N° RG 24/02860 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JXOG

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/02415

Tribunal judiciaire d’Evreux du 25 juin 2024

APPELANTS :

Madame [G] [L]

née le 17 octobre 1946 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Romain BLANDIN, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e DUBREIL

Monsieur [W] [L]

né le 7 octobre 1948 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Romain BLANDIN, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e DUBREIL

INTIMES :

Monsieur [P] [H]

né le 12 décembre 1957 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, avocat au barreau de l’Eure

Madame [T] [A] épouse [H]

née le 13 janvier 1958 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 10 septembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 novembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent à cette audience.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 21 février 2020, M. [P] [H] et Mme [T] [A], son épouse ont acquis auprès de M. [W] [L] et Mme [G] [B], son épouse une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant la somme de 240'000 euros.

En novembre 2020, M. et Mme [H] ont fait appel à la Sas UV [Localité 6] pour effectuer le ramonage de la cheminée et remettre en place quelques tuiles. Lors de son intervention, la Sas UV [Localité 6] a constaté divers désordres sur la toiture et en a avisé ses clients par courrier du 6 novembre 2020. Le devis présenté à cette date portait l’évaluation des travaux à la somme de 57'240,01 euros.

Une expertise amiable de la toiture a été réalisée le 17 mai 2021 par le cabinet Cet Ird mandaté par l’assureur de la protection juridique de M. et Mme [H]. En l’absence d’accord amiable intervenu avec les vendeurs, M. et Mme [H] ont sollicité en référé une expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée le 27 octobre 2021. L’expert désigné a déposé son rapport le 15 juillet 2022.

Par actes d’huissier du 11 juillet 2022, M. et Mme [H] ont fait assigner M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire d’Evreux.

Par jugement contradictoire du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire d’Evreux a':

— condamné M. [W] [L] et Mme [G] [B] épouse [L] solidairement à payer à M. [P] [H] et [T] [A] épouse [H] la somme de 52'036,37 euros HT outre la TVA applicable au jour du présent jugement avec intérêts de droit à compter du 11 juillet 2022,

— débouté M. [P] [H] et Mme [T] [A] épouse [H] de leur demande de paiement de la somme de 1'199,08 euros TTC,

— condamné M. [W] [L] et Mme [G] [B] épouse [L] solidairement au paiement des dépens de l’instance,

— condamné M. [W] [L] et Mme [G] [B] épouse [L] solidairement au paiement de la somme de 3'345,20 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût du procès-verbal du commissaire de justice,

— débouté M. [W] [L] et Mme [G] [B] épouse [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 7 août 2024, M. [W] [L] et Mme [G] [B] épouse [L] ont interjeté appel du jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, M. [W] [L] et Mme [G] [B], son épouse demandent à la cour de':

— réformer le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 25 juin 2024 en ce qu’il a :

. condamné M. [W] [L] et Mme [G] [L] solidairement à payer à M. [P] [H] et Mme [T] [H] la somme de 52 036,37 euros HT outre la TVA applicable au jour du présent jugement avec intérêts de droit à compter du

11 juillet 2022,

. condamné M. [W] [L] et Mme [G] [L] solidairement au paiement des dépens de l’instance,

. condamné M. [W] [L] et Mme [G] [L] solidairement au paiement de la somme de 3 345,20 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût du procès-verbal du commissaire de justice,

. débouté M. [W] [L] et Mme [G] [L] solidairement de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

et statuant à nouveau,

— débouter M. [P] [H] et Mme [T] [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [P] [H] et Mme [T] [H] à verser à M. [W] [L] et Mme [G] [L] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance,

— condamner in solidum M. [P] [H] et Mme [T] [H] à verser à M. [W] [L] et Mme [G] [L] la somme de 3 000 euros au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction à la Selarl Lexavoué, M^e Mosquet, avocat.

