COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 04 Mars 2026

N° RG 23/01800 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GC6H

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Arrêt rendu le quatre mars deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon en date du 15 novembre 2023, enregistré sous le n° 23/00530

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2023-003644 du 14/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Mme [J] [L] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2023-003643 du 14/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

APPELANTS

ET :

MONTLUCON HABITAT OPH

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

INTIMÉ

DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 04 Décembre 2025, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame BERGER, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 04 février 2026, prorogé au 04 mars 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 04 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par contrat du 7 octobre 2004, l’OPH [Localité 4] Habitat a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] un pavillon de type quatre situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par jugement du 15 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon a notamment :

— prononcé la résolution du bail

— condamné solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à [Localité 5] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, ceux à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au montant de la libération totale des lieux, soit la somme de 588,03 euros comprenant le montant du loyer affecté au garage

— dit que l’indemnité d’occupation serait due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le cinq du mois suivant

— autorisé [Localité 5] à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989

— rejeté tous les autres chefs de demande

— condamné Monsieur et Madame [Y] in solidum aux dépens de l’instance en ce compris notamment les frais de l’assignation et les frais de signification du jugement.

Monsieur et Madame [Y] ont relevé appel de cette décision suivant déclaration du 30 novembre 2023.

Par conclusions notifiées le 3 janvier 2024, Monsieur et Madame [Y] demandent à la cour :

— de les déclarer recevable et bien fondée en leur appel :

Y faisant droit, de réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— de dire [Localité 5] irrecevable et en tout cas mal fondé et de le débouter de toutes ses demandes

— de condamner [Localité 5] à leur verser la somme de 1700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner [Localité 5] aux dépens

Monsieur et Madame [Y] affirment en préambule que [Localité 5] fait preuve d’acharnement à leur encontre et cherche à « monter un épais dossier » contre eux plutôt que de tenter de maintenir un climat de paix dans le quartier. Ils lui reprochent d’avoir « mis de l’huile sur le feu » en confirmant leurs détracteurs dans un sentiment d’impunité.

Ils rappellent qu’ils occupent depuis plus de 20 ans leur logement et que leurs conditions de vie ont changé à l’arrivée de trois familles au début des années 2020. Les conflits se sont cristallisés autour du stationnement, de l’entretien des différentes propriétés et de nuisances sonores. Pour autant, [Localité 5] a toujours pris pour argent comptant les doléances de ces trois familles dont ils étaient régulièrement victimes, sans jamais accorder le moindre crédit à leur propos.

Ils font observer que les dépôts de plaintes des voisins n’ont eu aucune suite pénale et affirment en conclusion le bailleur a été dépassé par la situation et a tenté de faire peser la charge de sa propre incurie sur leur famille.

S’agissant du bail, ils rappellent que celui-ci a fait l’objet d’une résolution judiciaire en 2017 suite à une procédure engagée par le bailleur fondé sur des arriérés de loyer. Un nouveau bail a été conclu le 14 février 2017. Ils affirment que les troubles de voisinage allégués ne sont pas caractérisés et ne leur sont pas imputables.

Par conclusions notifiées le 9 mai 2025, [Localité 5] demande à la cour :

— de confirmer le jugement toutes ses dispositions

— vu les dispositions des articles 564 et 566 du code de procédure civile

Emendant,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à lui verser la somme de 3 297,98 euros au titre des indemnités d’occupation du selon décompte provisoire au 7 mai 2025 ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement Monsieur Madame [Y] aux dépens.

[Localité 5] explique avoir reçu des signalements de troubles de voisinage à partir de l’année 2011. Ainsi plusieurs familles ont témoigné du comportement provocateur de Monsieur [Y] d’injures ou encore de menaces proférées dans le cadre d’un contexte de conflit lié à des places de stationnement. Le coordonnateur de secteur a rencontré les locataires puisqu’en plus des problèmes relatifs au stationnement des véhicules et aux insultes envers elle et leurs enfants Mesdames [F] et [C] ont indiqué qu’elles se sentaient constamment espionnées.

Le bailleur explique avoir recueilli en octobre 2022, les témoignages écrits des locataires décrivant précisément : des menaces d’utiliser une arme, des insultes à caractère racial, un comportement irrascible et agressif et ce en dépit d’absence de réponse des voisins, des nuisances sonores et divers autres comportements inciviques. Le début de l’année 2023 a été émaillé par de nouveaux conflits de voisinage relatifs entre autres au stationnement des véhicules et le 24 avril 2023 une nouvelle plaignante lui a fait savoir que la situation devenait insupportable. Le point d’orgue des troubles est survenu le 4 mai 2023 lorsque Monsieur [Y] s’en est pris à une de ses employés et coordinatrice sur son secteur alors qu’elle faisait ses courses dans un centre commercial. Il précise que la demande de résiliation porte sur le bail en cours, à savoir sur celui conclu le 14 février 2017 et rappelle qu’un jugement rectificatif a été rendu le 29 mai 2024, corrigeant l’erreur matérielle portant sur la date du bail objet de la procédure de résiliation.

