N° RG 24/08173 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P66O

Décision du Président du TJ de [Localité 6] en référé du 21 octobre 2024

RG : 24/00582

S.A.S. REGIE THIEBAUD

C/

S.A.S. FONCIA SAINT LOUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 28 Janvier 2026

APPELANTE :

La société RÉGIE THIÉBAUD, SAS au capital de 40.000 € inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 319.052.106 dont le siège social est sis [Adresse 3], ès-qualités de syndic de la copropriété [Adresse 5]

Représentée par M^e Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 586

INTIMÉE :

La société FONCIA SAINT LOUIS, société par action simplifiée, immatriculée sous le numéro 965 503 394 du registre du commerce et des sociétés de LYON ayant son siège [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

Ayant pour avocat plaidant M^e Colette CHAZELLE, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 28 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Lors de son assemblée générale du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'[Adresse 4]'», [Adresse 1], a désigné la SAS Régie Thiébaud en qualité de syndic en remplacement de la SAS Foncia Saint Louis.

Prétendant avoir multiplié, en vain, les démarches auprès du précédent syndic pour obtenir la communication des archives de la copropriété et l’ensemble des documents comptables nécessaires à la reprise de la gestion, la société Régie Thiébaud a, par acte d’huissier du 21 mars 2024, fait assigner la société Foncia Saint Louis devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, suivant ordonnance de référé contradictoire du 21 octobre 2024 :

Rejeté les demandes de la société Régie Thiébaud, auxquelles il a été satisfait en cours de procédure,

Condamné la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thiébaud la somme provisionnelle de 700 € à valoir sur dommages-intérêts,

Condamné la société Foncia Saint Louis aux dépens,

Condamné la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thiébaud la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 28 octobre 2024, la société Régie Thiébaud a relevé appel de cette décision en tous ses chefs, à l’exception de ceux concernant les dépens et l’article 700 et, par avis de fixation du 12 novembre 2024 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 27 décembre 2024 (conclusions n°1), la SAS Régie Thiébaud demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon le 21 octobre 2024 en ce qu’elle a :

Rejeté les demandes de la société Régie Thiébaud, auxquelles il a été satisfait en cours de procédure,

Condamné la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thiébaud la somme provisionnelle de 700 € à valoir sur dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

Condamner la société Foncia Saint Louis à communiquer à la société Régie Thiébaud, ès-qualités de syndic de l’immeuble [Adresse 4] l’ensemble des archives afférentes à la période des années 2023 à 2024, à savoir :

Une balance et un grand livre pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 pour chaque exercice,

Les journaux 2024 avec les nouvelles écritures passées lors de la régularisation,

Les règlements généraux des dépenses 2023 et 2024 pour les travaux, et les justificatifs (pièces comptables) des nouvelles écritures passées sur 2023 et 2024,

Les rapprochements bancaires avec pour chacun le relevé de banque sur la base duquel il a été établi,

Les plans de la copropriété,

Les dossiers des ouvrages exécutés,

Les dossiers de contrôle technique des ascenseurs (qui auraient dû être réalisés en 2021),

Les dossiers contentieux, la liste des copropriétaires en recouvrement contentieux,

Les documents d’affectation des compteurs d’eau,

Dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamner la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thiébaud, ès-qualités de syndic de l’immeuble [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts,

Condamner la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thiébaud, ès-qualités de syndic de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner la société Foncia Saint Louis en tous les dépens de première instance et d’appel.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 21 janvier 2025 (conclusions avec appel incident), la SAS Foncia Saint Louis demande à la cour':

Confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon le 21 octobre 2024 en ce qu’elle a rejeté les demandes de la société Régie Thiébaud, auxquelles il a été satisfait en cours de procédure,

Réformer en ce qu’elle a :

Condamné la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thiébaud la somme provisionnelle de 700 € à valoir sur dommages-intérêts,

Condamné la société Foncia Saint Louis aux dépens,

Condamné la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thiébaud la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

Débouter la société Régie Thiébaud de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la société Régie Thiébaud aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile avec recouvrement direct au profit de la société Chazelle et Avocats,

Condamner la société Régie Thiébaud à payer la somme de 3 000 € à la société Foncia Saint Louis conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande de communication de pièces':

Le juge de première instance a retenu que la Régie Thiébaud a reçu communication des pièces sollicitées onze mois après sa désignation et qu’il convenait de rejeter sa demande de communication subsistante dès lors qu’elle sollicite toujours la transmission des mêmes pièces, sans faire valoir de défaut de communication précis.

