4ème Chambre

ARRÊT N° 47

N° RG 24/03656

N°Portalis DBVL-V-B7I-U44I

(Réf 1ère instance : 21/02821)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025

devant M^me Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] À [Localité 1] représenté par son Syndic en exercice : la société MORAZIN IMMOBILIER (SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 837 470 608, dont le siège social est sis [Adresse 3])

[Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ronan LEVACHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.S. [X] [A] [M] [L]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 326 650 165

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier " [Adresse 5] ", sis [Adresse 1], et [Adresse 2] à [Localité 1], est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 2 mai 2019, les fonctions de syndic ont été attribuées à la société Morazin en lieu et place de la société [X] [P] [L].

Considérant que cette dernière avait commis des erreurs dans l’exercice de sa mission, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " l’a, par acte d’huissier du 28 mai 2021, assignée devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement en date du 16 avril 2024, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré irrecevable les fins de non-recevoir soulevées par la société [X] [P] [L],

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la société [X] [P] [L] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société [X] [P] [L] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 21 juin 2024.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 31octobre 2025, il conclut à la réformation du jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il demande à la cour de :

— condamner la société [X] [P] [L] à lui verser une somme de 34.776,54 euros en indemnisation de ses divers préjudices,

— débouter la société [X] [P] [L] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner la société [X] [P] [L] à lui verser une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [X] [P] [L] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 25 novembre 2025, la société [X] [P] [L] conclut au rejet des prétentions adverses, à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et l’a condamné au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et à sa réformation en ce qu’il :

— a déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par tirées de la prescription et de l’autorité de la chose jugée, soulevées par elle,

— l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros au titre de la résistance abusive.

Elle demande à la cour de :

— déclarer les arguments soulevés par elle, tirés de la prescription et de l’autorité de la chose jugée recevables et bien fondés,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

— En tout état de cause :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens d’appel.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir invoquées par la société [X] [P] [L]

Pour faire échec aux demandes du syndicat des copropriétaires, la société [X] [P] [L] se prévaut tout comme en première instance, d’une part de l’autorité de la chose jugée de jugements en date des 19 décembre 2017, 26 février 2019 et 21 mai 2019, ainsi que de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Comme l’a très justement rappelé le tribunal par une motivation que la cour adopte, dès lors que la société [X] [P] [L] n’a pas saisi le juge de la mise en état de ces fins de non-recevoir, elle n’est plus recevable en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, à les soulever ultérieurement sauf survenance ou révélation postérieures, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables ces fins de non-recevoir.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires invoquant des manquements du syndic ayant conduit par quatre jugements, à l’annulation de plusieurs résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui lui a causé un préjudice, sollicite la condamnation de celui-ci au paiement de dommages-intérêts.

Il critique le jugement entrepris, soutenant que le fait d’avoir donné quitus au syndic n’est pas de nature à faire obstacle à son action dès lors qu’il n’a pas été donné en parfaite connaissance de cause alors que des litiges étaient en cours et qu’au surplus, il a pu être donné lors de certaines assemblées générales qui ont été ultérieurement annulées.

Il affirme rapporter la preuve des préjudices qu’in invoque.

La société [X] [P] [L] conclut à la confirmation du jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, rappelant que le quitus valide rétroactivement toutes les initiatives du syndic en couvrant notamment ses éventuelles fautes de gestion et que sa faute ne saurait résulter de la seule annulation des résolutions du fait par exemple du non-respect de la majorité applicable.

Il ajoute que quitus lui a été donné après que le syndicat des copropriétaires ait pris connaissance de ses actes de gestion, alors qu’il était parfaitement informé des procédures en cours.

Le syndic de copropriété, en sa qualité de mandataire, répond en application de l’article 1992 du code civil, des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le quitus qui lui est donné à l’occasion des assemblées générales, n’est libératoire que pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier en toute connaissance de cause. Il ne peut couvrir ce qui aurait été dissimulé volontairement ou par fraude ou n’aurait été connu que postérieurement par l’assemblée.

Il convient d’examiner la teneur de chacun des jugements dont fait état le syndicat des copropriétaires pour apprécier la portée du quitus qui a pu être donné au syndic.

