N° RG 24/03842 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZVF

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 26 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00125

Ordonnance du juge commissaire de [Localité 30] du 07 août 2024

APPELANTE :

Organisme FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT, et ayant la société M. C.S. ET ASSOCIES comme entité en charge du recouvrement

[Adresse 6]

[Localité 22]

représentée et assistée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur [V] [Y]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 28]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté et assisté par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de ROUEN

Maître [I] [O], es-qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 33]

[Adresse 2]

[Localité 23]

représentée et assistée par M^e Camille PERCHERON de la SCP STREAM, avocat au barreau du HAVRE

S.C.I. [Adresse 33]

[Adresse 5]

[Localité 24]

Non constituée bien que régulièrement assignée par voie de commissaire de justice en la personne de son liquidateur.

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 02 avril 2025 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me DUPONT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 02 avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 juin 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d’un bordereau de cession de créances du 11 décembre 2019, la banque Crédit Coopératif a cédé au fonds commun de titrisation Quercius un portefeuille de créances parmi lesquelles celle détenue à l’encontre de la SCI [Adresse 33].

Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Rouen a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SCI [Adresse 33] et désigné Maître [I] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire.

L’actif de cette procédure comporte notamment un ensemble de parcelles sis [Adresse 3] à [Adresse 29] ([Adresse 7]), cadastrées AP [Cadastre 12], AP [Cadastre 13], [Cadastre 25] [Cadastre 14], [Cadastre 25] [Cadastre 15], [Cadastre 26], [Cadastre 25] [Cadastre 17], [Cadastre 27], [Cadastre 25] [Cadastre 19], [Cadastre 25] [Cadastre 20], et [Cadastre 25] [Cadastre 21].

Par jugement du 25 avril 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a fixé la créance du fonds commun de titrisation Quercius au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 33], à titre exigible, privilégié et hypothécaire à hauteur de 366 944,28 euros.

Selon bordereau de cession de créances du 31 janvier 2024, le fonds commun de titrisation Quercius a cédé au fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par son entité de recouvrement, la société MCS TM, un portefeuille de créances parmi lesquelles figure celle détenue sur la SCI [Adresse 33].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2024, la société M. C.S. et Associés, entité en charge du recouvrement désignée par MCS TM, a informé Me [O] de la cession de créances intervenue.

Le fonds commun de titrisation Quercius a inscrit une hypothèque judiciaire sur les biens et droits immobiliers appartenant à la SCI [Adresse 33] sis à Evreux (27000), cadastrés AP [Cadastre 12], AP [Cadastre 13], AP [Cadastre 14], AP [Cadastre 15], AP [Cadastre 16], AP [Cadastre 17], AP [Cadastre 18], AP [Cadastre 19], AP [Cadastre 20], et AP [Cadastre 21].

Par requête du 1er juillet 2024, Me [O], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 33], a saisi le juge-commissaire près le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de l’autoriser à céder les parcelles sises à Evreux (27000) susvisées au profit de Monsieur [V] [Y] et moyennant un prix de 30 000 euros.

Par ordonnance du 7 août 2024, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Rouen a :

— autorisé Me [O] ès qualités, à céder les parcelles situées au [Adresse 4], n° AP [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], dépendant de la judiciaire de la SCI [Adresse 33], au profit de Monsieur [Y], ou toute personne physique ou morale substituée, et moyennant le prix net vendeur de 30 000,00 euros payable comptant au plus tard lors de la régularisation de l’acte de cession ;

— ordonné la notification de l’ordonnance, par les soins du greffe :

* au débiteur : Monsieur [X] [L], [Adresse 11] ;

* à l’acquéreur : Monsieur [Y], [Adresse 10] ;

et sa communication à Maître [O], ès qualités.

