N° RG 24/01540 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JUSK

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 7 MAI 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/01481

Tribunal judiciaire de Dieppe du 25 mars 2024

APPELANTS :

Monsieur [F] [I]

ès qualités d’héritier de Mme [S] [O] veuve [L] décédée le 10 juillet 2015

né le 20 août 1950 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté et assissté par M^e Caroline ROTH de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe plaidant par M^e LARRIBI

Monsieur [Y] [L]

ès qualités d’héritier de Mme [S] [O] veuve [L] décédée le 10 juillet 2015

né le 31 mars 1942 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté et assistée par M^e Caroline ROTH de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe plaidant par M^e LARRIBI

INTIMEE :

SARL POMPES FUNEBRES DIEPPOISES PRIVEES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e François GARRAUD de la SCP GARRAUD-OGEL, avocat au barreau de Dieppe

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 5 mars 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 5 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 7 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me DEGUETTE, conseillère suppléante de la présidente empêchée et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte notarié du 2 février 1993, M. [H] [L] et Mme [S] [O], son épouse, ont vendu en viager à la Sci Marbrerie [B] un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce situé [Adresse 1], moyennant une rente annuelle et viagère de 9 146,94 euros (60 000 francs).

La Sci Marbrerie [B] a loué cet ensemble immobilier à la Sarl Les Pompes Funèbres Dieppoises pour neuf années à compter du 1er juillet 1999, aux termes d’un bail écrit conclu le 5 juillet 1999 qui s’est renouvelé tacitement.

A compter de septembre 2005, la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées (Pfdp), nouvelle dénomination de la Sarl Les Pompes Funèbres Dieppoises, a sous-loué à M. et Mme [N] le logement d’habitation situé au-dessus du fonds de commerce.

Suivant acte de cession de contrôle du 28 octobre 2014, Mme [Z] [D] épouse [A], gérante et propriétaire de toutes les parts sociales de la Sarl Pfdp, les a cédées à la Sarl Fune [Localité 7].

Une action judiciaire a été engagée le 13 janvier 2015 par Mme [O] veuve [L] contre la Sci Marbrerie [B] et M. [Y] [B], cogérant et caution solidaire de celle-ci, devant le tribunal de grande instance de Dieppe aux fins de résolution du contrat du 2 février 1993 pour absence d’indexation de la rente viagère.

M. [F] [I] et M. [Y] [L], neveux de Mme [O] veuve [L] décédée le 10 juillet 2015, lui ont succédé.

Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Dieppe a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat du 2 février 1993.

Le 16 septembre 2022, M. [I] ès qualités d’héritier de Mme [O] veuve [L] et M. [L] ès qualités de représentant légal de celle-ci ont fait signifier à la Sarl Pfdp une sommation de payer les loyers de M. et Mme [N] indûment perçus du 1er février 2021 au 28 août 2022 d’un montant total de

6 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, MM. [I] et [L] ont fait assigner la Sarl Pfdp devant le tribunal judiciaire de Dieppe en paiement de ces loyers.

Par jugement du 25 mars 2024, le tribunal a :

— débouté M. [F] [I] et M. [Y] [L] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées,

— débouté la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées de sa demande de jonction,

— condamné solidairement M. [F] [I] et M. [Y] [L] à payer à la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées aux entiers dépens.

Par déclaration du 26 avril 2024, MM. [I] et [L] ont formé un appel contre ce jugement.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2024, M. [F] [I] et

M. [Y] [L] ès qualités d’héritiers de Mme [O] veuve [L] demandent de voir en application des articles 1302 et suivants du code civil :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 25 mars 2024 en ce qu’il a :

. débouté MM. [I] et [L] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées,

. condamné solidairement MM. [I] et [L] à payer à la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

— condamner la Sarl Pfdp à leur régler les sommes suivantes :

. 8 500 euros au titre des loyers indûment perçus,

. 3 000 euros sur le fondement de la résistance abusive,

. 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel,

— débouter la Sarl Pfdp de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la Sarl Pfdp aux dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent qu’à partir du jugement du 25 janvier 2021, la Sarl Pfdp a été leur locataire jusqu’à son départ des lieux d’un commun accord le 30 juin 2022.

Ils font valoir qu’à compter de septembre 2005, la Sarl Pfdp a sous-loué l’appartement du 1er étage à M. et Mme [N] en violation de l’interdiction prévue par le bail commercial du 5 juillet 1999 sauf autorisation expresse et écrite du bailleur qu’elle n’a jamais obtenue de la Sci Marbrerie [B] ; que la Sarl Pfdp, qui a fait preuve d’une légèreté blâmable, a donc perçu des loyers indus du 1er février 2021 au 30 juin 2022 d’un montant total de 8 500 euros.

Ils avancent que, le jugement définitif du 25 janvier 2021 transférant rétroactivement la propriété de l’immeuble à la date du contrat de vente, ils réclament ces loyers indus à compter de février 2021 ; que la Sarl Pfdp n’ayant restitué les clés des locaux que le 13 juin 2022 et tout mois commencé étant dû, ils sollicitent le paiement des sous-loyers jusqu’en juin 2022.

