COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 13 mai 2025

N° RG 23/00009 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F53C

— DA- Arrêt n°

[H] [T] / S.A. NEXITY LAMY

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 15 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 22/01892

Arrêt rendu le MARDI TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [H] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Jean-Hubert PORTEJOIE de la SCP PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

S.A. NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Suivant contrat « Platynum » du 14 décembre 2009, M. [H] [T] a confié à la SA LAMY, devenue la SAS NEXITY LAMY, la gestion locative d’un appartement dont il est propriétaire à [Localité 5]. L’appartement a été loué à M. [S] [N], qui a manqué à ses obligations de locataire. Par jugement du 31 janvier 2017 le bail a été résolu.

Au motif d’une mauvaise exécution du contrat « Platynum » par la SAS NEXITY, M. [T] l’a assignée au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 25 février 2021, afin d’obtenir diverses réparations, notamment des loyers non perçus et des travaux réparatoires.

À l’issue des débats, par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE en tant que besoin, en derniers ou quittances, la SAS NEXITY LAMY à verser à Monsieur [H] [T] la somme de 954,72 euros au titre de la garantie détériorations immobilières du mandat conclu le 14 décembre 2009 entre les parties,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [H] [T],

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à la SAS NEXITY LAMY la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

MAINTIENT l’exécution provisoire de droit. »

Dans les motifs de sa décision, concernant les loyers, le premier juge a considéré que l’argumentation de M. [H] [T] était « succincte », et qu’il n’apportait aucune explication pertinente. Le tribunal a ensuite alloué à M. [T] la somme de 954,72 EUR au titre des réparations locatives.

***

M. [H] [T] a fait appel de cette décision le 30 décembre 2022, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : Le présent appel tend à obtenir la nullité, l’infirmation ou à tout le moins la réformation de la décision susvisée, dont les chefs du jugement sont expressément critiqués en ce qu’elle a : – limité la condamnation de la SAS NEXITY LAMY à verser à M. [T] la somme de 954,72 ' au titre de la garantie détériorations immobilières du mandat conclu le 14/12/2009 entre les parties, – rejeté le surplus des demandes de M. [T] de condamnation de la SAS NEXITY LAMY au titre des loyers non perçus de septembre 2015 à août 2021, de la restitution des télécommandes d’accès, des travaux de rénovation de l’appartement, de la sommation de payer, de la requête en injonction de payer, de la LRAR, du constat d’huissier, de la taxe d’habitation 2020 , de l’article 700 du CPC et des dépens. – condamné M. [T] aux dépens, outre 2.000 ' d’article 700 du CPC. L’appel porte également sur les demandes sur lesquelles il n’a pas été statué et plus généralement toutes dispositions faisant grief à l’appelante. L’appel est formé à l’appui de l’intégralité des pièces communiquées en première instance ainsi que sur les pièces qui pourraient être communiquées en cause d’appel (dont le bordereau sera ultérieurement complété et annexé avec les conclusions d’appelant art 906/908 du CPC). »

Dans ses conclusions récapitulatives ensuite du 17 août 2023, M. [H] [T] demande à la cour de :

« Vu l’article 1231-1 du Code Civil,

Vu le mandat PLATYNUM liant les parties,

Il est demandé à la Cour d’Appel de RIOM de :

Réformer le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand.

Statuant à nouveau :

Dire et juger que la SAS NEXITY a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de Monsieur [H] [T].

En conséquence,

Condamner la SAS NEXITY à payer et porter à Monsieur [H] [T] les sommes suivantes :

—  15 273,21 Euros en principal au titre des loyers non perçus de janvier 2019 à novembre 2021.

—  132 Euros au titre de la restitution des télécommandes d’accès.

—  3 271,95 Euros au titre des travaux de rénovation de l’appartement.

—  168,29 Euros au titre de la sommation de payer.

—  104,10 Euros au titre du changement de barillet de la porte d’accès.

—  752 Euros et 754 Euros au titre de la taxe d’habitation logement vacant.

—  51,48 Euros au titre de la requête en injonction de payer.

