4ème Chambre

ARRÊT N° 57

N° RG 25/00628

N° Portalis DBVL-V-B7J-VTGI

(Réf 1ère instance : 16/00986)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble mmobilier [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, SARL CABINET DE PONTB RIAND, Syndic de copropriété immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le n° 917 659 070, dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Madame [D] [L]

née le 20 Février 1953 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Mathilde AUFFRET de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [O] [L]

né le 06 Mai 1949 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Mathilde AUFFRET de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [T] [C]

né le 19 Février 1951 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Mathilde AUFFRET de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Aurélie CARFANTAN-MOUZIN de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [M] épouse [C], Monsieur [T] [C], Mme [D] [C] épouse [L] et Monsieur [O] [L] (les consorts [E] [L]) sont propriétaires, dans le cadre d’un démembrement du droit de propriété, d’un appartement en rez-de-jardin au sein de la résidence [Adresse 6] sis [Adresse 7]'.

La gestion de l’immeuble a été confiée à M. [X] [Y], syndic de copropriété.

Le 29 juin 2011, Monsieur [T] [C] a informé le syndic de copropriété de désordres affectant l’appartement et d’un possible affaissement de la dalle appartenant aux parties communes. Ce point a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 février 2012

Monsieur [C] a déclaré le sinistre à son assureur, la société AGPM, qui a refusé sa prise en charge au motif qu’il s’agissait d’un problème intéressant les parties communes et l’a invité à se rapprocher du syndic pour une éventuelle prise en charge par l’assureur de la copropriété.

La question des désordres affectant l’appartement des consorts [Q] a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 mars 2014. Monsieur [F] a été désigné en qualité d’expert amiable.

Dans le cadre des opérations d’expertise, la société Bretagne Assèchement a procédé à des mesures d’investigation par vidéo contrôle des canalisations afin de déterminer l’origine du sinistre. Son rapport en date du 12 mai 2014 a mis en évidence un défaut d’étanchéité en pied de mur extérieur.

Monsieur [F] a déposé son rapport le 22 mai 2014 au sein duquel il a été constaté la réalité des désordres affectant l’appartement, le rendant inhabitable et a confirmé la nécessité de procéder à la réalisation de l’étanchéité des parties enterrées intéressant les parties communes et à la réparation d’une canalisation d’eaux pluviale rompue en pignon Est, à l’origine des désordres. Il a également préconisé après un délai d’observation d’un an environ nécessaire au contrôle de l’évolution des désordres, la réalisation d’une injection de résine expansive à l’intérieur de l’appartement des consorts [Q].

Le 10 décembre 2014, en assemblée générale extraordinaire, les copropriétaires de la résidence ont voté les travaux extérieurs d’étanchéité, sans se prononcer sur la réalisation des travaux intérieurs.

Les travaux d’étanchéité extérieurs ont été réceptionnés le 5 juin 2015.

Le 24 février 2016, par assemblées générales ordinaire et extraordinaire, la copropriété n’a pas voté favorablement sur les résolutions proposées par l’indivision des consorts [Q].

Reprochant au SDC son inertie dans la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et d’un non-respect des règles de tenue de l’assemblée générale du 24 février 2016, ainsi que d’un abus de majorité, s’agissant de certaines résolutions, les consorts [Q] ont par acte d’huissier du 20 mai 2016, fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic, le Cabinet [X] [Y] (le SDC), devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc afin que soit annulées certaines résolutions et voir condamner le SDC à la réalisation de l’ensemble des travaux préconisés par le rapport [F] et à l’indemnisation de leurs préjudices.

Postérieurement à l’assignation, une injection de résine expansive a été réalisée par la société URETEK, selon procès-verbal du 20 octobre 2016 conformément à une résolution votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2016.

Le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement et subsidiairement sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire préalable.

