Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 7 juin 2010, n° 08/02452

TGI Bayonne 16 juin 2008

CA Pau
Confirmation 7 juin 2010

Arguments

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Rejeté
Prorogation illégale du mandat du syndic
La cour a estimé que la désignation du syndic lors de l'assemblée générale de 2007 était valide, car elle a fixé une nouvelle durée de mandat, respectant ainsi les dispositions légales.
Rejeté
Comportement abusif des appelantes
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucune faute procédurale n'avait été démontrée par les intimés.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, ordonnant ainsi le paiement d'une somme en application de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 7 juin 2010, n° 08/02452
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	08/02452
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bayonne, 16 juin 2008
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Roger NEGRE, président
Avocat(s) :	François HOURCADE
Cabinet(s) :	SCP CHRISTOPHE DUALE- VINCENT LIGNEY-GUY MADAR-ASTRID DANGUY, AVOCATSSCP NOBLE-GUEROULT
Parties :	S.A.R.L. PROMO ADOUR, S.C.I. HERPHI c/ S.A.R.L. COGESIM, SYNDICAT DES COPROPR DU BATIMENT B DE L'ENSEMBLE HOTELIER COUNTRY CLUB DE CHIBERTA

Texte intégral

XXX

Numéro 2596/10

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 07/06/10

Dossier : 08/02452

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

XXX

S.A.R.L. Y Z

S.A.R.L. COGESIM,

Syndicat des copropriétaires

du bâtiment B de l’ensemble hôtelier country club de Chiberta

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 juin 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Avril 2010, devant :

Monsieur NEGRE, Président

Monsieur LESAINT, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

S.A.R.L. Y Z

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

représentées par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistées de M^e HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

S.A.R.L. COGESIM (Compagnie de gestion immobilière)

Enseigne Cabinet C IMMOBILIER

XXX

représentée par son gérant en exercice

représentée par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, X, avoués à la Cour

assistée de M^e ETCHEVERRY, avocat au barreau de BAYONNE

Syndicat des copropriétaires du bâtiment B de l’ensemble hôtelier country club de Chiberta

représenté par son syndic en exercice la SARL COGESIM

XXX

représenté par son gérant en exercice

représenté par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, X, avoués à la Cour

assisté de M^e VELLE-LIMONAIRE, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 16 JUIN 2008

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

FAITS ET PROCÉDURE :

L’ensemble immobilier du Country Club de Chiberta à Anglet (Pyrénées Atlantiques) est organisé en un syndicat principal et deux syndicats secondaires correspondant respectivement aux bâtiments A et B ;

L’assemblée générale des copropriétaires composant le syndicat secondaire du bâtiment B qui s’est tenue le 14 août 2001 a adopté une quatrième résolution par laquelle le cabinet C était élu syndic de la résidence pour un mandat prenant effet le 14 août 2001 et se terminant le 30 septembre 2002 ;

L’assemblée générale du 13 août 2002 a élu le cabinet C Immobilier syndic pour la durée du 13 août 2002 au 31 août 2003 ;

Ce même cabinet, S.A.R.L. CO.GES.IM, a été élu syndic par l’assemblée générale du 11 août 2003 pour la durée du 11 août 2003 au 31 décembre 2004, par l’assemblée générale du 18 août 2004 pour la durée du 18 août 2004 au 31 décembre 2005, par l’assemblée générale du 18 août 2005 pour la durée du 18 août 2005 au 31 décembre 2006 et par celle du 19 août 2006 pour la durée du 19 août 2006 au 31 décembre 2007 ;

Enfin, l’assemblée générale du 20 août 2007 a encore élu le cabinet C Immobilier, représenté par A B C, syndic de la copropriété, son mandat prenant effet le 20 août 2007 pour se terminer le 31 décembre 2008 ;

Le 23 novembre 2007, deux copropriétaires du bâtiment B, la XXX et la S.A.R.L. Y Z se sont adressés à justice contre le syndicat des copropriétaires du bâtiment B et le syndic la S.A.R.L. COMPAGNIE DE GESTION IMMOBILIÈRE (CO.GES.IM.) exerçant sous l’enseigne C IMMOBILIER pour, sur le fondement de l’article 28 du décret 67-223 du 17 mars 1967 et au motif que le mandat du syndic commencé le 11 août 2003 a été prorogé au-delà des trois années autorisées par le texte, voir dire que l’assemblée générale du 20 août 2007 était nulle pour avoir été convoquée par un syndic irrégulièrement désigné ;

