4ème Chambre

ARRÊT N°121

N° RG 25/01039

N° Portalis DBVL-V-B7J-VV3U

(Réf 1ère instance : 22/05384)

(1)

Mme [L] [P]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.R.L. CITYA LIBERTE

S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe BAILLY

M^e Agata BACZKIEWICZ

M^e Caroline RIEFFEL

M^e Benoît BOMMELAER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 30 Avril 2026 après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [L] [P] Madame [P] [L], de nationalité française, née le 21 février 1966 à [Localité 1] domiciliée [Adresse 2]

née le 21 Février 1966 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christophe BAILLY de la SELAS AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Syndic. de copro. [Adresse 1] prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL DOMEOS, Société à responsabilité limitée au capital de 60 000,00 €, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 504 879 032 dont le siège social est [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ de la SELARL HORIZONS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. CITYA LIBERTE , SARL immatriculée au RCS de RENNES, sous le numéro 812 500 411, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. BREIZH GEO IMMO, immatriculée au RCS de RENNES sous le n319 473 237, dont le siège social est [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [L] [P], née [B], est usufruitière d’un appartement situé au numéro [Adresse 1].

La gestion de la copropriété a été assurée par la société Breizh Geo Immo, syndic, jusqu’au 14 décembre 2021. Le syndic actuellement en exercice est la société Domeos.

Au cours de l’année 2016, des dégradations des lames situées en sous-face du balcon du 1er étage ont été constatées et dénoncées au syndic de l’époque la société Breizh Geo Immo.

L’année suivante, le locataire de l’appartement a signalé à M. [S] [P], en sa qualité de propriétaire du logement, une stagnation d’eau sur son balcon. Ce dernier a relayé la situation dénoncée à la société Breizh Geo Immo.

En 2018, de nouvelles infiltrations ont été constatées, lesquelles auraient trouvé leur source dans le système d’évacuation des eaux pluviales de l’étage supérieur.

Au cours du mois de novembre 2020, le locataire de l’appartement a de nouveau fait état à M. [S] [P] de l’existence d’infiltrations.

Le cabinet Hydrotech, mandaté par le syndic, a constaté que les infiltrations provenaient du système d’évacuation d’eaux pluviales du balcon du 2ème étage, ce qui a été confirmé par le cabinet Polyexpert, mandaté par la société anonyme Axa France IARD (la SA Axa), assureur multirisque habitation de l’immeuble.

Les époux [P] ont sollicité la société Axa aux fins d’indemnisation, laquelle a refusé d’intervenir.

Suivant un acte d’huissier du 22 juillet 2022, Mme [L] [P] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le Syndicat des copropriétaires), la société Breizh Geo Immo, syndic en exercice jusqu’au 14 décembre 2021, la SA Axa, afin d’obtenir leur condamnation à effectuer des travaux de réparation du sinistre et son indemnisation.

Par jugement en date du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Rennes a :

Sur les demandes de Mme [P] :

— dit que la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, a commis une faute dans la gestion de l’immeuble sis [Adresse 1], engageant sa responsabilité à l’égard de Mme [P],

— dit que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, est engagée à l’égard de Mme [P],

— ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties de conclure sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 pour les conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 15 mars 2025 puis celle de [L] [P] avant le 30 avril 2025,

— condamné le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble

— rejeté la demande de prononcé d’une astreinte,

— dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la SA Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de Mme [P] et, en conséquence, débouté cette dernière de ses demandes dirigées contre la société Axa,

— débouté Mme [P] de sa demande d’indemnisation au titre des dégâts constatés,

— dispensé Mme [P] de participer aux frais engagés pour la présente procédure,

— rejeté comme dépourvue d’objet la demande de garantie au bénéfice du Syndicat des copropriétaires,

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires :

— dit que la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, a commis une faute dans la gestion de l’immeuble sis [Adresse 1] engageant sa responsabilité à l’égard du Syndicat des copropriétaires,

— dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de l’assuré et, en conséquence, débouté ce dernier de ses demandes dirigées contre la société Axa,

— débouté le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Domeos, de ses demandes d’indemnisation au titre :

— du remboursement des frais d’investigations,

— du coût des travaux de traitement de la cause du sinistre,

— condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à verser au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, la somme de 1.223,06 euros indexée en fonction de la variation l’indice BT01 du coût de la construction à la date du devis et à la date du présent jugement au titre des frais de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1 et 2 ème étages,

Sur les demandes de la société Citya Liberté :

— débouté la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, de l’intégralité de ses demandes,

Sur les demandes accessoires :

— dispensé Mme [P] de participation aux frais de procédure, ceux-ci étant répartis entre les autres copropriétaires,

— condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, aux entiers dépens,

— condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo à verser au titre des frais irrépétibles :

— à Mme [L] [P] la somme de 1.500 euros,

— au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, la somme de 1.500 euros,

— à la société Axa, en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1.000 euros,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [L] [P] née [B] a relevé appel de cette décision le 21 février 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions en date du 30 décembre 2025, Mme [P] née [B] demande à la cour de déclarer recevable son appel et la dire bien fondée et de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Dit que la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, a commis une faute dans la gestion de l’immeuble sis [Adresse 1] engageant sa responsabilité à l’égard de Mme [P],

— Dit que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, est engagée à l’égard de Mme [P],

