COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/04265 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MHRT

S.A.S. LES DEMEURES OCCITANES CONSTRUCTIONS

c/

[S] [X]

[M] [F]

[K] [T]

S.A. CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES

Société HCC INTERNATIONAL INSURANCE COMPANY PLC

Société TOKIO MARINE EUROPE SA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX ( RG : 19/00838) suivant déclaration d’appel du 22 juillet 2021

APPELANTE :

S.A.S. LES DEMEURES OCCITANES CONSTRUCTIONS

Société par actions simplifiées, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

Représentée par M^e Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[S] [X]

né le 17 Juin 1975 à [Localité 13]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 12]

[M] [F]

né le 19 Décembre 1974 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 12]

Représentés par M^e Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

[K] [T]

né le 04 Mars 1959 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Virginie LEMAIRE de la SELARL LEMAIRE VIRGINIE AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

S.A. CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES

Société Anonyme, RCS Bordeaux n°353 821 028 – Intermédiaire d’assurance, immatriculé à l’ORIAS sous le n° 07 004 055 – Titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 3301 2018 000 035 592 délivrée par la CCI [Localité 9]-Gironde, garantie par la CEGI [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Société HCC INTERNATIONAL INSURANCE COMPANY PLC

société de droit anglais, immatriculée au Companies House sous le numéro 0157839 dont le siège est sis [Adresse 1] – ROYAUME-UNI prise en la personne de son représentant légal

Société TOKIO MARINE EUROPE SA

société luxembourgeoise enregistrée au registre du commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro B221975, ayant son siège social [Adresse 5], venant aux droits de la société HCC INTERNATIONAL INSURANCE COMPANY PLC, prise en la personne de son représentant légal et de sa succursale française sis [Adresse 6]

Représentées par M^e Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, Postulant

et assistées de M^e Eloïse MARINOS de la SELARL BYRD, avocat au barreau de PARIS, Plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 15 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er août 2016, Mme [S] [X] et M. [M] [F] ont conclu avec la SAS Les Demeures Occitanes un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans sur un terrain cadastré A [Cadastre 7], sis sur la commune de [Localité 8].

Le 1er mars 2017, ils ont accepté une offre de prêt formulée par la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente destinée à financer l’achat du terrain et le coût de la construction.

Une garantie de livraison à prix et délai convenus a été souscrite auprès de la société HCC International Insurance Compagny PLC.

Se plaignant d’une non-conformité au permis de construire, aux plans de construction et aux photographies contractuelles, Mme [X] et M. [F] ont obtenu, par ordonnance de référé du 30 avril 2018, la désignation d’un expert en la personne de M. [H] qui a déposé son rapport le 13 novembre 2018.

Par acte du 23 janvier 2019, Mme [S] [X] et M. [M] [F] ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action aux fins de démolition et indemnisation dirigée contre la SAS Les Demeures Occitanes.

Par acte du 10 février 2020, la SAS Les Demeures Occitanes a également appelé en intervention forcée aux fins de garantie M. [K] [T], chargé de mission. La procédure a été jointe avec l’instance principale le 28 février 2020.

Par acte du 17 février 2020, la SAS Les Demeures Occitanes a également appelé en intervention forcée aux fins de garantie la société de droit étranger HCC International Insurance Compagny PLC.

La procédure a été jointe avec l’instance principale le 28 février 2020. Enfin, par acte du 27 février 2020, Mme [X] et M. [F] ont appelé en intervention forcée la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente.

Par ordonnance du 20 novembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la suspension des remboursements des contrats de prêts immobiliers 9892717 PTZ 2016 DT 180 M/AM 120 de 91.999 euros et 9892718 Prêt Habitat Primolis 2 Paliers de 122.900 euros, souscrits auprès de la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes le 1er mars 2017, jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les prétentions des demandeurs par une décision passée en force de chose jugée, a rappelé aux parties la fixation du calendrier de procédure, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens de l’incident.