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour considérerait que la demande d’indemnisation de M. et Mme [H] sur le fondement de la garantie des vices cachés est fondée :

— limiter l’indemnisation due à M. [P] [H] et Mme [T] [H] à la seule somme de 8 546,16 euros TTC correspondant au devis de la société Grc relatif à la mise en 'uvre d’une solution réparatoire sans conservation de l’écran de sous-toiture, et par voie de conséquence, sans renforcement de la charpente de l’habitation,

— désigner, dans l’hypothèse où la cour estimerait ne pas avoir suffisamment d’éléments techniques quant aux solutions réparatoires à mettre en 'uvre, tel expert qu’il plaira à la cour d’appel de Rouen avec pour mission de :

. dire si la solution technique consistant à remplacer les liteaux détériorés de l’habitation des M. et Mme [H] sans conservation d’un écran de sous-toiture sont de nature à mettre un terme au désordre de glissement des tuiles et d’assurer l’étanchéité de la couverture de l’habitation,

. dire si la solution technique consistant à remplacer les liteaux détériorés de l’habitation des M. et Mme [H] sans conservation d’un écran de sous-toiture peut être mise en 'uvre sans renforcement de la charpente existante de l’habitation,

. chiffrer la solution technique consistant à remplacer les liteaux détériorés sans conservation d’un écran de sous-toiture, ni renforcement de la charpente.

Préalablement au débat sur la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés, ils discutent les conditions de la réparation sollicitée, la toiture datant de plus de quarante ans. Ils estiment que la solution préconisée par l’expert judiciaire consistant en la dépose de la couverture actuelle et de son écran de sous-toiture, l’installation d’un système de contre-lattage permettant d’assurer une ventilation suffisante tout en renforçant la charpente existante, puis l’installation d’un nouvel écran sous-toiture avant la réinstallation des tuiles, pour un montant de 52'036,37 euros HT est disproportionnée dès lors que l’expert judiciaire a expressément indiqué dans son rapport que l’installation d’un écran de sous-toiture n’est jamais obligatoire sauf lorsque la pente de la couverture d’une habitation est inférieure à 0,80.

Ils précisent que dans l’hypothèse où l’écran de sous-toiture ne serait pas conservé, le principe des réparations n’imposerait pas le retrait complet de la couverture et l’installation d’un contre-lattage, mais le seul remplacement des liteaux. Ils ajoutent que cette solution se chiffrerait alors à une somme nettement inférieure à celle devisée par la société [Localité 6] et validée par l’expert judiciaire':

— devis de la société Grc, 7'121,80 euros HT, 8'546,16 euros TTC,

— devis de la société Toit service, 9'800 euros HT, 10'780 euros TTC.

Ils sollicitent que la solution préconisée par l’expert judiciaire et la solution qu’ils proposent soient examinées par la cour à l’aune du principe de la proportionnalité des réparations.

Dans l’hypothèse où la cour considérerait qu’elle n’a pas à sa disposition suffisamment d’élément technique afin de trancher la question de la solution réparatoire à retenir, ils sollicitent qu’un complément de mission d’expertise soit ordonné afin que l’expert judiciaire se prononce.

S’agissant des conditions de mise en 'uvre de la responsabilité recherchée, ils soutiennent que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les deux seuls désordres dont M. et Mme [H] ont sollicité l’indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés sont totalement distincts’dès lors qu’ils se rapportent à l’existence d’une prétendue infiltration dans l’une des chambres, d’une part, et à l’existence d’un glissement des tuiles de la toiture, d’autre part'; qu’ils ne présentent pas le caractère de gravité requis pour l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Concernant l’analyse de l’expert judiciaire sur l’existence d’une infiltration dans l’une des chambres de la maison, ils précisent que la matérialité de cette infiltration n’a pas été constatée par l’expert judiciaire'; qu’au contraire, il a expressément indiqué que la chambre ne portait aucune trace d’humidité sur les murs et le plafond'; que les seuls constats réalisés par Me [Z], commissaire de justice, le 6 novembre 2023, sont relatifs à la présence d’eau au niveau des liteaux dans les combles de l’habitation à l’endroit où certaines tuiles de la couverture ont été recollées par M. [L].

Ils ajoutent que l’expert judiciaire a pu considérer que l’origine des infiltrations alléguées par M. et Mme [H] dans la chambre pourrait se trouver dans une défaillance de la noue se situant au droit de cette pièce chambre'; qu’aucun constat sur la matérialité de l’infiltration et la défaillance de l’étanchéité de la noue n’est en réalité versé aux débats. Ils contestent la qualification de vice caché pour ce désordre.

Concernant l’existence d’un glissement des tuiles de la couverture, ils indiquent qu’au moment de la création de la couverture aucune norme n’imposait la réalisation d’un contre-lattage en cas d’installation d’un écran de sous-toiture'; qu’en 1979, il était simplement recommandé d’assurer la mise en place d’un système de ventilation pour éviter le phénomène d’humidité excessive altérant les liteaux'; que c’est la raison pour laquelle un système de ventilation par chatière a été réalisé.