La société Régie Thiébaud se défend de l’imprécision de ses demandes dès lors que les éléments comptables communiqués en cours de procédure ne sont pas satisfaisants. Elle précise à cet égard que':

la balance et le grand livre communiqués pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2099 constituent une violation du principe comptable de l’indépendance des exercices et qu’il appartient à Foncia de communiquer ces documents pour chaque exercice,

seuls les journaux de 2023 ont été communiqués, et pas celui de 2024, alors que de nouvelles écritures ont été passées lors de la régularisation,

les RDGG (relevé général des dépenses) 2023 et 2024 communiqués ne concernent que les charges courantes mais pas les travaux, il manque les justificatifs (pièces comptables) et de nouvelles écritures ont été passées,

un unique état de rapprochement bancaire a été communiqué, sans communication du relevé de banque sur la base duquel il a été établi.

Par ailleurs, elle déplore ne toujours pas disposer de l’état d’affectation des compteurs d’eau aux copropriétaires et des contrôles techniques des ascenseurs qui auraient dû être effectués en 2021, ne sachant pas si ces contrôles ont bien été réalisés.

Elle reproche à l’ancien syndic, comme elle le faisait déjà en première instance, de ne pas lui avoir apporté d’explications sur les points suivants':

le compte honoraires de syndic était débiteur à hauteur de 7'776,56 €, elle serait donc redevable de cette somme à l’égard de la copropriété,

le compte copropriétaire [L] était débiteur de 5'606,13 €, alors que le copropriétaire concerné est parti, les raisons pour lesquelles ce montant n’a pas été recouvré lors de la vente n’ont pas été données,

il y avait différents comptes de copropriétaires également partis qui étaient débiteurs à hauteur de 1'758,08 €, sans plus d’explication,

il existait un compte travaux décidé par l’assemblée générale à hauteur de 1'080,68 €, sans qu’il ne soit précisé à quoi ces travaux correspondaient.

Elle ajoute que la société Foncia ne peut pas soutenir sérieusement ne pas disposer des éléments comptables relatifs à la gestion de la copropriété, sauf à reconnaître ne pas avoir respecté les obligations légales qui pesaient sur elle en la matière.

La société Foncia Saint Louis affirme avoir communiqué tous les éléments demandés et avoir fournis toutes les explications utiles par courriels officiels de son conseil des 2 et 30 mai 2024. Elle fait valoir que l’article 18-2 exige une transmission des archives, sans en préciser le contenu et elle affirme avoir transmis tous les documents en sa possession. Elle souligne avoir répondu aux observations du conseil de la société Régie Thiébaud, ayant ainsi précisé':

que le compte Livret CIC a été clôturé et qu’il a été procédé à une régularisation sur le grand livre communiqué,

que pour le compte Palatine, le rapprochement fait jusqu’au 29 juin 2023, jour de la perte de son mandat de syndic, a été communiqué,

que le compte séparé CIC a été clôturé pour la somme de 151'983,82 € en mars 2023 et que l’écart débiteur restant de 404,78 € date de l’époque du précédent syndic, donc antérieur à 2021 et il ne peut être expliqué,

que le paiement de la société BEP n’apparaît pas dans les relevés bancaires et qu’elle a donc annulé le paiement en comptabilité, rappelant qu’il était normal que cette écriture apparaisse car la comptabilité des syndicats de copropriétaires est une comptabilité d’engagement.

Elle considère que la procédure de l’article 18-2 ne se confond pas avec une demande d’explications sur les comptes. Elle dénonce l’obstination du nouveau syndic qui persiste à demander des documents déjà communiqués. Elle se défend d’une quelconque intention de nuire, estimant qu’elle n’est pas tenue d’établir a posteriori des pièces qu’elle n’a jamais détenues.

Elle reproche à l’appelant de former des demandes complémentaires et fantaisistes pour faire perdurer son action puisque la société Régie Thiébaud s’obstine à réclamer des documents déjà communiqués, des documents postérieurs à son propre mandat et des documents qui ne sont pas en sa possession et qui, pour certains, ne l’ont jamais été. Elle rappelle que la cour de cassation juge que l’article 18-2 n’a pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

A cet égard, elle fait valoir, concernant les relevés bancaires et état de rapprochements bancaires':

que le compte bancaire séparé n’était pas systématiquement obligatoire avant la loi Alur et qu’il n’existe pas de relevé bancaire pour la période 2013 à 2015, cette communication étant au demeurant sans intérêt puisque les comptes ont été établis et approuvés et que la prescription de cinq ans est acquise,

que pour la période de 2015 à 2021, cette communication est également sans intérêt puisque les comptes ont été établis et approuvés et que la prescription de cinq ans est acquise,

que pour la période 2022 au 29 juin 2023, elle a fourni tous les relevés bancaires lors de sa première communication officielle du 2 mai 2024,

que pour la période postérieure à son dessaisissement, il appartient à la société Régie Thiébaud de prendre contact avec les établissements bancaires puisque elle-même n’a plus qualité pour solliciter la communication de ces éléments.

