COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 21/02054 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MBNB

S.C.P. [K], [O], [R]

c/

S.C.I. [12]

Société MESDAMES [I] [O] ET [Y] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 février 2021 par le tribunal judiciaire de LIBOURNE (RG : 18/01131) suivant déclaration d’appel du 08 avril 2021

APPELANTE :

S.C.P. [K], [O], [R] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social radiée le 27 septembre 2023

[Adresse 1] – [Localité 3]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SCCV [12], agissant en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

[Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

Mesdames [I] [O] ET [Y] [R], liquidateurs amiables de la SCP [K] [O] et [R], notaires associés, domiciliées en cette qualité [Adresse 1] – [Localité 3]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 23 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Laurence MICHEL, Présidente

Emmanuel BREARD, Conseiller

Tatiana PACTEAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de : [F] [W], attachée de justice

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. La sccv [12] est une société de promotion immobilière désireuse de réaliser un programme en VEFA, la villa d’Hestia, par la construction d’un immeuble composé de 29 logements à usage commercial et d’habitation et de parking dans le centre d'[Localité 5], et aux fins de les vendre par fractions.

Par acte signé les 5 et 21 décembre 2012, la sci [9] ainsi que la société [11], [6], et [7], ont signé avec la société [12], une promesse de vente aux termes de laquelle, les parties convenaient qu’une partie du prix serait honorée par le bénéficiaire de la promesse, dans le cadre d’une dation en paiement de lots de copropriété.

Le 26 septembre 2013 a été signé un acte authentique, reçu par la scp [K], [O], et [R], faisant suite à la promesse de vente du 5 décembre 2012, aux termes duquel la sci [12] a fait l’acquisition auprès des sociétés [9], [11], [7] et [6] de plusieurs parcelles comprenant, pour certaines, des constructions anciennes dans le but d’y édifier un ensemble immobilier situé dans le centre ville d'[Localité 5], pour le prix de 4.099.983,27 euros, réglé pour partie comptant (750.000 euros), et l’autre partie devant intervenir au plus tard le 15 juin 2015 (3.334.983,27 euros).

Le 7 novembre 2013, les quatre sociétés venderesses et la sccv [12] ont signé un protocole d’accord rédigé par Maitre [K] notaire, ayant pour objet, suite à l’obtention par la sccv d’une garantie financière d’achèvement auprès du [8] du 25 octobre 2013, de convertir le prix de vente en dation en paiement, avec mention que la livraison de l’ensemble des biens donnés en paiement devrait intervenir avant le 15 juin 2015 et que la somme de 3.349.983,27 € s’éteindra par compensation lors de la remise desdits locaux aux sociétés créancières.

La livraison est finalement intervenue le 28 juillet 2017. Les actes de dation ont été reçus le 31 juillet 2018 par Me [E], notaire à [Localité 10].

2. Par exploit d’huissier en date du 28 septembre 2018, la sci de construction [12] a assigné la scp [K], [O] et [R] devant le tribunal judiciaire de Libourne afin d’obtenir réparation de son préjudice subi du fait de règlement des frais de dation, et de retard, avec exécution provisoire.

Par jugement du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— condamné la scp [K], [O] et [R] à payer à la sci [12] la somme de 68.762,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné la scp [K], [O] et [R] à payer à la sci [12] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes contraires ou plus amples,

— condamné la scp [K], [O] et [R] aux dépens.

3. Par déclaration électronique en date du 8 avril 2021, la scp [K], [O] et [R] a interjeté appel de l’intégralité des chefs du jugement du tribunal judiciaire de Libourne du 25 février 2021.

4. Le 25 novembre 2021 a été liquidée à l’amiable la scp [K], [O] et [R], et le fonds cédé, la radiation de la scp est intervenue le 27 septembre 2023, avec publication le 6 octobre 2023.