Par jugement en date du 13 juin 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a :

— débouté les consorts [Q] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 24 février 2016 et des résolutions N°18, 6 et 8, 5 et 7,

— débouté les consorts [Q] de leur demande d’exécution des travaux sous astreinte,

— dit que le coût des travaux de reprise des embellissements dont la dégradation est imputable aux désordres mentionnés dans le rapport d’expertise de Monsieur [F] est à la charge du syndicat des copropriétaires,

— ordonné une expertise confiée à M. [F], afin de déterminer précisément la nature, le coût et la durée des travaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Q], au titre du préjudice de jouissance subi depuis la dénonciation du sinistre jusqu’au mois d’octobre 2016, la somme de 4.224,00 €,

— sursis à statuer sur le préjudice de jouissance postérieur au mois d’octobre 2016 dans l’attente du rapport d’expertise de Monsieur [F],

— condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre du préjudice moral des consorts [Q],

— débouté les demandeurs de leurs plus amples demandes de dommages-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens déjà exposés outre ceux afférents à l’expertise ordonnée au dispositif,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Q] la somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans préjudice de l’indemnité susceptible de leur être allouée au titre des frais irrépétibles supplémentaires suite à l’expertise judiciaire ordonnée à la demande du syndicat de copropriété,

— dispensé les consorts [Q] de participation aux sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance de remplacement d’expert du 21 juillet 2017, Monsieur [V] a été désigné en qualité d’expert aux lieu et place de Monsieur [F].

Par ordonnance en date du 3 septembre 2018, le juge chargé du contrôle des expertises a fait droit à la demande de Monsieur [V] aux fins d’extension des opérations d’expertise à la recherche des causes de nouvelles infiltrations permanentes affectant le dallage et les murs de l’appartement des consorts [Q].

Monsieur [V] a déposé son rapport le 13 novembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Generali IARD devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc.

Une jonction est intervenue, par ordonnance, le 1er décembre 2020.

Par jugement en date du 16 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Q] les sommes suivantes :

—  43.825,64 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise des embellissements, qui sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 13 novembre 2019 (date du rapport d’expertise) jusqu’à la date du présent jugement et portera intérêts aux taux légaux à compter du jugement,

—  2.508 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période comprise entre le 1er novembre 2016 et le 23 décembre 2019,

—  165 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux,

—  1.445 euros, avancée par les requérants au titre des investigations techniques,

— débouté les consorts [Q] de leurs autres demandes d’indemnisations,

— condamné la société Generali à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge :

— au titre du coût des travaux de remise en état de la chambre cabine 2, à hauteur de la somme de 7.854,40 euros,

— au titre du préjudice de jouissance subi pour la période comprise entre le 2 octobre 2018, date de la prise d’effet du contrat d’assurance, et le 23 décembre 2019, à hauteur de la somme de 924 euros,

— au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux, soit la somme de 165 euros,

— au titre de la somme avancée par les consorts [Q] pour le coût du sondage [A] du 9 avril 2018, à hauteur de 1.445 euros TTC,

— dit que la société Generali n’est pas fondée à opposer à son assuré le montant de la franchise de 593 euros,

— condamné in solidum la société Generali à garantir les consorts [Q] dans la limite de la dette de responsabilité du syndicat des copropriétaires, assuré, correspondant aux condamnations prononcées à son encontre au titre du coût de remise en état de la chambre cabinet 2, soit la somme de 7.854,40 euros, de l’indemnisation du préjudice de jouissance, soit la somme de 924 euros, de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux, soit la somme de 165 euros, ainsi que la somme de 1.445 euros TTC avancée par les consorts [Q] au titre du coût du sondage [A] du 9 avril 2018,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de répartition entre les copropriétaires du bâtiment A des condamnations prononcées contre lui au titre de l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [Q],

— dispensé les consorts [Q] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ainsi qu’aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation des préjudices subis eux,

— condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’expertise de M. [V],

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Q] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 29 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 8 décembre 2025, il conclut au rejet des prétentions des consorts [Q] et à l’infirmation du jugement en ce qu’il :

— a dit que sa responsabilité était engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— a dit qu’il n’existe pas de parties communes spéciales prévues au règlement de copropriété,

— a rejeté sa demande visant à voir constater qu’il n’encourt aucune responsabilité au titre des parties communes spéciales, et demandant de débouter les consorts [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— a rejeté sa demande visant à voir condamner les époux [C] et les époux [L] in solidum à lui régler une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à régler les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire de M. [V],

— l’a condamné à payer aux consorts [Q] les sommes suivantes :

—  43.825,64 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise des embellissements, qui sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 13 novembre 2019 (date du rapport d’expertise) jusqu’à la date du présent jugement et portera intérêts aux taux légaux à compter du jugement,

