1ère Chambre

ARRÊT N°X

N° RG 25/02083 – N° Portalis DBVL-V-B7J-V3GV

(Réf 1ère instance : 24/00744)

M. [T] [F]

Mme [W] [F]

C/

M. [X] [M]

Mme [Z] [L] épouse [M]

S.A.R.L. [O] & [J] IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2026

à :

Me [Localité 1]

M^e Bommelaer

M^e Le Couls-Bouvet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 24 février 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Monsieur [T] [F]

né le 15 Janvier 1948 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [W] [F]

née le 07 janvier 1946 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS

S.A.R.L. [O] & [J] IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de QUIMPER sous le numéro 404.121.055, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [X] [M]

né le 20 août 1959 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [Z] [L] épouse [M]

née le 23 décembre 1961 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2023, M.et Mme [F] ont signé avec M. et Mme [M] une promesse synallagmatique de vente, avec le concours de la société [O] & [J] Immobilier pour l’acquisition d’un bien au prix de 590.000 euros, situé au [Adresse 4] à [Localité 7].

A ce titre, les époux [F] ont versé un acompte d’un montant de 29.500 euros.

La réalisation de la vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt relais par les époux [F] dans les 90 jours de la signature du compromis de vente, soit le 6 avril 2023 au plus tard. La réitération par acte authentique a été fixée au 31 mai 2023.

Par courriel du 18 avril 2023, M. [F] a informé l’agence immobilière de ce que sa demande de prêt relais n’avait pas été acceptée par la banque.

Par courriel du 29 avril 2023, la société [O] & [J] Immobilier a notamment indiqué aux époux [F] qu’à cette date la condition suspensive était caduque et que les vendeurs étaient en droit de bloquer la restitution de l’acompte et de solliciter la clause pénale de 10% du prix de vente. Il était précisé que les vendeurs n’avaient pas été prévenus de la situation afin de ne pas les inquiéter inutilement, compte tenu de la possibilité d’un report de la signature de l’acte authentique.

Le 31 mai 2023, qui correspond à la date prévue dans le compromis de la réitération de la vente devant notaire, la signature de l’acte n’est pas intervenue.

Par lettre recommandée du 5 juin 2023, M. et Mme [M] ont mis en demeure M. et Mme [F] de régler la clause pénale à hauteur de 59.000 euros.

Par lettre officielle du 26 juillet 2023, le conseil des époux [F], s’opposant à leur demande, ont mis en demeure les époux [M], par le truchement de leur propre conseil, de leur restituer le dépôt de garantie de 29.500 euros.

Par acte du 16 avril 2024, les époux [F] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Quimper pour que ces derniers soient condamnés à leur restituer l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient versée en exécution de la promesse de vente.

Par jugement du 25 février 2025, le tribunal judiciaire de Quimper a :

débouté M. et Mme [F] de leur demande de restitution de dépôt de garantie ;

dit qu’il appartiendra à la société [O] et le Garo Immobilier, en sa qualité de séquestre, de verser la somme de 29.500 euros à M. et Mme [M] ;

débouté M. et Mme [F] de leur demande tendant à être garantis des sommes dues à M. et Mme [M] par la société [O] et le Garo Immobilier ;

condamné solidairement M. et Mme [F] à verser la somme de 2.000 euros à M. et Mme [M] d’une part et la somme de 2.000 euros à la société [O] et le Garo Immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal judiciaire de Quimper a notamment retenu que les époux [F] disposaient d’un délai de 90 jours expirant le 6 avril 2023 pour obtenir un prêt permettant de financer leur projet et que dès le 30 janvier 2023, ils avaient essuyé un refus de la part de la société de courtage Cornouailles Finance ; parallèlement, dès le mois de janvier 2023, ils avaient pris attache auprès du Crédit Lyonnais qui leur avait alors demandé de transmettre le compromis de vente et qu’il résultait des échanges entre la banque et les époux [F] qu’il demeurait une difficulté s’agissant du TAEG comprenant le coût de l’assurance. Or, ce n’était que le 18 avril 2023 que M. [F] avait informé l’agent immobilier de ce que sa demande de prêt relais n’avait pas été acceptée par le Crédit Lyonnais, ce dont il n’avait justifié que le 10 mai suivant. Le tribunal a retenu que les époux [F] auraient pu bien avant la date butoir informer l’agence immobilière et les époux [M] par quelque moyen que ce soit, notamment par les numéros de téléphone portable et les adresses mail de ces derniers qui figuraient au compromis, de ce qu’ils n’obtiendraient pas le prêt nécessaire à l’acquisition du bien immobilier. Le tribunal relevait également que les époux [F] ne justifiaient pas d’une demande de prorogation de la durée de la condition suspensive avant la date du 6 avril 2023, ainsi que cela était prévu en page 14 du compromis de vente, de sorte que la promesse de vente était devenue caduque en l’absence de réalisation de la condition suspensive stipulée en leur faveur. Le tribunal en a déduit que quels qu’aient été les motifs du refus de prêt par la banque ou le courtier, le défaut de réalisation de la condition suspensive était exclusivement imputable aux acquéreurs qui n’avaient pas informé les vendeurs ainsi que l’agence avant le 6 avril 2023 que leur prêt relais était refusé.