Ils allèguent qu’il n’y a pas eu un encollage généralisé des tuiles de la couverture par M. [L] préalablement à la vente'; que ni le rapport d’expertise judiciaire ni aucun autre élément du dossier ne fait état de l’existence de cet encollage généralisé préalablement à la vente'; que le recollement de certaines tuiles qui avaient glissées est intervenus plus de 10 ans avant la vente.

Ils concluent sur le fait que ni le caractère de gravité imposé par les dispositions de l’article 1641 du code civil ni celui de l’actualité du désordre n’ont été démontrés dans le cadre de la procédure de première instance.

Ils font valoir qu’au jour de la vente aucune infiltration n’existait à l’intérieur du bien immobilier'; que le seul vice qui expliquait le glissement des tuiles trouvait son origine dans l’humidité anormale emprisonnée par l’écran de sous-toiture en l’absence de contre-lattage qui a abouti à un pourrissement localisé des liteaux, mais qu’en revanche, l’étanchéité de la toiture était assurée par l’écran de sous-toiture de la couverture.

Ils estiment que le tribunal ne pouvait retenir la matérialité des infiltrations antérieurement à la vente sur la base du seul constat de Me [Z]. Ils expliquent qu’à leur demande est intervenue la société [Localité 6] qui a procédé à la dépose de l’écran sous-toiture'; que cette dépose a entraîné les infiltrations constatées par Me [Z] le 6 novembre 2023'mais qu’elles n’ont pas affecté l’intérieur de la maison à l’exception des combles.

Ils soutiennent que selon l’expert, l’impropriété à l’usage pourra intervenir dans le futur en fonction de l’évolution du désordre, sans néanmoins qu’il ait apporté de précision quant à la date prévisible de celle-ci. Ils en déduisent qu’au jour de la vente, aucun vice relevant du régime de la garantie des vices cachés n’affectait le bien immobilier. Ils précisent que le constat de Me [Z] démontre au contraire l’état d’usage correct de la quasi-intégralité des liteaux en comparaison avec l’usure normale d’une couverture réalisée il y a plus de 44 ans, les seuls liteaux dégradés se concentrant sur une très faible surface correspondant à celle où des tuiles ont été recollées.

Ils font valoir que la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés doit recevoir application et sollicitent le débouté des demandes de M. et Mme [H]. Ils précisent que le postulat selon lequel M. [L] aurait réalisé la couverture de l’habitation est erroné'; que les intimés ne rapportent aucun élément de preuve à ce titre'; qu’il ne peut être considéré qu’il a la qualité de vendeur constructeur telle que retenue par le tribunal'; qu’il ne connaissait pas les vices allégués de l’immeuble.

Ils affirment que M. [L] n’a pas posé lui-même la couverture de sa maison et n’a pas participé à la construction de la charpente et de la couverture'; que le déplacement des tuiles qui a conduit M. [L] à les coller n’était pas la conséquence d’un état de dégradation avancée des liteaux mais la conséquence de tempêtes'; que lors de ces interventions, M. [L] n’a constaté aucun désordre affectant les liteaux.

Ils précisent que le devis de la société [Localité 6] intègre une prestation optionnelle pour l’installation d’une isolation pour un montant de 1'297,50 euros HT soit 1'427,25 euros TTC'; mais que la couverture de l’habitation vendue à M. et Mme [H] ne comprenait aucune isolation au niveau des chevrons. Ils ajoutent que ce devis intègre également une reprise intégrale des noues de la couverture qui seraient, selon l’expert, à l’origine des infiltrations dans l’une des chambres de l’habitation, mais dont la réalité n’a pu être démontrée. Ils concluent que le devis précité ne pourrait être retenu que pour la somme de 47'003,55 euros HT, soit 51'703,90 euros TTC.

Ils soulignent avoir versé aux débats un devis de la société Grc pour 43'141,91 euros TTC et un devis de la société Toit service pour 51'982,81 euros TTC et indiquent que si la cour retenait la solution réparatoire avec conservation d’un écran de sous-toiture, le devis le mieux-disant de la société Grc devrait être retenu.

Enfin, pour démontrer leur bonne foi, ils expliquent que la vente intervenue ne s’expliquait pas par leur volonté de réaliser un bénéfice financier’mais par leur situation financière dégradée.

