5ème Chambre

ARRÊT N° 142

N° RG 25/04476 – N° Portalis DBVL-V-B7J-WCOY

(Réf 1ère instance : 25/00190)

S.A.S. [K]

C/

S.A.S.. MONTENO

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Douguet

Me [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, rapporteur

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

M^me OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Juin 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. [K], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 980 957 674, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yvanne DOUGUET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.S. MONTENO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°798 405 759, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas DOSSET substituant M^e Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, plaidant/postulant, avocats au barreau de NANTES

Le 20 octobre 2023, un bail commercial a été conclu entre la société Monteno et M. [W] [K] portant sur des locaux situés à [Localité 2], [Adresse 1].

M. [W] [K] s’est engagé à constituer une société appelée à reprendre le bail et a créé la société [K] le 26 octobre 2023.

Par acte en date du 13 mai 2025, la société Monteno a assigné la société [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a :

— constaté, à compter du 19 juillet 2024, la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2023, entre la société Monteno et M. [W] [K], dans les droits duquel s’est valablement substituée la société [K], portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2],

— ordonné l’expulsion de la société [K] et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, par tous commissaires de justice au choix de la société [K], au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamné la société [K] à régler à la société Monteno à titre de provision :

* 6 303,20 euros au titre des loyers et charges impayés, jusqu’au 19 juillet 2024, date de la résiliation du bail,

* 3 151,60 euros mensuels au titre de l’indemnité d’occupation, du 20 juillet 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— débouté la société Monteno de sa demande d’astreinte, et de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société [K] à régler à la société Monteno la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le 24 juillet 2025, la société [K] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 29 octobre 2025, la société [K] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— dire et juger que la résiliation du bail apparaît disproportionnée au regard des circonstances de la cause,

— dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans afin de lui permettre de solder le montant de dette de loyer.

Par dernières conclusions notifiées le 4 mars 2026, la société Monteno demande à la cour d’appel de Rennes de :

— la juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— débouter la société [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des référés de [Localité 2] le 4 juillet 2025, en ce qu’elle a :

* constaté, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail commercial en date du 20 octobre 2023, entre elle et la société [K], à effet au 19 juillet 2024,

* ordonné l’expulsion de la société [K], et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision, et ce par tout commissaire de justice, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

* condamné la société [K] à lui régler à titre de provision :

** le somme de 6 303,20 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 19 juillet 2024, date de résiliation du bail,

** une indemnité d’occupation de 3 151,60 euros par mois, du 20 juillet 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux,

* condamné la société [K] à lui régler la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de lever d’un état des créanciers inscrit,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des référés de [Localité 2] le 4 juillet 2025, en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’astreinte et de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau :

— assortir les condamnations à intervenir d’une astreinte de 100 euros par jour conformément à l’article «clause résolutoire» du bail, jusqu’à la libération complète des lieux,

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts conformément à l’article «clause résolutoire» du bail en date du 20 octobre 2023 ;

En tout état de cause et y ajoutant ;

— condamner la société [K] à payer à la société Monteno la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [K] aux entiers dépens de la présente procédure d’appel et dire qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La société [K] expose que dès l’apparition des premiers incidents de paiement liés au démarrage de son activité, elle a fait des efforts pour régulariser la situation en :

— procédant à plusieurs règlements partiels et en proposant un échelonnement des loyers pour apurer progressivement sa dette,

— transmettant ses justificatifs de trésorerie et en sollicitant l’encaissement des chèques à des dates convenues pour éviter tout incident bancaire,

— affirmant sa volonté de poursuivre son activité dans le local donné à bail et en respectant ses obligations contractuelles.

Elle considère qu’elle a fait preuve de sa bonne foi de sorte que la résiliation du bail apparaît manifestement disproportionnée au regard des efforts qu’elle a fournis.

Elle sollicite un délai de deux ans pour apurer l’arriéré locatif et la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de 2 ans à compter de la décision de la cour.