5. Par dernières conclusions notifiées en date du 8 août 2025, Mme [O], et Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R], notaires associés, demandent à la cour d’appel de Bordeaux de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la scp [K], [O] et [R] à payer à la société [12] la somme de 68.762,81 euros,

En conséquence, et statuant à nouveau,

— débouter la société [12] de ses demandes à l’encontre de la scp [K], [O] et [R],

Y ajoutant,

— déclarer irrecevables les demandes de la société [12] tendant à la condamnation de Mme [O] et de Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R] à lui payer les sommes de 775.195 euros, 233.125 euros et 11.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement, et si les demandes de la société [12] relatives au rappel de la TVA devaient être jugées recevables,

— débouter la société [12] de sa demande de condamnation au paiement des sommes de 775.195 euros, 233.125 euros, et 11.000 euros,

En tout état de cause,

— débouter la société [12] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [O] et de Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R] à lui payer une somme de 8.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [12] à payer à Mme [O] et Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [12] aux entiers dépens.

6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 27 août 2025, portant appel incident, la société [12] demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident présenté par la sccv [12],

— ordonner que la présente procédure soit plaidée concomitamment avec la procédure enregistrée sous le numéro RG n°22/03685 pendante devant la première chambre de la cour d’appel de Bordeaux et ce, pour une bonne administration de la justice,

— déclarer recevable et bien fondée la société [12] dans le cadre de son appel incident,

— confirmer le jugement rendu le 25 février 2021 par le tribunal judiciaire de Libourne en ce qu’il a condamné la scp [K], [O] et [R] à payer la somme de 68.762,81 euros au profit de la société [12] avec intérêt au taux légal à compter du 25 février 2021,

— réformer le jugement rendu le 25 février 2021 en ce qu’il a débouté la société [12] de ses autres demandes,

Y faisant droit,

Concernant la vente avec les sociétés [11], [7] et [6],

— condamner Mme [O] et Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R] à payer la somme complémentaire de 775.195 euros au titre de la réparation du préjudice subi du fait de pénalités de retard et de la TVA,

Concernant la vente avec la sci [9] chiffrer le préjudice lié à la TVA appliquée sur la valeur vénale des lots en VEFA à la somme de 233.125 euros et condamner par conséquent Mme [O] et de Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R] à ladite somme à titre de dommages et intérêts,

Concernant la vente avec les consorts [C], la somme complémentaire de 11.000 euros payée par la société [12],

En toute hypothèse,

— condamner Mme [O] et de Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R] à payer à la concluante la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter Mme [O] et de Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R] des demandes reconventionnelles qu’elles présentent au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

7. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA en date du 3 septembre 2025, la société [12] demande à la cour d’appel de Bordeaux d’ordonner que les affaires n°22.03685 et 21.02054 soient jugées ensemble vu l’instance enregistrée au répertoire général sous le numéro 22.03685 pendante devant la 2ème chambre civile de la cour sur l’appel interjeté à l’encontre d’un jugement rendu le 7 juillet 2022.

8. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 23 septembre 2025 et l’instruction a été clôturée par une ordonnance du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction

9. Il existe incontestablement un lien entre la présente procédure et celle enregistrée sous le n°22.03685 en ce que cette dernière procédure oppose également la sccv [12] et Mme [O], et Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R].

Pour autant, d’une part les demandes formées sont de nature différente ou porte sur un objet différent, d’autre part cette procédure concerne aussi une partie étrangère au présent litige.

Dans ces conditions, la jonction des deux procédures n’apparait ni nécessaire, ni utile, et la demande sera rejetée.

Sur la demande principale de la société [12]

La société [12] reproche à la société notariale de ne pas l’avoir informée que les frais de dation resteraient à sa charge, ainsi que du retard pris dans la passation des actes de vente, ce qui lui aurait occasionné un préjudice.