Les époux [F] ont interjeté appel du jugement par déclaration du 4 avril 2025. Cet appel a été enrôlé sous le n° RG 25/02083 et orienté vers la 1ère chambre de la cour d’appel de Rennes.

Dans leurs dernières conclusions du 16 décembre 2025, les époux [F] demandent à la cour de :

infirmer le jugement en ce qu’il a statué en ces termes :

débouté M. et Mme [F] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

dit qu’il appartiendra à la société [O] et le Garo Immobilier en sa qualité de séquestre de verser la somme de 29.500 euros à M. et Mme [M] ;

débouté M. et Mme [F] de leur demande tendant à être garantis des sommes dues à M. et Mme [M] par la société [O] et le Garo Immobilier ;

condamné solidairement M. et Mme [F] à verser la somme de 2.000 euros à M. et Mme [M] d’une part et celle de 2.000 euros à la société [O] et le Garo Immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SELARL Moalic-Coadou, agissant par M^e Alan Coadou, avocat au barreau de Quimper en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par conséquent, et à titre principal :

juger caduc le compromis de vente passé entre M. et Mme [F] et M. et Mme [M] ;

En conséquence :

condamner M. et Mme [M] à régler à Mme et M. [F] la somme de 29.500 euros au titre du dépôt de garantie ainsi que les intérêts produits ;

juger que cette somme sera majorée au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 novembre 2023.

A titre subsidiaire, si le dépôt de garantie était attribué à M. et Mme [M] :

juger que la société [O] & [J] a engagé sa responsabilité contractuelle ;

condamner la société [O] & [J] à régler à M. et Mme [F] la somme de 29.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

débouter M. et Mme [M] et la société [O] & [J] Immobilier de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [M] et la société [O] & [J] Immobilier à régler à M. et Mme [F] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [F] exposent ne pas avoir commis de faute s’agissant du défaut de réalisation de la condition suspensive dès lors qu’ils ont sollicité l’octroi d’un prêt au Crédit Lyonnais à deux reprises, ces deux demandes ayant été refusées, ce qui démontre que les démarches pour la réalisation de la condition suspensive ont été accomplies dans le délai imparti. Ils ajoutent que contrairement à ce que décrit le jugement attaqué, ils avaient seulement eu des échanges avec leur conseillère bancaire au sujet du prêt, sans toutefois obtenir de réponse définitive dès janvier 2023.

Ils indiquent qu’en tout état de cause, le compromis ne mentionnait pas la nécessité pour les acquéreurs de justifier des diligences accomplies dans le délai imparti, et qu’ils n’étaient pas tenus de communiquer avec M. et Mme [M], dont ils n’avaient pas les coordonnées, et dont le seul interlocuteur devait être la société [O] & [J] Immobilier.

Les époux [F] ajoutent que le compromis ne prévoit pas que les acquéreurs devront justifier des diligences accomplies dans le délai de la condition suspensive et qu’aucune injonction n’a été indiquée dans le compromis de vente pour informer les vendeurs de la non-obtention du prêt dans le même délai. Ils indiquent que l’absence d’information dans le délai de 90 jours ne rend pas le défaut de réalisation de la condition suspensive imputable à l’acquéreur, de sorte que la clause pénale doit leur être restituée.

M. et Mme [F] estiment en conséquence qu’en l’absence de faute, le contrat ayant été exécuté de bonne foi, les époux [M] sont tenus de leur restituer la somme versée au titre du dépôt de garantie, soit 29.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2023.

