COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 06 mai 2025

N° RG 23/01712 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GCUN

— PV- Arrêt n°

[LB] [T] épouse [J], [E] [P] [J], [Y] [J], S.C.I. GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE GFA DE [Localité 20] / [C] [N] [R], [SG] [LS] épouse [R]

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 09 Octobre 2023, enregistrée sous le n° 51-23-0005

Arrêt rendu le MARDI TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [LB] [T] épouse [J]

[Adresse 16]

[Localité 11]

et

M. [E] [P] [J]

[Adresse 22]

[Localité 1] ITALIE

et

M. [Y] [J]

[Adresse 21]

[Localité 18]

et

S.C.I. GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE GFA DE [Localité 20]

[Adresse 21]

[Localité 18]

Tous assistés par Maître Isabelle MABRUT de la SELARL KAEPPELIN-MABRUT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

APPELANTS

ET :

M. [C] [N] [R]

et Mme [SG] [LS] épouse [R]

[F]

[Localité 18]

Assistés par Maître Yann LEMASSON de la SELARL LEMASSON-DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 février 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant suite à une situation locative identique datant de 1979, Mme [D] [X] [A] veuve [T], Mme [U] [T] épouse [S], Mme [G] [T] épouse [Z], Mme [LB] [T] épouse [J], Mme [H] [T] épouse [K] [SO], Mme [L] [T] épouse [W], M. [I] [T] et M. [O] [T] ont consenti un bail rural à M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] par acte authentique le 15 avril 1998 auprès de Me [V] [M], notaire à [Localité 19] (Cantal) sur une propriété agricole composée de plusieurs bâtiments d’exploitation, d’une maison d’habitation et de diverses parcelles en nature de prés, terres, landes et pâtures d’une contenance totale de 95 ha 61 a 07 ca, située au lieu-dit [Localité 20], sur le territoire de la commune de [Localité 18] (Haute-Loire), moyennant un fermage annuel de 31.892,24 Frs calculé sur la base de 6278 points fermage d’une valeur unitaire de 5,08 Frs avec clause de révision, pour une durée de dix-huit ans à compter du 1er janvier 1997. Ce bail s’est ensuite renouvelé par tacite reconduction.

Par acte d’huissier de justice signifié le 14 avril 2016, Mme [U] [T] épouse [S] Mme [G] [T] épouse [Z],, Mme [H] [T] épouse [K] [SO], Mme [L] [T] épouse [W], M. [I] [T], M. [O] [T], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] ont délivré un congé pour reprise en raison de l’atteinte de l’âge de la retraite sur une partie de cette propriété agricole à concurrence de 52 ha 20 a 34 ca, pour le 31 décembre 2017 en ce qui concerne M. [C]-[N] [R] et pour le 31 décembre 2020 en ce qui concerne Mme [SG] [LS] épouse [R].

Mme [G] [T] épouse [Z], Mme [U] [T] épouse [S], Mme [H] [T] épouse [K] [SO], Mme [L] [T] épouse [W], M. [I] [T], M. [O] [T], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] ont délivré un congé pour reprise en raison de l’atteinte de l’âge de la retraite sur une partie de cette propriété agricole à concurrence de 52 ha 20 a 34 ca, pour le 31 décembre 2017 en ce qui concerne M. [C]-[N] [R] et pour le 31 décembre 2020 en ce qui concerne Mme [SG] [LS] épouse [R].

Par acte d’huissier de justice signifié le 14 avril 2016, Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] ont délivré un congé pour reprise en raison de l’atteinte de l’âge de la retraite sur une partie de cette propriété agricole à concurrence de 43 ha 40 a 73 ca, pour le 31 décembre 2017 en ce qui concerne M. [C]-[N] [R] et pour le 31 décembre 2020 en ce qui concerne Mme [SG] [LS] épouse [R].

Ces surfaces respectives de 52 ha 20 a 34 ca et de 43 ha 40 a 73 ca, correspondent à la totalité de la surface louée à hauteur de 95 ha 61 a 07 ca, résultent de démembrements de propriété et de sorties d’indivision entre les membres de la famille bailleresse.

Par ailleurs, au sein de la famille des bailleurs, Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] ont constitué le 30 octobre 2018 le GFA DE [Localité 20] en y apportant une partie de cette propriété rurale à concurrence d’une superficie de 52 ha 25 a 31 ca.