A) S’agissant des frais de la dation en paiement

10. Mme [O], et Mme [R], ès qualités font valoir qu’aucune faute ou manquement au devoir de conseil n’est démontré, non plus qu’un préjudice, lequel s’analyserait en toute hypothèse en une perte de chance d’avoir obtenu la prise en charge des frais de dation par les sociétés venderesses, situation peu vraisemblable car elle aurait modifié l’équilibre du contrat.

11. La sccv [12] soutient que le notaire a engagé sa responsabilité délictuelle en manquant à son devoir de conseil, et ce en ne l’informant pas qu’elle aurait des taxes supplémentaires à régler (et notamment les droits de la dation) après qu’il a payé les droits de mutation et en commettant une erreur juridique, et en n’actant pas que les frais de dation seraient à la charge des vendeurs.

Elle estime que son préjudice résulte, non d’une perte de chance, mais d’une perte éprouvée.

Sur ce,

— En ce qui concerne la faute

12. En droit, le notaire, en sa qualité de professionnel du droit, est tenu d’une obligation de conseil pour les actes authentiques ou sous seing privé qu’il établit. Sauf dispense expresse des parties, il doit veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige et éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu’elles poursuivent. Il est ainsi tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil

A défaut, sa responsabilité peut être engagée pour faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

13. En l’espèce, les frais d’actes et autres accessoires à la vente étant en principe à la charge de l’acheteur, et bien que rien ne soit précisé dans l’acte du 26 septembre 2013, il est établi que la sccv [12], acquéreur des terrains, a effectivement réglé les droits de mutation liés à l’acquisition des parcelles, soit une somme de 43.114,41€ auprès du notaire.

Par ailleurs, en l’absence de mention expresse dans le protocole d’accord du 7 novembre 2013, les frais de dation sont restés à sa charge, en application de l’article 1342-7 du code civil qui prévoit que « Les frais du paiement sont à la charge du débiteur. ». Elle justifie à cet égard s’être acquittée lors de la signature des actes de dation d’une somme de 68.762,81€ au titre des droits.

14. La société [12] soutient ne pas avoir été informée sur les droits qu’elle aurait à régler à la suite d’une dation et la société notariale ne justifie aucunement de la délivrance d’une telle information.

Au contraire, ainsi que le relève à juste titre le premier juge, elle était, à l’époque, d’avis que la société [12] n’avait pas à régler de droits pour une dation et n’a donc pu l’informer avec exactitude sur ce point et lui donner un conseil éclairé, puisque le 3 avril 2018, elle écrivait : « je viens de questionner le CRIDON à ce sujet qui me dit le contraire. D’après le CRIDON, aucun texte ou jurisprudence à leur connaissance ne met à la charge du promoteur les frais de dation.

Il estime au contraire que les frais peuvent être assimilés à des frais de vente et doivent rester à la charge de celui qui se voit attribuer les biens en dation en paiement. Jusqu’ à présent, j 'ai toujours agi ainsi pour l’ ensemble des programmes dans lesquels il y a eu des dations en paiement ».

15. La cour constate qu’au-delà de cette croyance erronée, le notaire n’a pas, non plus, pris la précaution de mentionner dans le protocole d’accord que les frais de la dation resteraient à la charge de celui qui se verrait attribuer les biens en dation de paiement, en sorte que la société [12] s’est trouvée contrainte de régler lesdits frais.

Le fait que le protocole soit la reprise de la promesse de vente du 5 décembre 2012 prévoyant que les frais et émoluments de la vente seront à la charge du bénéficiaire ne suffit pas à pallier le manque total d’information concernant les frais spécifiques d’une dation en paiement, ni l’absence de toute précision quant à la charge de ces frais dans le protocole du 7 novembre 2013, et ce d’autant que les parties avaient expressément renoncé aux termes de l’acte de vente du 26 septembre 2013 à se prévaloir de l’avant contrat et de tout de autre document antérieur.

16. La faute du notaire est ainsi suffisamment caractérisée, les manquements relevés ayant contraint la société [12] à devoir payer les frais de dation.