Aux termes d’un jugement en date du 19 décembre 2017, le tribunal de grande instance saisi par un copropriétaire a annulé les résolutions N°79 et 81du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2014, concernant pour la première, un contrat d’entretien pour la toiture-terrasse du bâtiment 8/10/12/14/16 [Adresse 6] pour non-respect de la majorité de l’article 24, le requérant n’ayant pas été noté comme opposant et pour la seconde l’abattage de trois pins au motif de l’absence de devis joint à la convocation à l’assemblée générale.

Quitus a été donné au syndic pour l’exercice du 1er avril 2014 au 31 mars 2015 lors de l’assemblée générale du 29 juin 2015.

Lors de l’assemblée générale spéciale du 18 octobre 2016, a été votée à la majorité absolue, l’annulation de l’ensemble des résolutions votées lors de la précédente assemblée générale du 29 juin 2015 compte tenu d’une procédure en annulation en cours initiée par un copropriétaire.

Il a été de nouveau voté sur l’ensemble des résolutions présentées lors de la précédente assemblée générale. Quitus a de nouveau été donné au syndic.

Par jugement du 26 février 2019, le tribunal de grande instance de Nantes, saisi par deux copropriétaires a annulé l’assemblée générale du 27 juin 2017 pour non-respect des règles de constitution du bureau.

Par jugement du 21 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nantes saisi par les mêmes copropriétaires, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 18 octobre 2016, a fait droit à cette demande du fait d’une irrégularité quant à la désignation du président de séance, un premier vote ayant désigné Monsieur [O], alors qu’à la suite d’un second vote, Madame [R] a été désignée pour présider la séance.

La cour observe que seul le procès-verbal d’assemblée générale du 18 octobre 2016 mentionne l’existence d’une procédure judiciaire en cours, ce qui a d’ailleurs motivé son choix d’annuler le procès-verbal du 29 juin 2015

Dès lors que les procès-verbaux d’assemblées générales du 29 juin 2015, 18 octobre 2016 et 27 juin 2017 ont été annulés, le premier par l’assemblée des copropriétaires et par le tribunal pour les deux autres, le quitus précédemment voté lors de ces assemblées a été de fait également annulé, sans que les copropriétaires n’aient pu avoir connaissance lors desdites assemblées des motifs ayant conduit à leur annulation ultérieure par le tribunal.

C’est donc à tort que le tribunal a estimé que la responsabilité du [X] [P] [L], ne pouvait être recherchée en sa qualité de syndic pour des actes de gestion du syndic ratifiés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il résulte de la lecture des jugements sus-visés et des procès-verbaux annulés que ceux-ci l’ont été pour des motifs imputables au syndic puisque résultant du non-respect des règles relatives à la composition du bureau, de la désignation du président de séance ou à la comptabilisation des opposants.

Il a ainsi failli aux dispositions de l’article 18-1 rappelant qu’il est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Il importe néanmoins de vérifier au regard des préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires, l’existence d’un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices invoqués.

S’agissant des frais de participation d’un huissier de justice aux assemblées générales, il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale du 31 mai 2016, dont il sera relevé qu’elle n’a fait l’objet d’aucun recours, et de celle du 27 juin 2017 que l’assemblée générale a, lors de ces deux assemblées, voté des résolutions autorisant la présence d’un huissier de justice pour acter les résultats des votes.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le vote sur la présence d’un huissier de justice ne valait pas vote pour imputer les frais correspondant à la copropriété, alors que ce vote avait eu lieu à l’initiative du syndic dont il pouvait légitimement penser qu’il en assumerait les frais, celui-ci ayant d’ailleurs restitué à la copropriété le coût correspondant à la facture de l’huissier pour l’assemblée du 18 octobre 2016.

La cour constate toutefois, que ces frais d’huissier n’ont aucun lien avec les manquements examinés ci-dessus, reprochés par le syndicat des copropriétaires au [X] [P] [L].

Le jugement sera confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande à ce titre.

S’agissant de la souscription d’une assurance protection juridique dont le principe n’avait pas été voté en assemblée générale, le syndicat des copropriétaires fait valoir un manquement du syndic aux articles 17 alinéa 1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui aurait outrepassé sa mission.

Il résulte de la résolution 71 du PV d’assemblée générale du 27 juin 2017 non soumise au vote, que compte tenu de l’importante augmentation de la prime du contrat multi-risques habitation, l’assemblée générale a mandaté le conseil syndical pour choisir un autre contrat.

Comme l’a justement relevé le tribunal, la somme de 1.075,24 € correspondant à la protection juridique pour la période du 21 juin 2017 au 31 mars 2018, figure sur l’état des dépenses de l’exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, dont il n’est pas soutenu qu’il n’était pas joint à la convocation à l’assemblée générale du 14 juin 2018.

Or, à la lecture du procès-verbal de cette assemblée générale, la cour constate que quitus a été donné au syndic à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sans que le syndicat des copropriétaires ne puisse prétendre n’avoir été informé de cette dépense qu’ultérieurement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Ce dernier fait également état d’une somme de 1.348,07 € correspondant aux frais de l’assurance protection juridique pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019.

Cette dépense figure là encontre sur l’état des dépenses pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019.

La cour constate que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale de 2019 au cours de laquelle a été nécessairement soumis au vote l’approbation des comptes pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019.

Dans ces conditions comme l’a justement relevé le tribunal, il n’apporte pas la preuve que l’assemblée générale a rejeté les comptes de l’exercice auquel cette dépense se rapportait, alors qu’elle n’avait émis aucune réserve sur cette dépense lors de l’exercice précédent.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre ce préjudice.

S’agissant des frais de souscription d’un service de vote électronique, le tribunal a constaté que ces frais avaient été remboursés par le [X] [P] [L], ce qui n’apparaît pas réellement contesté par le syndicat des copropriétaires, de telle sorte que celui-ci ne subit auucn préjudice.

Le syndicat des copropriétaires entend obtenir par ailleurs le remboursement par le [X] [P] [L] des frais engagés pour la tenue d’assemblées générales annulées, des frais d’avocat exposés pour défendre à des procédures portant sur la validité d’assemblées générales nulles par la faute du syndic, sur les honoraires du syndic facturés sur la base de résolutions annulées et sur des dépenses effectuées sans l’accord de l’assemblée générale.

Comme il a été dit ci-dessus, les frais afférents à la présence d’un huissier n’ont pas à être mis à la charge du syndic, pas plus que tous les frais relatifs aux convocations aux assemblées générales annulées puisqu’ils étaient alors justifiés par la tenue des assemblées générales concernées.

La société [X] [P] [L] justifie avoir pris à sa charge les frais irrépétibles des trois procédures sus-visées alors qu’il était condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires, ainsi que la somme totale de 9.284,99 € au titre des procédures perdues, étant ici relevé qu’à la lecture des jugements, la cour constate qu’ils avaient un avocat commun de telle sorte qu’il y a lieu de déduire cette somme des honoraires réglés à celui-ci, soit restant à la charge du syndicat des copropriétaires, la somme de 8.218,40 €.

Le [X] [P] [L] reste taisant sur l’absence de remboursement de ses honoraires calculés sur des travaux votés lors d’assemblées générales annulées qui s’élèvent à 1.228,37 € (Cf. Pièce appelant N°14), outre 2,5% du coût de la maîtrise d’oeuvre pour le chantier de ravalement ( 6.480,00 X 2,5% = 162,00 €).

Les dépenses effectuées sans l’accord de l’assemblée générale concerne les frais de souscription d’une protection juridique examinés ci-dessus.

C’est donc une somme de 9.608,77 € que doit le [X] [P] [L] au syndicat des copropriétaires qui n’aurait pas eu à l’assumer en l’absence des manquements dont le syndic est responsable.

Le jugement sera donc infirmé et la société [X] [P] [L] sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle du [X] [P] [L]

Le [X] [P] [L] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive qu’il réitère devant la cour.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La preuve de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires est d’autant moins rapportée, que la cour fait partiellement droit à sa demande d’indemnisation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société [X] [P] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société [X] [P] [L] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 € de ce chef et de la débouter de sa demande à ce titre.

Succombant, la société [X] [P] [L] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 16 avril 2024 sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la SAS [X] [P] [L] et a débouté la SAS [X] [P] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

LE CONFIRME de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SAS [X] [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], la somme de 9.608,77 € en indemnisation de ses préjudices,

CONDAMNE la SAS [X] [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS [X] [P] [L] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS [X] [P] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président