Suivant deux requêtes du 10 décembre 2020, M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay afin d’obtenir l’autorisation de céder une partie de ce bail rural à leur fils M. [B] [R] sur deux superficies respectives de 52 ha 25 a 31 ca (correspondant à la superficie du GFA DE [Localité 20]) et de 94 a 18 ca (comportant des bâtiments agricoles).

C’est dans ces conditions que le tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay a, suivant un jugement n° RG/51-23-000005 & RG/51-23-000006 rendu le 9 octobre 2023 :

— déclaré irrecevable la demande de M. [C]-[N] [R] de cession de ce bail rural à son fils M. [B] [R] ;

— déclaré recevable la demande de Mme [SG] [LS] épouse [R] de cession de ce bail rural à son fils M. [B] [R] ;

— autorisé la cession partielle à M. [B] [R] du bail rural susmentionné initialement consenti le 15 avril 1998 à M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] et depuis le 1er janvier 2018 à Mme [SG] [LS] épouse [R], portant sur les parcelles suivantes situées sur le territoire de la commune de [Localité 18] (Haute-Loire) :

* section E numéros [Cadastre 14] et [Cadastre 15], section ZB numéro [Cadastre 17], section ZM numéros [Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], section ZO numéro [Cadastre 5], [Cadastre 12] et [Cadastre 7] et section ZN numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] (propriété du GFA DE [Localité 20]) ;

* section ZM numéros [Cadastre 13] et [Cadastre 10] (propriété des consorts [J]) ;

— condamné Mme [SG] [LS] épouse [R] à payer à Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] ainsi qu’au GFA DE [Localité 20] une indemnité d’occupation de 500,00 ' par mois du 1er janvier 2021 jusqu’au 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 ;

— mis les dépens de l’instance à la charge de Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] ainsi que du GFA DE [Localité 20]

— condamné Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] ainsi que le GFA DE [Localité 20] à payer à Mme [SG] [LS] épouse [R] une indemnité de 2.500,00 ' au titre de l’article 700 du procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration formalisée par le 7 novembre 2023, le conseil de Mme [LB] [T] épouse [J], de M. [E]-[P] [J] et de M. [Y] [J] ainsi de la SCI GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE GFA DE [Localité 20] a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur la totalité de ce jugement à l’exception de la décision d’irrecevabilité concernant M. [C]-[N] [R].

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 24 février 2025, Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] ainsi que le GFA DE [Localité 20] ont demandé de :

' [à titre principal] ;

' infirmer le jugement du 9 octobre 2023 du tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay en ce qu’il a :

* déclaré recevable la demande [de Mme [SG] [LS] épouse [R]] aux fins de cession partielle du bail rural susmentionné [à titre principal] ;

* autorisé cette cession partielle de bail rural [à titre subsidiaire] ;

' débouter en conséquence M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] de toutes leurs demandes ;

' ordonner l’expulsion de M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] ou de tous occupants de leur chef des lieux précédemment loués dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 100,00 ' par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

' condamner M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] à payer à Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J] et M. [Y] [J] une indemnité d’occupation de 500,00 ' par jour du 1er janvier 2021 jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ;

' à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur l’état des lieux actuel de la propriété rurale louée, avec mission d’usage en la matière ;

' [en tout état de cause] ;

' condamner M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] à leur payer une indemnité de 15.000,00 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel notifiées par le RPVA le 19 février 2025, M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] ont demandé de :

' au visa des articles L.411-35 et L.411-64 du code rural et de la pêche maritime ;

' confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la condamnation Mme [SG] [LS] épouse [R] au paiement de l’indemnité d’occupation à hauteur de 500,00 ' par mois du 1er janvier 2021 au 9 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 et statuer à nouveau sur ce dernier point ;

' déclarer que Mme [SG] [LS] épouse [R] est redevable d’une indemnité d’occupation pour les quelque 53 hectares occupés du 1er janvier 2021 au 9 octobre 2023 équivalente au montant du fermage qui était applicable entre les parties, proratisée en fonction des superficies réellement occupées ;

' déclarer nul le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 29 décembre 2021 produit par les parties adverses et à défaut écarter cette pièce des débats comme dépourvue de toute valeur probatoire ;

' débouter les parties appelantes de l’intégralité de leurs demandes ;

' condamner in solidum les parties appelantes :

* à leur payer une indemnité de 6.000,00 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.

Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l’audience civile collégiale du 24 février 2025 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés, la décision suivante a été mise en délibéré au 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aucun appel incident n’est formé par les parties intimées en ce qui concerne la décision d’irrecevabilité de la demande de M. [C]-[N] [R] aux fins d’autorisation judiciaire de cession du bail rural litigieux à son fils M. [B] [R], les époux [R] demandant la confirmation du jugement de première instance à ce sujet. Ce chef de décision de première instance est dès lors définitif.

La demande formée par les époux [R] dans le dispositif de leurs conclusions aux fins d’annulation du procès-verbal de constat d’ huissier de justice du 29 décembre 2021 produit par les consorts [J] et le GFA ne fait l’objet d’aucun développement particulier dans le corps de leurs conclusions sur les raisons d’une telle demande. En tout état de cause, le manque de valeur probatoire d’une pièce produite n’a pas pour sanction la nullité ou l’exclusion des débats de cette pièce mais le simple corollaire de ne pas en tenir compte. Ces demandes tendant à déclarer nul le procès-verbal de constat d’huissier de justice précité du 29 décembre 2021 produit par les consorts [J] et le GFA et à défaut à écarter cette pièce des débats sera en conséquence rejetée.

Consécutivement à leur demande d’infirmation du jugement de première instance en ce qu’il a jugé recevable la demande formée par Mme [SG] [LS] épouse [R] aux fins de cession partielle du bail rural litigieux à son fils M. [B] [R] en application des dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, les consorts [J] et le GFA développent dans le corps de leurs conclusions une fin de non-recevoir basée sur la forclusion. En cette occurrence, ainsi que cela a été rappelé en première instance, il est de jurisprudence constante, en l’absence d’un texte particulier prévoyant un quelconque délai pour agir, que la demande de cession de bail fondé sur les dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime peut être présentée jusqu’à l’expiration du bail rural. Or, Mme [SG] [LS] épouse [R] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay d’une telle demande le 10 décembre 2020 alors que son bail expirait le 31 décembre 2020. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable cette action engagée par Mme [SG] [LS] épouse [R].

L’article L.411-35 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime dispose que « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. ». Il convient d’inférer des dispositions législatives qui précèdent qu’une demande d’autorisation de cession de bail rural au profit d’un descendant peut être judiciairement autorisée à défaut d’agrément amiable du bailleur sous réserve de la bonne foi du cédant au regard de l’exécution de ses propres obligations contractuelles depuis le début du bail, notamment en ce qui concerne le paiement régulier et sans retard du loyer. Cette autorisation judiciaire par défaut d’accord entre les parties est par ailleurs soumise à la condition suivant laquelle cette cession ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du propriétaire quant à la valeur du bien mis à bail à titre d’exploitation rurale, notamment en considération des qualités professionnelles et financières du cessionnaire pour poursuivre cette exploitation en vertu du même bail.

Il importe enfin de rappeler que c’est toutefois d’une manière générale que le projet de cession du bail rural ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur, non moins légitimes que ceux du preneur, dès lors que le projet de cession du bail ne revêt qu’un caractère partiel à la seule discrétion du preneur et que le bailleur doit dès lors pouvoir continuer de valoriser la partie restante dans des conditions usuellement normales et qui ne soient pas en tout cas disproportionnées. Seul un projet de cession totale du bail rural litigieux aurait donc eu pour effet de limiter l’intérêt légitime du bailleur uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel.

En l’occurrence, quelles que soient les conditions de bonne foi des preneurs tout au long de leur bail au regard des obligations de paiement du fermage et d’entretien des lieux ou les qualités professionnelles et financières du candidat à la reprise, force est de constater que ce projet de cession partielle du bail litigieux occasionne de manière disproportionnée un profond préjudice aux bailleurs, précisément en premier lieu en raison de son caractère simplement partiel portant sur une superficie totale de 53 ha 19 a 49 ca (52 ha 25 a 31 ca + 94 a 18 ca) prise sur l’ensemble de ce domaine agricole d’une superficie totale générale de 95 ha 61 a 07 ca. Les consorts [J] et le GFA objectent ainsi à juste titre que le démembrement dc ce domaine agricole de l’ordre de 95 hectares pour le ramener à une surface restante de l’ordre de 42 hectares après prélèvement d’une surface de l’ordre de 53 hectares le placera en-dessous du seuil de démantèlement fixé à 59 hectares par le Schéma directeur régional d’Auvergne. Il n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable que cette surface résiduelle de l’ordre de 42 hectares sera peu viable, que ce soit par ses propriétaires familiaux ou par tout autre agriculteur. De plus, il ressort effectivement des débats que ce projet de cession partielle englobe l’ensemble des bâtiments d’exploitation de ce domaine agriole (stabulation, trois hangars, écurie, laboratoire, grange, atelier), ne laissant dès lors que des surfaces rurales et compliquant d’autant plus toute continuation d’exploitation sur ce reliquat.