Subsidiairement et dans le cas où la cour viendrait à considérer que le dépôt de garantie devrait être conservé par les époux [M] au titre d’une clause pénale, les époux [F] soulèvent la responsabilité délictuelle de la société [O] & [J] Immobilier, informée dès le 18 avril 2023 de ce que le prêt leur avait été refusé, et qui leur avait répondu qu’elle ne souhaitait pas informer les vendeurs afin de ne pas les inquiéter. Dès lors, la société [O] & [J] Immobilier n’ayant guère agi dans l’intérêt des vendeurs ni des acquéreurs, les époux [F] sollicitent la somme de 29.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Les appelants précisent en outre, en réponse aux conclusions de la société [O] & [J] Immobilier, qu’ils ne l’ont pas sollicité pour l’achat de leur nouveau bien, ayant pris attache auprès de la société Casea, et que si cette dernière leur a indiqué le jour de la signature de l’acte que le rédacteur du compromis était la société [O] & [J] Immobilier, ils ne lui ont pour autant pas personnellement donné mandat.

Par conclusions remises le 19 septembre 2025, la société [O] & [J] Immobilier demande à la cour de :

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 25 février 2025 en ce qu’il a :

débouté M. et Mme [F] de leur demande tendant à être garantis des sommes dues à M. et Mme [M] par la société [O] & [J] Immobilier ;

condamné M. et Mme [F] à verser la somme de 2.000 euros à la société [O] & [J] Immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

en toutes hypothèses :

débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société [O] & [J] Immobilier ;

condamner la partie succombante à verser à la société [O] & [J] Immobilier la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [O] & [J] Immobilier expose que les demandes portées à son encontre par les époux [F] ne sont pas recevables, puisqu’ils sollicitent que la société soit condamnée à restituer le dépôt de garantie, alors qu’elle-même n’est plus détentrice de la somme correspondante, à la suite de la décision du tribunal judiciaire, et qu’ils indiquent subsidiairement rechercher la responsabilité délictuelle de la [O] & [J] Immobilier, ce qu’ils ne peuvent faire en application du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle. La société [O] & [J] Immobilier précise qu’au demeurant, les époux [F] ne caractérisent pas de faute susceptible d’engager l’une ou l’autre responsabilité.

La société [O] & [J] Immobilier expose en outre que les époux [F] sont seuls responsables du défaut de réalisation de la condition suspensive pour non-respect des diligences prévues au compromis de vente. Elle ajoute que si la société avait bien manqué à ses obligations comme le soutiennent M. et Mme [F], ceux-ci n’auraient pas finalement acheté un autre bien immobilier par leur intermédiaire.

S’agissant des demandes formulées par les époux [M], la société [O] & [J] Immobilier expose que les époux ne démontrent pas de faute qui leur soit imputable, dès lors qu’ils ont eu connaissance des difficultés rencontrées par les époux [F] dans la recherche d’un financement et que si les justificatifs de refus bancaire ont été produits tardivement par ces derniers, c’est bien parce qu’ils pensaient pouvoir vendre leur bien immobilier, ce qui leur aurait permis de renoncer au bénéfice de la condition de financement et de signer définitivement l’acquisition du bien des époux [M]. Au regard de la situation, l’agence avait proposé à ces derniers de proroger la durée du compromis afin que les acquéreurs puissent trouver une solution appropriée, mais le projet d’avenant a été refusé par les époux [M], qui ne peuvent en conséquence pas imputer à l’agence une quelconque faute alors qu’elle ne peut être à l’origine de l’échec de cette vente.

La société [O] & [J] ajoute que les époux [M] ne démontrent pas de préjudice indemnisable ni de lien causal, les différents préjudices allégués n’étant pas prévisibles au jour de la conclusion du contrat au regard de l’article 1231-3 du code civil, d’autant plus qu’ils sont fixés à la somme de 29.500 euros, montant qui correspond à l’acompte.

