Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 14 octobre 2015, n° 14/06202

TGI Évreux 12 décembre 2014

CA Rouen
Infirmation partielle 14 octobre 2015

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions de caducité
La cour a estimé que les époux Y H n'avaient pas respecté la procédure de mise en demeure requise pour justifier la caducité de l'acte, rendant ainsi légitime la demande de restitution du dépôt de garantie.
Rejeté
Conditions non remplies pour l'application de la clause pénale
La cour a jugé que les conditions pour l'application de la clause pénale n'étaient pas remplies, car la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pas été réalisée.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a débouté les époux Y H de leur demande de frais irrépétibles, considérant qu'ils n'avaient pas obtenu gain de cause.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, 1re ch. civ., 14 oct. 2015, n° 14/06202
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	14/06202
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Évreux, 12 décembre 2014, N° 14/03857
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Yves LOTTIN, président
Avocat(s) :	Jean-Jérôme TOUZEThibaut BEAUHAIRE
Cabinet(s) :	LX NORMANDIE

Texte intégral

R.G : 14/06202

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 OCTOBRE 2015

DÉCISION DÉFÉRÉE :

14/03857

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’EVREUX du 12 Décembre 2014

APPELANTS :

Monsieur I B

né le XXX à XXX

XXX

représenté par M^e MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assisté de M^e DEHU, avocat au barreau du VAL DE MARNE, substituant M^e ARBIB , plaidant

Madame D E épouse B

née le XXX à XXX

XXX

représentée par M^e MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e DEHU, avocat au barreau du VAL DE MARNE, substituant M^e ARBIB , plaidant

INTIMES :

Maître Anne DROGUET

née le XXX à XXX

XXX

représenté et assisté par M^e TOUZE de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau de l’EURE, substituée par M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur O Y L

né le XXX à GOUSSAINVILLE

XXX

représenté et assisté par M^e BEAUHAIRE, avocat au barreau de l’EURE (SCP BOYER BEAUHAIRE BERGERON-DURAND)

Madame F X épouse Y L

née le XXX à PITHIVIERS

XXX

représentée et assistée par M^e BEAUHAIRE, avocat au barreau de l’EURE (SCP BOYER BEAUHAIRE BERGERON-DURAND)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 01 Septembre 2015 sans opposition des avocats devant Monsieur SAMUEL, Conseiller, rapporteur, en présence de Monsieur LOTTIN, Président

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur LOTTIN, Président de Chambre

Monsieur SAMUEL, Conseiller

Madame GIRARD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2015

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 14 Octobre 2015, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur LOTTIN, Président et par M^me VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

Exposé du litige

Suivant acte authentique du 7 janvier 2014, les époux B se sont obligés à acquérir des époux Y H un immeuble sis à Saint-Germain la Campagne (Eure) pour le prix de 535.000 €, sous condition d’obtention d’un prêt de 500.000 € sur 25 ans au taux de 4,50 % l’an consenti par la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS. La réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 15 mars 2014. Une somme de 25.000 € était séquestrée entre les mains de M^e Droguet, notaire des époux Y H, à titre de dépôt de garantie. La réitération de l’acte était prévue au plus tard le 5 avril 2014.

Le notaire des époux Y H s’est enquis par mails des 19 et 26 février des démarches effectuées par les époux B pour l’obtention du prêt. Par mail du 13 mars 2014, suite à la demande des époux B de proroger de 30 jours le délai de la condition suspensive à raison de « l’établissement de leur bilan un peu tardif », le notaire des époux A a demandé une prorogation du délai de levée de la condition suspensive, à raison du retard pris par l’établissement bancaire dans le traitement du dossier et a sollicité l’accord des vendeurs pour une prorogation de la condition suspensive au 15 avril. Le notaire des époux Y H a indiqué en réponse, dans un mail du 14 mars 2014, qu’après interrogation de ses clients, ils lui avaient « fait part de leur accord pour une prorogation de la condition suspensive (') au 1^er avril et non au 15 avril comme proposé, afin d’envisager la régularisation de l’acte authentique de vente au 15 avril », et que ses clients « (n’étaient) pas réticents pour concéder cet effort à vos clients sous réserve d’obtenir une attestation de dépôt de prêt ainsi qu’un courrier informatif de la part de leur banque ». Il demandait de « faire part de (son) accord sur ces différents points » afin d’établir et faire signer un avenant en ce sens.