— Condamné le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble,

— Dispensé Mme [P] de participer aux frais engagés pour la présente procédure,

— de réformer le jugement en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de prononcé d’une astreinte au titre de la condamnation du Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble,

— Dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas er mobilisables au profit de Mme [P] et, en conséquence, débouté cette dernière de ses demandes dirigées contre la société Axa,

— Débouté Mme [P] de sa demande d’indemnisation au titre des dégâts constatés,

— Et donc refuser de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société Breizh Geo Immo ès nom et la société Axa, en sa double qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires et d’assureur de la société Breizh Geo Immo, à verser à Mme [P] la somme de 29.197,15 euros avec indexation sur l’indice BT01 et intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2021, sauf à parfaire,

— Limité le montant accordé à Mme [P] au titre des frais irrépétibles de première instance à 1.500 euros et donc refuser de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société Breizh Geo Immo ès nom et la société Axa, en sa double qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires et d’assureur de la société Breizh Geo Immo, à verser à Mme [P] la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamné seule la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, aux entiers dépens et donc refuser de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société Breizh Geo Immo ès nom et la société Axa, en sa double qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires et d’assureur de la société Breizh Geo Immo, aux entiers dépens,

Statuant à nouveau :

— de condamner le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la société Domeos, à remplacer les lames situées en sous-faces de balcons des 1er et 2ème étages, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard courant à partir d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète exécution des travaux efficaces et pérennes,

— de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société Citya Liberté venant aux droits de la société Breizh Geo Immo et la société Axa, en sa double qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires et d’assureur de la société Breizh Geo Immo, à lui verser les sommes de :

—  31.910,69 euros avec indexation sur l’indice BT01 et intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2021, somme à parfaire au jour du jugement, au titre des travaux de reprise,

—  12.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de la présente instance,

— de condamner les mêmes aux entiers dépens,

— de condamner solidairement la société Citya Liberté venant aux droits de la société Breizh Geo Immo ès nom et la société Axa, en sa qualité d’assureur de la société Breizh Geo Immo, à garantir et relever indemne le syndicat de copropriété de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— de débouter toute demande plus ample ou contraire formée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 novembre 2025, la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Débouté Mme [P] de sa demande d’indemnisation au titre des dégâts constatés,

— Débouté Mme [P] de sa demande de condamnation solidaire de la société Breizh Geo Immo ès nom avec le Syndicat des copropriétaires, et la société Axa, en sa double qualité d’assureur de la société Breizh Geo Immo et du Syndicat des copropriétaires,

— Débouté le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société Domeos, de ses demandes d’indemnisation au titre :

— du remboursement des frais d’investigations,

— du coût des travaux de traitement de la cause du sinistre,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à verser au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, la somme de 1.223,06 euros indexée en fonction de la variation l’indice BT01 du coût de la construction à la date du devis et à la date du présent jugement au titre des frais de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1 et 2 ème étages,

— Condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo à verser au titre des frais irrépétibles :

— à Mme [P] la somme de 1.500 euros,

— au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, la somme de 1.500 euros,

— à la société Axa, en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1.000 euros,

— Débouté la société Citya Liberté venant aux droits de la société Breizh Geo Immo de ses demandes,

Statuant à nouveau :

— de rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— à défaut, condamner la SA Axa à la garantir les condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées contre elle, et l’en relever indemne,

— de condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Suivant ses dernières conclusions en date du 24 décembre 2025, la SA Axa demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par Mme [P], ainsi que par la société Citya Liberté, à l’encontre du jugement rendu,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— Dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de Mme [P] et, en conséquence, débouté cette dernière de ses demandes dirigées contre la société Axa,

— Débouté Mme [P] de sa demande d’indemnisation au titre des dégâts constatés,

— Dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de l’assuré et, en conséquence, débouté ce dernier de ses demandes dirigées contre la société Axa,

— Débouté le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Domeos, de ses demandes d’indemnisation au titre :

— du remboursement des frais d’investigations,

— du coût des travaux de traitement de la cause du sinistre,

— Dit que la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, avait commis une faute dans la gestion de l’immeuble sis [Adresse 1] engageant sa responsabilité à l’égard de Mme [P] et du Syndicat des copropriétaires,

— Débouté la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, de l’intégralité de ses demandes, et notamment à l’encontre de la société Axa,

— Condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo à verser au titre des frais irrépétibles à la société Axa, en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1.000 euros,

— Condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, aux entiers dépens,

Partant :

— débouter Mme [P], le Syndicat des copropriétaires et la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, celles-ci étant mal fondées,

— débouter le Syndicat des copropriétaires et la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, de leur demande en garantie formée à son encontre,

— débouter d’une façon générale, le Syndicat des copropriétaires et Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, de leurs appels incidents,

— condamner l’appelante, ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [P], ou toute partie succombante, à payer les entiers dépens, de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP BG Associés représentée par M^e Rieffel,

A titre subsidiaire, si la Cour devait infirmer le jugement rendu en ce qu’il a retenu que les garanties du contrat d’assurance souscrit par la Copropriété auprès d’elle Axa n’étaient pas mobilisables :

— débouter l’appelante de sa demande de condamnation solidaire présentée à son encontre au titre des travaux de remise en état de son logement à hauteur de 29.197,15 euros avec indexation sur l’indice BT01 et intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2021,

— débouter la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, et toutes autres, de toutes leurs demandes formées à son encontre,

