RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00480 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IWUZ

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’UZES

06 décembre 2022 RG :1120000423

[K]

C/

[M]

Grosse délivrée

le

à M^e Constant

M^e Hilaire-Lzfon

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’UZES en date du 06 Décembre 2022, N°1120000423

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [H] [K]

née le 14 Février 1947 à [Localité 4] (ALLEMAGNE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Mme [G] [M]

née le 21 Mars 1956 à [Localité 6] (Vietnam)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Juin 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2019, prenant effet le 25 juillet, Madame [G] [M] a donné à bail à Madame [H] [K] une maison avec jardin sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 820 €.

En raison d’impayés, Madame [G] [M] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 avril 2020.

Une assignation en résiliation de bail était délivrée par Madame [G] [M].

Par jugement avant-dire-droit du 4 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès a :

— ordonné une expertise sur le bien en cause,

— autorisé Madame [H] [K] à consigner les loyers à partir de juillet 2021.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2022, assorti de l’exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2020 n’a pas été réglée dans les deux mois, ni à l’issue de la prorogation de ce délai jusqu’au 24 août 2020 en raison de la crise sanitaire,

— déclaré toutefois bien fondé cependant l’exception d’inexécution soulevée par Madame [H] [K],

— en conséquence, constaté que le contrat conclu le 24 juillet 2019 entre Madame [G] [M] et Madame [H] [K] concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] n’est pas résilié de plein droit,

— débouté Madame [G] [M] de l’ensemble de ses demandes afférentes au jeu de la clause résolutoire,

— débouté Madame [G] [M] de ses demandes indemnitaires,

— condamné Madame [G] [M] à faire réaliser dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, l’ensemble des travaux listés par l’expert judiciaire en son rapport définitif portant sur l’étanchéité du toit-terrasse et l’installation électrique puis un nouveau délai de 2 mois à compter de l’achèvement des premiers travaux, les travaux de peinture et embellissements intérieurs,

— rejeté les demandes d’astreinte et de contrôle par expert présentée par Madame [H] [K],

— fixé un loyer réduit à la somme de 410 € à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au mois d’achèvement des travaux,

— condamné Madame [H] [K] à verser à Mme [M] la somme de 29 140 euros au titre d’arriéré de loyer au 31 aout 2022,

— condamné Madame [G] [M] à verser à Madame [H] [K] la somme de 15.758 € au titre des préjudices de jouissance et financier,

— après compensation, dit que Madame [H] [K] reste devoir à Madame [G] [M] la somme de 13.382 €,

— autorisé en conséquence Madame [G] [M] à obtenir le déblocage des fonds consignés à la CDC dans la limite de 13.382 €,

— condamné en tant que de besoin Madame [H] [K] à verser à Madame [G] [M] la somme résiduelle qui resterait due après déblocage des fonds consignés,

— condamné Madame [G] [M] à verser à Madame [H] [K] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [G] [M] aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et le coût du constat d’huissier du 22 janvier 2021.

Par déclaration reçue le 6 février 2023, Madame [H] [K] a fait appel du jugement le critiquant des chefs suivants :

— sa condamnation à payer à Madame [G] [M] la somme de 29.140 €,

— la fixation de son préjudice de jouissance à 50% et le rejet de sa demande de dispense de loyer,

— le rejet de sa demande en remboursement des loyers indûment perçus,

— le rejet de sa demande de déblocage des fonds consignés,

— le rejet de sa demande complémentaire de trouble de jouissance pour 10.000 €.

Par ordonnance rendue le 11 mars 2024, le conseiller de la mise en état le 11 mars 2024 a :

— constaté le désistement de Madame [G] [M] de sa demande de radiation de l’affaire au rôle de la cour,

— débouté Madame [H] [K] :

— de sa demande visant à voir ordonner une expertise,

— de sa demande visant à voir ordonner la suspension du paiement des loyers,

— de sa demande visant à voir faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Madame [G] [M] :

— de sa demande de provision au titre des loyers dus pour la période de janvier 2023 à janvier 2024,

— de sa demande visant à voir faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond.

