1e chambre civile B

N° RG 25/01396

N° Portalis DBVL-V-B7J-VXNO

(Réf 1e instance : 24/00412)

SCI INVEST VH

c/

CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE

Copie exécutoire délivrée

le : 04/02/2026

à :

M^e Carine CHATELLIER

M^e Sébastien HAREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 7 ctobre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 février 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

SCI INVEST VH, immatriculée au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 834.391.658, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Carine CHATELLIER de la SCP VIA AVOCATS, avocate au barreau de RENNES

INTIMÉE

CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, anciennement dénommée CMCIC LEASE, identifiée au répertoire national des entreprises sous le numéro 332.778.224, et immatriculée au RCS de [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sébastien HAREL de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, postulant, avocat au barreau de RENNES, et par M^e Antoni MAZENQ, plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique reçu le 17 juillet 2018 par maître [V], notaire à Paris, la société Crédit mutuel Real Estate Lease (anciennement dénommée CMCIC Lease) a consenti à la SCI Invest VH un crédit-bail immobilier remboursable en quinze années aux fins de financer à hauteur de 800.000 € HT l’acquisition d’un terrain cadastré section HO n° [Cadastre 1] et la construction d’un immeuble d’une surface de 1321,40 m² à usage d’entrepôt, de bureaux et d’habitation à [Adresse 7]. Le crédit-bail était garanti par un cautionnement solidaire de M. [P] [U] et Mme [Z] [J] à hauteur de 140.000 €. Le loyer trimestriel était fixé à 15.445,74 € HT.

2. Par acte authentique reçu le 23 mai 2019 par maître [W], notaire à [Localité 6], les parties ont convenu d’un avenant au crédit-bail immobilier, pour un financement complémentaire à hauteur de 200.000 € HT, lui-même garanti par un cautionnement solidaire de M. [U] et Mme [J] à hauteur de 60.000 €. Le loyer trimestriel était fixé à 3.978,58 € HT.

3. Par courrier recommandé en date du 27 juin 2024, le conseil de la société Crédit mutuel Real Estate Lease a mis en demeure la SCI Invest VH de lui payer la somme de 145.796,12 € au titre des arriérés de loyers et des frais suivant décompte arrêté au 5 juin 2024, de lui communiquer l’identité des occupants de l’immeuble et de lui préciser pour chacun d’eux certains éléments, le tout sous huit jours. Cette mise en demeure a été adressée par courriers recommandés du même jour à M. [U] et Mme [J].

4. Le crédit-bailleur a fait délivrer le 12 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 146.124,55 € visant la clause résolutoire.

5. Faute de parvenir au recouvrement de l’arriéré par saisies-attribution, la société Crédit mutuel Real Estate Lease a fait assigner en référé la SCI Invest VH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024 aux fins de résiliation du crédit-bail, d’expulsion du preneur et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

6. Par ordonnance du 4 avril 2025, le juge des référés a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— dit le crédit-bail immobilier résilié à la date du 13 août 2024,

— ordonné l’expulsion de la SCI Invest VH et de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dès la signification de la décision,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles laissés dans les lieux,

— condamné la SCI Invest VH à payer, à titre de provision, au Crédit mutuel Real Estate Lease une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges dus en cas de poursuite du crédit-bail, à compter du 13 août 2024 jusqu’à la libération complète des locaux,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement,

— condamné la SCI Invest VH à payer au Crédit mutuel Real Estate Lease la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Invest VH aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Jacques-Yves Couetmeur, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

7. Pour statuer ainsi, le juge des référés a jugé :

— que la mise en demeure avait été valablement délivrée fût-ce au moyen d’un commandement de payer du 12 juillet 2024 et non d’une lettre recommandée avec accusé de réception comme prévu au contrat,

— que faute de paiement dans le délai imparti, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 août 2024,

— que la demande de délai de paiement était sans objet en l’absence de demande de condamnation à titre provisionnel au paiement de l’arriéré des loyers et frais.