Par jugement en date du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Ordonné la démolition de la maison objet du contrat conclu le 1er août 2016 entre Mme [S] [X] et M. [M] [F], d’une part, et la SAS Les Demeures Occitanes, d’autre part, ainsi que sa reconstruction précédée d’un nouveau permis de construire conformes aux stipulations et clauses du dit contrat, aux frais exclusifs de la SAS Les Demeures Occitanes, et a condamné la société Tokio Marine Europe SA à désigner une entreprise de son choix afin de démolir l’immeuble, de déposer un nouveau permis de construire après rédaction de nouveaux plans conformes à la réalité de la surface de la parcelle et reconstruire l’immeuble entièrement.

— Condamné la SAS Les Demeures Occitanes à payer à Mme [S] [X] et à M. [M] [F], ensemble, solidairement avec la société Tokio Marine Europe SA dans la limite de 8.288,92 euros, la somme de 52.158,47 euros provisoirement arrêtée au 15 juin 2021 au titre des pénalités de retard.

— Rappelé que la SAS Les Demeures Occitanes et la société Tokio Marine Europe SA sont débitrices de ces pénalités de retard jusqu’au jour de la livraison d’un immeuble habitable, sous réserve des travaux réservés au profit des maîtres d’ouvrage.

— Autorisé la société Tokio Marine Europe SA à opposer à Mme [S] [X] et M. [M] [F] sa franchise contractuelle de 6.615 euros et à compenser, en fonction de l’état d’avancement des travaux de reconstruction, les condamnations mises à sa charge avec les sommes dont Mme [S] [X] et M. [M] [F] sont encore débiteurs vis-à-vis de la SAS Les Demeures Occitanes.

— Condamné la SAS Les Demeures Occitanes à payer à titre indemnitaire à Mme [S] [X] et à M. [M] [F], ensemble, la somme de 1.213 € TTC correspondant à la facture de M. [N], géomètre-expert.

— Débouté Mme [S] [X] et M. [M] [F] du surplus de leurs demandes dirigées contre la Sas Les Demeures Occitanes et la société Tokio Marine Europe SA.

— Condamné la SAS Les Demeures Occitanes à payer à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente 4,75 % l’an (1,75 % + 3 %) sur 122 900 € au titre du prêt Habitat Primolis Paliers : Référence 9892718 et 3 % l’an sur la somme de 91 999 € au titre du prêt PTZ 2016 DT 180M /AM 120 Référence 9892717, avec capitalisation des intérêts dus par année entière à compter de la signification à parties de la présente décision.

— Débouté la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente du surplus de ses demandes.

— Débouté la SAS Les Demeures Occitanes de ses demandes dirigées contre M. [T] et la société Tokio Marine Europe SA.

— Condamné la SAS Les Demeures Occitanes à garantir la société Tokio Marine Europe SA de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle.

— Ordonné, pour le tout, l’exécution provisoire du présent jugement.

— Condamné la SAS Les Demeures Occitanes à payer à Mme [S] [X] et M. [M] [F], ensemble, une indemnité de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

— Débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

— Condamné la SAS Les Demeures Occitanes aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, le recouvrement s’effectuant ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration électronique du 22 juillet 2021, la société Les Demeures Occitanes Constructions a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 2 décembre 2021, l’arrêt de l’exécution provisoire a été ordonné.

Dans ses dernières conclusions du 19 août 2023, la société Les Demeures Occitanes Constructions demande à la cour de :

— Réformer la décision entreprise en ce qu’elle :

— a ordonné la démolition de la maison objet du contrat conclu le 1er août 2016 entre Mme [S] [X] et M. [M] [F], d’une part, et la Sas Les Demeures Occitanes, d’autre part, ainsi que sa reconstruction précédée d’un nouveau permis de construire conformes aux stipulations et clauses du dit contrat,à ses frais exclusifs et a condamné la société Tokio Marine Europe SA à désigner une entreprise de son choix afin de démolir l’immeuble, de déposer un nouveau permis de construire après rédaction de nouveaux plans conformes à la réalité de la surface de la parcelle et reconstruire l’immeuble entièrement.

