R.G : 10/05193

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 MARS 2012

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 20 Septembre 2010

APPELANT :

Monsieur C-D E

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Marie-Christine COUPPEY LEBLOND, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assisté de M^e D MOLINIER, avocat au barreau de ROUEN, plaidant

INTIME :

Monsieur Y X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assisté de M^e Pascale BADINA, avocat au barreau de ROUEN, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 31 Janvier 2012 sans opposition des avocats devant Madame BOISSELET, Conseiller, rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame LE BOURSICOT, Président de Chambre

Monsieur GALLAIS, Conseiller

Madame BOISSELET, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Monsieur HENNART, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 31 Janvier 2012, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2012

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 14 Mars 2012, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé, le Président empêché, par Monsieur le Conseiller GALLAIS, et par Madame VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

*

* *

Par acte authentique du 27 novembre 2008, C-D E a acquis d’ Y X pour le prix de 335 000 € une maison d’habitation sise XXX à Rouen, cadastrée section AW n°0122.

Se plaignant de nuisances sonores émanant d’un bar situé rue Saint Gervais, dont l’extension s’étend jusqu’à son mur séparatif, C-D E a assigné Y X devant le tribunal de grande instance de Rouen le 23 juillet 2009, aux fins d’obtenir la résolution de la vente et subsidiairement son annulation sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol.

Par jugement du 20 septembre 2010, au double motif que les conditions de la résolution de la vente pour vice caché ne sont pas remplies faute d’imputabilité du vice à la chose elle-même et que la preuve objective des nuisances alléguées n’est pas rapportée, le tribunal de grande instance a :

— débouté C-D E de l’ensembles de ses demandes,

— débouté Y X de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné C-D E à verser à Y X la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 23 novembre 2010, C-D E en a relevé appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 novembre 2011, aux termes desquelles il est fait expressément référence pour l’exposé complet des moyens, il fait valoir principalement :

— que les nuisances étaient connues de l’intimé puisqu’elles existaient à la période où ce dernier occupait les lieux, et qu’il s’en est lui-même plaint,

— que la dissimulation de ces nuisances est manifeste et contraire au devoir de loyauté existant entre cocontractants,

— qu’enfin de nombreuses attestations et pétitions les établissent, de sorte que le dol par réticence est caractérisé.

Il conclut ainsi, au visa de l’article 1116 du code civil, à la réformation du jugement et demande donc à la cour de :

— prononcer la nullité de la vente,

— condamner Y X à lui restituer la somme de 335 000 €, prix principal de la vente, et des frais occasionnés par cette vente, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner Y X à lui verser les sommes de :

—  10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

—  3 500 € au titre l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Y X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2012, aux termes desquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, Y X fait valoir pour l’essentiel :

— que les nuisances alléguées, à les supposer établies ne concernent que la période de décembre 2008 à fin avril 2009, soit 4 mois, et ont totalement disparu à la suite de la fermeture du bar en cause,

— qu’il est inexact que l’un des murs de l’immeuble vendu jouxte le bar, un passage séparant en fait les deux murs,

— qu’en tout état de cause aucune dissimulation n’est établie, le dol ne se présumant pas, et que l’appelant a eu toute latitude pour apprécier les conditions de vie dans ce quartier et les nuisances potentielles en résultant, la preuve objective de telles nuisances faisant en outre défaut.

Y X conclut ainsi à la confirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :

— le recevoir en son appel incident,

— condamner C-D E à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner C-D E à lui verser la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2012.

SUR QUOI LA COUR :

Il résulte des dernières écritures de C-D E qu’il ne fonde sa demande en appel que sur l’existence d’un dol.

Le tribunal a justement rappelé que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté, et qu’il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Il sera également rappelé que, pour constituer une réticence dolosive, le silence gardé par une partie doit être intentionnel, cette dernière devant taire en toute connaissance de cause un élément dont elle connaît le caractère déterminant pour l’autre. Il a enfin justement été souligné que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, C-D E reproche à son vendeur de lui avoir dissimulé les nuisances sonores provenant d’un bar jouxtant l’arrière de la maison. Le succès de ses prétentions exige donc que soit rapportée d’une part la preuve d’une réticence dolosive, et d’autre part celle de la réalité desdites nuisances.