Il importe peu de comparer en termes d’antériorité, de capacité ou de qualité, projet contre projet, le projet d’exploitation agricole développé par M. [Y] [J] face au projet d’exploitation agricole développée par M. [B] [R] ni de comparer leurs capacités professionnelles et financières respectives. Il y a lieu simplement de constater que ce choix de cession de bail, en ce qu’il n’est que partiel et en ce qu’il englobe tous les bâtiments d’exploitation, ne laissera de toute évidence au bailleur qu’une superficie nue et insuffisante pour exploiter directement ou faire exploiter par un autre preneur les surfaces restantes dans des conditions conformes et satisfaisantes au regard du type d’agriculture précédemment pratiqué depuis le 15 avril 1998, soit depuis près de trois décennies, sur la superficie totale de ce domaine agricole en application de ce bail rural.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en sa décision d’autorisation de cession partielle du bail rural susmentionné par Mme [SG] [LS] épouse [R] à son fils M. [B] [R].

Mme [SG] [LS] épouse [R], qui ne conteste pas avoir occupé quelque 53 hectares de ce domaine agricole du 1er janvier 2021 au 9 octobre 2023 et être en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation, demande à juste titre de substituer à l’indemnité mensuelle de 500,00 ' par mois l’équivalent du loyer tel que précédemment pratiqué. Il sera en conséquence fait droit à ce chef de demande.

Mme [SG] [LS] épouse [R] ne contestant pas le principe de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable, il apparaît inutile d’ordonner à son encontre une mesure d’expulsion sous astreinte telle que sollicitée par les parties appelantes. Ce chef de demande sera en conséquence rejeté.

Obtenant satisfaction dans leur demande principale de contestation de cession partielle du bail rural, la demande subsidiaire faite par les parties appelantes aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire devient sans objet.

Eu égard aux motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera infirmé en ses décisions de condamnation pécuniaire des consorts [J] et du GFA en application de l’article 700 du code procédure civile et d’imputation à ces derniers des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des parties appelantes les frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 6.000,00 ', en tenant compte à la fois des frais de première instance et d’appel.

Enfin, succombant à l’instance, les époux [R] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

REJETTE la demande formée par M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] aux fins de nullité du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 29 décembre 2021 produit par Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J], M. [Y] [J] et le GFA DE [Localité 20] et à défaut aux fins d’exclusion des débats de cette pièce.

CONSTATE qu’aucun appel incident n’est formé en ce qui concerne la décision d’irrecevabilité de la demande de M. [C]-[N] [R] aux fins d’autorisation judiciaire de cession partielle du bail rural litigieux à son fils M. [B] [R].

CONFIRME le jugement n° RG/51-23-000005 & RG/51-23-000006 rendu le 9 octobre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay en sa décision de recevabilité de la demande formée par Mme [SG] [LS] épouse [R] aux fins d’autorisation judiciaire de cession partielle du bail rural susmentionné à son fils M. [B] [R].

INFIRME ce jugement en toutes ses autres dispositions frappées d’appel.

Statuant de nouveau.

DÉBOUTE Mme [SG] [LS] épouse [R] de sa demande formée aux fins d’autorisation judiciaire de cession partielle du bail rural susmentionné à son fils M. [B] [R].

DIT que Mme [SG] [LS] épouse [R] est redevable envers Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J], M. [Y] [J] et le GFA DE [Localité 20] d’une indemnité d’occupation pour les quelque 53 hectares occupés du 1er janvier 2021 au 9 octobre 2023 équivalente au montant du fermage qui était applicable entre les parties, proratisée en fonction des superficies réellement occupées au titre du bail rural susmentionné.

Y ajoutant.

CONDAMNE M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] à payer au profit de Mme [LB] [T] épouse [J], M. [E]-[P] [J], M. [Y] [J] et le GFA DE [Localité 20] une indemnité de 6.000,00 ', en dommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [C]-[N] [R] et Mme [SG] [LS] épouse [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président