— l’a condamnée à payer à Mme [S] [X] et M. [M] [F], ensemble, solidairement avec la société Tokio Marine Europe SA, dans la limite de 8.288,92 euros, la somme de 52.158,47 euros provisoirement arrêtée au 15 juin 2021 au titre des pénalités de retard.

— a rappelé qu’elle-même et la société Tokio Marine Europe SA sont débitrices de ces pénalités de retard jusqu’au jour de la livraison d’un immeuble habitable sous réserve des travaux réservés au profit des maîtres d’ouvrage.

— a autorisé la société Tokio Marine Europe SA à opposer à Mme [S] [X] et M. [M] [F] sa franchise contractuelle de 6.615 euros et à compenser, en fonction de l’état d’avancement des travaux de reconstruction, les condamnations mises à sa charge avec les sommes dont Mme [S] [X] et M. [M] [F] sont encore débiteurs à son égard, .

— l’a condamnée à payer à titre indemnitaire à Mme [S] [X] et M. [M] [F], ensemble, la somme de 1.213 € TTC correspondant à la facture de M. [N], géomètre-expert.

— l’a condamnée à payer à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente 4,75 % l’an (1,75 % + 3 %) sur 122.900 € au titre du prêt Habitat Primolis 2 Paliers : Référence 9892718 et 3 % l’an sur la somme de 91.999 € au titre du prêt PTZ 2016 DT 180 M/AM 120 Référence 9892717, avec capitalisation des intérêts dus par année entière à compter de la signification à parties de la présente décision.

— l’a déboutée de ses demandes dirigées contre M. [T] et la société Tokio Marine Europe SA.

— l’a condamnée à garantir la société Tokio Marine Europe SA de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle.

— a ordonné, pour le tout, l’exécution provisoire du présent jugement.

— l''a condamnée à payer à Mme [S] [X] et M. [M] [F], ensemble, une indemnité de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

— a débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

— l’a condamné aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, le recouvrement s’effectuant ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

— débouter Monsieur [M] [F] et Madame [S] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

— débouter la Caisse d’Épargne de ses demandes.

— condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [S] [X] à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [S] [X] à l’ensemble des dépens en ce compris, ceux de l’expertise judiciaire et les frais éventuels d’exécution.

À titre subsidiaire,

— juger que Monsieur [T] a engagé sa responsabilité à son égard.

— juger que la société Tokio Marine Europe TME, venant aux droits de la compagnie HCC International Insurance Company PLC, doit la garantir de l’inexécution et de la mauvaise exécution du contrat de construction de maisons individuelles conclu avec les consorts [F]/[X].

— condamner solidairement Monsieur [K] [T] et le garant de livraison, la société Tokio Marine Europe TME, venant aux droits de la compagnie HCC International Insurance Company PLC, à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre, en raison de la faute de Monsieur [T] et de la garantie due par le garant de livraison.

— condamner solidairement Monsieur [K] [T] et la société Tokio Marine Europe TME, venant aux droits de la compagnie d’assurances HCC International Insurance Company PLC, à payer la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement Monsieur [K] [T] et la société Tokio Marine Europe TME, venant aux droits de la compagnie d’assurances HCC International Insurance Company PLC, à l’ensemble des dépens, en ce compris, ceux de l’expertise judiciaire et les frais éventuels d’exécution.

À titre infiniment subsidiaire et avant dire droit,

— ordonner une nouvelle expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions du 23 juin 2023, Madame [S] [X] et Monsieur [M] [F] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 15 juin 2021 en toutes ses dispositions, hormis en ce qui concerne l’absence de condamnation de la société Tokio Marine au règlement de l’article 700 et des dépens in solidum avec la société Les Demeures Occitanes.

Statuant à nouveau,

— Condamner la société Tokio Marine Europe SA in solidum avec la société Les Demeures Occitanes au règlement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Y ajoutant,

— Condamner in solidum la société Les Demeures Occitanes et la société TME au paiement d’une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des opérations d’expertise.