Concernant les grands-livres, les balances, les annexes comptables par exercice 2013 à 2024, elle fait valoir qu’ils ont été communiqués dès le 2 mai 2024, sauf concernant les documents comptables des années 2023 et 2024 puisque leur réalisation incombe à la société Régie Thiébaud.

Concernant les relevés des dépenses communes générales et des travaux, elle renvoie à ses communications officielles des 2 et 30 mai 2024, estimant que la communication ses rapportant à ces pièces pour les années 2013 à 2014 est dépourvue d’intérêt, de même que les factures et décomptes individuels de charges puisque les RGDD, les balances comptables et les annexes comptables sont communiqués, ainsi que le grand livre pour l’exercice 2023.

Concernant pour finir les plans de la copropriété, les documents des ouvrages exécutés, les dossiers de contrôle technique des ascenseurs, les dossiers contentieux, la liste des copropriétaires en recouvrement et les documents d’affectation d’eau, elle demande à la cour de faire application de la jurisprudence selon laquelle elle ne peut pas communiquer ou établir à posteriori des documents dont elle ne disposait pas, même si elle le devait.

Sur ce,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

«'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.'»

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 précise : «'Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.'».

En application de ces textes, il est jugé que l’on ne peut contraindre le syndic à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession.

En l’espèce, il n’est pas discuté que, considérant que les éléments spontanément transmis par son prédécesseur étaient incomplets, la société Régie Thiébaud lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée de son conseil du 27 octobre 2023, soit après l’écoulement des délais de quinze jours, un mois, puis trois mois, prévus à l’article 18-2 précité.

Par ailleurs et pour s’en tenir aux demandes de communication subsistantes, il n’est pas discuté que l’envoi officiel du 2 mai 2024 ne comportait pas la balance et les grands livres à compter du 1er janvier 2023. Toutefois, la société Foncia Saint Louis justifie avoir communiqué ces pièces par courriels officiel de son conseil du 30 mai 2024.

La circonstance que ces pièces comptables portent sur un exercice en cours au jour de la succession des syndics explique leur édition «'du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2099'». Cette communication est ainsi satisfactoire puisqu’il revient au nouveau syndic de reprendre, écriture par écriture, l’ensemble des éléments nécessaires à l’établissement de la comptabilité pour l’exercice en cours. Dès lors, la demande de la société appelante en communication sous astreinte d'«'une balance et un grand livre pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 pour chaque exercice'» ne pouvait pas prospérer et la cour confirme la décision du premier juge par substitution de motifs.

La demande de communication se rapportant au livre journal pour 2024 «'avec les nouvelles écritures passées lors de la régularisation'» ne peut qu’être rejetée dès lors que, là encore, la société Foncia Saint Louis est dessaisie depuis le 29 juin 2023 et que les régularisations incombent désormais à la société Régie Thiébaud. En outre, la cour relève que l’édition des journaux pour l’exercice 2023 a été communiquée dans le cadre de la présente instance.

La cour constate que la société Foncia Saint Louis justifie avoir communiqué les RGDD pour 2023 et 2024, lesquels comportent des postes «'travaux'» contrairement à ce que soutient l’appelante. A supposer que tous les justificatifs correspondant à ces dépenses n’aient pas été communiqués, cela relèverait le cas échéant d’une éventuelle action en responsabilité dès lors qu’il n’est pas démontré une abstention volontaire de la part de la société intimée qui pourrait être vaincue par sa condamnation sous astreinte.

La société Foncia Saint Louis justifie de la communication des «'rapprochements bancaires'» par courriel officiel de son conseil du 30 mai 2024 et la cour relève que les relevés bancaires CIC et Palatine avaient été transmis par le courriel du 3 mai 2024. A supposer que certains relevés bancaires n’aient toujours pas été communiqués, cela relèverait le cas échéant d’une éventuelle action en responsabilité dès lors qu’il n’est pas démontré une abstention volontaire de la part de la société intimée qui pourrait être vaincue par sa condamnation sous astreinte.