Par conclusions signifiées le 5 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [H] [K] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil de :

— ACCUEILLIR l’appel de Madame [K],

— LE DIRE régulier en la forme et bienfondé au fond,

— REFORMER le jugement du 6 décembre 2022 en ce qu’il :

— condamne Madame [K] à payer à Madame [M] la somme de 27 500 euros à titre de rappel de loyer,

— déboute Madame [K] de sa demande de remboursement des loyers déjà perçus,

— ordonne la déconsignation des fonds au profiet de Madame [M], – fixe le loyer dans l’attente des travaux à la somme de 410 euros par mois,

— déboute Madame [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice complémentaire

ET EN CONSEQUENCE, STATUANT A NOUVEAU sur les points querellés,

— DISPENSER Madame [K] de tout paiement de loyer par réduction totale du dit loyer,

— Et en conséquence, CONDAMNER Madame [M] à payer à Madame [K] la somme de 38 160 euros au à titre de remboursement des loyers indument perçus,

Et à titre subsidiaire sur ce point, si par extraordinaire, la dispense et réduction totale du loyer n’était pas ordonné,

— FIXER le préjudice de Madame [K] à 100 % du loyer, et non à 50 % du loyer comme ordonné par le premier juge,

Et en conséquence, CONDAMNER Madame [M] à payer à Madame [K] la somme de 38 160 euros à titre de dommages et intérêts,

— DIRE et JUGER que dans l’attente des travaux définitif, aucun loyer ne sera du,

— CONDAMNER Madame [M] à payer à Madame [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

— DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes,

— LA CONDAMNER à payer à Madame [K] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et la condamner aux entiers dépens d’appel.

Madame [H] [K] considère qu’au vu des conclusions de l’expert et des éléments retenus par le premer juge, une dispense totale du paiement du loyer aurait du être prononcée, en raison du mauvais état du bien. Elle rappelle les conclusions de l’expert qui a constaté que l’électricité n’était plus aux normes car vétuste et que les problèmes de moisissures et d’humidité dans le logement étaient liés à des problèmes d’étanchéité, le chantier de la toiture n’étant pas achevé. Elle conteste cependant les conclusions en ce que l’expert a fixé le trouble de jouissance à 30 % en contradiction avec ses constatations, ayant relevé une atteinte possible à la santé. Elle estime que la maison n’est pas habitable, comme étant insalubre et indécente, ce que savait Madame [G] [M].

Madame [H] [K] estime qu’aucun loyer n’est du en l’état de la faute contractuelle de Madame [G] [M]. Elle conteste en conséquence sa condamnation à un arriéré locatif et demande à être dispensée de tout loyer, soit une somme de 38.160 € qui doit lui être remboursée.

S’il n’est pas fait droit à sa demande de dispense, elle demande que le préjudice qu’elle subit soit fixé à 100 % et qu’en conséquence, Madame [G] [M] soit condamnée à lui payer la somme de 38.160 € à titre de dommages et intérêts.

Elle sollicite en outre au titre de son préjudice de jouissance une somme de 10.000 €.

Elle conclut au rejet de l’appel incident tendant à voir constater la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers, ayant réglé ce qu’elle devait et ayant payé le loyer résiduel mis à sa charge.

Par conclusions signifiées le 30 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [G] [M] demande à la cour :

STATUANT ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par Madame [H] [K] du jugement rendu par le Juge du contentieux de la protection d’UZES le 6 décembre 2022 ;

— DEBOUTER Madame [H] [K] de sa demande d’être dispensée de tout paiement de loyer.

— DEBOUTER Madame [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts équivalent au montant du loyer ainsi que de sa demande à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance à hauteur de 10.000 €.