Dans ses dernières conclusions du 25 octobre 2021, Monsieur [K] [T] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux

— débouter la société Les Demeures Occitanes de l’ensemble de ses demandes

— condamner la société Les Demeures Occitanes à lui verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— débouter les autres parties de toute demande qu’ils présenteraient à son encontre,

— condamner la société Les Demeures Occitanes aux dépens et frais éventuels d’exécution.

Dans leurs dernières conclusions du 14 janvier 2022, la société de droit anglais HCC International Insurance Company PLC et la société luxembourgeoise Tokio Marine Europe SA demandent à la cour de :

À titre liminaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la société Tokio Marine Europe SA intervient volontairement en lieu et place de la société HCC International Insurance Company PLC.

À titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société TME à désigner une entreprise de son choix afin de démolir l’immeuble, de déposer un nouveau permis de construire après rédaction de nouveaux plans conformes à la réalité de la surface de la parcelle et reconstruire l’immeuble entièrement, la société Les Demeures Occitanes n’étant pas défaillante.

À titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la démolition et la reconstruction de la maison des consorts [F] [X], cette solution étant manifestement disproportionnée au sens de la loi et de la jurisprudence.

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que les pénalités de retard devaient être allouées jusqu’à la livraison d’une nouvelle maison habitable.

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que le point de départ des pénalités de retard à l’égard de la société TME était le 7 décembre 2020.

— confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé la société TME à opposer sa franchise aux maîtres de l’ouvrage.

— confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé la société TME à compenser les condamnations qui seraient mises à sa charge avec les sommes dont sont redevables les maîtres de l’ouvrage vis-à-vis de la société Les Demeures Occitanes.

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Les Demeures Occitanes à garantir la société TME des condamnations prononcées à son encontre.

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les maîtres de l’ouvrage, le constructeur et la société Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes de leurs autres demandes à l’encontre de la société TME.

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il n’a pas condamné la société TME au titre d’un article 700 et des dépens.

— condamner tout succombant à verser à la société TME la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

— Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions à l’encontre de la société TME.

Dans ses dernières conclusions du 25 novembre 2021, la société Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

— condamner la société Les Demeures Occitanes à lui payer :

— une somme équivalente aux intérêts conventionnels, majorés du taux de retard, courus sur les sommes débloquées à compter de la signification du jugement rendu le 15 juin 2021 soit :

— soit 4,75 % l’an (1,75 % + 3 %) sur 122 900 € au titre du prêt Habitat Primolis 2 Paliers : Référence 9892718.

— soit 3 % l’an sur la somme de 91 999 € au titre du prêt PTZ 2016 DT 180 M / AM 120 Référence 9892717. (Article Intérêts de retard pages 9-10/17 de l’offre de prêts).

— ordonner la capitalisation des intérêts dus par année entière à compter de la signification de la décision à intervenir.

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles seraient dirigées contre elle,

— condamner in solidum toute partie succombante au paiement d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en démolition et reconstruction de l’immeuble,

La société Les Demeures Occitanes critique tout d’abord le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la démolition de la maison, objet du contrat conclu le 1er août 2016 avec Mme [S] [X] et M. [M] [F], ainsi que sa reconstruction précédée d’un nouveau permis de construire conforme aux stipulations et clauses du dit contrat, et ce, à ses frais exclusifs.

Pour ce faire, elle soutient que l’erreur relative à l’implantation planimétrique, telle que mise en exergue par l’expert judiciaire, à savoir que la maison est implantée à 3,96 mètres de la limite séparative Ouest, au lieu de 4 mètres, ne saurait constituer une non-conformité dès lors qu’il existe une tolérance en matière de planimétrie de 5 cm. Pour ce qui est de l’erreur d’implantation altimétrique, elle la considère comme non avérée, l’immeuble étant correctement implanté par rapport au permis de construire et au plan en sa possession, certes sur un terrain plus petit que celui initialement prévu.