L’organisme Fonds Commun de Titrisation Absus a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 5 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2025, l’organisme Fonds Commun de Titrisation Absus représenté par son recouvreur demande à la cour de :

— dire le Fonds Commun de Titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion SAS) et représenté par son entité en charge du recouvrement la société MCS TM, recevable et bien fondé en son appel ;

— infirmer l’ordonnance de juge-commissaire du 7 août 2024 autorisant Maître [I] [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 33], de céder les parcelles cadastrées section AP [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] moyennant le prix net vendeur de 30 000 euros au profit de Monsieur [Y] ;

— débouter Maître [I] [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 33], et Monsieur [V] [Y] de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions ;

— inviter Maître [I] [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 33], de procéder à la réalisation de ces parcelles par voie de vente judiciaire ;

— condamner Maître [I] [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 33], au paiement d’une indemnité d’un montant de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [V] [Y] au paiement d’une indemnité d’un montant de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Maître [I] [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 33], et Monsieur [V] [Y] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Simon Mosquet-Leveneur, avocat au barreau de Rouen, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 mars 2025, Monsieur [V] [Y] demande à la cour de :

— recevoir Monsieur [V] [Y] en ses conclusions et demandes.

Y faisant droit,

— confirmer l’ordonnance contestée du 7 août 2025 en toutes ses dispositions.

En conséquence,

— débouter le Fonds Commun de Titrisation Absus de toutes ses demandes.

Y ajoutant, par demande reconventionnelle de Monsieur [Y],

— condamner le Fonds Commun de Titrisation Absus à verser à Monsieur [Y] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts par application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamner le Fonds Commun de Titrisation Absus à verser à Monsieur [Y] la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, toutes les sommes retenues par ce dernier en application du décret n° 2007-774 du 10 mai 2007, portant modification du décret n° 96/1080 du 12 décembre 1986, sur le tarif des commissaires de justice, soient supportées par les débiteurs.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 mars 2025, Maître [I] [O] ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière [Adresse 32] demande à la cour de :

— débouter le Fonds Commun de Titrisation Absus ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management de sa demande visant à voir réformer l’ordonnance autorisant la cession du terrain de gré à gré au profit de l’organisation d’une vente aux enchères ;

— confirmer l’ordonnance du juge-commissaire du 16 septembre 2022 en ce qu’elle a autorisé la cession des parcelles dépendant de l’actif de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 33] au prix de 30 000 euros et au profit de Monsieur [B] [F] ;

— condamner le Fonds Commun de Titrisation Absus ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management à payer à Maître [I] [O] ès qualités la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

Pour un exposé détaillé des demandes et moyens des parties, la cour renvoie à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Exposé des moyens :

Le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par son entité de recouvrement, la société MCS TM soutient que :

— le prix de cession tel que retenu dans l’ordonnance entreprise est très inférieur à celui résultant du marché ; initialement l’ensemble immobilier a été valorisé à hauteur de 805 000 euros dont 200 000 euros pour le terrain ;

— après de nombreuses divisions, le terrain à vendre présente une surface de 2000 m² et une étude notariale a évalué les parcelles concernées entre 80 000 et 85 000 euros ;

— par ailleurs, la valeur moyenne des terrains à [Localité 28] est de 96 euros du m² ; en retenant cette base, la valeur des parcelles concernées s’établirait à 192 000 euros ; en tenant compte d’une valeur basse de 69 euros, le montant serait de 138 000 euros ;

— selon les conclusions de Me [O], certaines des parcelles devraient être rétrocédées à une association syndicale libre et le liquidateur communique des éléments permettant de considérer que ces parcelles auraient une valeur comprise entre 80 000 et 85 000 euros ;

— l’affirmation de M. [Y] selon laquelle les parcelles seraient illégalement occupées n’est pas démontrée ;

— le fonds commun de titrisation Absus n’a été destinataire d’aucun acte lui permettant de surenchérir sur un prix quelconque ; sa procédure n’est pas abusive.

