N° RG 23/03853 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JQIS

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 13 FEVRIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00313

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Dieppe du 23 mars 2023

APPELANTE :

Madame [O] [I]

née le 10 mars 1979 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, avocat au barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-009029 du 13/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEE :

S.A. SOCIETE ANONYME GOURNAISIENNE D’HABITATIONS A LOYER MODERE

[Adresse 1], [Localité 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Aline BAUTERS, avocat au barreau de DIEPPE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 décembre 2024 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 13 février 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur Tamion, président et par Madame Dupont, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2021, la SA GOURNAISIENNE D’HLM a donné à bail à Mme [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (76), moyennant un loyer mensuel de 361,99 euros, outre une provision sur charges de 13,82 euros.

En date du 16 février 2022 la SA GOURNAISIENNE D’HLM a adressé à Mme [O] [I] une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant d’adopter « un comportement plus respectueux de la tranquillité d’autrui, notamment en limitant le volume sonore, qu’il provienne de la musique amplifiée, de la télévision ou de votre propre voix », lui rappelant que le bail signé précise l’obligation de ne pas porter atteinte à la tranquillité du voisinage, ce compte tenu des réclamations qu’elle a reçues.

Le 29 avril 2022 la SA GOURNAISIENNE D’HLM a fait délivrer à Mme [O] [I] une sommation d’avoir à cesser immédiatement et sans délai les troubles de voisinage.

Par acte signifié le 5 août 2022 la SA GOURNAISIENNE D’HLM a fait assigner Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe, aux fins de faire constater le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sous astreinte de 50 euros par jour jusqu’au départ, condamner Mme [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation, condamner Mme [O] [I] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner Mme [O] [I] à lui verser 1 500 au titre des frais de procédure, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a notamment :

dit que le contrat de bail conclu le 31 janvier 2021 entre la SA GOURNAISIENNE D’HLM et Mme [O] [I] est résilié à compter du 23 mars 2023,

dit qu’à défaut pour Mme [O] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

condamne Mme [O] [I] à payer à la SA GOURNAISIENNE D’HLM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 23 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne Mme [O] [I] au paiement des dépens de l’instance.

Par déclaration électronique du 21 novembre 2023, Mme [O] [I] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions transmises le 20 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [O] [I] demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 23 mars 2023 en ce qu’il a, à tort :

* dit que le contrat de bail conclu le 31 janvier 2021 entre la SA GOURNAISIENNE D’HLM et Mme [O] [I] est résilié à compter du 23 mars 2023,

* dit qu’à défaut pour Mme [O] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

* condamné Mme [O] [I] à payer à la SA GOURNAISIENNE D’HLM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 23 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

*débouté Mme [O] [I] de ses demandes plus amples ou contraires, à savoir : débouter la SA GOURNAISIENNE D’HLM de toutes ses demandes, condamner la SA GOURNAISIENNE D’HLM à lui payer 3 000 euros en réparation de son préjudice du fait de la procédure abusive et injustifiée, condamner la SA GOURNAISIENNE D’HLM à lui payer 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

* condamné Mme [O] [I] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

débouter la SA GOURNAISIENNE D’HLM de toutes ses demandes,

condamner la SA GOURNAISIENNE D’HLM à lui payer 3 000 euros en réparation de son préjudice du fait de la procédure abusive injustifiée,

condamner la SA GOURNAISIENNE D’HLM à lui payer 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SA GOURNAISIENNE D’HLM aux dépens d’instance et d’appel.

Dans ses conclusions communiquées le 20 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SA GOURNAISIENNE D’HLM demande à la cour de :

confirmer le jugement de première instance,

Y ajoutant,

condamner Mme [O] [I] aux dépens d’appel,

la condamner à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter Mme [O] [I] de toutes ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le manquement de Mme [O] [I] à l’usage paisible des lieux et la résiliation du bail

En droit l’article 1728 du code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Par ailleurs, l’article 7 b) de la loi n° 89-462 dispose :

« Le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location .»

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [O] [I], qui est locataire d’une maison mitoyenne à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] suivant un contrat de bail conclu avec la SA GOURNAISIENNE D’HLM le 31 janvier 2021 a pu au cours d’une période comprise entre mars 2021 et mars 2022 être à l’origine de faits de tapage, selon l’attestation établie par le lieutenant de gendarmerie de la communauté de brigade de [Localité 3], qui dénombre huit interventions de ses services pour des faits similaires (pièce n° 4 de l’intimée). En outre la SA GOURNAISIENNE D’HLM produit une main courante de Mme [F], voisine de Mme [O] [I], déposée le 16 février 2022, se plaignant de tapage nocturne, ainsi qu’un courrier qui lui a été adressé daté du 17 mars 2022 évoquant du tapage à répétition (pièces n° 3 de l’intimée).

Ces éléments permettent de caractériser une occupation bruyante de Mme [O] [I] de son logement qu’elle n’a pas corrigée au cours de la période pendant laquelle la gendarmerie sollicitée est intervenue à plusieurs reprises.

Toutefois, depuis la « sommation d’avoir à cesser les troubles » que la SA GOURNAISIENNE D’HLM a fait délivrer par acte d’huissier de justice le 29 avril 2022 à Mme [O] [I], pour faire cesser immédiatement et sans délai les troubles de voisinage, la bailleresse ne rapporte aucun fait, ni même aucune plainte ou signalement relatif à un manquement de l’appelante à l’usage paisible des locaux occupés. Il doit s’en déduire que Mme [O] [I] a tenu compte de cette sommation, ce qui, sans effacer son comportement fautif antérieur, doit être retenu pour écarter à titre de sanction la résiliation demandée.

Dans ces conditions il convient d’infirmer le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe, en ce qu’il a dit que le contrat de bail conclu le 31 janvier 2021 entre la SA GOURNAISIENNE D’HLM et Mme [O] [I] est résilié à compter du 23 mars 2023, dit qu’à défaut pour Mme [O] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et condamné Mme [O] [I] à payer à la SA GOURNAISIENNE D’HLM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 23 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Mme [O] [I] ne justifie pas que la SA GOURNAISIENNE D’HLM a agi de manière abusive à son encontre dès lors que son comportement fautif a été évoqué concernant l’usage paisible des locaux de sa part en cours de bail même si la sanction judiciaire de la résiliation n’a pas été prononcée.

Mme [O] [I] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et frais de procédure

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les dépens qu’elles ont pu engager en première instance et en appel, et elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Déboute la SA GOURNAISIENNE d’HLM de ses demandes en résiliation de bail, en expulsion et en paiement d’indemnité d’occupation,

Déboute Mme [O] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant,

Laisse à la charge Mme [O] [I] et de la SA GOURNAISIENNE d’HLM les dépens, ainsi que les frais compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elles ont engagés en première instance et en appel.

Le greffier Le président