8. La SCI Invest VH a interjeté appel par déclaration du 6 mars 2025.

9. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

10. La SCI Invest VH expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 mai 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

— et statuant à nouveau,

— à titre principal,

— juger que le commandement de payer est nul et que le crédit bailleur ne peut donc se prévaloir de la clause résolutoire,

— juger que la mise en demeure est nulle et que le crédit bailleur ne peut donc se prévaloir de la clause résolutoire,

— rejeter les demandes concernant l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire,

— juger que les sommes réclamées se heurtent à une contestation sérieuse,

— en toute hypothèse,

— lui accorder un délai de paiement de 24 mois,

— rejeter toutes les demandes de la société Crédit mutuel Real Estate Lease,

— condamner le Crédit mutuel Real Estate au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

11. Le Crédit mutuel Real Estate Lease expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 juillet 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

— débouter la SCI Invest VH de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens,

— admettre maître Sébastien Harel, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

12. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

13. La SCI Invest VH soutient :

— que le Crédit mutuel Real Estate Lease n’a pas mis en 'uvre la clause résolutoire conformément aux stipulations contractuelles qui sont pourtant claires puisqu’il s’est en effet fondé sur un commandement de payer du 12 juillet 2024 et non sur une lettre recommandée avec accusé de réception comme stipulé,

— que la mise en demeure du 27 juin 2024 ne respecte pas le délai d’un mois prévu contractuellement,

— que le fait d’accorder un délai restreint de 8 jours pour s’acquitter d’une somme de 145.796,12 € TTC est susceptible de caractériser la mauvaise foi du crédit-bailleur devant le juge du fond,

— que les sommes réclamées par commandement de payer se heurtent à une contestation sérieuse alors que le décompte sollicité concerne des impayés relatifs à l’acte initial mais également à l’avenant,

— qu’enfin, l’octroi de délais de paiement permettra de paralyser le jeu de la clause résolutoire et, par voie de conséquence, la poursuite du contrat.

14. Le Crédit mutuel Real Estate Lease réplique :

— que le commandement délivré à la SCI Invest VH est resté sans effet dans le délai d’un mois de sa signification,

— que la résiliation du contrat est poursuivie sur la base de ce commandement et non de la lettre RAR du 27 juin 2024 et est acquise de plein droit,

— que la clause résolutoire telle que rédigée dans l’acte authentique initial du 17 juillet 2018 est toujours en vigueur puisque l’avenant du 23 mai 2019 a expressément prévu que ses dispositions forment un tout indivisible avec l’acte initial,

— que le commandement de payer ne présente pas moins de garantie pour le débiteur que la lettre recommandée avec accusé de réception dès lors qu’il a été délivré dans les conditions légales, qu’il a date certaine et que la SCI Invest VH est dans l’impossibilité de justifier du moindre grief à ce titre,

— qu’à toutes fins, les sommes dues sont établies au titre de l’acte initial et de son avenant avec lequel il forme un tout indivisible,

— qu’enfin, de manière générale, le juge ne peut, en accordant des délais de grâce, paralyser le jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Réponse de la cour

15. En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

16. L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

17. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation, il peut en revanche la constater (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, 17-16.783). Cette constatation peut être effectuée dès lors que les impayés sont établis et non sérieusement contestés.

18. Enfin, le crédit-bail immobilier n’est pas soumis au statut relatif aux baux commerciaux et l’octroi de délai de paiement est sans effet sur la résiliation du contrat qui est acquise au crédit-bailleur à compter de l’expiration du délai visé par le commandement de payer. Le juge ne peut donc ni paralyser la clause résolutoire, ni en suspendre ses effets ni empêcher la résiliation du contrat une fois la clause acquise (Cass. com., 10 juillet 2007, n° 06-14.855, Cass. com., 8 novembre 2011, n° 10-25.938, Cass. com., 3 mai 2018, n° 16 28.672).