Il fait valoir que l’ensemble de ses troubles répétés depuis plusieurs années impliquant des comportements agressifs à l’encontre des autres occupants de l’ensemble immobilier et nuisant ainsi à la sérénité de la cité constituent un manquement grave du locataire à son obligation légale de jouir paisiblement des lieux qui s’étend tant au logement loué qu’aux parties communes dont il dépend.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motivation :

A titre liminaire, il sera rappelé que suivant jugement du 29 mai 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon a rectifié l’erreur matérielle entachant le jugement rendu le 15 novembre 2023 dont appel. Il précise que la résiliation du bail prononcée porte sur le bail conclu le 14 février 2017 entre l’OPH [Localité 4] Habitat et Monsieur [Z] [Y] et Mme [J] [Y]. Il n’existe donc aucun doute sur le bail dont il est sollicité la résiliation.

I-Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée. Il résulte également de l’article 1728 du Code civil que le preneur doit user de la chose louée raisonnablement et conformément à l’usage prévu par le contrat. Le non-respect de ces obligations, lorsqu’il se manifeste par des comportements de nature à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En vertu de l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de garantir que les autres occupants de l’immeuble ne troublent pas cette jouissance.

En l’espèce, l’OPH [Localité 4] Habitat verse aux débats de nombreuses attestations, dépôt de plaintes et courrier qui relatent toutes les mêmes difficultés et le même comportement de M et Mme [Y].

Ces derniers reprochent au bailleur son acharnement et sa volonté de « monter un épais dossier » à leur encontre. Ce faisant, ils travestissent quelque peu les termes de M. [M] (pièce 25) dans un échange de courriels dont la DDSP 03 est également destinataire. M. [X] explique dans un mail du 11 avril 2023 avoir reçu M. [Y] qu’il a senti dans un état de nervosité inquiétant, propice à la commission d’actes de violences. M. [X] précise que M. [Y] est principalement en différend avec la famille [E] et qu’il serait prêt à un changement de domicile. M. [M] lui répond que l’OPH s’oriente plutôt vers une résiliation de bail. Il n’indique pas qu’il a « monté » un épais dossier mais qu’il a un épais dossier contre monsieur [Y] : « Dépôt de plainte, de nombreux mails, photos, des autres résidents à son encontre » et propose de rencontrer M. [X] pour lui exposer ces difficultés. Cet « épais dossier » s’est constitué au fil du temps et des nombreuses doléances reçus par l’OPH [Localité 4] Habitat qui s’est parfois vu reprocher une forme d’attentisme par certains locataires. Ainsi M. [T] s’est adressé par courrier au directeur le 29 décembre 2013 en ces termes : « Après avoir vu concierges, assistante sociale, police (à plusieurs reprises), l’ABSECJ, je constate que rien ne change(..) Je préfère partir car j’ai peur de faire une bêtise malgré mes 66 ans. Les lois protègent les voyous et délaissent les honnêtes citoyens. »

M. [T] dénonce des problèmes de voisinage depuis plus de deux ans avec M. [Y] qui l’empêche dit-il d’accéder au garage pour lequel il paye un loyer et qui évoque des insultes, des crachats, et des menaces en précisant que M. [Y] cherche le conflit en permanence pour avoir l’affrontement physique.

Le premier courrier dénonçant les agissements de M. [Y] est daté du 29 décembre 2011. Une voisine Mme [S] s’est plainte de ne pouvoir accéder à son garage mais plus encore de faits de violence à l’égard de son fils ayant entraîné 3 jours d’ITT.

Il ne peut être valablement soutenu que l’intimé aurait pris fait et cause contre la famille [Y] puisqu’un second bail a été régularisé le 14 février 2017.

Postérieurement à la conclusion de ce second bail, plusieurs personnes ont déposé plainte auprès des services de police ou ont témoigné du comportement de M. [Y], en joignant parfois des photos ou des certificats médicaux. L’ancienneté des premiers témoignages permet de constater que le comportement de M et Mme [Y] n’est pas lié à l’arrivée de nouvelles familles dans le lotissement.

Il ne résulte pas de la rédaction des attestations produites que celles-ci sont « stéréotypées et manifestement concertées ». En revanche, leurs auteurs expriment les mêmes difficultés et relatent les mêmes incivilités ou violences de la part de leurs voisins, de façon très précise et circonstanciée :

— des menaces et des insultes régulières et notamment des menaces de renverser leur voisin en voiture (M.[G] pièce 9), des injures racistes (Mme [C] [H] [U] pièce 10), Mme [V] (pièce 17)

— la recherche du conflit (M. [G] pièce 9)

— la menace de prendre une arme de « tirer une balle » (Mme [C] [H] [U] pièce 10 et pièce 11) ou le fait de sortir avec une arme à feu (pièce 15 Mme [O] [C]) ou une batte de base ball (Mme [P] [H] ( pièce 20)

