COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 13 janvier 2026

N° RG 24/00524 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GE4O

— ALF-

S.C.I. 26 ROOSEVELT / GAN ASSURANCES

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée n° 24/90 en date du 04 Mars 2024, enregistrée sous le RG n° 22/03008

Arrêt rendu le MARDI TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. 26 ROOSEVELT

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

GAN ASSURANCES

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Totin Léonid GNINAFON de la SELARL LKJ AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 novembre 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs ;

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte du 19 juin 2019, la SCI 26 ROOSEVELT a acquis un local commercial situé en rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, au [Adresse 2] à [Localité 6].

Exposant que son local a subi des désordres, en raison de la fragilisation d’une poutre porteuse en bois située en plafond de ce local, la SCI ROOSEVELT a, par acte d’huissier de justice signifié le 07 juillet 2022, assigné la SA GAN Assurances, assureur du Syndicat de copropriété, devant le Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND afin d’être indemnisée de la perte de loyers subie.

Par jugement n° RG-22/3008 rendu le 4 mars 2024, le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a :

— Fixé la clôture de l’instruction de la présente affaire au 08 janvier 2024,

— Débouté la SCI ROOSEVELT de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné la SCI ROOSEVELT à payer à la Société GAN ASSURANCES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI ROOSEVELT aux dépens,

— Rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 27 mars 2024, le conseil de la SCI 26 Roosevelt a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

« L’appel tend à la nullité du jugement et à tout le moins à son infirmation en ce qu’il a :

— débouté la SCI ROOSEVELT de l’intégralité de ses demandes

— condamné la SCI ROOSEVELT à payer à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile

— condamné la SCI ROOSEVELT aux entiers dépens».

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 15 octobre 2025, la SCI 26 Roosevelt a demandé de :

au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, L.124-3 du Code des assurances, L 113-1 du Code des assurances,

— Réformer intégralement la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

— Condamner la société GAN ASSURANCES, en sa qualité d’assureur multirisque immeuble et responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], à lui payer et porter la somme de 32.140,94 € en indemnisation de la perte de loyers subie, sauf à parfaire, en fonction de la date à laquelle les travaux de réparation de la poutre seront réalisés ;

— A titre subsidiaire, ordonner une expertise avant dire droit s’agissant de la valeur locative du local,

— Dans tous les cas, condamner la société GAN ASSURANCES, en sa qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], à payer et porter la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SCI 26 ROOSEVELT rappelle que, suite à l’acquisition du bien, il est apparu que les poutres porteuses situées en plafond de son local étaient fragilisées compromettant la location du local, qu’elle a sollicité la copropriétaire du dessus qui a sollicité son assureur protection juridique, que l’assureur a mis en demeure le syndic de copriété le 17 décembre 2018, qu’une expertise amiable a été réalisée le 12 mars 2019, qu’il en résulte que les désordres étaient extérieurs à l’appartement de la voisine, que le syndic s’est engagé à prendre en charge le diagnostic structurel de la poutre, que celui-ci a été approuvé par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale et que les travaux de renforcement nécessaires ont été votés mais ont tardé à être réalisés.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que les fragilisations affectant le local commercial concerne la poutre qui fait partie des parties communes, ce qui a été confirmé par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2022. Elle fait valoir que le sinistre trouve son origine dans les parties communes, de sorte que la responsabilité de la copropriété est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que l’assureur de la copropriété doit donc l’indemniser pour le manque à gagner locatif en raison des désordres affectant la poutre et du risque d’effondrement.

En réponse aux moyens soutenus par la société GAN, elle précise que le contrat d’assurance a été souscrit le 1er juillet 2017 et qu’il n’est pas démontré que la copropriété était déjà informée à cette date d’un sinistre, cette date n’étant d’ailleurs pas fixée. Elle rappelle que la première expertise a été réalisée le 12 mars 2019, que la copropriété a été informée en fin d’année 2018 par l’assureur protection juridique de Madame [W]. Elle souligne qu’aucune déclaration de sinistre dégât des eaux n’avait été faite depuis au moins 5 ans et qu’il n’est pas démontré que la copropriété connaissait le sinistre.