19. En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a rappelé :

— que la clause résolutoire contenue à l’acte authentique du 17 juillet 2018 a prévu une résolution de plein droit et sans formalité judiciaire préalable un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,

— que l’avenant du 23 mai 2019 formait avec l’acte initial un ensemble indivisible,

— que le commandement de payer du 12 juillet 2024 remplissait l’exigence de la formalité de la mise en demeure en donnant, au surplus, au débiteur une date certaine au point de départ du délai d’un mois pour s’acquitter des sommes dues,

— que la SCI Invest VH ne rapportait la preuve ni du paiement ni de la compensation de l’intégralité de la somme réclamée avec une créance exigible à l’égard de la crédit bailleresse de sorte qu’il convenait de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 août 2024,

— le crédit-bail est résilié à compter du 13 août 2024 et cette résiliation et ses conséquences en termes d’expulsion et d’indemnités d’occupation sont acquises au crédit-bailleur.

20. Il sera ajouté que débitrice de la somme de 146.124,55 € telle qu’arrêtée par le Crédit mutuel Real Estate Lease à la date du 12 juillet 2024 au titre des sommes dues sur l’acte initial et sur l’avenant, qui forment un ensemble indivisible, la SCI Invest VH ne justifie d’aucune contestation sérieuse desdites sommes de nature à remettre en cause ce décompte.

21. En effet, sa contestation du montant de la taxe foncière tel qu’il est décompté par le crédit-bailleur n’est étayée par aucun élément.

22. De même, sa contestation de la facture n° F2406/0024810 mentionnée dans le décompte arrêté au 5 juin 2024 n’est nullement étayée alors que la réclamation de cette somme correspond, selon les mentions dudit décompte, au loyer trimestriel revalorisé échu et dû au titre de l’avenant pour la période du 1er juin 2024 au 31 août 2024, soit la somme de 4.824,97 €.

23. De ces observations, il s’évince que tant la résiliation de plein droit du crédit-bail et de son avenant, qui a été régulièrement mise en 'uvre par le Crédit mutuel Real Estate Lease, que l’obligation à paiement incombant à la SCI Invest VH des deux actes indivisibles ne sont sérieusement contestables.

24. L’ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et condamné celle-ci aux indemnités d’occupation sur ce point.

2) Sur les délais de paiement

25. La SCI Invest VH sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil motif pris de difficultés personnelles et liées à la pandémie du Covid 19 qui l’ont fragilisée tandis que l’absence de locataires dans les locaux ne lui a plus permis d’honorer l’intégralité des mensualités à compter de décembre 2022, mais que la situation s’est améliorée et qu’elle propose, outre le paiement des échéances courantes, un remboursement trimestriel dans un premier temps de 8.000 € (possiblement 9.000 € / trimestre si les derniers locaux étaient loués), ce qui permettra d’apurer la dette auprès du crédit-bailleur à la faveur d’un délai de paiement d’une durée de 24 mois que le juge peut accorder en tout état de cause et qui permettra de paralyser le jeu de la clause résolutoire et de poursuivre le contrat.

26. Le Crédit mutuel Real Estate Lease réplique :

— qu’il ne formule aucune demande de paiement provisionnel dès lors qu’il est titulaire de deux titres exécutoires,

— que les difficultés de la locataire ne sont apparues qu’à la fin de l’année 2022, soit plus de deux années après la crise sanitaire, tandis que les sous-locations, qui n’ont pas été autorisées par lui et sont intervenues pour quatre d’entre elles après le commandement de payer, paraissent peu sérieuses tandis que la SCI Invest VH n’a pas mis à profit le délai couru depuis décembre 2022 pour proposer un quelconque échéancier en dépit des nombreux échanges entre les parties,

— qu’enfin, le crédit-bail immobilier n’est pas soumis au statut relatif aux baux commerciaux, la résolution étant dès lors acquise au bailleur à compter de l’expiration du délai visé par le commandement de payer sans que le juge puisse en suspendre les effet.

Réponse de la cour

27. L’article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment."

28. Une demande de délais de grâce formée reconventionnellement par le débiteur demeure toutefois recevable même en l’absence de demande de provision formée par le crédit-bailleur (Civ. 2e, 23 juin 2011, n° 10-18.396). S’il y est fait droit, elle n’a pour effet que de suspendre l’exigibilité de la dette selon les modalités accordées.