— DEBOUTER Madame [H] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

RECONVENTIONNELLEMENT

FAISANT DROIT à l’appel incident de Madame [G] [M] ;

CONSTATANT que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2020 n’a pas été réglée dans les deux mois, ni à l’issue de la prorogation de ce délai jusqu’au 24 aout 2020 en raison de la crise sanitaire ;

— REFORMER la décision dont appel en ce qu’elle a :

— DECLARE bien fondée l’exception d’inexécution soulevée par Madame [H] [K] ;

— EN CONSEQUENCE, CONSTATE que le contrat conclu le 24 juillet 2019 entre Madame [M] [G], d’une part, et Madame [K] [H], d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] n’est pas résilié de plein droit ;

— DEBOUTE Madame [G] [M] de l’ensemble de ses demandes afférentes au jeu de la clause résolutoire ;

— DEBOUTE Madame [G] [M] de ses demandes indemnitaires;

— FIXE loyer réduit à la somme de 410 € à compter du 1 er janvier 2023 jusqu’au mois de l’achèvement des travaux ;

— CONDAMNE Madame [H] [K] à verser à Madame [G] [M] la somme de 29.140 € titre de l’arriéré de loyer arrêté au 31 août 2022 ;

— CONDAMNER Madame [G] [M] à verser à Madame [H] [K] la somme de 15.0758 € au titre des préjudices de jouissance et financier ;

— APRES COMPENSATION DIT que Madame [H] [K] reste à devoir Madame [G] [M] la somme de 13.382 € ;

— CONDAMNE Madame [G] [M] à verser à Madame [H] [K] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [G] [M] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et le coût de constat huissier du 22 janvier 2021 ».

ET, STATUANT A NOUVEAU ;

— PRONONCER la résolution du contrat de bail en date du 24 juillet 2019 signé entre Madame [H] [K] et Madame [G] [M] pour un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] aux torts et griefs exclusifs du preneur pour défaut de paiement des loyers ;

— Par voie de conséquence, JUGER que Madame [K] occupe sans droit ni titre l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les formes et délais de la loi ;

— FIXER au montant du loyer plus charge l’indemnité d’occupation jusqu’au parfait départ de l’occupant ;

— Tenant le rapport d’expertise FIXER l’indemnité pour trouble de jouissance à 30 % du montant du loyer soit 246 € qui doit être réduite mensuellement sur le loyer pendant la période de 17 mois (janvier 2023 – mai 2024) soit 4.182 € tels que fixée par le premier Juge ;

— JUGER que la créance de trouble de jouissance de Madame [K] s’élève à la somme de 4.182 €.

— JUGER que la créance de loyer de Madame [M] s’élève à ce jour à (45.680 € – 13.385,14 € – 4.182 € =) 28.112,86 € ;

— CONDAMNER Madame [K] à porter payer à Madame [M] la somme de 28.112,86 € au titre des loyers et charges dues au 30 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de :

' 4.105,06 € à compter du 20 avril 2020 date du commandement de payer ;

' 6.380 € à compter du 29 juillet 2000 dates de l’assignation valant mis en demeure.

— CONDAMNER Madame [K] à porter payer à Madame [M] la somme de :

' 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour exécution déloyale des conventions et trouble de trésorerie ;

' 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— JUGER que les dépens en ce compris les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties.

Madame [G] [M] expose que suite aux conclusions de l’expertise, elle a initié une procédure contre la personne en charge de ses travaux. Ce dernier a été condamné à lui payer la somme de 16.600 € HT au titre des travaux de reprise et a fait appel de la décision.

Madame [G] [M] s’oppose à la demande de dispense, l’empêchement de jouissance totale n’étant aucunement établi, rappelant que l’expert a fixé celui-ci à 30%. Elle considère que sa locataire n’établit aucunement l’impossibilité totale de jouissance dont elle souffrirait, demeurant par ailleurs, dans les lieux. Elle conteste tout autant la demande au titre de préjudice de jouissance, liée en partie à son comportement, rappelant que l’absence de paiement de loyer n’a pas permis de financer les travaux. Elle demande une compensation avec les 30% retenus par l’expert de cette somme avec les arriérés dus.