—  2.508 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période comprise entre le 1er novembre 2016 et le 23 décembre 2019,

—  165 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux,

—  1.445 euros, avancée par les requérants au titre des investigations techniques,

— l’a débouté de sa demande reconventionnelle de répartition entre les copropriétaires du bâtiment A des condamnations prononcées contre lui,

— a dispensé les consorts [Q] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ainsi qu’aux condamnations prononcées à son encontre au titre de l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [Q],

— l’a condamné à supporter les dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’expertise de M. [V],

— la condamné à payer aux consorts [Q] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a débouté de sa demande de garantir présentée subsidiairement contre la société Generali au titre des frais de procédure alloués au consorts [Q] et de l’intégralité du préjudice de jouissance aux consorts [Q],

— l’a débouté de sa demande de condamnation de la société Generali à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de l’instance incluant les frais d’expertise de M. [V],

Il demande à la cour de :

— débouter les consorts [Q] ainsi que la société Generali de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— constatant qu’il n’encourt aucune responsabilité au titre des parties communes spéciales du bâtiment A, débouter les consorts [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les consorts [Q] in solidum à lui régler une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [Q] in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de M. [V],

— Subsidiairement :

— constatant que l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 13 juin 2017 ne vise que les travaux de reprise des embellissements dont la dégradation est imputable aux désordres mentionnés dans le rapport de M. [F] de 2014 et le préjudice de jouissance arrêté à octobre 2016, débouter les consorts [Q] de leurs demandes au titre des travaux dans la chambre cabine 2, au titre du préjudice de jouissance postérieur à octobre 2016 et à toutes leurs demandes autres que celles visant les travaux de reprise des embellissements dont la dégradation est imputable aux désordres mentionnés dans le rapport de M. [F] de 2014,

— constatant que l’appartement est en vente et vidé de tous meubles, débouter les consorts [Q] de toutes leurs demandes indemnitaires, leurs préjudices n’étant pas prouvés,

— Plus subsidiairement, et en toutes hypothèses :

Exclure de l’indemnisation de leur préjudice matériel, les frais de déménagement et les frais de maîtrise d’oeuvre et dès lors :

— sur la base de l’évaluation Monsieur [N], fixer leur préjudice matériel au titre des travaux de reprise des embellissements dont la dégradation est imputable aux désordres mentionnés dans le rapport de Monsieur [F] de 2014, à la somme de 9.995,00 €,

— encore plus subsidiairement, sur la base de l’évaluation de Monsieur [V], exclure de l’indemnisation de leur préjudice matériel, les frais de déménagement pour 2.721,60 € et les frais de maîtrise d’oeuvre pour 5.797,00 €,

Plus subsidiairement et en toutes hypothèses,

— sur leur préjudice matériel dans les suites du rapport de Monsieur [F], confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demandes des consorts [Q] au titre de la somme de 10.286,40 € correspondant au coût estimé du désamiantage,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance des consorts [Q] aux sommes de 2.508 euros sur la période du 1er novembre 2016 au 23 décembre 2019, et de 165 euros pendant la réalisation des travaux,

— confirmer le jugement en ce qu’il a alloué aux consorts [Q] la somme de 1.445 euros correspondant aux frais d’investigations techniques,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes présentées par les consorts [Q] et limiter leur demande au titre de l’article 700 à 3.500 euros,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Generali à le relever et le garantir des condamnations mises à sa charge :

— au titre du coût des travaux de remise en état de la chambre cabine 2, à hauteur de 7.854,40 euros,

— au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux à hauteur de 165 euros,

— au titre de la somme avancée par les consorts [Q] pour le coût du sondage [A] à hauteur de 1.445 euros,

— condamner la société Generali à le relever et le garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [Q] au titre du préjudice de jouissance arrêté au 23 décembre 2019, ainsi qu’au titre de leurs frais de procédure (répétibles et irrépétibles),

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la société Generali n’est pas fondée à opposer à son assuré le montant de la franchise de 593 euros,

— dire que les consorts [Q] ne seront pas dispensés de participer à la dépense commune du SDC au titre des condamnations prononcées à leur profit, quel qu’elles soient, ainsi qu’au titre des frais de procédure par lui exposés,

— dire que les condamnations au titre des travaux et indemnités prononcées contre lui seront à répartir entre les copropriétaires en charges communes spéciales au bâtiment A,

— condamner la société Generali à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de l’instance qui incluront les frais d’expertise de M. [V].

