COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 12 novembre 2024

N° RG 22/02031 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F4X2

— PV- Arrêt n° 462

[G]-[E] [D] / [C] [L], [U] [S] épouse [L], [G] [N]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 29 Septembre 2022, enregistrée sous le n° 20/04418

Arrêt rendu le MARDI DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [G]-[E] [D]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

M. [C] [L]

[Adresse 8]

[Localité 10]

et

Mme [U] [S] épouse [L]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Anne JEAN de la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

Me [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 10]

non représenté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 septembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 12 novembre 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 29 octobre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 16 et 22 décembre 2019, M. [C] [L] et Mme [U] [S] épouse [L] se sont engagés à céder à M. [G]-[E] [D] une maison d’habitation avec terrain située [Adresse 2] à [Localité 10] (63), cadastrée section EK n°[Cadastre 1], d’une superficie de 7 a 22 ca, outre différents biens mobiliers, moyennant le prix total de 300.000,00 € outre une provision de 21.800,00 € sur frais d’acte de vente, sous condition suspensive d’obtention d’un emprunt bancaire.

M. [D], invoquant l’impossibilité d’obtenir un crédit et les refus opposés par deux organismes bancaires, a sollicité la restitution du dépôt de garantie de 15.000,00 euros versé à l’occasion de ce compromis de vente qui prévoyait qu’à défaut de notification par l’acheteur au vendeur de l’obtention ou la non-obtention du prêt, le vendeur avait la faculté de mettre l’acquéreur en mesure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devait être faite par lettre recommandée avec avis de réception à domicile élu. Passé un délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition était censée défaillie et il était expressément stipulé que « Les présentes seront donc caduques de plein droit ». Dans ce cas, l’acquéreur peut recouvrer le dépôt de garantie qu’il a, le cas échéant, versé sous réserve de justifier qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Au jour du terme de la condition suspensive de l’emprunt, soit à la date du 30 avril 2020, aucune information n’a été apportée à ce sujet aux époux [L] par [D]. Par correspondance du 4 juin 2020 réceptionnée le 5 juin 2020, les époux [L] ont mis en demeure M. [D] de justifier de l’obtention ou de la défaillance de la condition mais aucune réponse n’a été apportée par ce dernier dans un délai de huit jours suivant cette correspondance adressée. Ce dépôt de garantie a en conséquence été conservée par le vendeur.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 7 décembre 2020, M. [D] a dès lors assigné au visa des articles 1104 et suivants du Code civil M. et Mme [L] ainsi que Me [G] [N], notaire à [Localité 10] (Puy-de-Dôme) ayant prêté son concours à la rédaction de ce compromis de vente, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-20-04418 rendu le 29 septembre 2022, a :

déclaré caduque la promesse de vente conclue les 16 et 22 décembre entre M. [D], d’une part, et M. et Mme [L] d’autre part ;

ordonné en conséquence le versement au profit de M. et Mme [L] de la somme de 15.000,00 € consignée en l’étude de Me [N] à titre de dépôt de garantie stipulé par la promesse de vente des 16 et 22 décembre 2019 ;

rejeté la demande de versement formée par M. [D] ;

rejeté la demande indemnitaire formée par M. [D] ;

rejeté la demande de paiement relative à la clause pénale formée par M.et Mme [L] ;

condamné M. [D] aux dépens de l’instance, qui seront directement recouvrés par la SCP Teillot & Associés ;

condamné M. [D] à payer à M. et Mme [L] ensemble la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 19 octobre 2022, le conseil de M. [G]-[E] [D] a interjeté appel du jugement susmentionné. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :

« Objet/Portée de l’appel : L’appel tend à la nullité du jugement et à tout le moins à son infirmation en ce qu’il a : – déclaré caduque la promesse de vente conclue les 16 et 22 décembre entre Monsieur [G] [E] [D] d’une part et Monsieur [C] [L] et Madame [U] [S] d’autre part, – ordonné le versement au profit de Monsieur

[L] et de Madame [S] de la somme de 15.000 € consignée en l’étude de Maitre [G] [N] à titre de dépot de garantie sitpulé dans la promesse de vente conclue les 16 et 22 décembre avec Monsieur [G] [E] [D], – rejeté la demande de versement formée par Monsieur [G] [E] [D] – rejeté la demande indemnitaire formée par Monsieur [G] [E] [D], – condamné Monsieur [G] [E] [D] aux dépens – condamné Monsieur [G] [E] [D] à verser à Monsieur [C] [L] et à Madame [U] [S] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 11 janvier 2023, M. [G]-[E] [D] a demandé de :

déclarer M. [D] bien fondé en son appel et y faisant droit ;

« METTRE À NEANT le jugement querellé, » ;

au visa des articles 1104 et suivants du Code civil ;

constater la caducité de la convention de vente sous conditions suspensives intervenue entre M. et Mme [L] d’une part et M. [D] d’autre part le 22 décembre 2019 ;

en conséquence ;

condamner M. et Mme [L] à restituer à M. [D] la somme de 15.000,00 €, en compte séquestre en l’étude de Me [G] [N], notaire associé à [Localité 10] (Puy-de-Dôme) ;