Sur appel incident, Madame [G] [M] sollicite la résolution du bail pour non paiement des loyers. Elle indique que Madame [H] [K] lui doit après réduction du loyer de 30%, 28.112,86 €. Elle demande que son expulsion soit ordonnée. Elle ajoute avoir produit les diagnostics qui ne constatent aucune impossibilité d’habiter les lieux et conteste avoir été de mauvaise foi. Elle expose que son bien se dégrade ne pouvant initier les travaux et demande à titre de dommages et intérêts 10.000 €.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 juillet 2024 avec une clôture fixée au 6 juin 2024, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Le conseil de Madame [H] [K] a adressé à la cour, en cours de délibéré, un courrier. Aucune note en délibéré n’ayant été autorisée, il ne peut en être tenu compte.

1) Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail étant un contrat synallagmatique, le bailleur peut également solliciter la résiliation judiciaire en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations, à charge pour lui de démontrer que le manquement invoqué présente une gravité suffisante justifiant son prononcé, en application des dispositions de l’article 1224 du code civil.

Madame [G] [M] fait valoir que sa locataire a, dès son entrée dans les lieux, rencontré des difficultés de paiement et qu’elle resterait redevable de la somme actualisée de 28.112,86 €. Elle sollicite en conséquence que soit prononcée, non pas la résolution du contrat, ne sollicitant pas l’acquisition de la clause résolutoire, mais sa résiliation aux torts de sa locataire, pour défaut de paiement des loyers.

Madame [H] [K] ne conteste pas qu’elle était redevable d’un arriéré locatif lors de la saisine de la juridiction mais elle oppose le fait que sa propriétaire n’ayant pas elle-même rempli son obligation de délivrance d’un logement décent, elle n’était pas tenue au paiement du loyer, arguant d’une exception d’inexécution.

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en oeuvre par le preneur que dans la mesure où ce dernier établit une impossibilité totale d’occuper le bien.

L’état des lieux d’entrée, réalisé lors de la signature du contrat de bail a constaté le bon état du logement.

Madame [H] [K] a justifié qu’étant entrée dans les lieux le 25 juillet 2019, elle a rencontré dès le mois de décembre 2019 des problèmes d’infiltrations importantes notamment dans sa cuisine dont elle a avisé sa propriétaire par messages et ce à plusieurs reprises, puis d’un problème électrique en décembre 2020, ayant nécessité l’intervention d’un électricien.

Il est également produit un constat d’un commissaire de justice des 20 et 22 janvier 2021 qui a relevé, chez Madame [H] [K], de nombreuses zones d’humidité dans plusieurs pièces avec des papiers peints gondolés ou des cloques de peinture, la présence de moisissures ainsi qu’un trou au plafond de la cuisine, destiné anciennement à une évacuation d’air avec présence de gouttes d’eau, une partie du toit étant en travaux ainsi que des photographies non datées permettant de constater des écoulements d’eau dans la cuisine, lors de pluies.

Une expertise a ainsi été ordonnée par le premier juge qui a relevé des désordres par infiltrations notamment dans la cuisine occasionnant un préjudice de jouissance pouvant être estimé à 30 % de la valeur locative, n’ayant pas relevé de désordres dans l’ensemble de l’habitation. Il a été préconisé des travaux d’étanchéité du toit-terrasse, l’intervention d’une entreprise d’électricité pour diagnostic et mise en conformité et la réalisation de travaux de peinture et d’embellissement.

Il résulte du rapport déposé le 18 janvier 2022 que :

— 'dans le salon/séjour, la cloison de séparation avec la cuisine, côté nord, est saturée d’humidité, le relevé faisant état d’un taux d’environ 70 % depuis le niveau du sol jusqu’à une hauteur de 1,20 m environ ainsi que des traces d’infiltration en plafond du salon/séjour, l’expert relevant l’absence d’humidité de la même cloison côté cuisine,

— dans la cuisine : des moisissures importantes et pourriture partie basse de la gaine contenant le chauffe-eau et du placard adjacent ; traces de moisissures sur les cueillies du plafond ; présence d’un trou de gaine de 25 cm de diamètre, mauvais état dans la traversée de la dalle et traces d’infiltrations importantes,

— sur la cloison de séparation entre l’entrée et la cuisine : des traces de moisissures importantes sur toute la surface et un taux d’humidité de 70 % environ, côté entrée,

— dans les wc : papier peint décollé et traces d’infiltrations importantes, présence d’une ventilation fonctionnant correctement,