Par jugement du 16 juin 2008, le tribunal de grande instance de Bayonne, considérant que le mandat du syndic avait été renouvelé chaque année avant son expiration, peu important que, par excès de précaution, le syndic ait été muni de deux mandats à la fois pendant une période, et que le texte avait été ainsi respecté, a rejeté les demandes des sociétés copropriétaires et les a condamnées à payer chacune la somme de 1.500 € au syndicat d’une part et au syndic d’autre part en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le 2 juillet 2008, les sociétés HERPHI et Y Z ont relevé appel de cette décision dans des conditions de forme qui ne sont pas critiquées et qui, au vu des pièces dont dispose la cour, sont recevables ;

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 novembre 2009, la XXX et la S.A.R.L. Y Z, appelantes, font valoir que :

* à défaut d’avoir présenté sa démission en cours de mandat, la pratique pour la S.A.R.L. CO.GES.IM. de se faire désigner syndic pour une nouvelle durée alors que le mandat courant n’est pas expiré s’analyse comme autant de prorogations successives du mandat initial, lequel, prenant effet au 11 août 2003 avait, à la date de l’assemblée générale du 20 août 2007 et à celle à laquelle elle a été convoquée, très largement excédé la période maximale de trois ans prévue à l’article 28 du décret du 17 mars 1967 ;

* la décision du tribunal est critiquable ; si rien n’interdit de renouveler un mandat par anticipation, l’effet du renouvellement est subordonné à l’extinction de l’effet du mandat ancien ; les deux mandats ne peuvent coexister ; les dispositions de l’article 29 du décret, d’ordre public, parlent du contrat de mandat, au singulier ; cette lecture est validée par les intimés du fait que l’assemblée générale de 2008 a pris la précaution d’annuler le mandat existant avant d’en donner un nouveau ; ainsi, en l’espèce, le mandat n’a pas été renouvelé, le renouvellement supposant d’attendre la date d’extinction du mandat courant, mais reconduit à compter de la date de chaque assemblée générale ;

* les litiges précédents ayant existé entre les parties montrent que la procédure présente est dénuée d’abus alors qu’elles sont victimes des comportements incessants des autres copropriétaires et du syndic ;

Elles demandent, au visa de l’article 28 du décret du 17 mars 1967 :

— l’infirmation de la décision déférée ;

— la constatation de ce que le mandat du syndic avait excédé la durée maximale de trois ans à la date de la convocation de l’assemblée générale du 20 août 2007 ;

— la constatation de ce que cette même assemblée générale ne pouvait prolonger à nouveau le mandat du syndic ;

— la nullité des convocations et de l’assemblée générale du 20 août 2007 ;

— le paiement par le Syndicat des Copropriétaires du bâtiment B de l’ensemble hôtelier Country Club Chiberta à leur payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— que la S.A.R.L. CO.GES.IM. soit condamnée à garantir le syndicat des condamnations prononcées contre lui ;

— de les dispenser de toute participation à la dépense des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dans leurs dernières conclusions déposées séparément le 4 septembre 2009 mais dont les termes se rejoignent, le Syndicat des Copropriétaires du bâtiment B de l’ensemble hôtelier Country Club Chiberta et la S.A.R.L. CO.GES.IM, intimées et appelantes incidentes, répliquent que :

* il est évident selon les termes du dernier alinéa de l’article 28 du décret évoqué que l’assemblée générale peut et doit renouveler les fonctions du syndic avant l’échéance de son mandat, ce dont conviennent les appelantes en disant qu’il est possible de le renouveler par anticipation ;

* la seule interdiction est de faire voter un mandat d’une durée supérieure à trois ans ; en remettant annuellement en jeu son mandat, la S.A.R.L. CO.GES.IM. offre à la copropriété chaque année la possibilité d’y mettre fin, aucune disposition n’interdisant par ailleurs d’élire un même syndic plusieurs fois de suite ;

* bien évidemment, le syndic ne dispose que d’un seul mandat à la fois, celui en cours prenant fin au terme de l’année en cas de non élection et le nouveau prenant effet le jour de l’assemblée en cas d’élection ; à chaque élection, le syndic démissionne de son mandat précédent pour entreprendre son nouveau mandat ; d’ailleurs, l’article 29 du décret auquel se référent les appelantes indique que le mandat fixe sa durée et sa prise d’effet ;