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 10 décembre 2025, les consorts [Q] concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs autres demandes d’indemnisations, et ce faisant a :

— rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre du désamiantage pour la somme de 10 286, 40 euros TTC,

— limité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— rejeté les demandes portant sur les frais engagés au titre des impôts fonciers et charges de copropriété, outre chauffage de l’appartement,

— limité la garantie de la société Generali,

— limité à 3.500 euros l’indemnisation allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait courir l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport de M. [V],

— Le confirmer pour le surplus,

Ils demandent à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali au paiement de la somme de 54.112,04 euros TTC, indexée sur l’indice BT01 à compter du 30 mai 2016 le premier indice étant la date d’établissement des devis et le second, la date de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali au paiement de la somme de 2.400 euros TTC,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali au paiement de la somme de 3.000 euros par an depuis octobre 2016 jusqu’à parfaite exécution du jugement, au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali au paiement de la somme de 1.375 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali au paiement des sommes de 2.905 euros, 4.542,19 euros et 4.217,15 euros au titre des frais engagés par eux,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 1.445 euros avancée au titre des investigations techniques,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de répartition des condamnations sur les propriétaires du bâtiment A,

— En toute hypothèse, le débouter de ses demandes à ce titre, pour être mal fondées,

— débouter la société Generali de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— rejeter toutes les demandes plus amples ou contraires du syndicat des copropriétaires et de société Generali faites à leur encontre,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali au paiement de la somme de 26.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ainsi qu’aux condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation des préjudices subis par eux.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 11 décembre 2025, la société Generali conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— condamné le Syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Q] les sommes suivantes :

—  43.825,64 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise des embellissements, qui sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 13 novembre 2019 (date du rapport d’expertise) jusqu’à la date du présent jugement et portera intérêts aux taux légaux à compter du jugement,

—  2.508 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période comprise entre le 1er novembre 2016 et le 23 décembre 2019,

—  165 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux,

—  1.445 euros, avancée par les requérants au titre des investigations techniques,

— dit qu’elle n’est pas fondée à opposer à son assuré le montant de la franchise de 593 euros,

— l’a condamnée in solidum à garantir les consorts [Q] dans la limite de la dette de responsabilité du syndicat des copropriétaires, assuré, correspondant aux condamnations prononcées à son encontre au titre du coût de remise en état de la chambre cabinet 2, soit la somme de 7.854,40 euros, de l’indemnisation du préjudice de jouissance, soit la somme de 924 euros, de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux, soit la somme de 165 euros, ainsi que la somme de 1.445 euros TTC avancée par les consorts [Q] au titre du coût du sondage [A] du 9 avril 2018,

Elle demande à la cour de :

— constater que sa police d’assurance a pris effet le 2 octobre 2018,

— constater que la mission de l’expert judiciaire a été étendue d’un commun accord le 3 septembre 2018, en raison de la persistance des désordres d’infiltration,

— juger que le sinistre est antérieur à la prise d’effet du contrat Generali,

— juger qu’en ayant connaissance du sinistre, le syndicat des copropriétaires a privé le contrat d’assurance de tout aléa,

— En conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à son encontre,

— débouter les consorts [Q] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— condamner le Syndicat des copropriétaires et les consorts [Q] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les même aux entiers dépens,

— Pour le surplus :

— confirmer le jugement et notamment en ce qu’il a :

— débouté les consorts [Q] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes indemnitaires dont le fait générateur était antérieur à la souscription du contrat d’assurance Generali le 2 octobre 2018 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à supporter, sans garantie, les dépens, les frais de l’expertise judiciaire et les frais irrépétibles.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8]

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement qui a retenu sa responsabilité en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les désordres et les travaux concernent des parties communes spéciales au bâtiment A. Il ajoute que l’autorité de la chose jugée du jugement du 13 juin 2017 ne s’applique pas

aux nouveaux désordres constatés par l’expert, Monsieur [V].