Par dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2025, M. [P] [H] et Mme [T] [A], son épouse, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et 378 du code de procédure civile, de':

— débouter M. et Mme [L] de leur appel,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [L] à leur payer la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent que M. [L] n’a jamais contesté avoir construit sa maison en 1980 avec l’aide de son beau-frère, M. [I] [B] sur un lotissement appartenant à M. [M] [B]. Ils précisent qu’ils ne peuvent produire une attestation de M. [I] [B] compte tenu du lien de parenté existant entre celui-ci et Mme [L] née [B]. Ils estiment que la demande de permis de construire établit la réalité de la construction effectuée par M. [L]. Ils supposent que si une entreprise était intervenue sur la couverture, les vendeurs auraient produit une facture, un procès-verbal de réception ou le nom de l’entreprise.

Ils estiment que les vices allégués existaient au moment de la vente et rendent le bien impropre à sa destination. Ils soulignent que l’expert a relevé que les désordres sont consécutifs à une mise en 'uvre non conforme à l’origine de la construction'; qu’à l’époque les règles de l’art imposaient la mise en 'uvre d’une sous-toiture et la pose d’un contre-lattage pour permettre une bonne ventilation'; que selon l’expert, M. [L] avait parfaitement connaissance de l’existence des désordres qu’il a dissimulés.

Ils ajoutent que M. [L], qui s’est comporté en professionnel de la construction et du bâtiment, doit être considéré comme ayant eu connaissances des vices cachés affectant son bien sans pouvoir s’en exonérer.

Ils précisent que lors de la vente la couverture était d’un aspect parfaitement normal et qu’aucun défaut n’était visible'; que si M. et Mme [L] avaient connaissance de ce vice, ils leur appartenaient d’en informer leurs acquéreurs ce qu’ils n’ont pas fait'; et que selon l’expert l’origine du glissement des tuiles était indécelable pour des profanes comme M. et Mme [H], mais que tel n’était pas le cas de M. et Mme [L] qui ont construit leur maison et sa toiture, d’autant notamment que M. [L] est intervenu sur la noue gauche en 2020 pour remédier à des infiltrations.

Ils estiment que la clause d’exclusion des garanties des vices cachés ne saurait recevoir application dès lors que M. et Mme [L] doivent être assimilés à des professionnels de la construction et du bâtiment censés connaître les vices pour avoir réalisé eux-mêmes la construction de leur maison et en intervenant sur la toiture pour remédier à des infiltrations.

Ils allèguent que c’est à tort que M. et Mme [L] prétendent que les désordres allégués ne sont pas caractérisés alors que lors de l’expertise amiable réalisée en présence de Mme [L] et de son petit-fils, il a été constaté une fuite dans l’une des chambres de l’étage dans une zone où la toiture était dégradée'; que le 27 avril 2023, des infiltrations se sont produites et ont été attestées par la maire de la commune'; que le 6 novembre 2023, Me [Z], commissaire de justice, a pu constater l’existence de nombreuses infiltrations par la toiture.

Ils concluent sur le fait que s’ils avaient été informés par leurs vendeurs du glissement des tuiles, du pourrissement des liteaux par l’humidité, de l’insuffisance de la ventilation et de l’existence d’efflorescence en sous-face des tuiles, ils n’auraient pas acheté le bien litigieux ou auraient pris l’avis d’un professionnel et auraient négocié le prix de vente à la baisse.

Ils affirment que la sous-toiture a été supprimée par l’entreprise [Localité 6] à la suite des deux expertises amiables sur les conseils des experts tout en laissant une partie témoin pour les besoins.

Ils font valoir que l’expert a retenu le devis de l’entreprise [Localité 6] pour 57'502,07 euros TTC'; que M. et Mme [L] n’ont émis aucune critique sur ce devis au cours de l’expertise et n’ont produit aucun devis concurrent'; et estiment que le devis de la société Toit service du 19 mai 2025 pour 10'780 euros qu’ils produisent est particulièrement lapidaire et incomplet.

Enfin, sur la situation financière de M. et Mme [L] ils soulignent qu’aucun justificatif de leur situation actualisée n’est versé aux débats.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 suivant précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager sur ce fondement la responsabilité des vendeurs, l’acquéreur doit établir l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et affectant l’usage de la chose vendue, la rendant impropre à son usage, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

— Sur l’existence d’un vice caché antérieur à la vente

En l’espèce, par acte notarié du 21 février 2020, M. et Mme [H] ont acquis un immeuble à usage d’habitation auprès de M. et Mme [L] moyennant la somme de 240'000 euros.