— un comportement menaçant et insultant habituel « Il ne cesse à chaque fois qu’il nous croise moi, mon mari et les voisins de nous insulter de fils de putes et de nous menacer qu’il va venir nous casser la gueule ou nous tuer » (Mme [C] [H] [U] pièce 11)

— de la provocation (Mme [C] [H] [U] pièce 11, Mme [F] pièce 12) notamment en collant leur voiture à celle des voisins (pièce 15), en faisant uriner et déféquer leur chien juste devant le domicile des voisins, ou en jetant du porc dans le jardin de Mme [C] [H] [U] (pièce 16)

— la cristallisation du conflit autour du stationnement des véhicules, (pièce 21 Mme [E])

— les précautions prises par certains pour éviter le conflit « au regard de la persistance de son comportement nous avons fait le choix de garer notre véhicule à distance pour éviter les conflits avec cette voisine » (Mme [F] pièce 19), « nous avons cédé aux caprices des voitures, du travail dans le garage, nous ne nous garons plus là où il se stationne pour éviter les altercations. Les époux [Y] sont en constament à la recherche du conflit » (Mme [P] [H] pièce 20)

— une forme de toute puissance.

Le fait que le parquet n’ait pas donné de suite aux plaintes déposées n’ôte aucun caractère probant aux attestations et procès-verbaux produits aux débats.

Le 30 septembre 2022, le gardien M. [N], explique être intervenu pour comprendre et tenter de calmer la situation. Mme [Y] a refusé catégoriquement une confrontation avec ses voisins.

Au mois d’octobre 2022, Mme [F] a alerté M. [M] en lui demandant d’intervenir au plus vite. Le 25 octobre 2022 la direction générale de l’OPH a adressé une note à l’ensemble des locataires au sujet du stationnement. Le 15 novembre 2022 il a tenté une conciliation à laquelle M. et Mme [Y] ne sont pas venus. Par courrier du 2 décembre 2022, l’OPH a regretté leur absence, relevé que le couple continuait à se garer devant les garages des autres résidents et rappelé que la place handicapé attribuée à la famille [E] n’était pas destinée à stationner un camion mais le véhicule de cette famille.

Le 11 janvier 2023, l’OPH a organisé une autre réunion à laquelle M et Mme [Y] ont participé. A cette occasion M. [Y] a contesté le fait de posséder une arme à feu. Mme [Q], coordinatrice de secteur, est intervenue pour déclarer que M. [Y] lui avait dit en posséder une. Mme [Y] lui a alors reproché son manque de neutralité. Les mails de plaintes ont continué à affluer après cette réunion et le 23 mars 2023, Mme [C] [H] [U] est allée déposer plainte contre M. [Y] en indiquant que ce dernier avait exhibé une arme de poing et en signalant que jusqu’à présent il exhibait une gazeuse de lacrymogène ou une batte de baseball.

Le 5 mai 2023, Mme [Q] a déposé plainte auprès des services de police en indiquant avoir été menacée en ces termes à la sortie d’un magasin « espèce de grosse pute tu vas me le payer ».

A l’instar du juge des contentieux de la protection, la cour observe que les appelants produisent des attestations qui émanent de leurs enfants ou de leur famille alors que les attestations produites par l’OPH ont été établis sur plusieurs années par des personnes différentes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que le comportement de M et Mme [Y] est à l’origine d’un trouble de voisinage récurrent, général, conduisant certaines personnes à quitter les lieux ou à adopter des comportements d’évitement. Ces comportements de nature à troubler la jouissance paisible des autres occupants du lotissement, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Les appelants soutiennent que les troubles ont cessé. Cependant le fait que les dernières attestations datent d’avril 2023, alors que la procédure a été engagée en mai 2023, est insuffisante à justifier que le comportement justifiant la résiliation du bail ait cessé, la teneur des écritures des époux [Y] témoignant d’une absence totale de remise en cause et d’un ancrage solide dans le conflit de voisinage.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail.

II- Sur l’indemnité d’occupation :

A hauteur de cour, l’OPH [Localité 4] Habitat forme une demande accessoire en paiement des indemnités d’occupation dues. Il indique que les époux [Y] ont constitué une dette d’indemnités d’occupation qui ne cesse de croitre depuis l’automne 2024 s’élevant au 07 mai 2025 à 3.297,98 euros dont elle justifie par un relevé de compte dont la teneur n’est pas contestée par les appelants.

Il sera fait droit à sa demande de condamnation.

III-Sur les autres demandes :

M et Mme [Y] succombant en leurs demandes seront condamnés aux dépens.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de l’intimé ses frais de défense. M et Mme [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Z] [Y] et Mme [J] [L] épouse [Y] à payer à [Localité 4] Habitat-OPH, la somme de 3.297,98 euros au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte provisoire au 7 mai 2025 ;

Condamne in solidum M. [Z] [Y] et Mme [J] [L] épouse [Y] à payer à [Localité 4] Habitat-OPH, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Z] [Y] et Mme [J] [L] épouse [Y] aux dépens avec application des règles de l’aide juridictionnelle.

Le greffier La présidente