Elle n’a pas conclu sur la demande de condamnation à astreinte et à dommages et intérêts présentée par le bailleur.

La société Monteno sollicite la confirmation de la décision entreprise sauf en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes de condamnation à astreinte et à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Elle conteste l’ensemble des allégations du preneur pour justifier de sa bonne foi.

Elle expose que les règlements partiels, dont se prévaut le preneur, ont été limités à un seul virement d’un montant de 3 450,35 euros correspond peu ou prou au montant du loyer mensuel.

Elle soutient que la dette locative, qui était de 9 626,46 euros TTC au jour de la délivrance du commandement de payer le 19 juin 2024, n’a cessé de croître pour s’élever à la somme de 35 953,01 euros TTC à ce jour. Elle constate que la société [K] ne justifie pas des démarches qu’elle aurait effectuer pour apurer sa dette et insiste sur le fait qu’elle n’a pas repris le règlement des loyers courants ni versé les indemnités d’occupation pour les mois de septembre à décembre 2025.

Elle réfute le fait que le preneur lui a adressé des justificatifs sur la santé économique de sa société et s’étonne qu’il dise vouloir respecter l’intégralité des obligations contractuelles alors même qu’il a immatriculé deux sociétés dans les locaux donnés à bail malgré son opposition.

Elle demande de voir assortir les condamnations à venir d’une astreinte de 100 euros par jour jusqu’à la libération des lieux et à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts en application des clauses du bail en ce sens.

Aux termes des dispositions de l''article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l’article L.145-41 du code de commerce, et il n’apparaît pas qu’elles ont été contestées dans ce délai.

Il n’apparaît pas davantage que le bailleur a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, alors qu’il est établi que le preneur était alors défaillant dans l’exécution de son obligation de paiement.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, étaient réunies à la date du 19 juillet 2024. L’ordonnance rendue sera confirmée de ce chef.

A l’appui de sa demande de délais de paiement, le preneur affirme qu’il a procédé à des règlements partiels or il résulte des pièces produites par le bailleur que seul un virement de 3 450,35 euros daté du 2 juillet 2025 a été effectif, les trois chèques évoqués n’ayant pu être encaissés faute de provision et le virement de 3 244,62 euros du 10 août 2025 ne figure pas sur le crédit du compte du bailleur.

La cour constate que le preneur ne justifie pas avoir adressé ses justificatifs de trésorerie contrairement à ses allégations.

S’agissant de sa proposition d’un échelonnement des loyers, il apparaît que cette proposition n’est guère sérieuse en ce qu’elle consiste uniquement à demander au bailleur d’encaisser trois chèques à des dates imposées par le preneur outre le fait que lesdits chèques ont été tirés du compte personnel de M. [K] et non de celui de sa société.

S’agissant de la déclaration de principe du preneur qui dit vouloir continuer son activité dans le local donné à bail et respecter ses obligations contractuelles, il doit être relevé que le preneur n’a pas repris le versement des loyers courants et que sa dette locative n’a cessé de croître. En effet, le bailleur démontre que l’arriéré locatif s’est accru de manière constante et s’élève désormais à la somme de 35 953,01 euros TTC.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le preneur ne peut être considéré comme étant de bonne foi.

De plus, la société [K] ne produit strictement aucune pièce sur sa situation financière à l’appui de sa demande de délais de paiement.

Dans ces conditions, la société [K] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en :

— ses dispositions relatives au montant de la provision au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation, les montants retenus n’étant pas discutés par les parties,

— ses dispositions relatives à l’expulsion du preneur.

L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a débouté le bailleur de sa demande d’astreinte et de sa demande de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, celui-ci n’apportant aucune indication à l’appui de ces demandes devant la cour.

Succombant en son appel, la société [K] sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros à la société Monteno au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les dispositions de la décision entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société [K] à payer à la société Monteno la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société [K] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la société Monteno du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,