— condamner la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à la garantir et la relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal qu’en intérêts et frais de toutes sortes,

A titre infiniment subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions l’indemnisation sollicitée par Mme [P],

— débouter l’appelante et la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, de toutes leurs demandes plus amples et contraires.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— Dit que la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, a commis une faute dans la gestion de l’immeuble sis [Adresse 1] engageant sa responsabilité à l’égard de Mme [P] et à l’égard du Syndicat des copropriétaires,

— Rejeté la demande de prononcé d’une astreinte au titre de la condamnation du Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble,

— Débouté Mme [P] de sa demande d’indemnisation au titre des dégâts constatés,

— Condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à verser au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, la somme de 1.223,06 euros indexée en fonction de la variation l’indice BT01 du coût de la construction à la date du devis et à la date du présent jugement au titre des frais de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1 et 2 ème étages,

— Débouté Mme [P] de sa demande de condamnation in solidum au titre des frais irrépétibles et des dépens à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— d’infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— Dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas er mobilisables au profit de Mme [P] et, en conséquence, débouté cette dernière de ses demandes dirigées contre la société Axa,

— Débouté le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Domeos, de ses demandes d’indemnisation au titre :

— du remboursement des frais d’investigations,

— du coût des travaux de traitement de la cause du sinistre,

— Condamné la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo à verser au titre des frais irrépétibles au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, la somme de 1.500 euros,

Statuant à nouveau :

— de juger sans objet la demande de condamnation formée par l’appelante à son encontre sous astreinte d’avoir à faire procéder aux travaux de remplacement des lames en sous-faces des balcons des 1er et 2ème étage,

— de condamner la société Axa et la société Citya Liberté in solidum à lui verser les sommes suivantes :

—  669,83 euros au titre des travaux de reprise de sous-face du balcon, avec indexation en fonction de la variation de l’indice BT01 du coût de la construction entre l’indice publié à la date du devis et l’indice publié à la date du jugement

—  859,79 euros au titre du remboursement des frais engagés aux fins d’investigations, avec intérêts à compter de l’assignation laquelle vaut mise en demeure,

— condamner la société Citya Liberté à lui verser la somme de 3.971,66 euros correspondant au coût des travaux de traitement de la cause du sinistre,

— condamner la société Axa et le cas échéant in solidum la société Citya Liberté, à le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de Mme [P],

— condamner la société Citya Liberté, à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile exposé en première instance, ainsi qu’in solidum avec Mme [P] à 2.500 euros supplémentaires au titre des frais irrépétibles qui seront exposés en appel,

— condamner l’appelante et la société Citya Liberté aux dépens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera constaté que la qualité de copropriétaire de l’usufruitière du lot sinistré n’est pas discutée par les parties.

L’appartement de Mme [L] [P] née [B] est situé au premier étage sous une importante casquette béton habillée de lames PVC en sous-face. Cette casquette béton constitue le balcon des appartements du deuxième étage qui est équipé d’un système d’évacuation des eaux pluviales avec chéneau et descente EP. En revanche les balcons des appartements du premier étage n’en sont pas dotés.

Les investigations menées ont fait apparaître que la canalisation d’évacuation des EP est obstruée de sorte que l’eau s’écoule directement sur le balcon de l’appartement dont l’appelante est usufruitière, dégradant à son passage la sous-face en lames PVC du balcon.

Sur la responsabilité du syndic

Le tribunal a relevé que le syndic ne pouvait se prévaloir du quitus accordé par certaines assemblées générales pour prétendre que sa responsabilité ne peut être engagée à l’encontre de Mme [L] [P] née [B] alors que ce quitus ne l’exonère qu’envers le Syndicat des copropriétaires et non envers les copropriétaires. Il a reproché à la société Breizh Geo Immo, à laquelle vient aux droits la SARL Citya Liberté, un défaut de diligence et considéré que celle-ci ne pouvait se réfugier derrière la complexité technique de la solution à apporter pour tenter d’échapper à sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de l’usufruitière.

La SARL Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, conteste la décision rendue par la juridiction de première instance. Elle invoque l’existence des quitus de sa gestion accordés lors des assemblées générales des 19 juin 2018 et 3 juillet 2019 pour estimer que son éventuelle responsabilité ne pourrait être recherchée que pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 14 décembre 2021. Elle nie toute défaillance dans le respect de ses obligations et allègue s’être heurtée aux difficultés techniques inhérentes à la conception de l’immeuble pour justifier l’absence de tout travaux réparatoire. Elle soutient avoir démarché plusieurs entreprises et affirme avoir agi afin que les lames PVC soient déposées pour éviter tout risque de chute. Elle ajoute que ces travaux n’ont toujours pas été entrepris plusieurs années après la fin de son mandat ce qui démontre la complexité de la solution à apporter.

L’appelante demande au contraire la confirmation de la décision attaquée. Elle affirme que le Syndic, dûment informé des écoulements d’eau dès l’année 2017, n’a mandaté une entreprise pour déboucher les canalisations que l’année suivante et tardé à obtenir des devis pour remédier à la situation, ajoutant que des infiltrations sont finalement survenues en 2020 dans l’appartement alors occupé par son locataire. Elle entend mettre en évidence la défaillance du syndic dans sa mission d’administrer l’immeuble. Elle soutient que les quitus invoqués ne font pas obstacle à un recours de sa part sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour des fautes commises par celui-ci lui occasionnant un préjudice.