Les consorts [Q] rétorquent que la loi ne fait aucune distinction pour l’application de ce texte entre les parties communes générales et les parties communes spéciales, qu’aucune personne morale ne représente ces dernières en l’absence de syndicat secondaire, qu’il n’est pas possible de dissocier les causes d’entrées d’eau. Ils se prévalent en outre de l’autorité de la chose jugée du jugement du 13 juin 2017.

Comme le relèvent à juste titre les consorts [Q], le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 13 juin 2017, rendu entre les mêmes parties, sur les premiers désordres constatés par Monsieur [F] dans son expertise du 22 mai 2014 a dit que le coût des travaux de reprise des embellissements était à la charge du syndicat des copropriétaires.

En vertu de l’autorité de la chose jugée s’attachant à ce jugement définitif, il ne peut y avoir de discussion sur la responsabilité de celui-ci au titre de ces premiers désordres.

En tout état de cause et s’agissant des seconds désordres affectant la chambre cabine 2 de l’appartement des consorts [Q], il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Ce texte ne distingue pas entre les parties communes générales et les parties communes spéciales.

De plus, seul le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de la copropriété a la personnalité morale. Il n’existe pas en l’espèce de syndicat secondaire par bâtiment.

Il convient en réalité de distinguer ce qui relève de la responsabilité du syndicat et de la question de la répartition des charges, notamment s’agissant de celles afférentes aux parties communes spéciales.

Le fait que le coût des travaux ait été pris en charge par les copropriétaires du bâtiment A, au titre de la répartition des charges, est sans incidence sur le fait que seul le syndicat des copropriétaires dans leur ensemble peut être déclaré responsable des désordres affectant une partie commune qu’elle soit générale ou spéciale.

Il n’est pas discuté en l’occurrence que les désordres occasionnés dans l’appartement des consorts [Q] trouvent leur origine dans des parties communes. C’est donc à juste titre que le tribunal a estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur le coût des travaux de reprise

Les consorts [Q] sollicitent l’infirmation du jugement sur le montant qui leur a été alloué au titre des travaux de reprise des embellissements.

Ils estiment que c’est à tort que le tribunal a déduit de l’évaluation de l’expert judiciaire, le coût des travaux de désamiantage et demandent que le point de départ de l’indexation sur l’indice BT01 soit fixé au 30 mai 2016, date des devis.

Ils rappellent que l’expert judiciaire a écarté le chiffrage de Monsieur [N], expert du syndicat des copropriétaires, qu’en vertu du principe d’indemnisation sans perte ni profit, il n’y a pas lieu de prendre en compte une quelconque vétusté et qu’ils n’ont perçu aucune indemnité de la part de leur assureur qui a dénié sa garantie s’agissant de désordres provenant des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes des consorts [Q] au motif que l’appartement est en vente et qu’ils ne feront pas réaliser les travaux intérieurs, et subsidiairement à la confirmation du jugement en ce qu’il a exclu de la condamnation les travaux de désamiantage.

Il conteste le chiffrage retenu par l’expert judiciaire et soutient que les consorts [Q] ne saurait bénéficier d’une réfection à neuf alors qu’ils n’ont pas réalisé de travaux d’embellissement depuis une quarantaine d’années.

Monsieur [V], expert judiciaire a chiffré les travaux d’embellissements consécutifs aux premiers désordres constatés par Monsieur [F], à la somme de 54.112,04 € TTC incluant le volet désamiantage pour 10.286,40 € TTC.

Il a précisé que ce volet ne résultait pas des dommages causés par les parties communes, mais de l’état des matériaux contenant de l’amiante identifié au niveau du revêtement de sol (partie privative) de l’arrière-cuisine.

Son évaluation a été réalisée au regard des devis fournis par les parties, étant ici relevé qu’il a considéré que les estimations de Monsieur [N], expert mandaté par le syndicat des copropriétaires, apparaissaient très exagérément basses et insuffisamment détaillées tant s’agissant des quantités que de la nature des travaux et sujétions attachées.

Il importe peu de savoir quel était l’état de l’appartement avant le sinistre et quel usage les consorts [Q] ont fait des sommes qui leur ont été allouées en vertu du jugement dont appel, dès lors que le principe de leur indemnisation n’est pas sérieusement contestable.

Le fait que l’appartement soit en vente est également indifférent dès lors qu’ils ont effectivement subi un préjudice dont ils sont en droit d’obtenir réparation.