29. Tel aménagement de la dette n’est envisageable que si son montant le permet eu égard aux facultés contributives du débiteur et si les propositions faites pour son apurement permettent à celui-ci de s’en acquitter dans le respect des droits du créancier. L’octroi d’un délai de paiement n’est pas de plein droit et ne peut bénéficier qu’au débiteur de bonne foi.

30. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur (Civ. 1e, 24 octobre 2006, n° 05-16.517).

31. La demande de délais de paiement formée par la SCI Invest VH est recevable, l’ordonnance devant être infirmée sur ce point.

32. Au fond, il sera relevé qu’au soutien de sa demande de délais de paiement, la SCI Invest revendique une amélioration de sa situation financière au point qu’à la faveur de quatre baux commerciaux et d’un bail locatif d’habitation (celui-ci étant consenti à M. [U] lui-même) signés entre novembre 2023 et septembre 2024, ces locations génèreraient des loyers trimestriels d’un montant total de 35.439 € TTC pour un échéancier du crédit-bail s’élevant à 23.237 € / trimestre.

33. Force est toutefois de constater que la SCI Invest VH ne produit pas le moindre élément justifiant de l’encaissement effectif de ces loyers dans sa comptabilité et ce depuis maintenant plus de 18 mois.

34. Au surplus, dans un courrier non daté mais adressé au juge des référés en vue de son audience du 17 décembre 2024, M. [U] s’est engagé à ce que la SCI Invest VH apure ses dettes selon un échéancier qu’il annonçait débuter le 25 janvier 2025 dans les termes suivants :

— le 25/01/2025 la somme de 15.000 €,

— le 25/02/2025 la somme de 15.000 €,

— le 25/03/2025 la somme de 20.000 € en sus du loyer trimestriel prévu,

— le 25/06/2025 la somme de 20.000 € en sus du loyer trimestriel prévu,

— le 25/07/2025 la somme de 10.000 €,

— le 25/08/2025 la somme de 10.000 €,

— le 25/09/2025 la somme de 10.000 € en sus du loyer trimestriel prévu,

— le 25/10/2025 la somme de 10.000 €,

— le 25/11/2025 la somme de 10.000 €,

— le 25/12/2025 la somme de 10.000 € en sus du loyer trimestriel prévu,

— le 25/01/2026 la somme de 10.000 €,

— le 25/02/2026 la somme de 10.000 €,

— le 25/03/2026 la somme de 10.000 € en sus du loyer trimestriel prévu,

— le 25/04/2026 la totalité de la somme dû à ce jour.

35. Force est encore de constater que la SCI Invest VH ne produit aucun élément justifiant du paiement de l’une quelconque desdites échéances. Et le fait que la demande de délais n’ait pas été acceptée par le juge des référés dans sa décision du 4 avril 2025 n’interdisait pas à la SCI Invest VH de mettre en 'uvre spontanément l’échéancier proposé par elle dès à compter de janvier 2025, ne serait-ce que pour démontrer sa bonne foi et, surtout, sa capacité financière à le tenir, ce qu’elle n’a pas fait.

36. Sous le bénéfice de ces observations, la demande de délais de paiement formée par la SCI Invest VH sera rejetée.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

37. Succombant, la SCI Invest VH supportera les dépens d’appel.

38. L’ordonnance sera confirmée s’agissant des dépens de première instance.

39. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner la SCI Invest VH à payer au Crédit mutuel Real Estate Lease la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par lui en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

40. L’ordonnance sera confirmée s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la SCI Invest VH de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 4 avril 2025 sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement,

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de délais de grâce formée par la SCI Invest VH,

Au fond, rejette cette demande de délais de grâce formée par la SCI Invest VH,

Condamne la SCI Invest VH aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne la SCI Invest VH à payer à la société Crédit mutuel Real Estate Lease la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE