5ème Chambre

ARRÊT N° 159

N° RG 22/02545 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SVSQ

(Réf 1ère instance : 1121000222)

Mme [J] [Z] épouse [H]

C/

S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Le Goc

M^e Fournier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 18 mars 2025,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 18 mars 2025,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mai 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [J] [Z] épouse [H]

née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 9], de nationalité française,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent LE GOC de la SCP ODYS AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES, immatriculée au R.C.S. PARIS sous le n° 533 357 695, prise en la personne de Maître [X] [Y], en qualité de mandataire liquidateur de la société PEMP HENT, société civile immobilière imatriculée au R.C.S. de NIORT sous le n° 498.724.913, dont le siège social se situait [Adresse 5], venant aux droits de la SELARL ROMAIN RABUSSEAU, nommée à cette fonction suivant jugement du tribunal de grande instance de NIORT du 19 avril 2012,

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe FOURNIER de la SELEURL NITENS AVOCATS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Paul MAILLARD, plaidant, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

Suivant jugement en date du 19 avril 2012, le tribunal de grande instance de Niort a placé en liquidation judiciaire, la société Pemp Hent, dont Mme [J] [Z] est la gérante et associée, et a désigné la société Romain Rabusseau, aux droits de laquelle intervient la société Actis Mandataires Judiciaires, en qualité de mandataire liquidateur.

Mme [J] [Z] est occupante des immeubles situés [Adresse 2] à [Localité 7], dépendant de la liquidation judiciaire.

La société Actis mandataire judiciaire a adressé à celle-ci deux mises en demeure d’avoir à quitter les lieux le 25 mai et 28 juillet 2015.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 mars 2021, la société Actis Mandataires Judiciaires a fait assigner Mme [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper.

Par jugement en date du 18 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper a :

— dit que l’expulsion de Mme [J] [Z] et de tout occupant de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la restitution des clefs, à la somme mensuelle de 800 euros charges comprises, à compter de la date du 18 janvier 2022,

— débouté la société Actis Mandataires Judiciaires de sa demande relative à l’entrepôt du mobilier garnissant le logement,

— condamné Mme [J] [Z] à payer à la société Actis Mandataires Judiciaires la somme de 1 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [J] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 21 avril 2022, Mme [J] [Z] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 juillet 2022, elle demande à la cour de :

— dire et juger son appel interjeté à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 18 janvier 2022 recevable et bien fondé,

— réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— constater l’existence d’un bail d’habitation écrit entre elle et la société Pemp Hent en date du 1er septembre 2011,

En conséquence,

— débouter la société Actis Mandataires Judiciaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Actis Mandataires Judiciaires à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution (sic),

— condamner la société Actis Mandataires Judiciaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2022, la société Actis Mandataires Judiciaires demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 18 janvier 2022,

En conséquence :

— débouter Mme [J] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [J] [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour prétendre à l’infirmation du jugement, Mme [Z] se prévaut d’un bail d’habitation sur les lieux qu’elle occupe. Elle estime donc disposer d’un titre d’occupation. Par ailleurs, elle déclare qu’une proposition d’achat de l’ensemble du bien immobilier a été formulée par M. [T], à laquelle le juge commissaire a fait droit, de sorte que selon elle, son expulsion est sans objet, dès lors que le nouveau propriétaire sera libre de la maintenir dans les lieux moyennant la régularisation d’un bail d’habitation.

La Selarl Actis Mandataires Judiciaires relève que le 'contrat de bail’ est inopinément versé en cause d’appel, alors que jusqu’à présent, Mme [Z] prétextait l’existence d’un bail verbal. Il considère qu’il s’agit là d’un faux grossier, notant qu’il n’est signé que par elle et qu’il prévoit un loyer de 0 euro.

Il souligne ainsi l’absence de toute contrepartie au bail, l’appelante ne démontrant aucun paiement notamment s’agissant des charges et taxes qu’elle estime avoir assumées.

S’agissant de la proposition d’achat qui, selon l’appelante, rendrait la demande d’expulsion sans objet, elle indique que la cession des actifs ne sera effective qu’à la condition d’être réitérée par acte authentique et que tel n’est pas le cas.

Elle demande de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Mme [J] [Z] reconnaît occuper les lieux, dont il est acquis qu’ils sont toujours à ce jour la propriété de la SCI Pem Hent, la cession évoquée n’étant pas à ce jour régularisée. Ce moyen tenant à une supposée régularisation par un futur acquéreur n’est pas sérieux et est écarté.

Pour justifier d’un titre d’occupation, Mme [Z] verse aux débats :

— copie d’un contrat de location entre la SCI Pem Hent et elle-même en date du 1er septembre 2011,

— copie des avis de taxes foncières de 2018 et 2019 adressés à son nom.

Les avis de taxes foncières n’apportent aucune preuve de sa qualité de locataire dudit bien, puisque bien au contraire, en marge de ces documents est mentionné : 'débiteur(s) légal(aux) : Propriétaire 0751 MCXNF8 Mme [Z] [J] [D]' et que Mme [Z], gérante de la SCI Pem Hent, était donc destinataire à ce titre de ces documents.

Il est justifié par l’intimée, que dans le cadre de la présente action engagée par la Selarl Actis Mandataires Judiciaires aux fins d’expulsion de Mme [Z], cette dernière a, dans un premier temps constitué avocat en la personne de Me [U] [I], qui, par conclusions du 13 septembre 2021, a conclu à l’existence d’un bail verbal ou à titre subsidiaire à un contrat de prêt à usage sur le bien à son profit.

Me [I] a fait connaître au juge le 25 novembre 2021 qu’elle n’intervenait plus au soutien de Mme [Z].

Si, à l’audience devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 14 décembre 2021, Mme [Z] n’a pas comparu et n’a donc pas fait état de tels arguments, force est cependant de constater que cette position telle qu’exprimée à ce premier conseil a été la sienne jusqu’à cette instance d’appel.

En effet, le jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la SCI Pemp Hent en date du 19 avril 2012 rapporte :

'Lors de l’audience [10 avril 2012], la SCI Hemp Hent, comparante en la personne de Mme [J] [H] née [Z] a sollicité l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à son égard (…)

Sur questions du tribunal, elle a précisé : (…)

— qu’aujourd’hui les maisons ne sont plus louées, l’une d’elle étant occupée par la gérante de la SCI sans bail, mais avec prise en charge du remboursement d’un des deux prêts contractés, à raison de 223,91 euros par mois'.

L’article 1383-2 du code civil (ancien article 1356) dispose :

L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il ne fait foi que contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de droit.

La cour considère que l’affirmation de Mme [Z] le 19 avril 2012 d’une absence de bail constitue donc un aveu judiciaire.

Le prétendu contrat de location en date du 1er septembre 2011 et donc, antérieur à cette audience du 19 avril 2012, ne comporte qu’une seule et même signature, pour les deux parties, celle de Mme [Z].

Le caractère authentique de ce document n’est pas démontré et n’a donc aucune valeur probante de titre d’occupation.

C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné l’expulsion de Mme [Z] et fixé à sa charge une indemnité d’occupation, dont la cour constate que le montant ne fait l’objet d’aucune discussion par Mme [Z]. Le jugement est donc confirmé.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimée. Mme [Z] est condamnée, outre aux dépens d’appel, à payer à la Selarl Actis Mandataires judiciaires, une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [Z] épouse [H] à payer à la Selarl Actis Mandataires judiciaires une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [Z] épouse [H] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,