— En ce qui concerne le préjudice et le lien de causalité

17. Selon l’article 1149 du code civil (dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

La perte de chance, invoquée par l’appelant, correspond à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, causée par la faute d’un tiers. La perte éprouvée, soutenue par l’intimé, se réfère à la perte ou diminution d’un avantage économique causé par un fait dommageable.

18. Dans le cas présent, en n’informant pas la société [12] des règles régissant les frais de dation en paiement, et en ne mentionnant pas au protocole d’accord sur quelle partie reposerait la charge desdits frais, le notaire a contraint cette société au paiement des frais de la dation en paiement, et ce en sus des droits de mutation dont elle s’était acquittée par ailleurs, ce qui constitue une perte effectivement subie par elle à la suite du manquement du notaire.

19. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le préjudice à la somme de 68.762,81€, montant des frais réglés, et a condamné la société notariale à son paiement avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2021.

B) S’agissant du retard pris dans la passation des actes de vente

20. La sccv [12] soutient que l’inertie du notaire, en tardant à gérer les dossiers de dation, à modifier les échanges de lots, à retranscrire les modifications de l’état descriptif des divisions, et ce alors que les procès-verbaux de livraison avaient été signés en juillet 2017, a retardé la signature des actes de dation et obligé les vendeurs à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire qui a bloqué la vente des lots réservés à d’autres clients et entraîné le règlement d’ indemnités de retard, le paiement de frais bancaires et la prise en charge de frais de gardiennage de meubles pour d’autres clients (consorts [C]).

Sur ce,

21. Les procès-verbaux de livraison des biens concernés par la dation ont été signés le 28 juillet 2017, et les actes de dation ont été signés le 31 juillet 2018 sous le contrôle de Maître [E], soit 12 mois plus tard.

22. S’il ressort des pièces versées aux débats que la scp [K] a été relancée par

Me [E] au mois d’avril 2018, il n’est pas établi que la prise d’hypothèque judiciaire provisoire au mois de janvier 2018 soit en relation directe avec un retard de l’étude, ni que l’échange des lots a pris du retard de son fait, étant observé que les biens ont été livrés avec deux ans de retard et qu’au mois de novembre 2017, la scp notariale restait dans l’attente de diverses informations pour organiser la signature de la dation en paiement (courriel adressé à Me [E] le 6 novembre 2017).

Il n’est donc pas démontré que la société notariale ait par son comportement retardé la signature des actes de dation en paiement.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société [12] sur ce point.

Sur la demande nouvelle de la société [12]

A) Sur la recevabilité de la demande nouvelle

23. Mme [O] et Mme [R], ès qualités, soutiennent que la demande est irrecevable en ce qu’elle méconnait les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qui prohibe les demandes nouvelles en cause d’appel et que la société intimée ne saurait exciper d’une quelconque évolution du litige.

Elles estiment que l’irrecevabilité est également encourue sur les fondements des articles 566 et 565 du code de procédure civile, l’intimée ne démontrant pas que sa demande nouvelle serait l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de sa demande devant le premier juge et ne poursuivant pas les mêmes fins.

Subsidiairement, elles font valoir que la demande est irrecevable sur le fondement de l’article 915-2 du code de procédure civile, ayant été formée passé le délai pour former appel incident.

24. La société [12] répond que son préjudice s’est aggravé en suite du redressement fiscal opéré par l’administration fiscale après contrôle en 2021, et que ses demandes constituent l’accessoire du préjudice subi consécutif aux fautes commises par le notaire au titre du manquement à son devoir de conseil et d’information et à l’imprécision des actes juridiques.

Elle ajoute n’avoir formulé cette demande que le 10 novembre 2022 en raison d’un élément nouveau intervenu en cours de procédure d’appel, à savoir le jugement du 7 juillet 2022 lui ayant opposé l’autorité de la chose jugée par le tribunal de Libourne le 25 février 2021.

