.[C] et Mme [X] aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la Scp [7], qui en fait la demande ;

Condamne M.[C] et Mme [X] à payer à la société [12] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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