M. et Mme [M], développant leurs conclusions du 26 janvier 2026, demandent à la cour :

à titre principal :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 25 février 2025 en ce qu’il a débouté les consorts [F] de leur demande de restitution du dépôt de garantie et dit qu’il appartiendra à la société [O] & [J] Immobilier en sa qualité de séquestre de verser la somme de 29.500 euros à M. et Mme [M] ;

condamner M. et Mme [F] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par la SCP Philippe Colleu, Dominique Le Couls-Bouvet, agissant par M^e Le Couls-Bouvet, avocat au barreau de Rennes, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

condamner les époux [F] au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

à titre subsidiaire et en cas d’infirmation du jugement par la cour d’appel de Rennes :

juger que l’agence [O] & [J] Immobilier a manqué à son obligation d’information et de conseil ;

en conséquence :

condamner l’agence [O] & [J] Immobilier au paiement de la somme de 29.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner l’agence [O] & [J] Immobilier aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par la SCP Philippe Colleu, Dominique Le Couls-Bouvet, agissant par M^e Le Couls-Bouvet, avocat au barreau de Rennes, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

condamner l’agence [O] & [J] Immobilier au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [M] exposent n’avoir eu aucun retour ni de l’agence [O] & [J] Immobilier ni des époux [F] avant le 31 mai 2023, jour fixé par le compromis pour la signature de l’acte de vente. Ils soutiennent n’avoir été informés qu’à la lecture de l’assignation de ce que les époux [F] avaient préalablement notifié à l’agence [O] & [J] Immobilier le rejet de leur demande de prêt-relais. Les époux [M] indiquent qu’au regard des stipulations prévues en page 14 du compromis de vente, les époux [F] étaient tenus de justifier des diligences accomplies pour l’obtention du prêt, de sorte que ces derniers ont manqué à leurs obligations et doivent être tenus au titre de la clause pénale. A tout le moins, selon les époux [M], les époux [F] auraient dû, au titre de l’obligation d’information et de loyauté qui pèse sur les bénéficiaires d’une promesse de vente, les informer de la volonté de dissimuler l’information de la part de l’agence [O] & [J] Immobilier. Ils précisent que les époux [F] étaient bien détenteurs de leurs coordonnées, qui figuraient sur le compromis de vente ; les époux [M] ajoutent à cet égard qu’ils résidaient toujours à l’adresse du bien vendu, de sorte que les époux [F] étaient en mesure de les tenir informés. Les époux [M] présentent (7ème page de leurs conclusions) l’agence [O] & [J] Immobilier comme étant le mandataire des époux [F], lesquels sont ainsi engagés par la conduite de ladite agence.

Subsidiairement, et si la cour décidait d’infirmer le jugement rendu le 25 février 2025, les époux [M] soutiennent que l’agence [O] & [J] Immobilier a manqué à ses obligations : dans un premier temps, l’agence leur a dissimulé les difficultés rencontrées par les époux [F] pour se financer et elle n’a pas cherché à se renseigner, avant le 6 avril 2023, sur l’état de la demande de financement ; dans un second temps, l’agence leur a fait signer un contrat de location sur une maison située à [Localité 8] dans la perspective de la vente de la maison, le 24 mars, soit 12 jours avant l’échéance de la condition suspensive, alors même qu’elle avait connaissance de la situation des époux [F], et donc du fait que la réalisation de la vente était peu probable. En conséquence, les époux [M] soutiennent que l’agence [O] & [J] Immobilier les a induits en erreur sur les chances de succès de la vente et a concouru à aggraver les conséquences de l’échec de la vente liée à la signature du contrat de location, qui était dès lors prévisible. Les époux [M] sollicitent une indemnisation à hauteur de 29.500 euros au titre de différents préjudices subis résultant des loyers et déménagements, de l’aggravation de leur état de santé, et du fait que Mme [M] comptait sur le prix de la vente pour financer le lancement d’une activité professionnelle, projet qu’elle a dû abandonner au regard de sa situation financière.

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la question de la faute des acquéreurs vis-à-vis des vendeurs :

Les termes du compromis :

Le compromis de vente signé le 6 janvier 2023 stipulait que la réalisation de la vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt relais par les époux [F] dans un délai de 90 jours, soit au plus tard le 6 avril 2023, et prévoyait expressément, en sa page 14, l’obligation pour les acquéreurs de justifier des diligences accomplies pour l’obtention du prêt ainsi que la possibilité de solliciter une prorogation de ce délai.

Le compromis stipule ainsi, en sa page 14 (les caractères gras et soulignés figurent comme tels dans le compromis) :

« L’acquéreur s’oblige :

— à justifier sans délai à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur ;

— à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers.

L’une et/ou l’autre des présentes conditions suspensives sera considérée comme réalisée dès leur présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par un emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 90 jours à compter de la signature des présentes (au minimum un mois conformément à l’article L. 313- 41 du code de la consommation).

L’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du (des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus, précisant la date du dépôt de la (des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du (des) prêt(s) sollicité(s).

Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de l’une et/ou l’autre des présentes conditions suspensives, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur et ce, avant l’expiration du délai initial fixé ci-dessus. »

Plus loin, en sa page 15, le compromis stipule (de nouveau, les caractères reproduits en gras le sont comme tels dans le compromis) :

« Non-réalisation des conditions suspensives :

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la présente vente sera caduque et l’acompte éventuel sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de dispositions sans indemnité de part et d’autre.

Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la où les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé. »

La somme faisant l’objet du séquestre voit son régime fixé dans la clause intitulée : « prix de vente-séquestre », en pages 12 et 13.

Cette clause stipule :

« A titre d’acompte, la somme de vingt-neuf mille cinq cents euros (29500 €), sera déposée dans un délai maximal de 10 jours à compter de la signature des présentes entre les mains de l’agence, dûment garantie à cet effet (…).

Le séquestre détient la somme qui lui a été versée pour le compte de qui il appartiendra. Si l’acquéreur bénéficie des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et exerce sa faculté de rétractation dans les conditions requises par la loi, le séquestre restituera les fonds à l’acquéreur dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Il est ici expressément convenu qu’en cas de pluralité d’acquéreurs, le séquestre restituera lesdits fonds à la partie perçante. À défaut d’usage de ce droit, il conservera ladite somme avec mission de la ventiler et de la remettre selon les prévisions stipulées aux présentes. En cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, cette somme sera immédiatement restituée à l’acquéreur.

Toutefois, en cas de contestation durable et avérée du vendeur sur cette restitution, contestation ayant pour fondement la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur et d’une façon générale tout comportement de nature à ce que la non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives puisse être exclusivement imputable à l’acquéreur, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. De même, si l’une des parties venait à refuser de réitérer la vente par acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives des présentes seraient réalisées, le séquestre ne pourrait se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. »

La juridiction de première instance a eu raison de souligner que les époux [F] auraient pu informer les époux [M] du défaut d’obtention des prêts dès avant la fin de l’écoulement du délai de 90 jours prévus à la condition suspensive. Cependant, ainsi qu’il va être indiqué plus loin, ce que le compromis prévoit de sanctionner n’est pas le défaut d’information mais le défaut de mise en 'uvre des diligences pour obtenir les prêts.

Les époux [F] auraient pu informer les époux [M] du défaut d’obtention du prêt dès avant l’expiration du délai de 90 jours prévu à la condition suspensive :

Les époux [F] indiquent que dès le mois de janvier, ils auraient fait deux demandes auprès du Crédit Lyonnais, qui ont, par la suite, été refusées au mois d’avril et de mai 2023 et ils contestent le fait d’avoir été informés dès le mois de janvier 2023 du refus d’obtention de ces prêts, indiquant qu’aucune réponse officielle ne leur avait été formulée au mois de janvier. Évoquant le motif du jugement de première instance selon lequel « il résulte des pièces produites aux débats que dès le 30 janvier 2023, Monsieur et Madame [F] ont essuyé un refus de la part de la société de courtage Cornouailles Finance », les époux [F] indiquent sans ambage : « une telle affirmation est fausse ».

Cependant, cette dénégation des époux [F] est elle-même fausse : les époux [M] produisent en effet (leur pièce n° 3) un courrier adressé aux époux [F] par le Crédit Courtier de France en date du 30 janvier 2023 qui indique : « Nous faisons suite au dossier que vous nous avez adressé et vous remercions de la confiance que vous nous témoignez. Malheureusement, nous ne pouvons réserver une suite favorable à la demande de prêt. »

Ainsi, les époux [F] indiquent péremptoirement que le motif sur ce point procède d’une affirmation fausse, sans nullement pour leur part se référer à cet égard à une quelconque pièce alors que la pièce qui vient d’être citée indique bien que dès le 30 janvier 2023, ils avaient reçu une réponse négative à leur demande de prêt.

De même, vis-à-vis du Crédit Lyonnais, dès le 26 janvier 2023, ainsi qu’il résulte de la pièce n° 2 ter des époux [F] eux-mêmes, ces derniers étaient informés par leur conseiller bancaire du Crédit Lyonnais de la difficulté en vue d’obtenir le prêt (le conseiller bancaire leur indiquait notamment : « je ne peux effectuer le financement tant que le TAEG est au-delà du taux d’usure. »)

À cet égard, c’est à juste titre que la décision de première instance relève que les époux [F] auraient pu informer les vendeurs de ce refus de prêt bien avant la date butoir du 6 avril 2023.