Sur ce,

25. Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile: A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code stipule que : Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 dispose quant à lui que : Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

26. En l’occurrence, la demande de la société [12] porte sur une autre conséquence fiscale de la dation en paiement mais a le même fondement que la demande initiale, à savoir le manquement du notaire à son obligation de conseil tenant à un défaut d’information et à l’absence de précision du protocole d’accord de novembre 2013.

Cette demande poursuit en outre la même fin d’indemnisation du préjudice résultant de la faute commise par le notaire.

En conséquence, cette demande constitue le complément de la demande formée en première instance.

27. Si la société [12] a été informée au moment de la signature des actes de dation, le 31 juillet 2018, de l’assujettissement de celles-ci à la TVA, soit antérieurement à l’assignation délivrée devant la juridiction libournaise le 28 septembre 2018, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réclamé une dette potentielle, alors qu’aucun paiement ou réclamation de l’admnistration fiscale n’était intervenu. Ce n’est en effet qu’à la suite du redressement fiscal notifié le 22 avril 2021, soit postérieurement au jugement rendu le 25 février 2021, que le montant réclamé par l’administration fiscale sera connu et confirmera l’évaluation faite par Me [E].

28. Par ailleurs, selon l’article 910-4, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

29. En l’espèce, la société notariale a interjeté appel du jugement du 25 février 2021 suivant déclaration au greffe du 8 avril 2021. Elle a notifié ses conclusions d’appelant le 7 juillet 2021 et la société [12] a notifié ses conclusions d’intimée le 21 septembre 2021. Le 10 novembre 2022, l’intimé a notifié de nouvelles conclusions aux termes desquelles elle a formulé une nouvelle demande de condamnation au titre d’un manquement au devoir de conseil s’agissant de l’application à la dation de la TVA.

30. Comme mentionné précédemment, la société [12] a été informée le 22 avril 2021 d’une proposition de rectification suite à une vérification de comptabilité. La créance de l’administration fiscale ne sera toutefois certaine qu’à compter du mois de février 2022, à l’issue de la procédure d’observation, soit postérieurement à ses 1ères conclusions d’intimé.

31. Par ailleurs, il est établi que dans le cadre d’un autre procès porté devant le tribunal judiciaire de Bordeaux et opposant notamment les mêmes parties, la société [12] a porté des demandes pécuniaires tirées de la position de l’administration fiscale, demandes rejetées par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal considérant que la responsabilité de la scp notariale au titre de la dation et de toutes ses conséquences avaient été jugées par le tribunal judiciaire de Libourne le 25 février 2021, si bien qu’il était opposé l’autorité de la chose jugée.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la demande nouvelle s’analyse en un complément de la demande indemnitaire formée en première instance, consécutive d’un élément nouveau intervenu au cours de la procédure d’appel, à savoir la notification par l’administration fiscale de sa créance en février 2022 et le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 7 juillet 2022, lequel a considéré que le principe de la responsabilité du notaire [K] avait déjà été tranché et le quantum du préjudice évoqué.

En conséquence, la demande nouvelle de la société [12] est recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande nouvelle

32. L’appelante soutient qu’en l’état des informations transmises par les vendeurs, les ventes objet de l’acte du 26 septembre 2013 étaient exonérées de TVA en application de l’article 261-5-20 du CGI, raison pour laquelle il était mentionné dans l’acte un prix de 4.099.983,27 €, sans mention de TVA; qu’elle n’avait aucune obligation de procéder sur place à une vérification de la consistance du bien, ni de raison d’approfondir ses recherches relatives aux caractéristiques du bien.

A supposer l’existence d’une faute, elle fait valoir qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice en lien avec cette faute, alors que l’intimé ne prouve pas avoir réglé les sommes réclamées, que les montants ne correspondent pas à ceux figurant sur les attestation de Me [E], qu’il n’est pas tenu compte du fait que le rappel de TVA a entrainé une diminution des résultats de la société et donc de l’impôt sur les sociétés, que l’impôt ne constitue pas en soi un préjudice réparable, que le préjudice ne s’analyserait qu’en une perte de chance de renoncer à l’opération ou d’en renégocier les termes.