—  7,20 Euros au titre de la LRAR adressée à NEXITY.

—  286,29 Euros au titre du constat d’huissier.

Débouter la SAS NEXITY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la SAS NEXITY à payer et porter à Monsieur [H] [T] la somme de 2. 500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

En réponse, dans des écritures du 27 juin 2023, la SAS NEXITY LAMY demande pour sa part à la cour de :

« Vu les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil,

VOIR CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2022 du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

En conséquence, DÉBOUTER Monsieur [H] [T] de l’ensemble de ses demandes

LE CONDAMNER à payer à la Société NEXITY LAMY la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE CONDAMNER aux dépens qui comprendront ceux de première instance. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 4 juillet 2024 clôture la procédure.

II. Motifs

M. [T] reproche à la SAS NEXITY d’avoir manqué à ses obligations contractuelles, et lui réclame en conséquence diverses sommes indemnitaires.

Le contrat « Platynum » conclu entre M. [T] (mandant) et la SAS NEXITY (mandataire) le 14 décembre 2009, ayant pour objet la gestion locative d’un bien immobilier, décrit précisément les obligations du mandataire, dont il est indiqué qu’elles sont « de moyens et non de résultat ».

À la lumière de ces éléments, il convient d’examiner les demandes de M. [T], dans l’ordre où elles sont présentées dans le dispositif de ses écritures.

1. Sur la somme de 15 273,21 EUR réclamée en principal au titre des loyers non perçus de janvier 2019 à novembre 2021, et la somme de 3271,95 EUR au titre des travaux de rénovation de l’appartement

Il résulte du dossier que le locataire M. [S] [N] a manqué à son obligation de payer régulièrement le loyer convenu. Dans ce cas, le contrat « Platynum » prévoit que la SAS NEXITY doit « diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives’ » (page 5).

Il résulte du dossier que dès le 15 juin 2016 la SAS NEXITY a fait signifier à M. [N] un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, dont il résulte que les loyers d’avril, mai et juin 2016, étaient demeuré impayés. La comparaison des dates montre que la SAS NEXITY a agi avec diligence, et qu’aucun retard ne peut lui être sérieusement reproché.

Une assignation au fond a ensuite été délivrée à M. [N] le 14 septembre 2016. Cette assignation a donné lieu à un jugement, rendu le 31 janvier 2017 par le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand, constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant le départ de M. [N], outre la condamnation de celui-ci à diverses sommes au titre des loyers en retard et d’une indemnité mensuelle d’occupation. Étant donné le temps nécessaire à l’obtention d’un titre exécutoire, les éléments ci-dessus témoignent de ce que, contrairement aux reproches formulés par M. [T], la SAS NEXITY a agi avec toute la célérité nécessaire. Elle n’est pas comptable du temps de la procédure qui au demeurant ne saurait être considéré comme excessif. Aucun retard préjudiciable ne peut donc être reproché au mandataire.

Le locataire étant parti, la SAS NEXITY a fait dresser le 21 juin 2017 un procès-verbal de reprise des lieux abandonnés. Elle a ensuite diligenté une procédure devant le juge de l’exécution et obtenu un jugement le 12 juillet 2018 ordonnant la vente aux enchères des biens restés sur place, déclarés abandonnés.

Durant tout ce temps, la SAS NEXITY a mis en 'uvre la garantie de paiement des loyers, relevant d’un contrat conclu par ailleurs avec la compagnie AXA. Au moyen des pièces qu’elle verse à son dossier, elle justifie avoir versé à M. [N] les loyers de mai 2016 à février 2019. Dans ses conclusions elle explique que les lieux ont été « définitivement repris le 7 février 2019 » (page 9). À cette date en effet M. [T] avait fait dresser un procès-verbal de constat montrant que l’appartement était libre de toute occupation. Logiquement par conséquent, la SAS NEXITY avait assuré le paiement des loyers jusqu’à cette date, et aucune faute ne peut lui être reprochée à ce titre.