— salle de bains : 3 dalles tachées et non décollées, présence d’une ventilation fonctionnent correctement,

— chambres 1, 2, 3 : pas de désordres significatifs sauf sur la paroi séparative avec la cuisine de la chambre 1 qui comporte des traces de moisissures ; sols et murs en état d’usage ;…

— installation électrique : un rapport établi le 13 février 2019 par le service habitat et renouvellement de la commune indique que l’électricité n’est pas aux normes et le diagnostic technique concernant l’installation d’électricité le 14 mai 2019 relève des anomalies, des points de contrôle n’ayant pu être vérifiés, le rapport préconisant l’intervention dans les meilleurs délais d’un installateur électrique pour éliminier les dangers qu’elle présente,

— sur la toiture : une première surface considérée comme zone de chantier inachevée, l’étanchéité ayant été réalisée sommairement ; une absence de traitement en étanchéité sur la deuxième partie de la terrasse, les isolants étant partiellement décollés et déformés, la zone de chantier étant considérée abandonnée et une troisième partie, correspondant à la cuisine avec une absence d’étanchéité dans une traversée de plancher, l’eau s’engouffre et chute en cascade en cas de pluie.'

Madame [H] [K] soutient que Madame [G] [M] n’aurait pas du louer le bien, devant avoir l’autorisation préalable de la mairie et que n’ayant pas fait les travaux nécessaires, elle a agi de mauvaise foi.

Contrairement à ce que soutient l’appelée, si la mairie de [Localité 5] avait relevé des éléments de non-décence affectant le bien en février 2019, précédemment loué à une autre locataire, ses services ont simplement rappelé à Madame [G] [M], le 2 avril 2019, la nécessité qu’elle remette en état le bien en exécutant les travaux avant de le relouer, n’ayant aucunement à donner son accord préalable.

En outre, il est établi que des travaux ont bien été réalisés par Madame [G] [M] et tenant notamment à la toiture, cette dernière ayant dans le cadre d’une autre instance initiée une action contre l’artisan en engageant sa responsabilité, rien ne permettant d’établir sa mauvaise foi de ce chef.

Il n’est pas contesté au vu des éléments du dossier que des désordres importants affectent le bien loué par Madame [H] [K], certains critères au titre de la non-décence du logement n’étant pas respectés.

Il est constant cependant qu’au vu du décompte produit, et non contesté par cette dernière, Madame [H] [K] n’a réglé que partiellement son loyer entre juillet 2019 et décembre 2019, date à laquelle elle a alerté Madame [G] [M] de problèmes d’infiltrations, étant alors redevable de la somme de 3.122 € puis qu’elle a cessé tout règlement à compter de janvier 2020, à l’exception d’un règlement de 520 € en mars 2020, ayant ensuite été autorisée à consigner les loyers à compter du mois de mai 2021.

Madame [H] [K] a ainsi manqué à son obligation de paiement des loyers, avant même l’apparition de désordres, ne pouvant se targuer d’un défaut d’inexécution de son bailleur. Elle n’établit pas plus, au vu des pièces produites et des conclusions du rapport d’expertise, d’une impossibilité totale d’occuper le bien, les problèmes d’infiltration ne touchant pas l’ensemble de la maison, qui seule aurait pu justifier l’absence de tout versement de loyer au titre de l’occupation du bien.

Celle-ci ayant manqué à son obligation de paiement de ses loyers, il convient de prononcer la résiliation du bail à ses torts, à compter du prononcé de l’arrêt.

C’est à tort que le premier juge a retenu l’exception d’inexécution soulevée par Madame [H] [K].

La décision critiquée de ces chefs est infirmée.

Madame [H] [K] est, par ailleurs, déboutée de sa demande de suspension totale des loyers ainsi que de sa demande remboursement des loyers.

2) Sur l’arriéré locatif

Madame [H] [K] était tenue à un loyer de 820 € par mois outre un dépôt de garantie de 1.640 €.