M. [Y] fait valoir que :

— si le notaire désigné pour évaluer les parcelles concernées a estimé qu’elles valaient entre 95 000 et 105 000 euros, le terrain est enclavé et d’accès difficile, il n’est pas viabilisé et n’est pas raccordé aux divers réseaux, il est occupé illégalement, une construction amiantée en ruine s’y trouve et il sert habituellement de parking ;

— le terrain est affecté de restrictions administratives interdisant le moindre raccordement pendant trois ans, se trouve en zone HLM prioritaire et il est nécessaire d’organiser une copropriété eu égard à l’existence de parcelles communes avec un voisin ;

— un candidat a offert 94 200 euros puis s’est dédit ;

— les parcelles résiduelles, qui sont éparpillées, ont été remises en vente pour 85 000 euros, M. [Y] en a offert 30 000 euros et le notaire désigné a déclaré l’offre acceptable ;

— l’ordonnance a été notifié au créancier hypothécaire qui n’a pas surenchéri du dixième ;

— l’offre de M. [Y] est cohérente puisqu’il faudra tenir compte du coût de la viabilisation, des raccordements à l’électricité, le gaz, l’eau et l’assainissement, du débroussaillage, la démolition et le désamiantage de l’ouvrage qui s’y trouve, le fait qu’il est squatté et les interdictions administratives ;

— l’appel du fonds commun de titrisation Absus est abusif alors qu’il pouvait surenchérir dans les délais ; il est de mauvaise foi et tente avec exagération de contester le prix de vente ; il a paralysé l’opération projetée.

Me [O] fait valoir que :

— il existe 10 parcelles allant de 12 m² à 1 133 m² totalisant 2 547 m² et le notaire désigné pour procéder à l’évaluation de leur valeur vénale a conclu qu’elle était comprise entre 95 000 euros et 105 000 euros pour le tout ;

— il existe des facteurs défavorables à la cession: terrain non viabilisé, d’accès difficile car enclavé, situé dans un secteur peu recherché qui nécessite par ailleurs des opérations de défrichage préalable ainsi que la démolition de deux bâtiments en ruine ;

— un candidat s’est manifesté pour l’acquisition de ces parcelles pour le prix de

94 200 euros mais qui n’a pas donné suite du fait de la découverte que deux parcelles devaient être rétrocédées à une ASL, l’une (609) ayant vocation à être un parking, l’autre (610), avec l’accord de l’ASL pour son assiette, à devenir un chemin d’accès pour désenclaver les autres ;

— les parcelles résiduelles ont été remises en vente au prix ajusté de 85 000 euros et M. [Y] s’est manifesté au prix de 30 000 euros en expliquant qu’aucune demande de certificat d’urbanisme opérationnel ne serait acceptée, que la voierie de la [Adresse 31] ayant fait l’objet d’une réfection totale au niveau des réseaux des trottoirs, l’agglomération interdisait tout raccordement pendant une durée de trois ans ; il a indiqué vouloir faire un investissement à long terme, convaincu que le terrain pourrait être constructible moyennant travaux de raccordement d’environ

80 000 euros ;

— le notaire désigné a été sollicité pour apprécier la validité de ces explications ainsi que le caractère, acceptable ou non, de l’offre en son quantum et il a confirmé que l’offre était acceptable compte tenu de ces nouvelles informations vérifiées par ses soins ;

— l’ordonnance a été notifiée au créancier hypothécaire inscrit afin de déclencher son droit de former surenchère du 10ème ce qu’il n’a pas fait ;

— le bien est à vendre auprès de toutes les agences immobilières de la place depuis 4 ans et n’a reçu, pour l’heure, qu’une offre rétractée au prix de 94 200 euros et une offre, objet du présent litige, de 30 000 euros ;

— ce dossier est totalement impécunieux ce qui interdit de fait l’organisation d’une vente aux enchères publiques immobilière par le biais de la liquidation judiciaire ; mais l’organisation d’une vente aux enchères est tout à fait possible, à charge pour le créancier hypothécaire d’en prendre l’initiative et ce, par application de l’article L643-2 du code de commerce ;

— Me [O] accepte que l’appelante se substitue à elle pour l’organisation d’une vente aux enchères publiques dans les conditions édictées par le livre VI du code de commerce et sur une mise à prix qu’elle lui laisse le soin de fixer.

