Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 9 septembre 2025, n° 23/01381

TGI Montluçon 9 août 2023

CA Riom
Confirmation 9 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Difficultés financières
La cour a constaté que la locataire n'a pas respecté le plan d'apurement et que sa dette locative continue d'augmenter sans perspective de rétablissement financier.
Rejeté
Proposition de paiement échelonné
La cour a jugé que la locataire n'a pas fourni de garanties suffisantes pour justifier un aménagement de délai de paiement, compte tenu de l'augmentation de sa dette.
Rejeté
Violation de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la résiliation du bail était justifiée, mais a rejeté la demande de dommages-intérêts, considérant qu'il n'y avait pas de mauvaise foi de la part de la locataire.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés pour cette procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 9 sept. 2025, n° 23/01381
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	23/01381
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montluçon, 9 août 2023, N° 22/01272
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Maryline DIATThierry GESSET
Cabinet(s) :	AUVERJURIS

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 9 septembre 2025

N° RG 23/01381 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBVO

— PV- Arrêt n°

[V] [D] / ALLIER HABITAT

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTLUÇON, décision attaquée en date du 09 Août 2023, enregistrée sous le n° 22/01272

Arrêt rendu le MARDI NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [V] [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C63113-2023-001801 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

APPELANTE

ET :

ALLIER HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 3 mars 2022, l’établissement public ALLIER HABITAT / OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) a consenti à Mme [V] [D] un bail d’habitation sur un appartement T4 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Allier) pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 526,26 € incluant les charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 7 septembre 2022, l’établissement ALLIER HABITAT a fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire afférente à ce bail d’habitation afin d’obtenir paiement dans un délai de deux mois des sommes suivantes :

* loyers et charges impayés pour la période du 7 mars 2022 au 9 septembre 2022, soit au total la somme totale de 1.169,31 € (avec décompte arrêté au 6 septembre 2022) ;

* coût de l’acte, soit la somme de 87,02 € ;

* soit un montant total général de 1.256,33 €.

Par acte d’huissier de justice signifié le 15 novembre 2022, l’établissement ALLIER HABITAT OPH a assigné Mme [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon qui, suivant un jugement n° RG-22/01272 rendu le 9 août 2023, a :

— constaté la résiliation de ce bail d’habitation à compter du 8 novembre 2022 ;

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [D] et de tous occupants de son fait de l’appartement ayant fait l’objet de ce bail d’habitation, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, outre si besoin transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la partie expulsée dans tel garde-meubles désigné par cette dernière, ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [D] à payer à l’établissement ALLIER HABITAT OPH la somme totale de 3.069,54 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 juin 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 1.169,31 € et à compter du jugement pour le surplus ;

— condamné Mme [D] à payer à l’établissement ALLIER HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, de la date du 8 novembre 2022 de résiliation de ce bail jusqu’à celle de libération totale des lieux, étant précisé que ces indemnités d’occupation sont intégrées dans la somme précitée de 3.069,54 €, avec intérêts légaux à compter du jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme aux plus tard le 5 du mois suivant ;

— dit que l’établissement ALLIER HABITAT OPH sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

— dit que l’établissement ALLIER HABITAT OPH sera autorisé à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— rejeté la demande de délai de paiement formée par Mme [D] ;

— rejeté la demande formée par l’établissement ALLIER HABITAT OPH aux fins de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil ;

— condamné Mme [D] à payer l’établissement ALLIER HABITAT OPH une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de cette décision ;

— condamné Mme [D] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et les frais de signification de cette décision.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 29 août 2023, le conseil de Mme [D] a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur l’intégralité de la décision.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 13 octobre 2023, Mme [V] [D] a demandé de :

' au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

' réformer le jugement du 9 août 2023 du Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montluçon en ses décisions de résiliation du bail à compter du 8 novembre 2022, d’expulsion à son encontre, de condamnation pécuniaire à la somme précitée de 3.069,64 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 juin 2023 outre intérêts de retard au taux légal, de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation, de rejet de sa demande de délai de paiement et de condamnation pécuniaire à hauteur de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' ordonner la suspension de la clause résolutoire ;

' l’autoriser à se libérer de sa dette correspondant au montant des loyers et des charges impayés sous la forme de règlements de 50,00 € par mois pendant une période de 35 mois, le solde restant dues à la 36e échéance ;

' juger que cette somme ne donnera pas lieu à intérêts [de retard] ;

' juger n’y avoir lieu à versement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' débouter l’établissement ALLIER HABITAT OPH de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

' juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 12 janvier 2024, l’établissement public ALLIER HABITAT / OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) a demandé de :

' confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à l’infirmer en sa décision de rejet de sa demande de dommages-intérêts ;

' débouter Mme [D] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de sa demande de délai de paiement ;

' condamner Mme [D] à lui payer la somme de 200,00 € [à titre de dommages-intérêts] sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil ;

' condamner Mme [D] à lui payer une indemnité de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, incluant les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et les frais de signification de la décision de première instance.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie Motifs de la décision.