Le premier juge avait fixé l’arriéré locatif au 31 décembre 2022 à la somme de 29.140 € puis a ordonné la réduction du loyer à la somme de 410 € par mois, à compter du mois de janvier 2023, ayant fait droit à la demande de condamnation de la propriétaire à la réalisation de travaux en l’état du rapport d’expertise.

Les parties n’ont pas contesté, aux termes des dispositifs de leurs conclusions d’appel, ni le décompte au titre de l’arriéré des loyers au 31 décembre 2022, ni la condamnation de la propriétaire à la réalisation de travaux, pas plus que le principe de la réduction du loyer jusqu’à leur exécution.

Madame [H] [K] demande néanmoins la réformation de la décision critiquée sur le pourcentage de cette réduction, considérant que l’état du logement justifie la suspension ou la réduction totale du loyer.

Les demandes portant sur le préjudice de jouissance fondé sur les désordres qui affectent le bien loué et celles portant sur le préjudice de jouissance lié à l’exécution des travaux ne doivent pas être confondues car elles ne trouvent pas leur source dans le même fait générateur.

Au vu des conclusions du rapport d’expertise produit et des travaux à réaliser, c’est par une exacte appréciation que le premier juge a fixé la réduction du loyer à hauteur de 50 %, et ce jusqu’à leur réalisation effective.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

Madame [G] [M] ne justifiant pas de la réalisation des travaux depuis le jugement critiqué, il était ainsi du, au titre des loyers, outre la somme de 29.140 € (décompte arrêté au 31 décembre 2022), à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 10 octobre 2024, la somme de 8.651 € (410 € x 21 + 41 € pour le mois d’octobre 2024), soit un total de 37.791 €.

Il est justifié aux débats que le 13 octobre 2023, Madame [G] [M] a perçu de Madame [H] [K] une somme de 13.385,14 €, ces fonds étant précédemment consignés.

En outre, Madame [H] [K] a produit deux relevés de mouvements bancaires de son compte CIC, non contestés par Madame [G] [M] et dont il ressort 11 versements entre janvier 2023 et avril 2024 pour un montant de 4.250 €.

L’arriéré locatif du par Madame [H] [K] au 10 octobre 2024, s’élève donc à la somme de 20.155,86 € (37.791 € – 13.385,14 € – 4.250 €), au vu des derniers versements effectués en avril 2024.

3) Sur les effets liés à la résiliation

Du fait de la résiliation du contrat de bail, Madame [H] [K] est devenue occupante sans droit ni titre du logement appartenant à Madame [G] [M].

Elle est en conséquence, redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 11 octobre 2024 qui doit correspondre à la valeur locative et qui tend à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

Le loyer est actuellement réduit à 410 €, ce qui correspond à la valeur locative du bien dans l’attente de la réalisation des travaux, montant auquel sera tenu Madame [H] [K] au titre de cette indemnité jusqu’à la réalisation effective des travaux pour être fixée à la somme de 820 € par mois dès leur achèvement.

Quant à l’expulsion, il n’y a pas lieu, au vu des circonstances de l’espèce, de faire droit à une telle demande.

4) Sur les demandes indemnitaires

— Sur les préjudices de jouissance et matériel de Madame [H] [K]

Les parties n’ont pas contesté la décision quant à la fixation du préjudice matériel de Madame [H] [K] qui a été fixée à la somme de 2.228 €.

Quant au préjudice de jouissance, il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur de s’assurer que le logement est en bon état d’usage et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maitien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il résulte des éléments précités que si le logement ne peut, au vu des pièces, être qualifié d’indécent en ce qu’il restait habitable, il a tout de même connu des infiltrations répétées liées aux précipitations du fait d’un défaut d’étanchéité totale du toit ainsi que des désordres électriques nécessitant une mise en conformité, ces désordres s’étant aggravés dans le temps. Il est en outre établi que Madame [G] [M] a été avisée des désordres mais n’a pas réalisé les travaux nécessaires.

Madame [G] [M] ne conteste pas l’existence d’un préjudice de jouissance mais entend le voir fixer à 4.182 €, Madame [H] [K] demandant 38.1600 € à ce titre.