Réponse de la cour

L’article L622-16 du code de commerce dispose que : « Les ventes d’immeubles ont lieu suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière. Toutefois, le juge-commissaire fixe, après avoir recueilli les observations des contrôleurs, le débiteur et le liquidateur entendus ou dûment appelés, la mise à prix et les conditions essentielles de la vente et détermine les modalités de la publicité.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Dans les mêmes conditions, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente soit par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe, soit de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, il peut toujours être fait surenchère’ »

Le 30 mars 2021, l’étude notariale [U], [Z] et [P] a procédé à l’estimation de la valeur des parcelles relevant de la liquidation judiciaire de la société civile immobilière [Adresse 32] et l’a estimée à la somme de 102 000 euros pour 2534 m².

Me [O] justifie qu’un candidat s’est manifesté pour l’acquisition de ces parcelles pour le prix de 94 200 euros mais que ce dernier n’y a pas donné suite du fait de la découverte que deux parcelles devaient être rétrocédées à une association syndicale libre.

Par pli du 27 avril 2024 adressé à Me [O], M. [Y] a offert d’acquérir les parcelles au prix de 30 000 euros faisant état de diverses informations selon lesquelles :

— les services de l’urbanisme d'[Localité 28] lui avaient indiqué qu’aucun certificat d’urbanisme ne serait délivré de sorte que le terrain était inconstructible pour l’instant;

— la voierie d’une rue voisine avait fait l’objet d’une réfection totale au niveau des réseaux des trottoirs, de sorte que l’agglomération interdisait tout raccordement pendant une durée de trois ans ;

— le coût estimé du raccordement des parcelles aux divers réseaux était de 80 000 euros ;

— les parcelles étaient actuellement illégalement occupées par le voisinage des logements sociaux construits à proximité qui l’utilisait comme aire de stockage pour des véhicules.

Me [O] verse également aux débats un courrier électronique du 19 avril 2024 émanant de l’étude notariale [U], [Z] et [P] faisant état de l’existence d’une association syndicale libre pouvant faire valoir des droits sur les parcelles, de la présence de squatters dans les lieux, d’un bâtiment en ruine et comportant une nouvelle valorisation des parcelles à vendre pour la somme de 33 000 euros de sorte que cette étude a estimé que l’offre faite par M. [Y] était tout à fait convenable.

Dès lors que la juridiction saisie d’une requête formée par le liquidateur sollicitant la vente de gré à gré de parcelles de terrain doit apprécier la demande en tenant compte des contraintes économiques, juridiques et administratives affectant le bien ainsi que de sa situation de fait, il résulte des éléments mentionnés ci-dessus que les parcelles visées dans l’ordonnance entreprise ont une valeur de 30 000 euros environ.

L’ordonnance entreprise sera confirmée.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Le présent litige ayant été rendu possible par l’existence de plusieurs estimations de valeur des parcelles considérées, estimations que le fonds commun de titrisation Absus était en droit de contester, son appel ne peut être qualifié d’abusif étant au surplus rappelé que lors d’une vente de gré à gré, aucune surenchère n’est possible.

Les demandes de dommages et intérêts et d’amende civile, cette dernière ne constituant pas une demande pouvant être formée par les parties, seront rejetées.

Le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par son entité de recouvrement, la société MCS TM ayant perdu sa cause, les dépens d’appel seront mis à sa charge et il sera condamné au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [Y] d’une part et à Me [O] ès qualités d’autre part.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Rouen du 7 août 2024 ;

Y ajoutant :

Déboute M. [Y] de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et d’amende civile ;

Condamne le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par son entité de recouvrement, la société MCS TM aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par son entité de recouvrement, la société MCS TM à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par son entité de recouvrement, la société MCS TM à payer à Me [O] ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière [Adresse 32] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,