De même, les époux [F] indiquent qu’ils « ne pouvaient aucunement informer Monsieur et Madame [M]. En effet, ils ne disposaient pas de leurs coordonnées et Monsieur et Madame [M] avaient changé d’adresse. »

Ce moyen manque en fait : la page n° 1 du compromis de vente indique non seulement l’adresse des époux [M] mais aussi et surtout leurs adresses e-mails et numéros de téléphone respectifs.

Ainsi, il ressort des pièces du dossier que dès le 30 janvier 2023, les époux [F] avaient essuyé un refus de la société de courtage Cornouailles Finance, et que leurs échanges avec le Crédit Lyonnais faisaient apparaître dès le mois de janvier 2023 une difficulté persistante tenant au TAEG incluant le coût de l’assurance. Ces éléments démontrent que les époux [F] avaient connaissance, bien avant l’expiration du délai fixé au 6 avril 2023, de la très grande probabilité d’un refus définitif de financement.

Or, ce n’est que par un courriel du 18 avril 2023, soit plus de douze jours après l’expiration du délai de la condition suspensive, que M. [F] a informé l’agence immobilière du refus de prêt, sans en justifier par ailleurs avant le 10 mai 2023. Les époux [F] n’ont pas davantage sollicité la prorogation du délai de la condition suspensive avant le 6 avril 2023, comme le compromis leur en offrait la faculté.

L’argument des époux [F] selon lequel ils ne disposaient pas des coordonnées des époux [M] ne résiste pas à l’examen : les coordonnées de ces derniers figuraient au compromis de vente et les époux [M] résidaient à l’adresse même du bien vendu. Les époux [F] étaient donc en mesure de les informer directement de leur situation, indépendamment de l’agence immobilière et ce, dès avant l’expiration du délai de 90 jours prévu à la condition suspensive.

La question de la faute des époux [F] au regard des stipulations du compromis :

Il ne ressort d’aucune des clauses contractuelles ci-dessus reproduites, non plus que d’aucune autre du compromis, que l’attribution aux vendeurs de la somme faisant l’objet du séquestre serait due à raison du fait que les acquéreurs n’auraient pas informé les vendeurs du défaut d’obtention des crédits dans le délai de 90 jours. En effet, à défaut d’accord amiable, cette somme doit être retenue jusqu’au prononcé d’une décision de justice lorsque s’élève entre les parties une « contestation ayant pour fondement la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur et d’une façon générale tout comportement de nature à ce que la non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives puisse être exclusivement imputable à l’acquéreur ».

Ce dont les acquéreurs doivent justifier, ce sont les diligences pour l’obtention des prêts, qui doivent assurément être accomplies dans le délai de 90 jours à compter de la signature du compromis, ainsi que de l’éventuelle obtention d’un prêt (page 14 du compromis « L’acquéreur s’oblige (…) à justifier sans délai à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur ; ») mais ledit compromis ne stipule pas que l’information aux vendeurs du défaut d’obtention des prêts doit elle-même intervenir dans ce même délai.

Or, il résulte des éléments de fait ci-dessus mentionnés que s’il est bien avéré que les époux n’ont informé les époux [M] de ce qu’ils n’avaient pas pu obtenir les prêts nécessaires à l’acquisition du bien qu’au-delà du délai de 90 jours après la signature du compromis de vente, ils ont bien en revanche fait les démarches nécessaires à l’obtention desdits prêts avant l’écoulement de ce même délai.

Dès lors, la somme séquestrée n’a pas lieu d’être retenue comme une clause pénale sanctionnant le défaut d’information par les époux [F], dans le délai de 90 jours à compter de la signature du compromis, de ce qu’ils n’avaient pas obtenu les prêts évoqués dans la condition suspensive.

Ainsi, le tribunal judiciaire en première instance a eu raison d’indiquer que :

les époux [F] auraient pu bien avant la date butoir informer l’agence immobilière et/ou les époux [M] par quelque moyen que ce soit (les numéros de téléphones portables et les adresses mail des époux [M] figurant au compromis), de ce qu’ils n’obtiendraient pas le prêt nécessaire à l’acquisition du bien immobilier ;

il n’est pas justifié non plus par les époux [F] d’une demande de prorogation de la durée de la condition suspensive avant la date du 6 avril 2023 ainsi que cela était prévu en page 14 du compromis de vente ;

la promesse de vente est devenue caduque en l’absence de réalisation de la condition suspensive stipulée en faveur des époux [F].