La SA Axa, dans l’hypothèse où sa garantie serait mobilisée, estime que la SARL Citya Liberté a failli dans ses obligations de syndic au regard de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle reprend les motifs du jugement entrepris pour caractériser la faute commise par celle-ci.

Enfin, le syndicat des copropriétaires indique s’en rapporter à l’argumentation développée par l’appelante. Il réclame la confirmation du jugement critiqué ayant considéré que le syndic a commis une faute dans la gestion de l’immeuble engageant sa responsabilité à l’égard de Mme [L] [P] née [B] et de lui-même.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose notamment que le syndic a pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic, représentant du syndicat, n’a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire, pris individuellement, dont il n’est pas le mandataire. Il est néanmoins responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, peu important que sa responsabilité soit engagée contractuellement à l’égard du syndicat.

Ainsi, les copropriétaires peuvent donc, sur ces fondements, se prévaloir de la faute commise par le syndic dans l’exercice de son mandat, peu important que celle-ci soit ou non détachable ou dissociable de ses missions (3, Civ., 7 février 2012, n° 11-11.051).

Si un copropriétaire non opposant n’a pas qualité à contester une décision de l’assemblée générale sur le fondement de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par exemple de quitus donné au syndic, rien ne lui interdit de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute (3e, Civ, 29 février 2024, n° 22-24.558).

Dès lors, la SARL Citya Liberté ne peut arguer du quitus de sa gestion donné par les assemblées générales des copropriétaires des 19 juin 2018 et 3 juillet 2019 pour considérer que seule la période du 1er janvier 2019 au 14 décembre 2021, date de la fin de son mandat, doit être retenue au titre de l’examen de son éventuelle responsabilité.

Suivant un premier courriel adressé au syndic en date du 27 mai 2016, M. [S] [P] joignait à son envoi des photographies des 'sous-faces PVC du 1er étage’ et concluait son message en demander à être informé 'des solutions pour y remédier'.

Le tribunal a justement observé que la société Breizh Geo Immo ne démontrait pas y avoir répondu.

Un deuxième mail de ce copropriétaire du 25 juillet 2017 faisait état d’une 'très importante infiltration sur la casquette du 1er étage', son auteur précisant que des démarches avaient été engagées uniquement par lui-même et sa locataire en vue de tenter de déterminer la cause du problème. Dans son message, il indiquait également avoir 'relancé (son destinataire) à plusieurs reprises concernant les sous-face PVC qui n’ont toujours pas été refaites sous cette même casquette'. Il concluait son envoi en demande à nouveau au syndic 'de faire le nécessaire'.

Dans son troisième courriel du 4 juin 2018, M. [S] [P] exposait s’être rendu dans les locaux du syndic, indiquait que l’entreprise mandatée par ce dernier n’avait pas réglé la difficulté car manifestement mal informée de la situation par son mandant. Il y relatait que les dégradations et le risque d’effondrement des dessous du balcon persistaient et qu’il en était de même des forts désagréments rencontrés par son locataire qui vidait 'des seaux d’eau à longueur de journée'. En conclusion, son auteur enjoignait à la société Breizh Geo Immo d’employer les moyens nécessaires pour enfin intervenir efficacement.

Lors de la réunion des copropriétaires du 19 juin 2018, une question, non soumise au vote, a été évoquée concernant 'les travaux de recherche approfondie des infiltrations constatées sous le lambris du 1er étage'. Il était indiqué :

— que des devis des sociétés Forza Bâtiment et Altitude 44 portant sur ces investigations avaient été joints à la convocation ;

— que la société Alti Service était intervenue le 5 janvier 2018 pour la dépose des lames qui menaçaient de tomber sur les passants ;

— que la société ISS s’était déplacée depuis la convocation de l’assemblée générale pour déboucher la colonne EP mais que cette entreprise avait constaté que la canalisation était obstruée au niveau du rez-de-chaussée devant un fonds de commerce ;

— que des demandes de devis étaient en cours afin de réaliser le débouchage de cette colonne et que ceux-ci seraient présentés lors d’une prochaine assemblée générale.

Au regard de ce dernier élément, le tribunal a considéré à tort que la recherche de fuite n’avait été réalisée par le syndic qu’au mois de décembre 2020 et donc plus de 4 années après la première alerte qui lui avait été adressée.

Pour autant, la société Breizh Geo Immo, désormais la SARL Citya Liberté ne justifie pas avoir satisfait à ses obligations découlant de l’article 18 précité entre les mois de juin 2016 et janvier 2018.

M. [S] [P] devait relancer le syndic par un nouveau message électronique du 22 février 2019.

Une question n°18 était évoquée lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2019 portant sur les travaux de dévoiement du réseau EP du bâtiment A. Il était indiqué que 'lors d’une précédente AG, il a été abordé les infiltrations d’eau en sous-face des balcons du 1er étage, la société ISS était intervenue et avait constaté que celles-ci étaient provoquées par un engorgement de la descente EP. Cette dernière n’étant pas 'débouchable’ du fait de l’absence de trappe de visite en rez-de-chaussée et cave, il avait été indiqué la nécessité d’effectuer un dévoiement du réseau en question'.