De plus, elle estime que le défaut est remédiable et qu’il suffit d’aménager l’arrière de la maison, en finissant d’évacuer les terres, en terrassant proprement et en faisant un mur à l’arrière contre la limite avec les voisins. Enfin, s’agissant de l’erreur d’implantation sur la parcelle, la société Les Demeures Occitanes considère qu’elle relève de la responsabilité de M. [T], qui était en charge de la recherche et de l’acquisition du terrain, ainsi que du dépôt du permis de construire et qui ne l’a jamais informée de ce que la superficie du terrain avait été modifiée.

En tout état de cause, la SAS Les Demeures Occitanes s’oppose à la démolition reconstruction, telle que sollicitée par les consorts [F] [X], considérant qu’une telle solution est contraire au principe de proportionnalité et qu’il existe des solutions réparatoires moins onéreuses.

Les maîtres de l’ouvrage concluent pour leur part à la confirmation du jugement entrepris, considérant que seule la démolition reconstruction de l’immeuble permet de remédier aux erreurs constatées.

A ce titre, il ressort du rapport d’expertise établi par M. [H] que 'l’implantation de la construction en planimétrie n’est pas conforme au prospect de 4 mètres en limite Ouest. S’agissant de l’altimétrie, il est constaté un écart de 1,06 mètres sur le dénivelé sud par rapport au projet. Le terrain, tel que décrit dans le permis de construire, ne correspond pas à la réalité avant travaux. La coupe ayant été réalisée dans un système de coordonnées locales, contrairement au plan de M. [R] rattaché au système national IGN-NGF69, les dénivelés ne peuvent être vérifiés qu''en relatif et le niveau de la dalle ne peut être vérifié. Enfin, l’emprise de la parcelle sur laquelle le second permis de construire a été déposé n’est pas conforme à la parcelle acquise par les consorts [F] [X], puisque a été pris en compte la parcelle A1125, de sorte que le second permis de construire est erroné'.

Lors de la réunion d’expertise, l’expert indique que 'les demandeurs lui font part de ce qu’il manque un dégagement de 8 mètres devant les pièces de vie (salon, salle à manger et cuisine)'. Il constate pour sa part que ' le tas de remblai situé sur la parcelle A11162 est très proche de la façade Sud de la construction. Il est mesuré 1, 5 mètres depuis la fenêtre de la cuisine et 4, 3 mètres depuis la baie vitrée du salon salle à manger. La maison se retrouve ainsi implantée en fond de parcelle, contrairement au projet où elle était située au milieu. Il n’est donc plus possible d’envisager un jardin'.

Il résulte ainsi clairement des constatations de l’expert, non contredites par des éléments pertinents et objectifs, que l’immeuble construit par la SAS Les Demeures Occitanes présente plusieurs non-conformités au projet initial. Il ne respecte pas les prescriptions du permis de construire car il est situé à moins de 4 mètres côté Ouest de la propriété voisine. Il est affecté d’une erreur d’altimétrie, avec un écart de 1, 06 mètres par rapport au plan projet. La maison n’est pas correctement implantée sur le terrain, dont la superficie a été restreinte à 900 mètres, de sorte qu’il manque un dégagement pour les pièces de vie située au sud.

La construction n’ayant jamais été réceptionnée, il appert que la SAS Les Demeures Occitanes a manifestement failli, en application de l’article 231-1 du code de la construction et de L’Habitation, à l’obligation de résultat lui incombant, qui lui impose de réaliser des constructions, non seulement conformes aux dispositions contractuelles, mais également aux prescriptions en matière d’urbanisme et aux règles de l’art.

Le contrat en cause étant antérieur au 1er octobre 2016, les consorts [F] [X] sont donc en droit, en application de l’ancien article 1184 du code civil, de forcer le constructeur à exécuter ses obligations d’où leur demande en démolition reconstruction de l’immeuble, laquelle est contestée par la société appelante qui argue du caractère disproportionné d’une telle solution.