Par dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2024, la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées (Pfdp) sollicite de voir sur la base de l’article L.145-38 du code de commerce :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 25 mars 2024 en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

— condamner les consorts [I] et [L] à lui payer la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de l’instance.

Elle indique ne pas pouvoir produire un accord écrit de sa bailleresse, la Sci Marbrerie [B] l’ayant autorisée à sous-louer, mais précise que l’acte de cession de fonds de commerce du 28 octobre 2014 mentionne qu’elle a reçu l’autorisation verbale de M. [B] à cet effet et que M. et Mme [N] confirment l’accord donné pour cette sous-location, de sorte qu’un accord exprès de sous-location est bien intervenu et qu’à cette époque M. [B] était encore considéré comme propriétaire peu important le jugement du 25 janvier 2021 qui ne la concerne qu’indirectement.

Elle ajoute qu’elle a en toute bonne foi perçu des loyers au titre de la sous-location qui s’est exécutée sans incident jusqu’au 31 décembre 2021, date de la sommation de communiquer les quittances de loyer et les baux délivrés aux sous-locataires qui lui a été signifiée par les consorts [I]-[L] ; qu’elle s’est abstenue de réclamer ou de percevoir tous loyers de M. et Mme [N] à compter de février 2022.

Elle avance que le jugement du 25 janvier 2021 aux termes duquel elle n’est pas partie n’est pas assorti de l’exécution provisoire, de sorte que le transfert effectif de propriété ne peut produire d’effet à l’égard des appelants qu’au jour du caractère définitif de ce jugement, mais que ces derniers ne produisent pas sa signification, ni un certificat de non appel ; que la date de départ de la dette locative est indéterminée et que la demande en paiement n’est donc pas fondée en son quantum ; qu’en outre elle a quitté les lieux loués le 31 mai 2022.

Elle soutient enfin que la demande des appelants est très hasardeuse car, même si le contrat de vente a été résolu, la restitution de tels loyers aboutirait à un enrichissement sans cause pour ces derniers dans la mesure où elle a toujours versé l’intégralité du loyer à la Sci Marbrerie [B] et en sous-louant a été privée de la jouissance de l’appartement ; que les consorts [I]-[L] ont déjà été indemnisés par le jugement du 25 janvier 2021 aux termes duquel il a été statué sur l’indemnisation résultant de l’occupation de l’immeuble de la Sci Marbrerie [B].

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement de sous-loyers indus

L’article 1302 alinéa 1er du code civil énonce que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, dans le bail commercial conclu le 5 juillet 1999, la Sci Marbrerie [B] et la Sarl Les Pompes Funèbres Dieppoises ont convenu, à la page 4, que : 'Le PRENEUR ne pourra sous-louer en tout ou en partie les biens loués sans l’autorisation expresse et écrite du BAILLEUR.'.

Or, la Sarl Pfdp indique avoir sous-loué l’appartement du premier étage à M. et Mme [N], salariés de la marbrerie [B], en accord avec M. [B], et ne pas être en mesure de produire un accord écrit.

L’attestation de M. et Mme [N] confirmant cette sous-location à partir de septembre 2005 en contrepartie du versement d’un loyer de 500 euros par mois ne pallie pas l’absence d’autorisation expresse et écrite de la bailleresse. Il en est de même de l’indication stipulée dans l’acte de cession de contrôle de la Sarl Pfdp à la Sarl Fune [Localité 7] du 28 octobre 2014 selon laquelle cet appartement faisait l’objet d’une sous-location avec l’autorisation verbale de M. [B] au profit de

M. et Mme [N] moyennant un loyer annuel de 5 500 euros charges comprises.

Cette sous-location est donc intervenue en contravention des dispositions du bail.

Toutefois, le constat ou le prononcé de la nullité ou de la résolution de ce bail n’ont pas été sollicités à la suite de la résolution du contrat de vente du 2 février 1993. Cet acte synallagmatique de sous-location même tacite a emporté des obligations réciproques entre ses seules parties contractantes : la Sarl Les Pompes Funèbres Dieppoises, sous-bailleresse, a délivré l’appartement à M. et Mme [N], sous-locataires, qui, en contrepartie de son occupation, lui ont versé un sous-loyer mensuel.

La Sarl Pfdp n’a donc pas reçu indûment ces sommes. Les prétentions contraires des appelants, qui les présentent exclusivement sur le fondement de la répétition de l’indu, seront rejetées. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice par la Sarl Pfdp de son droit de se défendre et d’opposer un refus aux demandes de paiement de MM. [I] et [L], ès qualités, qui ont été rejetées n’a pas été abusif.

La faute de la Sarl Pfdp n’étant pas démontrée, la réclamation indemnitaire des appelants sera rejetée. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Parties perdantes, les appelants ès qualités seront condamnés aux dépens d’appel.

Il est équitable de les condamner également, ès qualités, à payer à la Sarl Pfdp la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés pour cette instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [I] et M. [Y] [L], ès qualités d’héritiers de Mme [S] [O] veuve [L], à payer à la Sarl Pompes Funèbres Dieppoises Privées la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne M. [F] [I] et M. [Y] [L], ès qualités d’héritiers de Mme [S] [O] veuve [L], aux dépens d’appel.

Le greffier, La conseillère suppléante de la présidente,