Quant aux exclusions contractuelles en raison d’un défaut de réparation ou d’entretien incombant à l’assuré et de désordres dus à l’humidité ou la condensation, elle fait valoir qu’aucune pièce de la procédure ne permet d’affirmer de façon certaine que les traces d’humidité constatées par la société ELEX résultent d’un dégât des eaux. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le contrat prévoit l’indemnisation des préjudices subis par les tiers, y compris les copropriétaires, du fait d’un dégât des eaux. Quant au retard dans la réparation, elle soutient que cette clause doit être écartée car elle n’est pas formelle et limitée. Elle rappelle qu’une clause doit se référer à des critères précis et des hypothèses limitativement énumérées.

Elle souligne ensuite que la fragilité de la poutre a compromis toute location en raison de sa dangerosité, s’agissant d’un élément structurel. Elle expose que son dommage est constitué des pertes de loyer, des taxes et des charges de copropriété.

Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 23 septembre 2024, la société GAN ASSURANCES a demandé de :

— Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

— Débouter la société SCI 26 ROOSEVELT de l’ensemble de ses demandes,

— La condamner à payer et porter à la société GAN ASSURANCE une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En premier lieu, l’assureur soutient que sa garantie n’est pas due dès lors que le sinistre est antérieur à la souscription du contrat d’assurances. La société GAN reprend les dispositions de l’article 4 du contrat sur la prise d’effet et rappelle que le contrat a pris effet au 1er juillet 2017. Elle maintient que le syndic de copropriété a nécessairement été informé bien avant le 1er juillet 2017 du sinistre. Elle précise que les premiers éléments de désordres sont apparus en 2017, le gérant de la SCI GERGOVIA ayant sollicité Mme [W] à cette date. Elle ajoute que la société ELEX indique qu’après information prise auprès du syndicat des copropriétaires, il apparaît qu’aucun dégât des eaux n’a été déclaré depuis plus de cinq ans, de sorte que le désordre est plus ancien. Elle rappelle qu’il résulte du courrier de l’assureur du 17 décembre 2018 que les poutres incriminées étaient dans un état de dégradation plaidant pour un caractère ancien des désordres. Elle précise que le courrier de la SCI 26 Roosevelt mentionne une réunion antérieure du syndic, dont les détails ne sont toutefois pas connus. Elle conclut qu’en application des articles 24 des conventions spéciales et 14 A & 1 des conditions générales, sa garantie est exclue.

En deuxième lieu, l’assureur expose que l’article 10 des conventions spéciales point A-5 prévoit une exclusion de la garantie pour les dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien ou dus à l’humidité ou la condensation. Elle ajoute que l’appelante vise un préjudice lié au défaut de réparation d’une poutre dont elle estime que la mise en oeuvre incombe à la copropriété. Elle précise qu’il n’est pas démontré que les dommages affectant la poutre soient liés à un sinistre garanti. Elle ajoute que le dégât des eaux est la cause déclarée du sinistre. Enfin, elle soutient que les clauses d’exclusion sont parfaitement formelles et limitées.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que si la SCI ROOSEVELT allègue un sinistre résultant de la non-consolidation de la poutre porteuse, elle n’en démontre jamais l’imputabilité au syndicat des copropriétaires. Elle rappelle que les expertises ne se prononcent pas sur la cause des désordres et se contente d’évoquer la fragilisation de la poutre et la nécessité de réaliser des travaux de consolidation.

Enfin, en dernier lieu, elle soutient que la dangerosité alléguée n’est pas démontrée, le bien ayant été mis en location, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il était hors d’usage. Elle précise que la SCI 26 ROOSEVELT a acquis le bien en ayant connaissance de son état. Elle rappelle qu’en outre les taxes foncières et les charges de copropriété sont liées au statut de copropriétaire.

Par ordonnance rendue le 30 octobre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 10 novembre 2025 à 14h00, prise en double rapporteur, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 13 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 14 alinéa 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article L. 124-3 du Code des assurances dispose : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. »

En premier lieu, et conformément à ce que soutient la société GAN à titre subsidiaire, il appartient à la SCI 26 ROOSEVELT de démontrer l’existence d’un dommage ayant son origine dans les parties communes de la copropriété, avant même de savoir si les clauses du contrat d’assurance permettent de mobiliser sa garantie.

La SCI 26 ROOSEVELT fait valoir qu’elle n’a pu louer son local en raison de la fragilité des poutres porteuses.