33. L’intimé invoque un manquement au devoir d’information et de conseil du notaire qui n’a pas pris soin de ventiler le prix de vente à concurrence de 4.099.983,27 € en précisant quelle quote-part ou pas était soumise à la TVA et qui n’a pas précisé dans le protocole d’accord, qui paierait (ou non) la TVA; que pour sa part, elle n’entendait pas supporter une somme supérieure au prix ferme et global de 4.099.983,27 € et n’a pas été informée qu’en cas de dation en paiement, et sauf mention particulière aux actes notariés, elle serait redevable de la TVA; qu’il s’agit de la perte d’une chance d’avoir pu échapper à une imposition supplémentaire.

Sur ce,

34. En droit, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Le reproche formulé à l’encontre de la société notariale n’est pas celui de ne pas avoir été vérifier sur place la consistance exacte des biens vendus, mais de ne pas avoir fourni une information, claire, précise et complète tant à travers l’acte de vente du 26 septembre 2013 que dans le cadre du protocole d’accord du 7 novembre 2023, en précisant ce qu’il adviendrait de la TVA (due ou non), qui en serait tenu, et d’avoir omis de préciser que le système du recours à la dation entrainerait le versement de la TVA et de préciser qui en supporterait la charge financière.

35. A cet égard, la cour relève que le notaire n’a en effet pas ventilé le prix de vente à concurrence de 4099 983,27 euros en précisant quelle quote-part ou pas était soumise à la TVA. Il n’a pas, non plus, précisé dans le protocole d’accord que la TVA dans le cadre de la dation serait payée (ou pas) par les sociétés venderesses de terrains et il ne justifie pas de la délivrance d’une quelconque information à ce titre, en sorte que la société [12] n’a découvert que cette incidence fiscale lui incombait qu’au moment de la signature des actes de dation, alors que les biens avaient déjà été livrés.

La faute du notaire est ainsi suffisamment caractérisée, les manquements relevés ayant conduit l’administration fiscale à réclamer la TVA à la société [12].

36. S’agissant du préjudice et du lien de causalité, les parties conviennent qu’il s’agit de la perte d’une chance de renoncer à l’opération ou d’en renégocier les termes.

37. Sur ce point, la société [12] précise dans ses écritures qu’elle avait accepté d’augmenter le prix d’acquisition des terrains pour tenir compte de la charge de la TVA que devaient supporter les vendeurs et que si elle avait été correctement informée, elle aurait modifié les termes de l’accord et aurait limité le prix d’acquisition à 3.982.925,79 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu d’évaluer la perte de chance subie à la différence entre ces deux montants, soit la somme de 117.057,48 €.

En conséquence, Mme [O], et Mme [R], ès qualités, seront condamnées à payer à la sccv [12] la somme de 117.057,48 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’absence d’information relative à la TVA.

Sur les demandes accessoires

38. Le jugement déféré doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

39. Il convient de mettre les dépens de la présente instance à la charge Mme [O] et Mme [R], ès qualités, qui succombent pour l’essentiel dans leur appel.

40. Il est en outre équitable de les condamner à payer à la société [12], en cause d’appel, une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Dit n’y avoir lieu à jonction des dossiers n°22.03685 et 21.02054 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande nouvelle de la sccv [12] en indemnisation du préjudice tenant au paiement de la TVA ;

Condamne Mme [O], et Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R], notaires associés, à verser à la sccv [12] la somme de 117.057,48 € en réparation du préjudice tenant au paiement de la TVA ;

Condamne Mme [O], et Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R], notaires associés, à verser à la sccv [12] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O], et Mme [R], ès qualités de liquidateurs amiables de la scp [K], [O] et [R], notaires associés, aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,