Sur le premier point, C-D E produit les attestations concordantes d’un ami et d’un architecte présents avec lui lors de la seconde visite de la maison, aux termes desquels à la question expressément posée au vendeur sur l’existence de nuisances sonores autres que les bruits usuels de la circulation dans une rue passante, ce dernier a répondu par la négative, en mettant en avant les qualités d’isolation phonique des doubles vitrages qu’il avait fait installer. Il résulte par ailleurs de l’un des témoignages des riverains produits que le bar était fermé en été. Y X a également soutenu devant le tribunal qu’il n’avait jamais souffert de troubles de voisinage anormaux ou de nuisances sonores excédant un niveau normal dans le cadre d’une résidence en centre ville. Or la preuve est rapportée devant la cour de ce qu’une pétition a été adressée par le voisinage à la Mairie de Rouen le 29 mars 2006 à la suite des nuisances créées par ce bar, dénommé le New Spirit, et que les époux X, qui ont habité la maison depuis 2000, ont eux-même adressé à la Mairie trois plaintes, les 12 septembre 2005, 31 mars et 9 octobre 2006, visant ce même établissement. Modifiant alors sa thèse, le vendeur a alors précisé devant la cour que les nuisances apparues en 2005 à la suite d’un changement d’exploitant, avaient cessé fin 2006 en raison de travaux d’isolation réalisés dans le bar litigieux. Si aucune pièce n’est produite sur ces prétendus travaux, il est néanmoins constant qu’aucune plainte n’a été retrouvée en 2007 et 2008. Il demeure qu’est établie à l’encontre d’Y X, qui a acquis la maison en 2000, une réticence dolosive lors de la vente, puisqu’il a apporté une réponse mensongère à une question expresse de son acquéreur en ce qui concerne des nuisances sonores subies dans un passé relativement récent.

Sur le second point, force est de constater que, si le principe de l’existence de nuisances notamment sonores est incontestable pour les périodes visées par les plaintes des époux X, leur importance objective demeure incertaine. En effet, les parties produisent

nombre d’attestations parfaitement contraires sur la gène sonore causée par le voisinage immédiat du New Spirit, et spécialement sa musique. Si trois plaintes, émanant du vendeur lui-même, ont été déposées jusqu’en 2006, rien ne démontre la nature et l’intensité des nuisances dénoncées, alors que les inconvénients du voisinage d’un bar de nuit ne sont pas exclusivement liées au niveau sonore de la musique qui s’en échappe et peuvent être diversement ressentis, ce qui ressort d’ailleurs de la pétition de 2006 et de celle réitérée en 2009 par C-D E, qui visaient en premier lieu des nuisances autres ( tapage faits dans la rue par les clients du bar, dégradations, difficultés de stationnement). C-D E n’a d’ailleurs pas jugé utile de faire procéder au moindre constat au cours des quatre mois pendant lesquels il expose en avoir été victime, alors pourtant que la fermeture administrative du bar en avril 2009 établit formellement la reprise, antérieurement, des nuisances, sans que, pour autant, le motif exact de cette mesure n’apparaisse clairement. Il est en tout état de cause désormais impossible d’évaluer l’importance des nuisances sonores proprement dites qui étaient imputables au New Spirit, alors que, ainsi que justement relevé par le tribunal, la perception de bruits intempestifs est éminemment subjective d’un individu à l’autre. Il n’est d’ailleurs pas fait état par C-D E de la réouverture de l’établissement ou d’une réitération des nuisances. En outre, alors qu’il justifie d’un mandat donné le 4 juin 2009 à une agence, pour revendre cette maison, à un prix très supérieur à son propre prix d’achat (372 000 € net vendeur), et de difficultés pour la revendre, à ce prix, au 4 février 2010 au regard de la proximité d’une discothèque, il ne précise pas s’il a ou non reçu des offres d’achat à un prix inférieur par la suite.

Dès lors, si la réticence fautive du vendeur est parfaitement établie, force est de constater que l’importance objective des nuisances sonores dissimulées par le vendeur demeure incertaine. En l’état, ces éléments ne peuvent suffire à justifier l’annulation ou la résolution de la vente et le jugement sera confirmé sur ce point.

Il sera en revanche retenu que le manquement à l’obligation de loyauté que constitue la réticence précédemment caractérisée est à l’origine d’un préjudice moral incontestable pour l’acquéreur, qu’elle a privé d’un élément d’information qu’il jugeait important, et qui n’a pu que majorer le désagrément ressenti jusqu’à la fermeture du bar le 22 avril 2009. La demande de dommages et intérêts formulée par C-D E sera donc accueillie à hauteur de 5 000 €.

La faute d’ Y X caractérisée plus haut, et le préjudice qu’elle a causé à C-D E exclut tout caractère abusif de la demande de ce dernier, et la demande de dommages et intérêts formée par Y X ne peut qu’être rejetée.

Y X, qui succombe devant la cour, supportera les dépens de première instance et d’appel, et contribuera aux frais irrépétibles exposés par C-D E pour un montant que l’équité conduit à fixer à la somme de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sur le rejet des demandes de résolution et d’annulation de la vente,

Réformant sur le rejet de la demande dommages et intérêts,

Condamne Y X à payer à C-D E la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

Réformant également sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile et y ajoutant,

Condamne Y X à payer à C-D E la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne également aux dépens de première instance et d’appel, avec recouvrement direct au profit des avocats de la cause.

Le Greffier Le Conseiller