Elle produit un rapport d’expertise rédigé par le cabinet ELEX le 19 mars 2019 duquel il résulte :

— qu’en 2017, le gérant de la SCI GERGOVIA, auteur de la SCI appelante, a alerté Mme [W], la propriétaire de l’appartement situé au dessus du local commercial, pour des désordres sur le plafond lattis bois/plâtre de son local,

— que ces désordres n’ont pas été constatés directement par l’expert, dès lors que celui-ci n’a pu avoir accès au local en l’absence de représentant de la SCI,

— que l’expert fait état de photographies prises par Madame [W], permettant d’apercevoir qu’une partie des plafonds en lattis bois et plâtre de ce local s’était effondrée,

— que des traces d’humidité sont visibles sur une des parties porteuses en bois, ainsi que sur le plafond encore en place dans le local commercial.

L’expert indique qu’afin de déterminer la nécessité d’une éventuelle consolidation de la poutre bois porteuse, un diagnostic de cette dernière s’impose et que le syndic de copropriété a proposé que le diagnostic de la partie bois soit réalisé aux frais de la copropriété. Il conclut que si des travaux de consolidation de la poutre sont nécessaires, ceux-ci seront pris en charge par la copropriété, s’agissant de la partie immobilière commune. L’expert ELEX ne fait donc aucune conclusion sur la solidité de la poutre et sur son caractère éventuellement dangereux.

En outre, le seul courrier, non signé, à l’entête de 'Clermont-Province’ et daté du 10 mars 2021, faisant état de 'refus [de potentiels locataires] en lien avec des inquiétudes liés à l’état de solidité du bâtiment, concernant l’état des poutres et solives maintenant le plancher du 1er étage’ ne permet pas d’apporter un éclairage technique à la Cour quant à la réelle fragilité d’une poutre porteuse et aux risques éventuellement encourus.

Enfin, il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété des 18 mai 2021 et 24 mars 2022 que la copropriété a fait réaliser le diagnostic préconisé par le cabinet ELEX et par la suite a fait réaliser des travaux de renforcement de la poutre, démontrant que la poutre est effectivement une partie commune. Cependant, le diagnostic dont s’agit n’est pas produit aux débats et la seule réalisation de travaux de renforcement ne fait pas la preuve d’une fragilisation de la poutre de nature à rendre le local de l’appelante inutilisable, et n’équivaut donc aucunement à un aveu de responsabilité de la part de la copropriété.

La Cour ne dispose donc d’aucun élément technique permettant de conclure que le local commercial de la SCI 26 ROOSEVELT était inutilisable en raison d’un désordre affectant les parties communes de la copropriété.

De surcroît, la SCI 26 ROOSEVELT a acquis le bien situé [Adresse 2] en juin 2019, soit postérieurement au rapport ELEX, en ayant connaissance de son état. Elle fait ainsi mention dans son courrier adressé à Square Habitat, syndic de copropriété, le 9 mars 2021, que 'lors de l’acquisition [elle a] noté une altération des poutres du plafond du local'. Pourtant, malgré les éléments d’expertise alors en sa possession, ce qui résulte de ce même courrier, elle n’a sollicité le syndic de copropriété qu’en mars 2021, soit presque deux ans après sa prise de possession des lieux. Si un danger réel était avéré en 2019, la SCI 26 ROOSEVELT avait la possibilité d’engager toute procédure nécessaire, judiciaire ou non, pour faire cesser ce péril. Sa réaction tardive ne fait qu’écarter la réalité des risques encourus du fait de la fragilisation de la poutre.

Ainsi, il n’est pas démontré l’existence d’un dommage causé à la SCI ROOSEVELT ayant son origine dans les parties communes de la copropriété.

En conséquence, faute de pouvoir engager la responsabilité de la copropriété, la garantie de son assureur ne saurait par définition être mobilisée, et ce, sans qu’il soit nécessaire de trancher les questions relatives à l’application des clauses contractuelles.

Il convient donc, par substitution de motifs, de confirmer l’intégralité du jugement de première instance en ce qu’il :

— Déboute la SCI ROOSEVELT de l’intégralité de ses demandes,

— Condamne la SCI ROOSEVELT à payer à la Société GAN ASSURANCES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SCI ROOSEVELT aux dépens.

Le principe même de la garantie par la SA GAN ASSURANCES étant exclue, la SCI 26 ROOSEVELT ne justifie d’aucun intérêt légitime à voir ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative de son local, et par suite, le montant de son préjudice. Cette demande sera rejetée.

Succombant à la présente instance, la SCI 26 ROOSEVELT sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, elle sera en outre condamnée à verser à la SA GAN ASSURANCES la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement RG 22/3008 rendu le 04 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI 26 ROOSEVELT à payer à la Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la SCI 26 ROOSEVELT aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le conseiller, pour le président