* c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts car cette procédure s’inscrit dans la succession de procédures engagées par les sociétés appelantes ; la demande de nullité de l’assemblée générale, si elle devait aboutir, aurait pour conséquence d’annuler les décisions d’ordre financier ce qui perturberait gravement le fonctionnement du syndicat ; cette attitude procédurale indique la volonté de nuire ;

Les intimés demandent tous deux :

— la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les prétentions des appelantes ;

— son infirmation sur le rejet de leurs propres demandes ;

— le paiement pour chacun in solidum par les sociétés appelantes de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts et de celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 7 janvier 2010 ;

DISCUSSION :

L’article 28 du décret 67-223 du 17 mars 1967 énonce que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années et le dernier alinéa de ce texte ajoute que le syndic peut être à nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’alinéa précédent ;

En poursuivant l’annulation de l’assemblée générale du 20 août 2007 par laquelle, après les assemblées générales des années précédentes rappelées ci-dessus, dans sa quatrième résolution, 'C Immobilier représenté par A B C est élu syndic de la copropriété, son mandat prend effet le 20 août 2007 pour se terminer le 31 décembre 2008', les sociétés appelantes, copropriétaires, soutiennent que cette désignation n’est que la prolongation de son premier mandat, décidé en 2001, et serait donc nulle pour avoir excédé la durée de trois années maximum fixée par le texte précité ;

Mais l’assemblée générale des copropriétaires du 20 août 2007, comme celles des années précédentes, ne s’est pas contentée de constater ou décider de la prorogation du mandat antérieur sans en fixer l’échéance, auquel cas, le mandat, en tout état de cause, ne pourrait excéder la durée des trois années, mais a fixé la date de prise d’effet de la désignation du syndic et la date de la fin de ses fonctions, permettant ainsi de fixer la durée et la date de prise d’effet du contrat de mandat dans l’exigence des termes de l’article 29 du décret ;

Le fait de ne pas avoir précisé que le mandat nouvellement voté prenait effet à la date d’échéance de celui en cours et d’indiquer que le nouveau mandat prenait effet à la date du vote ne peut avoir pour signification la prorogation du mandat en cours ; il s’agit incontestablement d’une nouvelle décision, désignant le syndic pour la durée nouvellement fixée ;

En l’espèce, s’agissant du même syndic, dont aucune disposition n’interdit qu’il soit successivement désigné pour des périodes de temps conformes à l’article 28 visé ci-dessus, sa nouvelle désignation a pour effet que son nouveau mandat se substitue automatiquement, par l’effet du vote et de la date de prise d’effet au mandat en vigueur jusque là et pour la durée restant à courir, sans nécessité d’enregistrer préalablement une démission quelque peu fictive ; en réalité, un tel vote ne pouvait avoir de conséquences que l’assemblée se devait de résoudre, éventuellement par la démission, réelle dans ce cas, du syndic en exercice, que si elle envisageait de désigner un autre syndic que celui en exercice, sous peine d’être alors en présence de deux mandats concurrents ;

Cette substitution étant un effet implicite et logique du vote, il ne peut être tiré argument de ce que, expressément indiquée dans l’assemblée générale de 2008, elle n’a pas été spécifiée dans la résolution adoptée en 2007 ou dans celles adoptées lors des assemblées générales des années antérieures ;

L’appel des sociétés HERPHI et Y Z n’est pas fondé et le rejet de leurs demandes sera confirmé ;

Les intimés ne démontrent pas de faute procédurale dans l’action engagée qui leur aurait causé un préjudice ; leur demande de dommages-intérêts sera rejetée ;

En revanche, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens que le syndicat des copropriétaires et la société CO.GES.IM. ont dû engager devant la cour ; les sociétés appelantes seront condamnées in solidum à payer à chacun des intimés la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Dit l’appel des sociétés HERPHI et Y Z non fondé ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum les sociétés HERPHI et Y Z à payer à chacun des intimés, le syndicat des copropriétaires du bâtiment B de l’ensemble hôtelier Country Club de Chiberta et la S.A.R.L. CO.GES.IM., la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Dit les dépens à la charge in solidum des sociétés HERPHI et Y Z, avec autorisation donnée à la S.C.P. LONGIN – LONGIN-DUPEYRON – X, avoué, de faire application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roger NEGRE, Président, et par Madame Mireille PEYRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Roger NEGRE