A ce titre, l’expert judiciaire expose qu’une solution évoquée en réunion serait le rachat à Mme [O] de la parcelle A1162, d’une superficie de 200m2, de manière à avoir le dégagement prévu au sud. Le coût de cette solution pourrait être évalué à 20000 euros. Une seconde solution consisterait à déposer un nouveau permis de construire, nécessitant la démolition reconstruction de l’immeuble pour la somme de 190 000 euros.

S’il est patent, au vu du principe de proportionnalité que la première solution serait la plus opportune en terme de coût, il appert toutefois qu’elle implique l’intervention d’un tiers, à savoir Mme [O], avec laquelle manifestement en l’état aucun accord n’a pu intervenir en vue de l’achat de la parcelle A1162. En outre, il n’est pas démontré que cette solution serait de nature à remédier aux erreurs de planimétrie et d’altimétrie préalablement constatée.

En outre, la société appelante, qui argue du caractère régularisable des erreurs mises en exergue par l’expert, ne le démontre pas et ne suggère aucune solution technique pertinente pour y remédier.

Partant, la cour ne pourra que valider, en adéquation avec le principe de proportionnalité, la solution réparatoire retenue par les premiers juges qui, certes s’avère onéreuse, mais qui seule peut permettre la réparation intégrale du préjudice subi par les maîtres de l’ouvrage et garantir le respect par le constructeur de ses obligations contractuelles.

Sur l’indemnisation des préjudices subis,

Le jugement déféré a condamné la SAS Les Demeures Occitanes à payer aux consorts [F] [X] la somme de 52.158,47 euros, provisoirement arrêtée au 15 juin 2021 au titre des pénalités de retard. Cette condamnation repose sur l’indemnité journalière d’un trois millième de la prestation convenue, prévue par l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation, qui consiste comme l’ont justement indiqué les premiers juges, non point en une clause pénale réductible, mais qui a vocation à indemniser les maîtres de l’ouvrage du retard de livraison, sans pour autant leur interdire d’être dédommagés des préjudices étrangers à ce retard.

En l’espèce, force est de constater que la livraison de l’immeuble n’est jamais intervenue, alors qu’elle était contractuellement prévue douze mois après la déclaration d’ouverture de chantier intervenue le 17 mars 2017, soit le 17 mars 2018. Il s’ensuit que cette indemnité a commencé à courir le 18 mars 2018 et que la cour ne pourra que valider le calcul opéré par les premiers juges qui a fixé la créance, arrêtée au 15 juin 2021, à hauteur de la somme de 52 158, 47 euros, en fixant cette indemnité journalière à la somme de 44, 09 euros par jour sur une durée de 1183 jours, étant précisé que cette indemnité sera en réalité due au-delà de cette date jusqu’à la livraison effective de l’immeuble.

En outre, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Les Demeures Occitanes à payer la somme de 1213 euros aux maîtres de l’ouvrage, ces frais correspondant à la facture établie par M [N], géomètre-expert, faisant suite à son rapport qui a permis de mettre en exergue l’erreur d’implantation commise par le constructeur et dont l’origine ne réside pas dans le retard dans l’achèvement des travaux.

Sur les demandes dirigées contre le garant de livraison,

Lilminairement, il convient de constater l’intervention volontaire de la société Tokio Marine Europe, venant aux droits de la HCC International Insurance Company PLC, en sa qualité de garant de livraison.

Sur le fond, la SA Tokio Marine Europe critique le jugement entrepris qui a retenu sa garantie au titre des indemnités de retard à hauteur de 8 288, 92 euros, faisant valoir que celle-ci n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de défaillance du constructeur, laquelle n’est en l’espèce pas caractérisée, ni d’un point de vue financier ni technique.

Toutefois, un tel raisonnement ne pourra qu’être écarté par la cour dès lors que le rapport d’expertise judiciaire sus-évoqué détermine très clairement les manquements techniques imputables à la société Les Demeures Occitanes, qui a construit un immeuble non conforme aux prescriptions contractuelles et aux contraintes d’urbanisme.