Dans l’hypothèse où cette somme ne serait plus séquestrée, condamner les mêmes au paiement de cette somme.

condamner in solidum M. et Mme [L] au paiement de la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance malicieuse et abusive ;

condamner in solidum M. et Mme [L] au paiement d’une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 5 avril 2023, M. [C] [L] et Mme [U] [S] épouse [L] ont demandé de :

au visa des dispositions des articles 1304, 1304-3, 1304-6 et suivants du code civil ;

confirmer la décision de 1ère instance en ce qu’elle a :

déclaré caduque la promesse de vente conclue les 16 et 22 décembre entre M. [D], d’une part, et M. et Mme [L], d’autre part ;

ordonné le versement au profit de M. et Mme [L] de la somme de 15.000,00 € consignée en l’étude de Me [G] [N] à titre de dépôt de garantie stipulé par la promesse de vente ;

condamné M. [D] aux dépens ;

condamné M. [D] à payer à M. et Mme [L] la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer la décision de 1ère instance en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [L];

statuant de nouveau, condamner M. [D] à payer au profit de M. et Mme [L] la somme de 10.000,00 à titre de dommages et intérêts ;

débouter M. [D] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

y ajoutant ;

condamner M. [D] à payer au profit de M. et Mme [L] une indemnité de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [D] aux entiers dépens d’appel dont distraction à la SCP Teillot & Associés.

' Me [G] [N] n’a pas constitué avocat et était donc non-comparant. Les significations le 6 décembre 2022 et le 13 janvier 2023 portant respectivement sur la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant n’ont pas été effectuées à sa personne. En application des dispositions de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision sera en conséquence mentionnée comme étant rendue par défaut à l’égard de l’ensemble des parties.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 13 juin 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 12 septembre 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 29 octobre 2024, par mise à disposition au greffe, prorogée au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En matière d’obligations conventionnelles avec stipulations de conditions, l’article 1304 alinéas 1er et 2 du Code civil dispose que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. / La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. » tandis que l’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » et que l’article 1304-6 alinéa 1er du Code civil dispose que « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. ».

M. [D] fait grief au premier juge d’avoir estimé qu’il se serait révélé volontairement défaillant dans l’exécution de levée de son obligation suspensive d’obtention d’un concours bancaire ou financier dans ce compromis de vente du 16 et 22 décembre 2019 pour le financement de cette acquisition immobilière et qu’il ne pouvait en conséquence se prévaloir de cette condition suspensive. Les clauses litigieuses prévoient notamment que l’acquéreur a l’intention de recourir sur la totalité du prix de cette acquisition immobilière à un ou plusieurs prêts entrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation auprès de tout organisme bancaire ou financier pour un montant maximal de 350.000,00 €, une durée maximale de remboursement de 20 ans, un taux nominal d’intérêt maximal de 1,20 % l’an hors assurance et une garantie constituée, soit d’une sûreté réelle, soit d’un cautionnement auprès d’un établissement bancaire ou financier à l’exclusion de toute garantie personnelle, avec agrément d’un assureur dans le cadre d’un contrat d’assurance en la matière (page 6). Il résulte de ce même contrat que la réalisation de cette condition suspensive devait être effective au plus tard le 30 avril 2020 (soit plus de quatre mois après le compromis de vente des 16 et 22 décembre 2019), l’acquéreur s’étant contractuellement engagé à effectuer ses diligences de demandes de prêts dans les meilleurs délais et, en cas de non-obtention du financement demandé, de justifier auprès du vendeur de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques susmentionnées (page 7).

Il n’est d’abord matériellement pas contesté par M. [D] que cette condition suspensive d’obtention de concours bancaire ou financier n’a pas été levée à la date limite précitée du 30 avril 2020. Celle-ci est donc censée avoir été réalisée dans des conditions opposables à ce dernier, sauf démonstration de preuves, d’une part qu’il a sollicité dans les temps contractuellement requis au moins deux organismes bancaires ou financiers en vue de l’obtention de ce concours bancaire et d’autre part que les causes de refus qui lui ont été opposées lui seraient étrangères et ne lui seraient donc pas imputables. À défaut d’apporter la preuve de ces diligences, la non-réalisation de la condition suspensive doit être réputée avoir été empêchée par lui-même en ce qu’il y aurait en définitive trouvé un intérêt.