Au regard de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal, excluant le coût des travaux de désamiantage qui n’ont pas de lien avec les désordres, a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Q], la somme de 43.825,64 € TTC au titre des travaux d’embellissements résultant des premiers désordres avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 13 novembre 2019, date du rapport d’expertise qui en a chiffré le montant, celui n’étant pas fixé à la date d’établissement des devis, jusqu’à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de celui-ci.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

Dans son jugement du 13 juin 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc auquel avaient été produites des attestations immobilières fixant la valeur locative de l’appartement entre 480 et 600 €, a retenu une valeur locative de 550 € pour un taux d’occupation moyenne de 12 % s’agissant d’une résidence secondaire et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Q], la somme de 4.224 € au titre de leur préjudice de jouissance subi depuis la dénonciation du sinistre, jusqu’au mois d’octobre 2016, et a sursis à statuer sur leur préjudice postérieur à cette date.

Le tribunal, dans le jugement dont appel, a fixé à 2.508 € le montant du préjudice de jouissance subi pour la période comprise entre le 1er novembre 2016 et le 23 décembre 2019 sur la même base d’une valeur locative de 550 € par mois.

Les consorts [Q] soutenant que la base devant être prise en compte ne peut être la valeur locative d’un appartement loué à l’année, mais celle d’une location estivale, sollicitent l’infirmation du jugement et la fixation à 3.000 € par an du montant de leur préjudice de jouissance du mois d’octobre 2016 jusqu’à parfaite réalisation des travaux, l’appartement étant toujours inhabitable.

S’agissant de leur préjudice de jouissance pendant les travaux, ils réclament une somme de 1.375 € au lieu de 165 € accordés par le tribunal.

Le syndicat des copropriétaires estime que l’évaluation et les modalités de calcul retenues par le tribunal dans son jugement du 13 juin 2017 sont définitives, que l’appartement est partiellement habitable depuis octobre 2016 à l’exception de la chambre cabine 2. Il conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance des consorts [Q] à 2.508 € sur la période du 1er novembre 2016 au 23 décembre 2019 et à 165 € durant les travaux.

L’appartement des consorts [Q] n’étant pas destiné à la location saisonnière, il n’y a pas lieu de retenir une évaluation de leur préjudice de jouissance sur la base d’une valeur locative de 3.000,00 € par an comme ils le réclament.

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, la cour n’est pas tenue par la base retenue par le tribunal dans son jugement du 13 juin 2017 soit une valeur locative de 550 € par mois, pour calculer le préjudice de jouissance depuis la dénonciation du sinistre jusqu’au mois d’octobre 2016, dès lors que le dispositif ne fixe qu’une somme globale et que le tribunal a sursis à statuer sur le préjudice de jouissance pour la période postérieure.

Toutefois, en l’absence d’évaluation immobilière actualisée, étant ici rappelé que ne peut être pris en compte des factures relatives à la location d’un gîte loué par un neveu dans une commune distante de plusieurs dizaines de kilomètres, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a fixé à 2.508 € l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance des consorts [Q], arrêtée à la date d’exécution des travaux de raccordement [J] sur regard à l’origine du sinistre dans la chambre cabine 2.

Il sera également confirmé en ce qu’il a fixé sur la même base de calcul de 550 € par mois, leur préjudice de jouissance durant les travaux dont la durée prévisible a été évaluée par l’expert judiciaire à deux mois et demi.

Sur les frais engagés par les consorts [Q]

Le tribunal a débouté les consorts [Q] de leurs demandes au titre des impôts fonciers depuis 2017, des charges de copropriété et des frais de chauffage, ne faisant droit qu’à leur demande au titre des frais avancés au titre des investigations techniques.

Ceux-ci concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

Il est constant que les impôts fonciers comme les charges de copropriété sont dus en raison de la seule qualité de celui qui les doit. Les consorts [Q] en étaient redevables que leur appartement soit affecté de désordres ou pas.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demandes à ce titre.