Pour autant, c’est à tort que le tribunal en déduit que « quels que soient les motifs du refus de prêt par la banque ou le courtier, le défaut de réalisation de la condition suspensive était exclusivement imputable aux acquéreurs qui n’ont pas informé les vendeurs et/ou l’agence immobilière et ce avant le 6 avril 2023 que le prêt relais leur été refusé. »

En effet, le défaut de réalisation de la condition suspensive n’est pas imputable aux acquéreurs et le fait qu’ils n’en aient pas informé dès qu’ils le pouvaient les époux [M] est regrettable mais ne constitue pour autant pas une faute au regard des stipulations du compromis.

Aussi convient-il d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [F] de leur demande de restitution du dépôt de garantie, et, statuant à nouveau, d’ordonner la restitution du dépôt de garantie, ou son équivalent en somme d’argent, par l’agence immobilière qui en était constituée séquestre.

Les époux [F] demandent que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 novembre 2023. Ils produisent à cet égard un courrier du 29 novembre 2023 adressé aux époux [M] indiquant : « Nous vous informons que nous avons envoyé ce (LRAR) à l’agence [O]/[J] une mise en demeure de restitution sous huit jours de notre virement de séquestre de 29'500 €concernant l’achat de votre bien situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Cet achat n’a pu être réalisé, la condition suspensive de prêt relais n’ayant pas été levée. » Cependant, la mise en demeure évoquée dans ce courrier auprès de l’agence n’est elle-même pas produite aux débats et l’accusé de réception de ce courrier aux époux [M] ne l’est pas davantage, de sorte que les intérêts au taux légal ne sont dus qu’à compter de la date d’assignation.

Sur la responsabilité de la société [O] & [J] Immobilier à l’égard des époux [F] :

Les époux [F] soulèvent la responsabilité de la société [O] & [J] Immobilier à titre subsidiaire, afin que celle-ci soit condamnée à leur régler la somme correspondant au dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts dans l’hypothèse où le dépôt de garantie serait attribué aux époux [M].

Dès lors que les époux [F] ne sont pas condamnés au règlement de cette somme à l’égard des époux [M], cette demande subsidiaire n’a pas lieu d’être examinée.

Sur la responsabilité de la société [O] & [J] Immobilier à l’égard des époux [M] :

L’agent immobilier, mandataire du propriétaire souhaitant mettre en vente le bien, est tenu d’assurer l’efficacité juridique des actes passés par son entremise (Civ. 1ère, 11 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.381 ; Civ. 1ère, 24 juin 1997, pourvoi n° 95-11.380, bull. n° 210 ; Civ. 1ère, 17 janvier 1995, pourvoi n° 92-21.193, bull. n° 29 ; Civ. 3ème, 13 janvier 1999, pourvoi n° 96-22.241, bull. n° 9). En sa qualité de professionnel, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil, pas seulement d’ailleurs à l’égard de son mandant mais également à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise et il doit s’assurer à ce titre que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours (Civ. 1ère, 16 octobre 2013, pourvoi n° 12-24.267 ; Com. 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-19.211 ; Civ. 3ème, 15 mai 1998, pourvoi n° 96-10.953 ; Civ. 3ème, 17 janvier 1995, bull. n° 29).

Alors que les époux [M] avaient confié la vente de leur bien immobilier à l’agence [O] & [J] Immobilier, il est avéré que cette dernière a commis une faute dans l’exécution de son mandat. En effet, le délai de 90 jours de la condition suspensive qui avait été stipulé au compromis expirait le 6 avril 2023. À cette date, les époux [M] demeuraient dans l’ignorance du sort de la condition suspensive, ni l’agence immobilière ni les époux [F] n’ayant pris attache auprès d’eux. Loin de vouloir dissiper l’incertitude qui en résultait, l’agence immobilière s’est volontairement abstenue de leur délivrer une quelconque information à cet égard, dans l’espoir que la vente finisse par être conclue, dans l’hypothèse d’une vente à venir par les époux [F] de leur propre maison.