En l’occurrence, force est de constater que M. [D] ne démontre pas davantage en cause d’appel qu’en première instance avoir effectué l’ensemble des diligences dont il était contractuellement redevable et que le premier juge aurait en conséquence fait une interprétation erronée de la convention litigieuse, eu égard :

— au fait que le compromis de vente, s’il n’imposait certes pas l’obtention de deux prêts, n’en comportait pas moins une obligation suffisamment claire et explicite consistant simplement en ce que « L’ACQUÉREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques ci-dessus. » (page 7) ;

— au constat suivant lequel les démarches de dépôt de dossier et de recherche de concours bancaire, qui ne correspondaient aucunement à une obligation de résultat d’obtention de concours bancaire, n’ont de toute évidence pas été engagées dans les meilleurs délais à compter de la date des 16 et 22 décembre 2019 de signature du compromis de vente, les deux attestations de refus de concours bancaire communiquées par M. [D] étant datées du 14 mai 2020 en ce qui concerne celle de la société CIC Lyonnaise de Banque et du 29 juin 2020 en ce qui concerne celle de la société Banque Chalus, objectivant dès lors l’engagement des diligences nécessaires très largement après l’expiration de la date contractuelle du 30 avril 2020 de réalisation des conditions suspensives et qui en constituait le délai maximal ;

— au fait que seul un établissement bancaire ou financier a été en définitive approché par M. [D] à titre personnel, en l’espèce la société CIC Lyonnaise de Banque, alors que M. [D] avait pour obligation de justifier d’au moins deux demandes en ce sens auprès d’établissements distincts et que le refus opposé par la société Banque Chalus l’a été non pas à l’égard de ce dernier mais à l’égard de la SCI Oradou qui constitue une personne morale complètement tierce à la convention litigieuse et à l’égard de laquelle cette même convention ne prévoit aucune possibilité de substitution ;

— à l’absence de prise en considération possible de la crise sanitaire résultant de l’épidémie de covid-19 [à compter du 16 mars 2020], M. [D] ne justifiant en tout état de cause ni de l’engagement de ses démarches dans les meilleurs délais à compter du 16 et 22 décembre 2019, soit au plus tard au cours du mois de janvier 2020 durant lequel l’ensemble de l’activité économique de la France fonctionnait normalement, ni de justifications de demandes de financement en son nom personnel auprès d’au moins deux établissements de banque ou de finance.

Dans ces conditions, il apparaît en définitive suffisamment établi que M. [D] s’est comporté avec négligence au regard de ses obligations contractuelles de recherche active de concours bancaire dès la signature les 16 et 22 décembres 2019 du compromis de vente, étant en conséquence exclusivement responsable de la caducité de ce compromis de vente postérieurement à la date précitée du 30 avril 2020. De plus, aucun élément ne permet de minorer le montant de ce dépôt de garantie qui sera dès lors entériné à la somme de 15.000,00 € telle que stipulée au contrat. Le jugement de première instance sera dès lors confirmé en ce qu’il a déclaré caduc ce compromis de vente aux torts exclusifs de M. [D] et en ce qu’il a en conséquence condamné ce dernier à verser à M. et Mme [L] ce dépôt de garantie stipulé à hauteur de 15.000,00 €.

Il ne résulte pas du résumé des prétentions de M. et Mme [L] dans la partie « Faits et procédure » du jugement de première instance que ceux-ci ont demandé des dommages-intérêts en plus du versement à leur profit du dépôt de garantie à hauteur de 15.000,00 €. Dans ces conditions, leur demandes de dommages-intérêts formées en allégation de mauvaise foi sera réputée nouvelle en cause d’appel, quoique se rattachant par un lien suffisant avec la prétention initiale. En cette occurrence, il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant un abus de procédure ou une résistance abusive de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l’allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s’objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol et non par une simple appréciation inexacte que tout un chacun peut se faire à propos de ses droits. Or, en l’absence d’erreurs grossières de fait ou de droit ainsi que de malice ou de mauvaise foi caractérisée, il y a lieu de considérer au terme des débats que la partie intimée n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, que la partie adverse ait initié cette procédure d’appel et ait préféré en définitive un arbitrage judiciaire à ce différend en étant mûe par une intention de mauvaise foi. La demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [L] sera en conséquence rejetée.

M. et Mme [L] ne remettent pas en débat dans leurs conclusions d’appelant le rejet dans le dispositif du jugement de première instance de leur demande de paiement relative à la clause pénale. Ce poste de décision de première instance sera en conséquence purement et simplement confirmé.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. et Mme [L] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, M. [D] sera purement et simplement débouté de ses demandes en paiement de dommages-intérêts en allégation de résistance abusive et de défraiement au visa de l’article 700 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, il en supportera les entiers dépens.

LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT

ET PAR DÉFAUT.

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-20-04418 rendu le 29 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans l’instance opposant M. [G]-[E] [D] à M. [C] [L] et Mme [U] [S] épouse [L], en présence de Me [G] [N], notaire à [Localité 10] (Puy-de-Dôme).

Y ajoutant.

CONDAMNE M. [G]-[E] [D] à payer au profit de M. [C] [L] et Mme [U] [S] épouse [L] une indemnité de 3.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [G]-[E] [D] aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Teillot & Associé, avocats au barreau de Clermont-Ferrand.

Le greffier Le président