Suivant une ordonnance rendue le 20 mars 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture des débats.

Après évocation de cette affaire lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 15 mai 2025 2022 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures, la décision suivante a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire stipuléee dans le bail d’habitation du 3 mars 2022, le premier juge a constaté la résiliation de plein droit de ce bail qui liait l’établissement ALLIER HABITAT OPH en qualité de bailleur à Mme [D] en qualité de locataire sur le logement susmentionné. Il ressort en effet des débats qu’à compter de la date du 7 septembre 2022 de signification du commandement de payer susmentionné, Mme [D] ne s’est pas acquittée dans le délai de deux mois légalement imparti du montant total principal de 1.169,31 € correspondant aux loyers et charges impayés au cours de la période du 7 mars 2022 au 9 septembre 2022 ni n’a présenté de demande de suspension des effets de cette clause résolutoire et de délai de paiement de sa dette locative. De plus, la régularité formelle de ce commandement de payer du 7 septembre 2022 ne fait l’objet d’aucune critique de la part de Mme [D] alors par ailleurs que cet acte a été régulièrement dénoncé au Préfet de l’Allier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 novembre 2022 et à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX) de l’Allier par courrier du 9 septembre 2022.

Dans ses conclusions d’appelant, Mme [D] confirme matériellement avoir cessé de régler les échéances de son loyer et n’avoir pas respecté un plan d’apurement précédemment instauré à son égard de manière amiable en raison de difficultés financières qu’elle dit avoir rencontrées. En cause d’appel, elle déclare vivre seule dans le logement litigieux avec sa fille dont elle a la charge et ne bénéficier comme ressources que de la somme mensuelle de 440,51 € provenant du RSA et d’une allocation de soutien familial après une retenue mensuelle de 89,50 €. Elle ajoute avoir repris le cours de ce plan d’apurement portant sur sa dette locative par des versements à nouveau de 50,00 € par mois, qu’il lui restait devoir la somme totale de 4.256,10 € au titre de cet arriéré locatif en août 2023 et qu’elle est en attente de régularisation de sa situation auprès de la Caisse d’allocations familiales (CAF) de l’Allier en ce qui concerne le versement d’une allocation logement. Elle réitère en conséquence en cause d’appel sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire afférente à ce bail et d’instauration à son égard d’un délai de paiement dans les conditions précédemment énoncées.

En l’occurrence, dans ses conclusions d’intimé postérieures aux conclusions de la partie appelante, l’établissement ALLIER HABITAT OPH réplique sans être contredit à ce sujet par Mme[D] qu’un plan d’apurement avait été effectivement accordé à cette dernière concernant sa dette locative par le paiement d’une somme mensuelle de 50,00 € par mois mais que ce plan n’a pas été respecté et que cela a donc eu comme conséquences le rejet en première instance de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’aménagement d’un délai de paiement. Elle ajoute, sans plus de contradiction de la part de Mme[D], que cette dernière n’a en réalité réglé ni le loyer d’août 2023 ni la somme supplémentaire de 50,00 € pouvant correspondre à la reprise spontanée de ce précédent plan d’apurement et que cette dette de loyer s’est au contraire aggravée pour atteindre la somme totale de 7.272,78 € en janvier 2024 suivant une situation de compte établie le 11 janvier 2024. Enfin, Mme [D] ne communique aucun justificatif sur ses allégations d’établissement ou de rétablissement à son profit d’une allocation logement par la CAF de l’Allier.

Dans ces conditions, cette dette locative ne faisant qu’augmenter sans aucun versement au titre de l’encours ou de l’arriéré et sans qu’aucune perspective de rétablissement financier ne puisse le cas échéant y remédier, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en sa décision de rejet de cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement. Par voie de conséquence, étant par ailleurs observé que l’établissement ALLIER HABITAT OPH ne demande aucune actualisation de la condamnation pécuniaire précédemment prononcée à titre principal en ce qui concerne le montant de la dette locative, ce même jugement sera confirmé en toutes ses dispositions relatives à la résiliation de ce bail d’habitation et à l’ensemble des conséquences de cette résiliation.

Il n’y a pas lieu de considérer au terme des débats que Mme[D] ait voulu recourir à un arbitrage judiciaire en étant animée d’une intention de mauvaise foi en ce qui concerne sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement de sa dette locative. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en sa décision de rejet de la demande de dommages-intérêts formée par l’établissement ALLIER HABITAT OPH.

Les intérêts moratoires étant de droit, Mme [D] sera déboutée de sa demande de dispense de paiement des intérêts de retard concernant sa dette locative.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de l’établissement ALLIER HABITAT OPH les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager à l’occasion de cette procédure d’appel et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 1.000,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, Mme [D] en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-22/01272 rendu le 9 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon.

Y ajoutant.

CONDAMNE Mme [V] [D] à payer au profit de l’établissement public ALLIER HABITAT / OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) une indemnité de 1.000,00 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE Mme [V] [D] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président