Ainsi, le 29 avril 2023, trois semaines après l’expiration du délai prévu pour la condition suspensive, le directeur de l’agence immobilière écrivait par courriel aux époux [F] ce qui suit (pièce n° 3 produite par les époux [F]) : « Ayant de votre part de bons espoirs que votre maison fasse l’objet d’un compromis de vente dans les prochains jours, je n’ai pour l’instant pas prévenu les vendeurs pour éviter de les inquiéter inutilement », et elle indiquait au sujet de ces derniers : « De leur côté, les vendeurs ont pris leurs dispositions pour libérer la maison et occupent d’ores et déjà une maison en location. »

En outre, tout en maintenant les époux [M] dans l’ignorance de ce que la vente de leurs biens semblait compromise (et, de fait, elle n’a pas eu lieu), l’agence immobilière assistait les époux [M] pour les reloger en location, comme s’il était avéré que les parties s’acheminaient vers une conclusion de la vente, alors qu’elles en prenaient la direction diamétralement opposée. Ainsi, au mois de mai 2023, les époux [M] s’acquittaient, auprès de cette même agence immobilière, des honoraires de rédaction d’un bail et d’un loyer commençant à être dû à compter du 24 mars (pièce n° 2 des époux [M]). Ce double jeu, qui confine à la duplicité, consistant à maintenir les époux [M] dans l’ignorance de ce que la vente était compromise tout en les assistant, de manière rémunérée, pour le relogement qu’impliquait la vente prévue constitue une faute avérée de la part de l’agence dans l’exécution de son mandat.

Le préjudice des époux [M] résulte de ce qu’ils ont dû déménager au mois de mars 2023 afin de préparer la réitération de la vente de leur maison et, la vente ne s’étant en définitive pas réalisée, ils ont emménagé de nouveau dans leur maison de [Localité 7] à la fin du mois de juin de cette même année, car ils ne pouvaient, indiquent-ils, assumer les charges du loyer avec celles du remboursement de l’emprunt immobilier de la maison proposée, en vain, à la vente. M. [M] ajoute qu’il souffre de troubles cardiaques et qu’il a été considérablement affecté par cette situation, sans toutefois circonstancier cette allégation ni produire d’éléments de preuve à cet égard. Mme [M] ajoute qu’elle a dû abandonner un projet professionnel qu’elle avait envisagé à la suite d’une rupture conventionnelle, afin de créer une entreprise, ce qu’elle n’a pu faire, faute de pouvoir financer ce projet par les fonds de la vente de la maison et elle renvoie à cet égard à ses pièces n° 4 et 5. Cependant, la pièce n° 4 consiste en un projet professionnel sur l’ouverture d’un atelier dédié aux arts plastiques incluant un espace de galerie d’art sur la commune de [Localité 10] dans le Finistère, mais sans qu’il ne résulte de ce document que ce projet devait être financé par les fonds de la vente de la maison. La pièce n° 5 consiste en un courrier de Pôle Emploi du 2 février 2023 qui indique : « Vous avancez de façon concrète sur votre projet de création d’un atelier galerie d’art et détente à [Localité 10]. Il vous reste à trouver un local adapté à ce projet. Vous nous avez transmis le questionnaire et les justificatifs inhérents dans les délais impartis. » De cette pièce non plus, il ne résulte pas que le financement de ce projet dépendait de la vente de la maison et que l’absence de réalisation de celle-ci l’a condamné.

Ainsi, le préjudice subi par les époux [M] résulte des tracas et des frais divers consécutifs à leur déménagement, entre les mois de mars et de juin 2023, dans une mise en location afin de préparer la réitération de la vente qui ne s’est finalement pas produite. Ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Partie succombante en cause d’appel, la société [O] & [J] Immobilier sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au versement aux époux [M] d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [F] seront déboutés pour leur part de leur demande d’indemnité formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 25 février 2025 par le tribunal judiciaire de Quimper ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société [O] & [J] Immobilier à restituer aux époux [F] le dépôt de garantie prévu au compromis de vente, ou leur régler son équivalent monétaire, à savoir la somme de 29.500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;

Condamne la société [O] & [J] Immobilier à verser aux époux [M] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société [O] & [J] Immobilier aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux qui ont été exposés par l’avocat des époux [M] et dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la société [O] & [J] Immobilier à verser aux époux [M] la somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les autres parties des demandes qu’elles forment de ce chef.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.