COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 576 DU 07 JUIN 2010

R.G : 05/00035

Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 16 septembre 2004, enregistrée sous le n° 00/406

APPELANTS :

Monsieur P Z

XXX

97120 SAINT-CLAUDE

Représenté par M^e Alberte ALBINA COLLIDOR (TOQUE 4), avocat au barreau de GUADELOUPE

Madame T U épouse Z

XXX

97120 SAINT-CLAUDE

Représentée par M^e Alberte ALBINA COLLIDOR (TOQUE 4), avocat au barreau de GUADELOUPE

INTIMES :

Monsieur H X

Courbaril

XXX

Représenté par M^e Philippe LOUIS (TOQUE 62), avocat au barreau de GUADELOUPE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97105/001/05/161 du 10/02/2005 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BASSE-TERRE)

Monsieur AC X

Marigot

97119 VIEUX-HABITANTS

Représenté par M^e Philippe LOUIS (TOQUE 62), avocat au barreau de GUADELOUPE

Madame B X

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe LOUIS (TOQUE 62), avocat au barreau de GUADELOUPE

Monsieur AM X

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe LOUIS (TOQUE 62), avocat au barreau de GUADELOUPE

Maître J BW K, pris en sa qualité d’administrateur de l’étude L-BW Y aux lieu et place de Maître Maritz GAEL.

XXX

XXX

Représenté par M^e Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE

LES MUTUELLES DU MANS

XXX

97100 BASSE-TERRE

Représentées par M^e Hugues JOACHIM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE

Monsieur L-BW Y représenté par M^e K

en-qualité d’administrateur de l’étude

XXX

XXX

Non cité à personne – Non représenté

Monsieur F A

Monchy

XXX

Non cité à personne – Non représenté

Monsieur L A

Monchy

XXX

Cité à personne – Non représenté

Mademoiselle AH BT A

Monchy

XXX

Non citée à personne – Non représentée

Monsieur AP BT A

Monchy

XXX

Cité à personne – Non représenté

Madame D A

Monchy

XXX

Non citée à personne – Non représentée

Monsieur AA A

XXX

XXX

Cité à personne – Non représenté

Monsieur N A

73 rue AP Grand Coing – Pte 102

XXX

Non cité à personne – Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 avril 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Jean-Luc POISOT, président de chambre,

M^me Marie-Hélène CABANNES, conseillère, rapporteur,

M^me BI BJ, conseillère.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 7 juin 2010.

GREFFIER :

Lors des débats : Madame Murielle LOYSON, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par M. Jean-Luc POISOT, président de chambre et par M^me Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par jugement en date du 16 septembre 2004, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :

— rejeté la fin de non recevoir,

— dit n’y avoir lieu à vérification de signatures ou à comparaison des parties,

— débouté les époux Z de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté AH BT A, D A et AP A de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné les époux Z à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500¿ à AH BT A, AP A et AP A ensemble, et la somme de 1500¿ à Maître Gael et la compagnie d’assurances les Mutuelles du Mans ensemble.

Par déclaration remise au greffe de la cour d’appel le 3 novembre 2004, M. P Z et M^me T U épouse Z ont interjeté appel de cette décision, à l’encontre de M^lle AH A, M. AP A, M^me D A, M. BC A, M. N A, M. F A, M. L A, M. H X, M. AC X, M^me B X, M. AM X, M. L BW Y, Maître Maritz Gael et les Mutuelles du Mans.

Les appelants exposent qu’ils ont signé le 4 février 1998 en l’étude de Maître Y, notaire à Basse-Terre, une promesse de vente par laquelle les consorts A-X promettaient de leur vendre une parcelle de terre sise commune de Bouillante, XXX, d’une superficie de 5827m², la vente devant se réaliser moyennant le prix hors taxe de 300 000 francs, soit 45734,71¿. Il était en outre indiqué à l’acte que le promettant justifiera d’une origine de propriété régulière et trentenaire dans l’acte de vente à intervenir.

Les consorts Z précisent que la parcelle, objet de la vente, devait être détachée d’une parcelle plus vaste encore en indivision, dans le cadre de la succession Cabarrus, la vente étant donc à l’évidence passée sous la condition suspensive de réalisation du partage, ledit partage devant être effectué par Maître Y qui avait déjà rédigé un projet d’acte.

Les appelants font valoir que sur les conseils du notaire qui leur a indiqué qu’il n’y aurait pas de difficultés, ils ont versé la somme de 15 000 francs à l’étude notariale, ont sollicité un permis de construire qu’ils ont obtenu et fait des démarches afin de bénéficier d’un prêt bancaire.

Or, certains de vendeurs, notamment les consorts A ont refusé de se rendre chez le notaire afin de signer l’acte de partage et l’acte de vente.

Les consorts Z font grief aux premiers juges d’avoir considéré que le compromis de vente était caduque par leur fait car ils auraient omis d’adresser une lettre recommandée au vendeur pour lui faire part de ce que les conditions suspensives étaient réalisées, alors même que le promettant lui-même ne leur a pas adressé la lettre prévue à l’acte et qu’ils ont informé M. H X, représentant les vendeurs, qu’ils avaient obtenu le prêt nécessaire à l’achat ainsi que les assurances obligatoires.