Au regard de la nécessité de procéder à la démolition reconstruction de l’immeuble, la SA Tokio Marine Europe ne pourra qu’être condamnée à désigner toute entreprise de son choix aux fins d’y procéder et de déposer une nouvelle demande de permis de construire, après réalisation de plans conformes à la réalité de la parcelle des maîtres de l’ouvrage.

Pour ce qui est des pénalités contractuelles prévues en cas de retard de livraison, le garant de livraison ne conteste pas en être débiteur mais conteste simplement le fait d’en être redevable jusqu’à la livraison d’un immeuble habitable, telle que retenue par le tribunal.

Néanmoins, il n’est pas sérieusement contestable que les pénalités précitées sont dues jusqu’à la livraison de l’immeuble, c’est à dire jusqu’à la remise de la construction au maître de l’ouvrage qui en prend possession. Or, en l’espèce, la livraison de l’immeuble n’est jamais intervenue et ne pourra avoir lieu qu’après la démolition et la reconstruction de l’immeuble. Dès lors, c’est à juste titre que le jugement déféré a fixé à la somme de 8 288, 92 euros le montant des pénalités de retard dues par la SA Tokio Marine Europe depuis le 7 décembre 2020, date des conclusions au cours desquelles les maîtres de l’ouvrage ont sollicité la mise en oeuvre de sa garantie, avec possibilité toutefois pour le garant de livraison d’opposer sa franchise contractuelle à hauteur de 6615 euros.

Enfin, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a autorisé la SA Tokio Marine Europe à compenser les condamnations mises à sa charge au profit des maîtres de l’ouvrage avec les sommes dont ceux-ci sont encore débiteurs en fonction de l’état d’avancement des travaux de reconstruction.

Sur les actions récursoires dirigées contre M. [T] et la société Tokyo Marine Europe TME,

La société Les Demeures Occitanes critique ensuite le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes dirigées contre M. [T]. Elle le décrit comme étant son apporteur d’affaires, suivant contrat du 26 mai 2016, ce dernier n’étant par la suite devenu son salarié qu’à compter du 31 mars 2017. La société appelante soutient que M. [T] a commis une faute qui se trouve en lien direct avec le préjudice qu’elle subit du fait de la démolition reconstruction. En effet, M. [T] ne l’a jamais informé de son intervention en qualité d’agent immobilier lors de l’acquisition par les consorts [F] [X] de leur parcelle en vue de l’édification de l’immeuble. Il a en outre effectué l’ensemble des démarches administratives en vue de l’obtention du permis de construire et n’a jamais porté à la connaissance du constructeur les modifications des surfaces envisagées et des plans initiaux.

S’il n’est pas sérieusement contestable que M. [T] avait la qualité d’apporteur d’affaire de la société Les Demeures Occitanes au moment de la formation du contrat, il résulte de l’article 2 du contrat signé le 26 mai 2016 entre les parties que la société charge l’apporteur d’affaire de trouver des clients et des terrains pour le compte de ces derniers en vue de conclure un contrat de construction de maison individuelle. L’apporteur se chargera de la négociation du contrat au nom et pour le compte de la société et de sa conclusion, après approbation dudit contrat par la société.

En l’espèce, il apparaît que M. [T] n’a fait que se conformer à sa mission d’apporteur d’affaire en trouvant un terrain pour le projet de construction des consorts [F] [X]. Il s’est ensuite chargé de la négociation du contrat, conformément à l’article 2 susvisé qu’il a ensuite soumis à l’accord des parties. Le 1er août 2016, le contrat de construction a été dûment signé par ces dernières, les conditions particulières de ce dernier faisant clairement référence à l’existence d’un terrain de 900 m2. Dans ces conditions, la société Les Demeures Occitanes ne peut légitimement prétendre qu’elle ignorait que la superficie initiale du terrain avait été modifiée. En réalité, l’erreur d’implantation constatée est exclusivement due à la faute du constructeur qui n’a pas pris en compte cette modification de la superficie du terrain pour adapter la réalisation de l’immeuble en conséquence. Partant, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a mis M. [T] hors de cause.