Dans ce document, il était précisé que la communication de devis avait été sollicitée auprès des sociétés Ouest Colonnes, Hamon Plomberie et Le Grand Plombier mais qu’en l’absence de réception de tout document, l’examen du problème était reporté à une prochaine assemblée générale alors que la nécessité de remédier aux infiltrations dont le syndic avait connaissance lui commandait d’intervenir avec une certaine urgence et de relancer les entreprises concernées.

L’appelante n’est pas démentie lorsqu’elle indique :

— que les devis réclamés n’ont pas été communiqués ni produits lors de l’AG suivante, la cour relevant que le procès-verbal y afférent n’est d’ailleurs pas versé aux débats par le syndic ;

— que son locataire lui a signalé de nouvelles infiltrations au mois de novembre 2020 entraînant une impossibilité d’ouverture des menuiseries extérieures, l’affaissement du parquet, la détérioration du ragréage et le décollement des dalles PVC de l’appartement.

Le cabinet Hydrotech, mandaté par le syndic, ne s’est déplacé sur les lieux que le 15 décembre 2020 alors que les démarches entreprises par le mandataire du Syndicat des copropriétaires entre le 3 juillet 2019 et la fin de l’année 2020, pour remédier à la situation décrite ci-dessus, qui revêtaient une certaine urgence, ont été inexistantes.

En droit, il est admis que le syndic est tenu d’une obligation de diligence et vigilance qui l’apparente à une obligation de moyen (Civ. 3ème, 17 avril 2013, n° 11-28.887). Sa faute peut être retenue résultant de sa carence dans la prise en charge de travaux urgents ne nécessitant pas l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ.. 3e, 24 mars 2015, n° 13-24.791, Civ. 3e, 6 juillet 2017, n° 16-18.950).

Comme le souligne justement le tribunal, la complexité technique de la situation résultant du problème structurel rencontré par l’immeuble, alléguée par le syndic, aurait dû le conduire à déployer davantage de moyens dans un temps court afin de parvenir à remédier au problème susvisé.

Ces éléments ne peuvent que motiver la confirmation de la décision attaquée ayant retenue que la responsabilité délictuelle de la société Breizh Geo Immo, aux droits de laquelle vient désormais la SARL Citya Liberté, était engagée envers Mme [L] [P] née [B] mais également, pour les motifs exposés ci-dessus, sa responsabilité contractuelle envers le Syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

Aucune des parties ne remet en cause que l’origine des infiltrations se trouve dans les parties communes de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité en application des dispositions de l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Il sera ajouté qu’il ne justifie d’aucune cause exonératoire dans ses dernières conclusions.

Il doit être rappelé en effet que celui-ci est non seulement responsable de plein droit des désordres affectant les parties communes, mais aussi des fautes commises par le syndic dans l’entretien de l’immeuble (3, Civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424).

Sur la mobilisation de la garantie de la SA Axa

Le tribunal a retenu :

— que les déchéances de garantie invoquées par l’assureur ne sont pas opposables au tiers lésé ;

— que les exclusions de garantie sont en revanche opposables au tiers lésé ;

— que la SA Axa ne rapporte pas la preuve d’une volonté frauduleuse assimilable au dol de son assuré ;

— que l’assureur allègue en revanche à juste titre le caractère non accidentel du sinistre qui trouve sa source dans un défaut d’entretien et non dans un événement accidentel ;

— que la SA Axa ne doit donc pas sa garantie à l’usufruitière.

L’appelante conteste cette décision et, se fondant sur l’action directe offerte par l’article L 124-3 du code des assurances, fait valoir :

— que la SA Axa est tout à la fois l’assureur du Syndicat des copropriétaires et de son syndic alors en exercice ;

— qu’une ordonnance désormais définitive rendue par le juge de la mise en état a confirmé la recevabilité de ses demandes présentées à l’encontre de l’assureur ;

— que la tardiveté de la déclaration de sinistre et son caractère prétendument frauduleux allégués par la SA Axa ont été justement rejetés par les premiers juges ;

— que les infiltrations ont pour origine le défaut du réseau de canalisation d’évacuation des EP et le défaut d’étanchéité des balcons ;

— que le tribunal s’est contenté de se référer au rapport d’un expert conseil sans étudier les conditions particulières et générales de la police souscrite par 'la copropriété’ ;

— que les garanties de dégâts des eaux et de responsabilité civile du propriétaire sont mobilisables ;

— que les conditions générales de la police ne sont pas signées par les assurés ;

— que faute pour l’assureur de verser aux débats des conditions particulières mentionnant une clause de renvoi aux conditions générales sur une page signée de l’assuré, la SA Axa n’est pas fondée à invoquer une quelconque exclusion de garantie.

Le syndic réclame également l’infirmation de la décision attaquée et avance les moyens suivants :

— le sinistre a été déclaré à la SA Axa en sa qualité d’assureur MRI ;

— Par application des articles 2.3, 2.4 et 4.4 de la convention CIDE COP, il appartient à l’assureur MRI de garantir le sinistre ;

— cet avis est partagé par l’expert missionné par l’assureur de Mme [L] [P] née [B], en l’occurrence le cabinet Polyexpert ;

— que le refus de garantie de l’assureur n’est donc pas justifié.