Selon les appelants la promesse de vente n’a jamais pu se réaliser car les indivisaires ont refusé de signer l’acte de partage, le notaire, qui a manqué à son devoir de conseil étant responsable du préjudice subi par les acheteurs lésés du fait de la non-réalisation de la vente.

Les consorts Z soutiennent en effet que le notaire connaissait les risques d’une telle promesse de vente et a omis de mentionner une condition suspensive relative au partage de l’indivision et de faire participer l’ensemble des héritiers à la promesse de vente. Il devait à tout le moins, selon les appelants, fournir tous les éléments d’information en sa possession susceptibles d’éclairer ses clients sur la nature et la portée de leur engagement et mettre en garde les acheteurs sur les risques de l’opération projetée, mais également rechercher et analyser l’ensemble des titres de propriété et s’assurer de la qualité de propriétaire du signataire de l’acte.

Il est ainsi demandé à la cour :

— d’infirmer la décision querellée, en toutes ses dispositions,

— de condamner solidairement tous les défendeurs au paiement de la somme de 41 161,23¿ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2300¿ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens distraits au profit de Maître Albina-Collidor.

Maître J BW K agissant en qualité d’administrateur de l’étude de Maître L BW Y notaire, et la société les Mutuelles du Mans Assurances ont constitué avocat et par conclusions en date du 05 novembre 2009, les intimés sollicitent la confirmation de la décision frappée d’appel et à titre subsidiaire, si la responsabilité de Maître Y était retenue, la compagnie d’assurances les Mutuelles du Mans sollicite qu’il lui soit donné acte de son refus de garantie en application des dispositions de l’article L114-1 du code des assurances.

Il est également demandé à la cour de condamner les consorts Z au paiement d’une indemnité de 3000¿ au profit de Maître J K et de 2000 € au profit de son assureur, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître Joachim avocat.

Selon les intimés, c’est à bon droit que le tribunal a jugé qu’aucune faute du notaire n’est démontrée, les appelants reconnaissant eux-mêmes que seuls certains des coïndivisaires ont refusé de venir signer l’acte de vente, le notaire ne pouvant être tenu responsable de la carence des cocontractants.

Ils font valoir en outre que, s’agissant d’une promesse de vente, elle est signée en tenant compte des déclarations des parties qui engagent leur responsabilité, l’officier public n’ayant pas à vérifier leur sincérité.

En outre, les intimés ne rapporteraient pas la preuve d’un préjudice lié à une faute du notaire, ayant engagé prématurément des travaux de leur propre initiative.

M. H X, M. AC X, M. AM X et M^me B X ont constitué avocat.

Par conclusions en date du 9 mars 2009, les intimés sollicitent la confirmation de jugement déféré en toutes ses dispositions et la condamnation des époux Z au paiement d’une indemnité de 2000¿ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Selon les consorts X, les époux Z ne sauraient se prévaloir à leur avantage de l’imperfection de l’acte qu’ils ont signé, alors qu’eux-mêmes n’ont pas respecté leur obligation contractuelle qui consistait à aviser le promettant de la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

M. A N assigné à comparaître devant la cour d’appel par acte d’huissier de justice transformé en procès-verbal de perquisition, et M. A AA assigné à comparaître devant la cour d’appel par acte d’huissier délivré à personne le 3 août 2006, n’ont pas constitué avocat.

M. A AP, assigné à comparaître devant la cour d’appel par acte d’huissier délivré à sa personne le 9 août 2006, M^me A D assignée à comparaître par acte d’huissier de justice remis à domicile, M. A F assigné également à domicile et M. A L assigné à comparaître devant la cour d’appel par acte d’huissier de justice remis à sa personne le 8 août 2006, n’ont pas constitué avocat.

M^me A AH intimée non assignée en l’absence d’acte de signification joint à la procédure, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 janvier 2010.

Postérieurement à la clôture, Maître J K administrateur de l’étude notariale Y, et la compagnie d’assurances les Mutuelles du Mans ont déposé des conclusions aux fins de solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture, afin qu’une pièce communiquée postérieurement à la clôture, puisse être produite aux débats et débattue contradictoirement.

SUR CE

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ;

Attendu qu’en l’espèce, les appelants ont communiqué une pièce comptable le 5 juin 2009 ;

Que les intimés ont eux-mêmes concluent en réponse puis communiqué de nouvelles pièces le 27 octobre 2009 et le 5 novembre 2009 ;

Attendu que par avis en date du 9 novembre 2009, les parties étaient informées de ce que l’affaire serait clôturée à l’audience du 11 janvier 2010 ;

Attendu que dans ces conditions, les intimés ne justifient d’aucun motif grave autorisant la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Qu’en effet, si la pièce qu’ils souhaitent communiquer aux débats postérieurement à la clôture est une correspondance du notaire datée du 15 janvier 2010, il n’en demeure pas moins qu’elle fait suite à une demande adressée au notaire le 16 décembre 2009, soit bien tardivement compte tenu de l’état d’avancement de la procédure et de l’avis de clôture adressé aux parties ;