Par ailleurs, c’est à bon droit que le jugement déféré a débouté la société Les Demeures Occitanes de son action récursoire dirigée contre la société Tokio Marine Europe, au visa de l’article L231-6 du code de la construction et de l’Habitation, dès lors que le garant de livraison n’est pas un assureur de dommage ou de responsabilité, mais doit sa garantie de livraison à prix et délais convenus, aux maîtres de l’ouvrage et non au constructeur.

A contrario, en application de l’article L443-1 du code des assurances, le garant de livraison dispose d’une action récursoire contre le constructeur. La société Les Demeures Occitanes sera donc condamnée à garantir et à relever indemne la société Tokio Marine Europe des condamnations prononcées à son encontre. Il s’ensuit que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions relatives aux actions récursoires.

Sur les demandes de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente,

La société appelante sollicite l’infirmation du jugement déféré qui l’a condamnée à payer à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente les sommes suivantes à savoir 4,75 % l’an (1,75 % + 3 %) sur 122 900 € au titre du prêt Habitat Primolis Paliers : Référence 9892718 et 3 % l’an sur la somme de 91 999 € au titre du prêt PTZ 2016 DT 180M /AM 120 Référence 9892717, avec capitalisation des intérêts dus par année entière à compter de la signification à parties de la présente décision sans pour autant articuler un quelconque moyen au soutien de sa demande.

La Caisse d’Epargne pour sa part sollicite la confirmation du jugement entrepris, avec capitalisation des intérêts dus par année entière à compter de la signification de la présente décision.

Dés lors qu’il est acquis que le paiement des échéances d’emprunt a été suspendu du fait de la faute délictuelle de la société Les Demeures Occitanes, qui n’a pas livré un produit conforme aux stipulations contractuelles aux emprunteurs, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a condamné la société appelante à indemniser la Caisse d’Epargne du préjudice y afférent, correspondant aux intérêts conventionnels, majorés du taux de retard courus sur les sommes débloquées à compter de la signification de la décision du 15 juin 2021 soit :

4,75 % l’an (1,75 % + 3 %) sur 122 900 € au titre du prêt Habitat Primolis Palier: Référence 9892718 et 3 % l’an sur la somme de 91 999 € au titre du prêt PTZ 2016 DT 180M /AM 120 Référence 9892717, avec capitalisation des intérêts dus par année entière à compter de la signification à parties de la présente décision.

La capitalisaiton des intérêts sera en outre ordonnée dans les conditions sus-définies.

Sur les autres demandes,

Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront confirmés, sauf celle qui a dispensé la société Tokio Marine Europe SA de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Succombant pour l’essentiel en ses prétentions, elle sera condamnée in solidum avec la société Les Demeures Occitanes au règlement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [F] [X] et aux entiers dépens dans le cadre de la procédure de première instance.

En cause d’appel, Il ne paraît pas inéquitable en outre de condamner in solidum la société Les Demeures Occitanes et la société Tokio Marine Europe, qui succombent en leurs prétentions, à payer aux consorts [F] [X] la somme de 6000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et cellle de celle de 2000 euros à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente.

La société Les Demeures Occitanes devra en outre régler la somme de 3000 euros à M. [T], en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Tokio Marine Europe Sa et la SAS Les Demeures Occitanes seront pour leur part déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

La SAS Les Demeures Occitanes et la société Tokio Marine Europe seront enfin condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation à l’encontre de la société Tokio Marine Europe au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne in solidum la SAS Les Demeures Occitanes et la société Tokio Marine Europe à payer à M. [M] [F] et à Mme [S] [X] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Y ajoutant en cause d’appel,

Condamne in solidum la SAS Les Demeures Occitanes et la SA Tokiio Marine Europe à payer à M. [M] [F] et à Mme [S] [X] la somme de 6000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, celle de 2000 euros à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente au même titre,

Condamne la SAS Les Demeures Occitanes à payer à M. [K] [T] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Tokio Marine Europe SA et la SAS Les Demeures Occitanes de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SAS Les Demeures Occitanes et la société Tokio Marine Europe aux entiers dépens de la procédure.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,