Le 20 mars 2014, le notaire des époux B a transmis au notaire des époux Y H une attestation de demande de prêt en date du 17 janvier 2014.

Par mail du 26 mars, il a informé son confrère qu’il ne serait pas possible d’obtenir une réponse de l’établissement bancaire d’ici au 1^er avril et a sollicité une prorogation jusqu’à la mi avril.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars, les époux Y H ont rappelé aux époux B que la date de signature ne pouvait excéder le 14 avril, à défaut de quoi ils exigeraient le versement de la somme de 53.500 € au titre de la clause pénale.

Par lettre du 2 avril, le notaire des époux B a informé son confrère que la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS avait refusé, le 31 mars, d’accorder le prêt et a demandé la restitution du dépôt de garantie. M^e Droguet a refusé cette restitution, motif pris du manquement des époux B aux stipulations du compromis signé le 7 janvier.

Les échanges qui se sont poursuivis n’ayant pas permis la restitution du dépôt de garantie, les époux B ont, le 4 août 2014, assigné à jour fixe les époux Y H devant le tribunal de grande instance d’Evreux afin d’obtenir leur condamnation sous astreinte à leur restituer la somme de 25.000 €. Les époux Y H s’y sont opposés et ont sollicité l’application de la clause pénale.

Par jugement du 12 décembre 2014, le tribunal de grande instance d’Evreux a :

'débouté M. B et M^me Z de leur demande en restitution de la somme de 25.000 € séquestrée entre les mains de M^e Droguet notaire à Bernay,

'autorisé M^e Droguet à verser à M. H et M^me X la somme de 25.000 € détenue en qualité de séquestre,

'débouté M. H et M^me X de leur demande en paiement de la somme de 53.500 € au titre de la clause pénale,

'condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M. B et M^me Z à payer à M. H et M^me X la somme de 2.000 € et à M^e Droguet la somme de 800¿,

'ordonné l’exécution provisoire du jugement,

'condamné M. B et M^me Z aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et M^me B ont interjeté appel général le 30 décembre 2014 et, dans leurs dernières conclusions du 22 mai 2015 auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, demandent à la Cour de :

'infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté M. H et M^me X de leur demande en paiement de la somme de 53.500 € au titre de la clause pénale,

'constater que les époux Y H échouent à justifier d’un courrier recommandé avec accusé de réception portant demande de justification du dépôt de dossier de prêt conformément aux termes du compromis de vente du 7 janvier 2014,

'dire que le délai de 8 jours à l’issue duquel il était loisible aux époux B de se prévaloir de la caducité du compromis et le cas échéant de conserver le dépôt de garantie versé par les acquéreurs n’a jamais couru,

'dire que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt n’est en rien imputable aux époux A,

'condamner M. et M^me Y H à restituer à M. et M^me B la somme de 25.000 € déposée à titre de dépôt de garantie entre les mains de M^e Droguet sous astreinte définitive et non comminatoire de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

'dire le présent arrêt opposable à M^e Droguet, notaire, ès qualité de séquestre,

'condamner M. et M^me Y H à verser à M. et M^me B la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'confirmer le jugement pour le surplus,

'condamner in solidum M. et M^me H aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Leaxavoue Normandie, M^e Mosquet, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. et M^me Y H, dans leurs dernières conclusions du 12 mai 2015 auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, demandent à la Cour de :

'confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux B de leur demande en restitution de la somme de 25.000 €,

'dire qu’il y a lieu d’ordonner à M^e Droguet de débloquer les fonds séquestrés à hauteur de 25.000 € au profit des époux H,

'dire qu’il y a lieu de les condamner au règlement de la clause pénale soit 53.500 €,

'dire que le séquestre déposé entre les mains de M^e Droguet s’imputera sur le montant de la clause pénale,

'déclarer la décision à intervenir opposable à M^e Droguet et l’autoriser à procéder au déblocage des fonds séquestrés au profit des époux H, à compter de la décision à intervenir,

'confirmer la décision sur l’article 700 du code de procédure civile et condamner les époux B à régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamner les époux B aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Boyer Beauhaire Bergeron-Durand.

M^e Droguet, dans ses dernières conclusions du 24 avril 2015 auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, demande à la Cour de lui donner acte de ce qu’elle se rapporte à justice sauf à confirmer la condamnation à son bénéfice d’une somme de 800 € et aux dépens par tous succombants, et y ajoutant, condamner tout succombant au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens pour la procédure d’appel.