Sur la responsabilité du notaire

Attendu que par acte sous seing privé en date du 4 février 1998, rédigé par Maître Y, notaire à Basse-Terre, les consorts X-A signaient une promesse synallagmatique de vente au profit des époux Z, la convention portant sur une parcelle de terre de 5827m2 située lieudit Grand-Fonds commune de Bouillante, moyennant le prix de 300 000 francs hors taxe ;

Attendu que l’acte, tel que rédigé par le notaire, ne peut causer de préjudice au bénéficiaire, nonobstant le fait que la réalisation du partage entre les héritiers de feu Cabarrus, n’a pas été érigée en condition suspensive ;

Que les appelants ne contestent pas avoir eu connaissance, au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente, de ce que le promettant n’était pas encore propriétaire de la parcelle objet de la vente, un partage successoral devant intervenir ;

Attendu que les époux Z ne démontrent pas que lorsqu’ils ont engagé prématurément des frais relatifs au permis de construire et à la construction de leur maison, ils ont agit sur les conseils du notaire qui leur a assuré que la vente se réaliserait ;

Que les termes mêmes de l’acte qu’ils ont signé ne pouvaient au contraire qu’engager à la prudence, la vente étant qualifiée d’ 'éventuelle', le promettant devant justifier d’une origine de propriété dans l’acte de vente à intervenir, ce qui laisse entendre qu’il n’a pas avait justifié de cette propriété lors de la signature de la promesse synallagmatique ;

Qu’en outre les parties ont prévu une clause de dédit que pouvait notamment utiliser le promettant avant la signature de l’acte authentique;

Attendu que, devant la cour, les consorts X-A, concernés par la promesse de vente et absents lors de sa signature, ne remettent pas en cause la validité de la procuration ayant permis à M. H X de signer la convention en leur nom ;

Qu’il ne peut donc être fait reproche au notaire de ne pas avoir vérifié la portée de ce document ;

Que Maître Y, qui a tenté de réunir les différents cocontractants afin de signature de l’acte authentique, ne saurait être tenu pour responsable de la carence de certains membres de la famille X-A, qui ont refusé de signer l’acte de partage ainsi que l’acte de

vente ;

Attendu que compte tenu de ces éléments, la décision frappée d’appel sera confirmée en ce qu’elle a jugé que l’action en responsabilité délictuelle engagée contre le notaire qui aurait failli à sa mission de conseil et d’information n’est pas fondée ;

Sur les demandes formulées à l’encontre des consorts X-A

Attendu que les parties ont soumis la promesse de vente à la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire ;

Qu’il est stipulé à l’acte que la réalisation de cette condition sera notifiée sans délai par le bénéficiaire au promettant cette notification, étant précisé que 'pour être valable devant être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la réception par le bénéficiaire de la dernière des lettres recommandées à lui adressées par le promettant pour lui faire connaître la réalisation des autres conditions suspensives ci-dessus stipulées. Passé ce délai sans que le promettant ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement’ ;

Attendu que les consorts X-A promettant, font grief aux époux Z de ne pas leur avoir adressé de lettre recommandée afin de les aviser de la réalisation de la condition suspensive ;

Qu’il convient cependant de constater que s’il est vrai qu’il n’existait pas d’autre condition suspensive nécessitant l’envoi d’une lettre recommandée par le promettant au bénéficiaire, il n’en demeure pas moins que les parties ont prévu clairement que le délai d’un mois donné aux époux Z pour justifier de l’obtention d’un prêt, avait pour point de départ, la réception, par eux, d’une lettre recommandée adressée par les consorts A-X ;

Qu’il ne peut dès lors leur être fait reproche de ne pas avoir respecté leur obligation de notification, la condition suspensive ne pouvant être réputée non réalisée à l’égard du promettant, d’autant plus que les appelants justifient avoir obtenu le prêt nécessaire à l’achat du bien immobilier, dans les délais prévus par les parties ;

Attendu que, ceci étant dit, les appelants, qui sollicitent des dommages et intérêts arguant d’un comportement fautif du promettant qui leur causerait un préjudice matériel et moral, ne démontrent aucune faute commise par les consorts A-X ;

Qu’il sera rappelé que les parties ont expressément prévu que chacune pourra se soustraire aux obligations résultant de la promesse de vente;

Qu’en refusant de signer l’acte de partage et par la même l’acte authentique de vente, le promettant a usé de cette clause, le bénéficiaire pouvant solliciter paiement du double de la somme versée à titre d’arrhes ;

Que les époux Z, qui n’ont pas sollicité paiement de cette somme, mais des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice économique lié aux frais engagés pour la construction de leur maison ainsi que pour la perte des avantages fiscaux liés à l’opération immobilière qu’ils envisageaient, et pour leur préjudice moral, seront déboutés de leurs demandes ;

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les pièces et conclusions déposées au greffe de la cour d’appel et communiquées aux parties postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 11 janvier 2010 ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel ;

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. P Z et M^me T U épouse Z au paiement des entiers dépens qui seront distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et ont signé le présent arrêt.

La greffière Le président