M. [T] considère que la SAS NEXITY lui doit encore le règlement des loyers jusqu’en novembre 2021, reprochant au mandataire d’avoir « manqué à son obligation contractuelle de recherche de locataires et plus généralement, à son obligation de louer le bien ». Il explique qu’après « la libération tardive des meubles » la SAS NEXITY aurait dû procéder aux travaux de remise en état de l’appartement afin de pouvoir le relouer au plus vite « ce qu’elle n’a toujours pas fait » (conclusions page 10).

Concernant les travaux de remise en état, le contrat « Platynum » prévoit qu’en cas d’inoccupation du bien entre deux locations, si des travaux de réfection sont nécessaires, la SAS NEXITY doit « proposer au Mandant et obtenir son accord écrit à une remise en état du bien ». Il en résulte qu’il n’appartenait pas à la SAS NEXITY, dans le cadre contractuel, d’engager d’office les travaux de réfection nécessaires à une nouvelle location du bien. Pour autant, la SAS NEXITY n’est pas restée inactive puisqu’elle a proposé le 10 septembre 2019 à M. [T] de lui régler au titre des réparations locatives, sur la base d’un rapport d’expertise du 6 septembre 2019, la somme de 954,72 EUR.

Les explications des parties manquent de clarté sur la destination de cette somme. Apparemment, M. [T] l’aurait refusée, la considérant insuffisante, ce pourquoi il réclame la somme de 3271,95 EUR sur la foi d’un devis du 6 mai 2019 indiquant des travaux de remise en état, notamment de peinture et d’enduit.

Le contrat « Platynum » mentionne expressément que le montant des réparations locatives doit tenir compte des coefficients de vétusté. Or le devis présenté par M. [T] s’applique à des travaux de remise à neuf de certaines parties de l’appartement (ponçage et mise en peinture des murs, rebouchage des trous, peinture d’une porte de chambre, enduit et peinture sur une cloison de placard'), et au remplacement de divers équipements (abattant WC, plaque vitrocéramique). Naturellement, ce devis ne prévoit aucun coefficient de vétusté, alors que le rapport d’expertise de l’évaluation des dommages produit par la SAS NEXITY applique un tel coefficient. En conséquence, c’est ce second document qui doit être pris en considération, car il correspond exactement aux dispositions du contrat « Platynum » concernant les réparations locatives.

Comme on l’a vu, la SAS NEXITY n’était pas contractuellement obligée d’engager d’office des travaux qui n’auraient pas été précédemment approuvés par M. [T] dans un écrit. Dès lors, dans la mesure où celui-ci avait refusé l’indemnisation qui lui était proposée au titre des travaux de réfection de l’appartement, vétusté déduite, la SAS NEXITY n’était plus tenue à aucune obligation en sa qualité de mandataire, notamment fournir à M. [T] des loyers au-delà du mois de février 2019, et lui verser une indemnisation correspondant à la remise à neuf de certaines parties de l’appartement.

De l’ensemble de ces éléments il résulte que la SAS NEXITY a respecté ses obligations.

2. Sur les autres demandes indemnitaires

M. [T] sollicite également diverses sommes au titre de la restitution des télécommandes d’accès, d’une sommation de payer, d’un changement de barillet de porte, de la taxe d’habitation logement vacant, d’une requête en injonction de payer, d’une lettre RAR, et d’un constat d’huissier. Il n’explique cependant pas en quoi la SAS NEXITY devrait être tenue au paiement de ces sommes. Comme déjà exposé ci-dessus, la SAS NEXITY a rempli ses obligations contractuelles de prise en charge des loyers par la compagnie d’assurances, jusqu’au départ du locataire, et de proposition d’une indemnisation destinée à la remise en état du bien, vétusté déduite, comme prévu dans le contrat « Platynum ». Les autres éléments sollicités par M. [T] ne relèvent pas de ce contrat.

En conséquence, le jugement sera intégralement confirmé.

3. Sur l’article 700 du code de procédure civile

La somme de 3000 EUR est équitable en application de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Sur les dépens

M. [T] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Condamne M. [H] [T] à payer à la SAS NEXITY la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [T] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président