Il n’est par ailleurs pas démontré que les frais de chauffage qu’ils indiquent avoir exposés, sont la conséquence des désordres subis par eux, alors qu’ainsi que l’indique le tribunal, le chauffage de l’appartement situé au surplus en bord de mer, était nécessaire en période automnale et hivernale pour éviter sa dégradation.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires à l’égard des copropriétaires du bâtiment A

Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande aux fins qu’il soit dit que les condamnations au titre des travaux et indemnités prononcées contre lui seront à répartir entre les copropriétaires en charges communes spéciales au bâtiment A, au motif d’une part qu’il n’y avait pas lieu de distinguer sur la provenance de la cause des dommages qui proviennent des parties communes, et d’autre part, que deux procédures étaient en cours aux fins d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 novembre 2021 et de la résolution N°5 de l’assemblée générale extraordinaire du 22 août 2023 donnant mandat au syndic d’engager une action en garantie contre les copropriétaires du bâtiment A.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’infirmation du jugement de ce chef au motif que les parties communes spéciales du bâtiment A sont la propriété indivise des copropriétaires du bâtiment A et non de l’ensemble des copropriétaires, que les copropriétaires du bâtiment A ont voté et financé les travaux de remise en état des parties communes spéciales ainsi que les condamnations indemnitaires prononcées par le tribunal dans son jugement de 2017, et qu’ils ont voté de façon définitive le rejet d’une résolution tendant faire supporter en charges générales ces indemnisations.

Il conteste le caractère tardif de sa demande dont il affirme qu’elle n’est pas prescrite.

La cour constate comme le relève pertinemment les consorts [Q], que les copropriétaires du bâtiment A ne sont pas à la cause, de telle sorte qu’il ne peut être statué sur le point de savoir s’ils doivent ou non supporter les charges afférentes à la procédure les opposant le syndicat des copropriétaires.

Dès lors et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres arguments développés par ce dernier, le jugement sera confirmé par substitution de motifs en ce qu’il l’a débouté de sa demande de ce chef.

Sur la garantie de la société Generali Iard

La société Generali Iard conclut à l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre et à garantir les consorts [Q] dans la limite de la dette du syndicat des copropriétaires, et a estimé qu’elle n’était pas fondée à opposer à son assuré une franchise d’un montant de 593 €.

Elle rappelle que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires est en date du 2 octobre 2018, que le sinistre préexistait à la signature du contrat et que faute d’aléa, ce sinistre n’entre pas dans le champ contractuel.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il pouvait penser au jour de la souscription du contrat d’assurance, que les travaux réalisés sur préconisations de Monsieur [F] avaient mis un terme aux infiltrations et qu’il n’est pas démontré que le passage d’eau dans la chambre cabine 2 en provenance du local poubelle du bâtiment A est antérieur à cette souscription alors que son origine n’a été diagnostiquée qu’en février 2019.

Il conteste l’application d’une clause d’exclusion de garantie faute pour l’assureur d’établir que les conditions générales incluant des exclusions aient été portées à sa connaissance, celles-ci devant au surplus être formelles et limitées, tout comme l’absence d’aléa et une fausse déclaration de sa part.

Les consorts [Q] concluent à la confirmation du jugement qui a retenu la garantie de la société Generali Iard, rappelant que l’absence d’aléa résulte de la chronologie des faits et que celle-ci ne démontre pas l’antériorité du fait dommageable à la souscription du contrat.

Ils reprennent l’argumentation du syndicat des copropriétaires sur l’absence de déclaration mensongère et concluent sur l’absence de nullité du contrat soulevée pour la première fois par la société Generali dans ses écritures en date du 9 décembre 2025.

La cour constate à la lecture des dernières conclusions de la société Generali en date du 11 décembre 2025, qu’elle a renoncé à se prévaloir de la nullité du contrat, et n’invoque plus que l’absence d’aléa.

Seul ce moyen sera donc examiné.

La demande de garantie de la société Generali Iard au titre du contrat souscrit le 18 décembre 2018 avec effet au 2 octobre 2018 garantissant notamment les dégâts des eaux et la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, a été effectuée le 7 février 2019 à la suite d’un constat amiable dégât des eaux qui ne concerne que la chambre cabine 2.

Il est constant que le contrat d’assurance étant par nature aléatoire, seule une faute volontaire de l’assuré de créer le dommage tel qu’il est survenu, serait de nature à priver le contrat d’aléa.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [V], que ce n’est qu’en février 2019 qu’a été identifiée la cause de l’humidité constatée dans la chambre cabine 2 comme provenant d’un regard [J] situé sous la poubelle du local poubelle attenant et en surplomb de cette chambre.