Enfin, la société Foncia Saint Louis reconnaît ne pas avoir transmis «'les plans de la copropriété, les dossiers des ouvrages exécutés, les dossiers de contrôle technique des ascenseurs, les dossiers contentieux, la liste des copropriétaires en recouvrement contentieux et les documents d’affectation des compteurs d’eau'». Elle précise ne pas être en mesure de communiquer ces pièces.

Dans ces conditions, son manquement à cet égard relève le cas échéant d’une éventuelle action en responsabilité dont le juge des référés n’a pas à connaître dès lors qu’il n’est pas démontré une abstention volontaire de la part de la société intimée qui pourrait être vaincue par sa condamnation sous astreinte.

Pour le surplus, la société intimée est fondée à souligner que l’article 18-2 fondant l’action de la société Régie Thiébaud ne s’étend pas aux demandes d’explications sur la gestion mise en 'uvre, ces explications relevant néanmoins d’une obligation générale de bonne foi incombant à l’ancien syndic dans le cadre de la remise des pièces, informations et documents détenus et dès lors, là encore, d’une éventuelle action en responsabilité au fond.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande subsistante en communication de pièces sous astreinte présentée par la société Régie Thiébaud, est confirmée.

Sur la demande de provision':

Le juge de première instance a retenu que les documents relatifs à la copropriété n’ont pas été transmis dans les délais impartis par les premiers alinéas de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, cette transmission étant intervenue onze mois après la désignation du nouveau syndic ce qui a nécessairement occasionné une gêne dans la gestion d’un immeuble qui comporte 400 lots.

La société Régie Thiébaud fait valoir que dix-huit mois se sont écoulés depuis le changement de syndic et elle déplore que la société Foncia Saint Louis n’ait communiqué que très tardivement, partiellement, de manière éparse et après l’assignation, les éléments qui lui avaient été demandés de façon parfaitement légitime à de nombreuses reprises. Elle considère que cette attitude procède à l’évidence d’une volonté de nuire à son successeur en le plaçant en difficulté pour reprendre la gestion d’une copropriété de taille importante puisqu’elle comporte plus de quatre cents lots. Elle déplore encore que cette attitude ait exposé le syndicat des copropriétaires à une action en justice faute de pouvoir déterminer si la facture de la société BEP, comptabilisée, avait ou non été réglée en l’absence d’états de rapprochement bancaire.

La société Foncia Saint Louis forme appel incident du chef de la décision l’ayant condamnée au paiement d’une provision, estimant que la société Régie Thiébaud ne fait pas la démonstration d’un préjudice, d’autant moins que la gestion de la procédure évoquée fait l’objet d’une rémunération prévue au contrat-type de syndic. Elle souligne que le préjudice allégué n’est pas personnel au syndic mais est celui de la copropriété qui a été assignée en paiement par la société BEP.

Sur ce,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 réserve expressément la possibilité pour le nouveau syndic de demander au juge des référés, saisi en remise des pièces, informations et documents par l’ancien syndic, toute provision à valoir sur des dommages et intérêts.

En l’espèce, le caractère parcellaire des documents initialement communiqués n’est pas sérieusement discuté par la société Foncia Saint Louis et il n’est pas discuté que la régularisation obtenue dans le cadre de la présente procédure demeure incomplète comme cela résulte de ce qui précède. Le préjudice qui en est résulté pour la société Régie Thiébaud a nécessairement consisté, comme exactement retenu par le premier juge, en une gêne dans la reprise de la gestion de l’immeuble. En revanche, la société intimée est fondée à relever que le surplus des préjudices allégués sont subis par la copropriété elle-même et non par son syndic.

A la lueur de ces éléments, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a accueilli la demande indemnitaire à concurrence d’un préjudice évalué à la somme non-sérieusement contestable de 700 €.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné la société Foncia Saint Louis à payer à la société Régie Thibaud cette somme à titre de provision, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné la société Foncia Saint Louis, partie perdante en premier instance, aux dépens de première instance. En équité elle l’infirme sur l’article 700 du code de procédure civile et condamne la société Foncia Saint Louis à payer la somme de 1 500 € sur ce fondement au titre de la procédure de première instance.

La société Régie Thiébaud, partie perdante dans l’instance d’appel, est condamnée aux dépens de cette instance, avec droit de recouvrement direct au profit de la société Chazelle et Avocats dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties. La cour rejette en conséquence leurs demandes réciproques formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 21 octobre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon sauf sur l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Condamne la société Foncia Saint Louis à payer à la SAS Régie Thiébaud la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

Condamne la SAS Régie Thiébaud, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la société Chazelle et Avocats dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes de chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT