COUR D’APPEL

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 25 novembre 2025

N° RG 23/01875 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GDFL

— DA- Arrêt n°

[O], [M], [R] [P] / [J] [T]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 5], décision attaquée en date du 15 Novembre 2023, enregistrée sous le RG n° 21/01121

Arrêt rendu le MARDI VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [O], [M], [R] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Maître Muriel CASANOVA, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

M. [J] [T]

Ehpad [8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 octobre 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Suivant contrat du 25 juin 1994, M. [J] [T] était titulaire d’un bail d’habitation concernant un logement appartenant à M. [O] [P]. En cours de procédure d’appel le locataire a quitté ce logement.

Deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à M. [T] les 19 février 2019 (paiement régularisé) et 26 mai 2021.

Par exploit du 1er septembre 2021 M. [O] [P] a fait assigner M. [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Montluçon, afin qu’il soit condamné à lui payer diverses sommes avec constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Subsidiairement le propriétaire sollicitait la résolution judiciaire du bail et l’expulsion de M. [T].

À l’issue des débats, par jugement du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a rendu la décision suivante :

« Le Juge du contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE nul et de nul effet le commandement de payer délivré par Monsieur [O] [P] le 26 mai 2021 ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [P] de sa demande de résolution judiciaire du bail ;

CONDAMNE [O] [P] à payer à [J] [T] la somme de 138,22 € en deniers ou quittances ;

DIT que la charge des dépens sera répartie par moitié entre chaque partie ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [P] de sa demandé au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire. »

***

M. [O] [P] fait appel de cette décision le 18 décembre 2023. Dans ses plus récentes conclusions du 1er octobre 2025 il demande à la cour de :

« Recevoir Monsieur [P] son appel et le dire bien-fondé,

Débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

Infirmer le jugement rendu le 15 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamner Monsieur [T] à payer et porter à Monsieur [P] la somme de 2.902,76 euros, subsidiairement celle de 2.828,56 euros, suivant décompte actualisé à la date du 30 avril 2024, outre intérêts au taux légal,

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Monsieur [T] à raison du non-paiement des loyers et charges.

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date des effets de la clause résolutoire du bail, c’est-à-dire à compter du 27 juillet 2021, jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de son échéance, à la somme mensuelle de 382,57 euros, outre les charges

Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera due dans son intégralité pour tout mois commencé jusqu’à la date de départ effectif,

Condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner le même aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer. »

***

M. [J] [T] a pris des conclusions le 1er octobre 2025, pour demander à la cour de :

« Vu les dispositions notamment de l’article 1134 ancien du Code civil et de la loi du 6 Juillet 1989,

Déclarer Monsieur [O] [P] mal fondé en son appel et le débouter de l’ensemble de ses demandes, particulièrement en condamnation de Monsieur [J] [T] à lui payer et porter la somme de 2.902,76 € en principal, subsidiairement celle de 2.828,56 €, en paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

En conséquence.

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MONTLUÇON le 15 Novembre 2023, sauf, l’émendant en faisant droit à l’appel incident de Monsieur [T], juger que les charges de nettoyage des escaliers et paliers ne peuvent lui être imputées et en conséquence, réformer la décision sur ce seul point en ce que le tribunal a jugé l’inverse et en conséquence :

— porter de 138,22 € à 1.130,93 € la condamnation de Monsieur [O] [P] prononcée au profit de Monsieur [J] [T] au titre des charges trop versées,

— condamner Monsieur [O] [P] à produire sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, à Monsieur [J] [T] les décomptes justifiés d’arrêté des charges pour les exercices du 01/04/2021 au 31/03/2022 et du 01/04/2022 au 31/03/2024, du 01/04/2024 au 31/03/2025 et dès leur arrêté par la copropriété du 01/04/2025 au 31/03/2026,

Condamner Monsieur [O] [P] à payer et porter à Monsieur [J] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

La clôture de la procédure a été rendue à l’audience des plaidoiries du jeudi 9 octobre 2025.

II. Motifs

Les parties en étant d’accord, la clôture de la procédure est prononcée à l’audience des plaidoiries du jeudi 9 octobre 2025.

En cours de procédure d’appel M. [T] a quitté le logement dont il était locataire. Il produit l’état des lieux de sortie qui a été établi contradictoirement le 10 juin 2025 (pièce nº 11). Dans ses conclusions (page 5) M. [P] confirme que M. [T] a libéré les lieux.