Pour sa part, le Syndicat des copropriétaires sollicite également la réformation du jugement déféré et estime que :

— la déchéance lui est opposable dès lors que l’événement qui donne naissance à la garantie est bien la survenance d’un dommage susceptible d’être garanti ;

— les premiers dommages subis par l’appartement de l’appelante remontent au mois de novembre 2020 ;

— les événements antérieurs concernent les balcons et non le logement privatif de Mme [L] [P] née [B] ;

— les dommages ne relèvent en aucun cas d’un défaut d’entretien mais d’un événement tout à fait accidentel ;

— la chronologie assurantielle ne justifie en aucun cas la déchéance de garantie retenue.

En réponse, la SA Axa indique :

— ne jamais avoir été l’assureur du syndic anciennement en exercice ;

— que la SARL Citya Liberté ne conteste pas cette affirmation et ne communique pas l’identité de son propre assureur ;

— que les conditions particulières de la police souscrite par le Syndicat des copropriétaires sont bien signées par celui-ci ;

— que la première déclaration de sinistre lui a été adressée le 1er novembre 2020 par le Syndicat des copropriétaires alors qu’il avait connaissance des infiltrations depuis l’année 2016 ;

— que le Syndicat des copropriétaires était bien informé dans la police de la nécessité de lui déclarer les infiltrations dans un délai de 5 jours ouvrés dès leur connaissance ;

— qu’elle est donc bien fondée à opposer la déchéance de garantie au regard de la tardiveté de la déclaration de sinistre ;

— que le syndic ne peut invoquer la complexité du dossier pour justifier du retard ;

— que la tardiveté de cette déclaration a aggravé les désordres occasionnés au balcon et à l’appartement de Mme [L] [P] née [B] ;

— que le sinistre dénoncé ne présente pas un caractère accidentel ;

— que l’appelante ne rapporte pas la preuve que ses garanties peuvent être mobilisées ;

— que le tribunal a injustement écarté la faute dolosive du Syndicat des copropriétaires qui n’implique pas la démonstration de sa volonté de créer le dommage ;

— que le syndicat des copropriétaires s’est ainsi placé volontairement dans une situation dont il ne pouvait ignorer qu’elle conduirait inéluctablement à des conséquences dommageables ;

Les éléments suivants doivent être relevés :

1 : Seule Mme [L] [P] née [B] soutient que la SA Axa dispose de la qualité d’assureur de la SARL Citya Liberté.

Le tiers lésé qui exerce une action directe contre l’assureur du responsable doit seulement rapporter la preuve de l’existence du contrat d’assurance (2e Civ., 29 avril 1997, n° 95-10.564 ; 3ème Civ., 20 février 2002, n° 00-18.360). Ce n’est que dans l’hypothèse de la démonstration de l’existence de la police qu’il appartient alors à l’assureur de la produire (1ère Civ., 11 octobre 1988, n° 86-15.259 ; 1ère Civ., 2 juillet 1991, n°88-18.486).

L’appelante ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un contrat conclu entre la SA Axa et le syndic.

2 : Une police d’assurance Multirisque Immeuble n°69033140704 a été souscrite le 4 janvier 2016, avec effet au 1er janvier 2016, entre l’assureur et la société Breizh Geo Immo, devenue par la suie Citya Liberté, agissant en qualité de mandataire du Syndicat des copropriétaires.

2.1 : Aucun événement relatif aux infiltrations n’était encore survenu à cette date.

Les conditions particulières signées par les deux parties indiquent très clairement qu’un exemplaire des conditions générales référencées 460613F a été remis à l’assuré, peu important que chaque page de ce document n’ait pas été émargée par ce dernier.

Les importantes infiltrations au sein de l’appartement dont est usufruitière Mme [L] [P] née [B] ont été signalées au Syndicat des copropriétaires dans un courriel du 4 juin 2018 qui lui a été adressé par M. [S] [P].

La déclaration de sinistre n’a été adressée à la SA Axa par le Syndicat des copropriétaires que le 1er novembre 2020.

Le dégât des eaux n’a donc pas été déclaré à l’assureur dans les cinq jours ouvrés comme stipulé à la police.

La SA Axa est donc bien fondée à invoquer la déchéance de garantie à l’encontre du Syndicat des copropriétaires. La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

2.2 : En application des dispositions de l’article L 112-6 du code des assurances, l’assureur est en droit d’opposer à un tiers, qui invoque le bénéfice du contrat d’assurance, les exceptions opposables au souscripteur de la police.

Cependant, la déchéance de garantie ne met pas fin au contrat d’assurance et est dès lors inopposable aux tiers.

3 : La définition de la faute dolosive en droit des assurances suppose un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables et ne se confond pas avec la conscience du risque d’occasionner le dommage (Civ.2, 14 mars 2024, n°22-18-426). Il appartient à l’assureur d’en rapporter la preuve. Il a été reproché au Syndicat des copropriétaires et à son syndic de l’époque une carence dans l’exécution de leurs obligations respectives et non un acte positif tel que décrit ci-dessus. Le tribunal a justement rejeté l’argumentation de l’assureur.

4 : les infiltrations dont est victime Mme [L] [P] née [B] ne résultent pas d’un événement accidentel garanti par la police mais trouvent leur source dans un défaut d’entretien d’une partie commune, s’agissant de l’obturation d’une descente d’EP non traitée, imputable au Syndicat des copropriétaires et à la défaillance du syndic dans l’exécution de son mandat. Cette absence de couverture assurantielle est opposable à l’appelante.

Il sera ajouté que la société Citya Liberté invoque l’application des articles 2.3, 2.4 et 4.4 de la convention CIDE COP sans les produire et justifier leur application au cas présent.