SUR CE

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les époux B

Il suffit, pour déterminer si la prétention des époux B à la restitution du dépôt de garantie est fondée, de se reporter aux stipulations de l’acte authentique qui a scellé l’accord des parties et auquel ne s’est substitué aucun autre accord, faute pour les époux B d’avoir satisfait aux conditions fixées par les époux Y H pour accepter de reporter le délai de la réalisation de la condition suspensive au 1^er avril 2014.

Dans la partie relative à la condition suspensive d’obtention du prêt et dans le paragraphe I relatif aux obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité, l’acquéreur s’engageait à justifier des démarches pour l’obtention du prêt dans le mois suivant l’acte, et il était précisé : « à défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de lui demander, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité de l’acte ».

Si les époux B ont manqué à leur obligation en n’apportant justification de leur demande de prêt faite le 17 janvier 2014 que le 20 mars suivant, il n’en demeure pas moins que les époux Y H ne leur ont jamais demandé, dans la forme requise, de produire la justification du dépôt de leur demande puisque la seule lettre recommandée qu’ils leur ont envoyée, en date du 27 mars 2014, se borne, sur ce point, à prendre acte de la réception de cette justification en date du 20 mars. La condition requise pour la caducité de l’acte n’est donc pas réalisée et aucun refus de restitution de la garantie ne peut être considéré comme légitime à ce titre.

Par ailleurs, la partie relative à la condition suspensive de l’acte authentique prévoyait que la réception de l’offre devait intervenir au plus tard le 15 mars 2014 et se prononçait sur le sort du dépôt de garantie dans les termes suivants : « l’obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur ».

Il résulte de ces stipulations que la caducité de l’acte et la subordination de la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur à la justification de ses démarches pour l’obtention du prêt et à son absence de responsabilité dans la défaillance de la condition étaient subordonnés à l’envoi par le vendeur d’une lettre recommandée aux fins de mise en demeure de la justification du sort de la condition suspensive. Or, dans la seule lettre recommandée en date du 27 mars 2014 qu’ils ont adressée aux époux B, les époux Y H se sont bornés, sur ce point, à leur demander de « confirmer la réalisation de la vente par acte authentique » à la date butoir du 5 avril et au plus tard le 14 avril.

Par conséquent, la condition qui aurait permis aux époux Y H de s’opposer à la restitution du dépôt de garantie n’est pas réalisée.

Le jugement sera infirmé et il sera fait droit à la demande de restitution formée par les époux B, sans qu’il y ait toutefois lieu de prononcer d’astreinte.

Sur demande de versement de la clause pénale formée par les époux Y H

L’acte du 7 janvier 2014 prévoyait, s’agissant de la clause pénale, que si « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisferait (sic) pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 53.500 € à titre de clause pénale(…) ».

Or, en l’espèce, les conditions ainsi requises pour la régularisation de l’acte authentique n’étaient pas remplies puisque, d’une part, la condition relative à l’obtention du prêt n’était pas réalisée, d’autre part, la lettre recommandée en date du 27 mars 2014 par laquelle les époux Y H demandaient aux époux B de leur confirmer la passation de la vente par acte authentique au plus tard le 14 avril 2014 ne pouvait valoir mise en demeure d’assurer la régularisation de cet acte au sens des stipulations précitées, faute de réalisation de toutes les conditions préalables.

Le jugement qui a débouté les époux Y H de cette demande sera confirmé.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront infirmées et les époux Y H et M^e Droguet, à qui l’arrêt sera déclaré opposable, déboutés de toutes leurs demandes fondées sur cet article, y compris en cause d’appel.

Les époux Y H seront condamnés à payer aux époux B la somme mentionnée dans le dispositif au titre des frais irrépétibles tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris, sauf sur la restitution du dépôt de garantie, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. et M^me Y H à restituer à M. et M^me B la somme de 25.000 € déposée à titre de dépôt de garantie entre les mains de M^e Droguet,

Déclare le présent arrêt opposable à M^e Droguet, notaire, XXX à Bernay, en qualité de séquestre,

Déboute M. et M^me Y H et M^e Droguet de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me Y H à payer à M. et M^me B la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles tant de première instance que d’appel,

Condamne M. et M^me Y H aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Lexavoué Normandie, M^e Vincent Mosquet, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président