En conséquence, les demandes de M. [P], maintenues dans le dispositif de ses écritures, concernant l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation sont sans objet, la cour ne les examinera pas.

Et dès lors, seul demeure en litige le compte de sortie (loyers et charges).

M. [P] produit à son dossier le relevé de compte locataire de M. [T], établi par le syndic de la copropriété, indiquant un solde débiteur de 2902,76 EUR à la date du 21 juillet 2025, incluant les loyers et charges jusqu’à juin 2025.

M. [T] plaide que certaines charges de copropriété lui ont été « répercutées à tort » (conclusions page 7).

En premier lieu, M. [T] conteste les charges relatives aux frais de nettoyage des escaliers et des paliers, au motif qu’il habite au rez-de-chaussée et que les frais relatifs à ces tâches ne le concernent pas.

M. [P] produit un procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 1974 suivant lequel il a été adopté à l’unanimité une cinquième résolution disant que l’assemblée générale décide que les charges seront « divisées suivant le nombre d’appartements sans distinction de type », sauf concernant le chauffage et les dépenses d’eau.

La contestation de M. [T] au titre des charges de nettoyage des escaliers et des paliers est donc vouée à l’échec. L’assemblée générale du 19 juin 1974 a divisé ces charges entre tous les copropriétaires « sans distinction de type », moyennant quoi ceux du rez-de-chaussée les payent comme les autres.

M. [T] conteste par ailleurs les frais de location des répartiteurs de chauffage.

Lors d’une assemblée générale qui s’est tenue le 15 juin 2018, les copropriétaires ont adopté une résolution nº 16 intitulée « Modification de la répartition du chauffage ». Il est expliqué dans cette résolution que l’assemblée générale souhaite abandonner la répartition des consommations individuelles de chauffage « et décide de repasser à une consommation par tantièmes ». Cependant, les copropriétaires sont informés qu’un contrat de 10 ans a été signé avec une entreprise « pour les répartiteurs », qu’il n’est pas possible de résilier ce contrat avant 2026, et que par conséquent les copropriétaires « devront supporter le prix de la location des répartiteurs ».

Les répartiteurs de chauffage sont donc devenus inutiles, mais les copropriétaires sont néanmoins tenus de payer la location de ces équipements en raison du contrat passé avec l’entreprise qui les a fournis. À juste titre le tribunal a jugé que ces frais de location ne pouvaient pas être considérés comme une charge récupérable au sens du décret du 26 août 1987 modifié par le décret du 19 décembre 2008. Concernant le montant, le tribunal a retenu la somme de 138,22 EUR. M. [P] oppose un jugement précédent, définitif, rendu par le tribunal judiciaire de Montluçon le 1er décembre 2020, condamnant M. [T] à payer à M. [P] un arriéré de charges 2037,84 EUR à la date du 30 juin 2019. Cependant, faute de meilleures précisions, que ce jugement ne contient pas, il est impossible de savoir exactement ce que ces charges contenaient. La cour retient donc le montant de 138,22 EUR. La demande de M. [T] tendant à voir porter ce montant à 1130,93 EUR ne résulte d’aucune pièce probante.

C’est donc la somme de : 2902,76 – 138,22 = 2764,54 EUR qui revient à M. [P] pour solde de tout compte au regard de la location passée de M. [T]. Cette somme portera intérêt au taux légal dans les conditions ordinaires de la loi, sans qu’il soit utile de le préciser (article 1231-7 du code civil).

Il n’est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles.

Chaque partie gardera ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Prononce la clôture de la procédure à la date du jeudi 9 octobre 2025 ;

Vu le départ volontaire de M. [J] [T] des lieux loués, suivant état des lieux de sortie établi contradictoirement le 10 juin 2025 ;

Constate que M. [J] [T] n’est plus locataire des lieux objets du bail litigieux ([Adresse 6]) ;

Juge sans objet les demandes de M. [O] [P] relatives à l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail et la fixation d’une indemnité d’occupation ;

Juge en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur la validité du commandement de payer et la résolution judiciaire du bail ;

Confirme le jugement uniquement en ce que le juge des contentieux de la protection retient la somme de 138,22 EUR au titre des charges trop payées par M. [T] ; statue sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [T] à payer à M. [O] [P], pour solde de tout compte entre eux relativement au bail objet du litige ([Adresse 6]), la somme de 2764,54 EUR ;

Juge n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie gardera ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président