N° RG 24/01562 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JUT4

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de rouen du 09 février 2024

APPELANTS :

Monsieur [H] [T]

né le 20 Janvier 1970 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté et assisté par M^e Sophia ABDOU, avocat au barreau de ROUEN

Madame [Y] [L] épouse [T]

née le 21 Février 1973 à [Localité 9] (76)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Sophia ABDOU, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [P] [I]

né le 07 Octobre 1968 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté et assisté par M^e Stéphanie BEAUREPAIRE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 17 octobre 2024 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 19 décembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, président, et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 26 août 2015, M. [P] [I] a consenti à M. [H] [T] et Mme [Y] [L] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 900 euros.

Par acte d’huissier du 20 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 331,06 euros en principal, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Le bailleur a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 24 octobre 2022 des impayés de loyers des locataires.

Par acte d’huissier du 13 janvier 2023, dénoncé au préfet de Seine-Maritime le 16 janvier 2023, M. [I] a fait assigner M. [T] et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen notamment aux fins de résiliation de bail et d’expulsion.

Par jugement contradictoire du 9 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— débouté M. [I] de sa demande en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire y étant insérée pour défaut d’assurance habitation ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et charges, insérée au contrat de bail du 26 août 2015 conclu entre M. [I] d’une part et M. [T] et Mme [L] d’autre part, et portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] étaient réunies au 20 décembre 2022 ;

— ordonné la libération des lieux ;

— débouté M. [I] de sa demande formée sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour M. [T] et Mme [L] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [L] à payer à M. [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [L] à payer à M. [I] la somme de 1 503,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [I] à payer à M. [T] et Mme [L] la somme de 236 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [L] à payer à M. [I] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [T] et Mme [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Par déclaration électronique du 30 avril 2024, M. [T] et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions communiquées le 26 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M, [T] et Mme [L] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 9 février 2024 en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à M. [T] et Mme [L] la somme de 236 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, condamné M. [T] et Mme [L] à payer à M. [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens, débouté M. [T] et Mme [L] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner M. [I] à leur verser la somme de 3 510 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

— débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [I] à leur verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions communiquées le 4 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [I] demande à la cour de :

Principalement,

— confirmer le jugement du 9 février 2024 ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [T] et Mme [L] à régler la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [L] aux entiers dépens d’appel ;

Subsidiairement,

— infirmer le jugement du 9 février 2024 en ce qu’il a condamné M. [I] à régler la somme de 236 euros au titre du préjudice de jouissance de M. [T] et Mme [L] pour la période du 28 novembre 2023 au 9 février 2024 ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [T] et Mme [L] de leurs demandes, fins moyens et conclusions ;

— infiniment subsidiairement fixer la période d’indemnisation du préjudice de jouissance du 1er mars 2021 au 20 décembre 2022 ;

— confirmer le jugement du 9 février 2024 en ce qu’il a condamné solidairement M. [T] et Mme [L] à lui régler la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [T] et Mme [L] à lui régler la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [L] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire en réparation d’un préjudice de jouissance

Le premier juge a condamné M. [I] à payer à M. [T] et Mme [L] la somme de 236 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du bien loué au motif que, nonobstant la réalisation de travaux au cours des années 2021 et 2022 en réponse à un courrier du service « Hygiène et Santé » de la mairie de [Localité 9] du 8 janvier 2021 et à une mise en demeure faisant suite sur ce fondement par les locataires, le logement présente des traces d’humidité et de moisissures selon des photographies du 27 novembre 2023 caractérisant un trouble de jouissance indemnisable, en ce qu’elles présentent un risque manifeste pour la santé des occupants, indemnisable à hauteur de 10% du montant du loyer, soit 236 euros pour la période allant du 27 novembre 2023 jusqu’à la date du jugement.

M. [T] et Mme [L] sollicitent la condamnation de l’intimé à leur payer la somme de 3 510 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du bien loué en raison de son absence de conformité aux exigences légales de décence sur la période du 28 novembre 2020 au 1er mars 2024, date de leur sortie des lieux.

M. [I] sollicite la confirmation de la décision entreprise, à titre principal, ou, à titre subsidiaire, de fixer la période d’indemnisation du préjudice de jouissance du 1er mars 2021, date à laquelle ses locataires l’ont informé de la situation litigieuse, au 20 décembre 2022, date de constatation des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les appelants, devenus occupants sans droit ni titre par suite de la résiliation de leur bail au 20 décembre 2022, ne sont plus fondés à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la période postérieure.

A la suite d’un état des lieux loués réalisé par le service « Hygiène et Santé » de la mairie de [Localité 9] le 30 novembre 2020, aboutissant à un rapport daté du 8 janvier 2021 relevant la présence de traces d’humidité et de moisissures, ainsi qu’une absence de ventilation dans l’ensemble du logement, M. [T] et Mme [L] ont, le 1er mars 2021, demandé à leur bailleur la mise en conformité du bien en invoquant les désordres précités afin qu’il réponde aux normes légales de décence et ne présente plus de risque manifeste pour leur santé.

Nonobstant la réalisation de travaux au cours des années 2021 et 2022 tels que la rénovation de l’installation électrique, l’installation d’un réseau de ventilation mécanique contrôlée, la reprise de murs et plafonds endommagés, la réfection de la salle de bain et des travaux d’isolation, ils n’ont pas permis de remédier aux désordres comme il ressort des photographies du 27 novembre 2023 produites par les locataires faisant apparaître des traces d’humidité et de moisissures.

Il en résulte que lesdites traces d’humidité et des moisissures caractérisent des désordres qui n’ont pas permis aux preneurs de jouir paisiblement du logement.

Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que M. [T] et Mme [L] devaient être indemnisés par M. [I] pour le préjudice de jouissance qu’ils ont subi, mais infirmé en ce qu’il n’a pas retenu la période exacte d’indemnisation, celle-ci devant être comprise entre le 1er mars 2021 date de la mise en demeure faite au bailleur de se conformer aux exigences de décence et limitée au 20 décembre 2022, date à compter de laquelle le bail s’est trouvé résilié par l’effet de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il convient de condamner le bailleur à indemniser M. [T] et Mme [L] pour le préjudice de jouissance subi au cours de la période du 1er mars 2021 au 20 décembre 2022, à hauteur de 10% du loyer (90 euros) par mois.

La période comporte 21 mois et 20 jours, représentant en conséquence la somme de 1 048,06 euros, que M. [I] sera condamné à payer à M. [T] et Mme [L].

Sur les frais et dépens

Les dépens et frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance seront confirmés.

M. [I] sera condamné à payer la somme de 800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à M. [T] et Mme [L] la somme de 236 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [I] à payer à M. [T] et Mme [L] la somme de 1048,06 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du bien loué ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] à payer à M. [T] et Mme [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [I] au paiement des dépens d’appel.

La greffière Le président