Le tribunal sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la mobilisation de la garantie de la SA Axa. Les recours en garantie de cette dernière sont donc sans objet.

Sur les travaux de reprise

Le tribunal a prononcé un sursis à statuer afin que les parties puissent se prononcer sur un mode réparatoire des travaux, faisant cependant droit à la demande de condamnation au remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble.

Sur le prononcé d’une astreinte

L’appelante qualifie 'd’incohérent’ le raisonnement ayant conduit les premiers juges à rejeter sa demande de condamnation sous astreinte. Considérant que la réalisation des travaux de reprise présente une certaine urgence car les infiltrations occasionnent des dégradations dans son appartement, elle réclame l’infirmation de la décision entreprise et la fixation d’une astreinte ainsi que le bénéfice d’une dispense sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires, suite au vote favorable des copropriétaires intervenu au cours de l’AG du 19 juin 2024 qui s’est tenue en l’absence de Mme [L] [P] née [B], justifie enfin de la réalisation des travaux réparatoires permettant de remédier aux infiltrations et produit une facture de la société SNPR du 28 juin 2024 portant sur la modification du système de descente d’EP. Les travaux dont la réalisation sous astreinte est réclamée par Mme [L] [P] née [B] sont donc désormais exécutés. La décision déférée ayant rejeté la demande d’astreinte sera donc confirmée mais l’évolution du litige commande désormais de déclarer sans objet les chefs de dispositif ayant :

— ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties de conclure sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 pour les conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 15 mars 2025 puis celle de [L] [P] avant le 30 avril 2025 ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble.

Sur l’indemnisation du coût des travaux de reprise à l’intérieur de la partie privative

L’appelante produit des devis actualisés ainsi qu’un procès-verbal de constat et réclame désormais le versement de la somme de 31 910,69 euros TTC avec indexation sur l’indice BT 01 au jour du paiement. Elle qualifie 'd’aberrante’ la décision du tribunal qui a 'fantasmé sur une situation qui ne correspond pas à la réalité’ ayant rejeté sa demande d’indemnisation :

— en indiquant que l’état de l’appartement antérieur aux infiltrations n’est pas connu de sorte que l’état préexistant des menuiseries était ignoré ;

— en affirmant qu’il apparaissait 'assez malaisé’ de croire que les travaux n’avaient pas été effectués dans la mesure où le logement est proposé à la location ;

— en reprochant à son propriétaire de fournir des devis et non des factures.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement critiqué et indique :

— que l’usufruitière a obtenu la condamnation de ses locataires à régler les loyers impayés pour un montant de 19 360 euros alors qu’elle prétend que le logement ne pouvait être occupé en l’état ;

— que ses locataires ont intégralement réglé leur dû en août 2023 sans qu’une quelconque réduction n’ait été consentie par la propriétaire eu égard au caractère prétendument inhabitable de l’appartement ;

— que le procès-verbal de constat dressé récemment et versé aux débats par l’appelante ne démontre aucunement la présence de traces récentes d’humidité ni de coulure contre la façade en limite avec le plafond ;

— que Mme [L] [P] née [B] a mis en place sur le parquet existant d’un revêtement de sol en PVC ce qui a eu pour conséquence de rehausser le sol et de rendre donc difficile l’ouverture des portes-fenêtres de sorte que cette difficulté n’est pas en lien avec les dégâts des eaux ;

— qu’aucune infiltration n’est survenue depuis la date de réalisation des travaux réparatoires nonobstant les importantes pluies du début de l’année 2025.

Pour sa part, la SARL Citya Liberté réclame également la confirmation de la décision attaquée et fait valoir :

— que l’état actuel dégradé de l’appartement n’est pas démontré ;

— que la preuve d’une procédure intentée par Mme [L] [P] née [B] à l’encontre de son locataire qui refusait de quitter les lieux loués n’est pas rapportée ;

— que l’appelante ne justifie dès lors aucunement du préjudice qu’elle estime subir ;

— qu’à supposer établies, les dégradations occasionnées à son appartement du fait des infiltrations provenant des parties communes ne lui sont pas imputables.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il est vrai que l’état dans lequel se trouvait l’appartement avant l’apparition des premières infiltrations liées à l’obturation de la descente d’EP n’est pas connu.

Pour autant, il doit être rappelé que, dans un courriel du 4 juin 2018 adressé au syndic, M. [S] [P] avait dénoncé les infiltrations subies dans l’appartement et indiqué que son locataire 'vidait des seaux d’eau à longueur de journée'. Ces éléments ne sont pas utilement remis en cause par le Syndicat des copropriétaires et la SARL Citya Liberté.

Lors de l’intervention du cabinet Hydrotech du 15 décembre 2020 au sein du logement de Mme [L] [P] née [B], celui-ci n’a pas relevé de traces d’humidité au niveau du sol du salon mais a en revanche observé des difficultés à procéder à l’ouverture des menuiseries, l’absence d’adhérence de la chape liquide sur le parquet d’origine ainsi que la présence d’écoulements d’eau sur les lames de PVC en sous-face du balcon du 2ème étage (p3, 4).

Le 5 janvier 2021, le cabinet Polyexpert a relevé en page 2 de son rapport définitif :

— le gonflement des portes-fenêtres bois ;

— l’affaissement du parquet ;

— ainsi que le décollement du ragréage et dalle PVC sol.