Les désordres étant apparus dès décembre 2019 et n’étant toujours pas réglés ce jour, les travaux n’étant toujours pas réalisés, il est justifié par Madame [H] [K] d’un préjudice de jouissance dont elle souffre depuis 47 mois.

Il convient en conséquence, au regard de l’ancienneté du trouble, de fixer ce préjudice à la somme de 11.172 €.

Madame [G] [M] est en conséquence condamnée à verser à Madame [H] [K] au titre de ses préjudices une somme de 13.400 €.

La décision est infirmée de ce chef.

— Sur les demandes indemnitaires de Madame [G] [M]

Madame [G] [M] demande une indemnisation, exposant n’avoir pu initier les travaux du fait d’un défaut de trésorerie et en l’état de l’exécution déloyale des conventions.

Madame [G] [M] ayant elle-même manqué en partie à ses obligations, celle-ci ne peut prétendre à une indemnisation du fait de l’inexécution par sa locataire de ses obligations. Quant au défaut de trésorerie, il est constant que pendant le cours de l’instance, des fonds ont été débloqués qui auraient permis la réalisation des travaux nécessaires, ce que n’a pas fait la bailleresse qui ne justifie en conséquence d’aucun préjudice de ce chef.

C’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de ses demandes indemnitaires.

La décision est confirmée de ce chef.

5) Sur la demande de compensation

Il convient, en application des dispositions de l’article 1347 du code civil de prononcer la compensation entre l’arriéré locatif dont reste débitrice Madame [H] [K] et les indemnisations mises à la charge de Madame [G] [M].

Madame [H] [K] reste, après compensation, devoir à Madame [G] [M] la somme de 6.755,86 € (20.155,86 € – 13.400 €).

Cette somme portera intérêt légal à compter du prononcé de l’arrêt.

La décision est infirmée de ce chef, quant au quantum restant du.

6) Sur les autres demandes

Au vu de la nature du litige, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

Madame [H] [K] et Madame [G] [M] sont déboutées de leurs demandes de ce chef.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel, la décisionayant mis à la charge de Madame [G] [M] les frais d’expertise étant confirmée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès en l’ensemble de ses dispositions, à l’exception de :

— l’exception d’inexécution soulevée déclarée bien fondée,

— le débouté de Madame [G] [M] de ses demandes de résiliation de plein droit et de celles afférentes au jeu de la clause résolutoire,

— les préjudices financier et de jouissance de Madame [H] [K],

— le montant de l’arriéré locatif.

L’infirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau,

Déboute Madame [H] [K] de sa demande visant à bénéficier de l’exception d’inexécution,

Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [H] [K] à compter du prononcé de l’arrêt, soit le 10 octobre 2024,

Dit que Madame [H] [K] est devenue occupante sans droit ni titre,

Déboute Madame [G] [M] de sa demande d’expulsion,

Condamne Madame [H] [K] à payer à Madame [G] [M] au titre de son arriéré locatif, fixé au 10 octobre 2024, à la somme de 20.155,86 €, sous réserve de justifications de versements postérieurs à ceux d’avril 2024,

Condamne Madame [G] [M] à payer à Madame [H] [K] la somme de 13.400 € au titre de ses préjudices financier et de jouissance,

Condamne, après compensation, Madame [H] [K] à payer à Madame [G] [M] la somme de 6.755,86 € (20.155,86 € – 13.400 €), qui portera intérêt légal à compter du prononcé de l’arrêt,

Fixe l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [K] à la somme de 410 € par mois, à compter du 11 octobre 2024,

Condamne Madame [H] [K] à payer une indemnité d’occupation à Madame [G] [M] à compter du 11 octobre 2024, à hauteur de 410 € par mois, jusqu’à la réalisation effective des travaux, pour être fixée à la somme de 820 € par mois dès leur achèvement, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Déboute Madame [H] [K] de ses demandes de dispense de loyer et de remboursement des loyers,

Déboute Madame [H] [K] de sa demande de réduction du loyer à 100 %,

Déboute Madame [H] [K] de sa demande de condamnation de Madame [G] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [G] [M] de sa demande de condamnation de Madame [H] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,