Le syndic de copropriété a immédiatement adressé une déclaration de sinistre à la société Generali Iard.

Compte tenu de l’existence des précédents désordres, le syndicat des copropriétaires pouvait légitimement penser que cette humidité avait une origine identique, ce qui s’avérera ne pas être le cas.

Il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir déclaré à son nouvel assureur, l’existence d’un précédent sinistre qu’il n’avait de toute façon pas à garantir, étant en outre relevé que la société Generali Iard ne démontre pas avoir interrogé le syndicat des copropriétaires lors de la conclusion du contrat sur les circonstances lui permettant d’apprécier les risques qu’il prenait à sa charge.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Generali Iard à garantir le syndicat des copropriétaires au titre du second sinistre et à garantir les consorts [Q] dans la limite de la dette de son assuré en application de l’article L.124-3 du code des assurances.

Bien que son appel porte notamment sur la disposition du jugement aux termes de laquelle le tribunal a dit que la société Generali n’était pas fondée à opposer à son assuré le montant de la franchise de 593 €, celle-ci ne conclut pas sur ce point.

Le tribunal a estimé que faute de preuve que les dispositions particulières du contrat d’assurance avaient été portées à la connaissance de l’assuré et acceptées par lui avant le sinistre, la société Generali Iard n’était pas fondée à opposer à son assuré cette franchise.

En l’absence d’éléments de nature à remettre en cause la décision du tribunal, le jugement sera confirmé sur ce point par motifs adoptés.

Sur la dispense des consorts [Q] de toute participation à la dépense commune en lien avec les condamnations

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal a dispensé les consorts [Q] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi qu’aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation de leurs préjudices.

Le syndicat des copropriétaires soutenant que ce texte ne concerne que les frais de procédure et que les copropriétaires des bâtiments B-C-D n’avaient aucun pouvoir sur la réalisation des travaux et n’ont commis aucune faute, conclut à l’infirmation du jugement qui a dispensé les consorts [Q] de toute participation tant aux frais de procédure qu’aux condamnations prononcées à leur profit.

Ces derniers concluent à la confirmation du jugement, rappelant qu’ils sollicitent la mise en oeuvre des travaux depuis 2011, que l’inertie du syndicat des copropriétaires a aggravé leurs préjudices, qui étant la conséquence des manquements de ce dernier ne saurait être mise à leur charge.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de cette même loi dispose :

' Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties en litige.'

Une telle dispense ne s’applique donc qu’aux seuls frais de procédure et non aux condamnations prononcées au bénéfice d’un copropriétaire.

C’est donc à tort que le tribunal a dispensé les consorts [Q] de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, qui devront être réparties entre l’ensemble des copropriétaires, étant ici rappelé comme il a été dit ci-dessus que la cour n’a pas à se prononcer sur la répartition de la charge des frais de procédure entre les copropriétaires des différents bâtiments composant la copropriété.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le seul le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité aux consorts [Q] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de le condamner in solidum avec la société Generali Iard à leur payer une somme de 10.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel et de le débouter de sa demande à ce titre dirigée contre les consorts [Q].

La société Generali Iard sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires au titre de cette condamnation, à lui payer une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Succombant à titre principal, le syndicat des copropriétaires et la société Generali Iard seront condamnées in solidum aux dépens d’appel, de première instance comprenant les frais d’expertise judiciaire, le jugement étant infirmé en ce qu’il n’a condamné que le syndicat des copropriétaires aux dépens.

La société Generali Iard devra garantir son assuré, des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 16 décembre 2024 dans la limite des chefs dont appel, sauf en ce qu’il a :

— dispensé les consorts [Q] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ainsi qu’aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation de leurs préjudices,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à supporter les dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’expertise de Monsieur [V],

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer aux consorts [Q] la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires et les consorts [Q] de leurs demandes de la condamnation de la société Generali Iard au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’INFIRME de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE les consorts [Q] de leur demande de dispense de participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires en indemnisation de leurs préjudices,

DISPENSE les consorts [Q] de leur participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société Generali Iard à payer aux consorts [Q], la somme de 10.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires et la société Generali Iard de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société Generali Iard aux dépens d’appel et de première instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [V],

DIT que la société Generali Iard devra garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Le Greffier Le Président