Il résulte de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires ne peut prétendre que la cause des difficultés d’ouverture des portes-fenêtres résulte du rehaussement du sol par la pose d’un revêtement en linoléum.

Les infiltrations ont provoqué des gonflements altérant le sol ce qui a motivé le remplacement du revêtement.

Pour le surplus, il n’est pas suffisamment établi que les travaux de peinture des murs et du plafond, réalisés récemment comme le démontre le procès-verbal de constat du 5 novembre 2025, ainsi que le changement des menuiseries sont directement en lien avec les infiltrations provenant du balcon du 2ème étage.

Manifestement, la pose d’un nouveau revêtement sur le parquet a été réalisée comme l’atteste les photographies et constatations du commissaire de justice. Mme [L] [P] née [B] ne produit qu’un devis, certes actualisé, et non une facture desdits travaux. En conséquence, au regard du document émanant de la SARL Michel Laize, l’indemnisation de l’appelante doit être chiffrée à la somme de 15 373,78 euros TTC.

Ce montant sera donc mis à la charge in solidum du Syndicat des copropriétaires et de la SARL Citya Liberté, en sa qualité de syndic.

Les travaux ayant été entrepris, aucune indexation sur l’indice BT 01 ne sera ordonnée.

Le tribunal a justement dispensé la propriétaire de l’appartement sinistré de participer aux frais engagés pour la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de son mandataire

Le jugement n’est pas utilement contredit par la SARL Citya Liberté, qui l’a condamnée, par des motifs clairs et pertinents que la cour adopte, la SARL Citya Liberté, venant aux droits de la SARL Breizh Geo Immo, à verser au syndicat des copropriétaires le coût du remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages. Alors que le devis produit devant le tribunal portait sur la somme de 1 223,06 euros, montant retenu par le tribunal, le Syndicat des copropriétaires admet que la facture acquittée n’est que de 669,83 euros. La décision sera donc réformée quant à la somme octroyée. Les travaux ayant été entrepris, aucune indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction ne sera ordonnée.

S’agissant du remboursement des frais d’investigation acquittés par le Syndicat des copropriétaires pour rechercher l’origine des infiltrations, elles demeureront à sa charge car entrant dans sa mission d’administration et d’entretien des parties communes.

Sur les recours en garantie

L’appelante n’a pas qualité pour réclamer que le syndic garantisse et relève indemne le Syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge. Cette prétention sera donc rejetée de sorte que le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.

Il a été observé ci-dessus que le syndic s’est montré défaillant dans les missions d’administration et de réalisation des travaux urgents qui lui ont été confiées par son mandant. La SARL Citya Liberté devra donc intégralement garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de la condamnation au paiement à Mme [L] [P] née [B] de la somme de 15 373,78 euros TTC. Au regard des fautes qu’il a commises, le recours en garantie du syndic à l’encontre de son mandant ne peut prospérer et sera rejeté.

En revanche, le Syndicat des copropriétaires se doit d’acquitter les frais inhérents aux travaux ayant permis de remédier au sinistre. Indépendamment de la faute commise par le syndic, le Syndicat des copropriétaires devait en tout état de cause assumer cette dépense au regard des missions qui lui sont confiées par l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La décision critiquée ayant rejeté ce recours sera donc confirmée sur ce point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il y a lieu en cause d’appel de mettre à la charge in solidum du Syndicat des copropriétaires et de la SARL Citya Liberté le versement au profit de Mme [L] [P] née [B] de la somme de 3 000 euros et de rejeter les autres demandes et recours en garantie présentés sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement rendu le 28 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rennes en ce qu’il a :

— ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties de conclure sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 pour les conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 15 mars 2025 puis celle de [L] [P] avant le 30 avril 2025 ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble ;

— débouté Mme [L] [P] de sa demande d’indemnisation au titre des dégâts constatés ;

— condamné la société à responsabilité limitée Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, la somme de 1 223,06 euros indexée en fonction de la variation l’indice BT01 du coût de la construction à la date du devis et à la date du présent jugement au titre des frais de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1 et 2 ème étages ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Déclare sans objet la demande présentée par Mme [L] [P] née [B] tendant à obtenir la condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l’immeuble ;

— Dit n’y avoir lieu à réouverture des débats sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations ;

— Condamne la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, la somme de 669,83 euros au titre du coût du remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages ;

— Dit n’y avoir lieu à indexation de cette somme sur l’indice BT01 du coût de la construction ;

— Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, ainsi que la société à responsabilité limitée Citya Liberté, à payer à Mme [L] [P] la somme de 15 373,78 euros TTC en réparation des infiltrations subies par son appartement ;

— Dit n’y avoir lieu à indexation de cette condamnation ;

— Rejette les autres demandes d’indemnisation présentées par Mme [L] [P] née [B] au titre du coût des travaux de reprise découlant des infiltrations ;

— Condamne la société à responsabilité limitée Citya Liberté à intégralement garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, de la condamnation à la somme de 15 373,78 euros TTC prononcée au profit de Mme [L] [P] née [B] ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, ainsi que la société à responsabilité limitée Citya Liberté à verser à Mme [L] [P] née [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes et recours en garantie présentés sur ce fondement ;

— Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, ainsi que la société à responsabilité limitée Citya Liberté, au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Rejette les recours en garantie présentés au titre des dépens d’appel.

Le Cadre Greffier Le Président