Par courrier du 6 novembre 2020, après être intervenue le 5 novembre 2020 sur la toiture de la maison, la Sas UV [Localité 6] a averti M. et Mme [H] de l’état dégradé du liteaunage en ces termes : «'Des tuiles ont été replacées et fixées par du mastic, procédé évité par les couvreurs sauf, à la limite pour un dépannage provisoire. Cela semble avoir été fait pour pallier au mauvais état du liteaunage, celui-ci étant dégradé par des malfaçons lors de la création de la toiture. L’absence de contrelattes, qui aurait permis la ventilation entre la sous-toiture et la sous-face des tuiles, et la mauvaise étanchéité d’un grand nombre des raccords ont amené le pourrissement des liteaux et l’oxydation de leurs clous de fixation. Les tuiles ne sont plus supportées et glissent. Je pense qu’il sera opportun de prévoir une réfection de cette couverture, les tuiles existantes semblent pouvoir être réutilisées. La charpente, mal réalisée, demanderait à être renforcée.'».

En pages 3 et 5 de son rapport du 17 mai 2021 le cabinet Cet Ird, expert désigné par l’assureur des acquéreurs a relevé que': «'Sous les zones de glissement, il a été constaté de l’humidité ayant entraîné une dégradation importante du litonnage, et plus particulièrement de la charpente. Il a été constaté la présence d’une sous toiture, mais l’absence de ventilation sous la couverture. [']

Nous avons constaté la présence de nombreux points de collage et des litaux fortement dégradés'

Nous avons constaté à l’intérieur une fuite dans l’une des chambres de l’étage, dans une zone où la toiture est dégradée, ce qui ne peut que s’aggraver.'»

En page 5, l’expert amiable a précisé comme origine des désordres': «'La méthode utilisée': le collage de tuiles par du mastic, est destinée à un dépannage provisoire comme l’indique le couvreur dans son courrier du 06/11/2020.

Il indique également, à juste titre, que cela semble avoir été fait pour pallier un mauvais état du litonnage, celui-ci étant dégradé par des malfaçons lors de la création de la toiture.

Nous partageons les éléments complémentaires développés par cette entreprise et considérons que les collages au mastic ont été réalisés en toute conscience et cachés lors de la vente à Monsieur et Madame [H].

A court terme, il était inévitable que ces «'bricolages'» ne pouvaient qu’être découverts.'»

Six photographies de la toiture litigieuse sont annexées au rapport amiable, lesquelles permettent de constater la dégradation avancée du liteaunage supportant la toiture.

Les constatations de l’expert amiable sont corroborées par les conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 15 juillet 2025 par M. [K].

En page 3 de son rapport, l’expert judiciaire a en effet relevé les désordres suivants':

«'- la fixation de tuiles par collage,

— le glissement de tuiles,

— la dégradation du liteaunage,

— l’absence de contre-lattage de ventilation de sous-toiture,

— une fuite dans une chambre de l’étage.'»

Il a précisé’que': «'Dans le comble de la maison, nous constatons en partie la présence d’une sous-toiture. Une grande partie a été supprimée afin de permettre la bonne ventilation des liteaux qui supportent les tuiles. Reste au droit de chaque chevron un morceau de la sous-toiture qui indique bien que cette sous-toiture recouvrait l’ensemble de la charpente.'»

En pages 4 à 6, M. [K] a précisément décrit les désordres relevés comme suit': « Nous constatons que plusieurs liteaux ne sont plus droits plusieurs présentent de la pourriture. Nous constatons le percement d’une noue zinc par des pointes au Sud-Ouest.

Ensuite par l’extérieur, nous constatons l’état de la moitié inférieure du rampant Nord Est. Cette moitié inférieure correspond au doublage rampant des chambres de l’étage. Je choisi une zone de sondage qui n’a pas fait l’objet de reprise. [']

Les liteaux sont entièrement altérés et gorgés d’humidité et repose directement sur la sous-toiture. De plus, le plafond de revers en bas de toiture est fermé, sans grille de ventilation. Des chatières de ventilation répartie en nombre sur la moitié supérieure de la toiture laissent penser que l’obligation de ventilation a bien été prise en compte à la pose de la couverture. Des efflorescences apparaissent en sous face des tuiles.

Je constate une tuile fixée avec un mastic type silicone.

La fuite dans la chambre se traduit par la présence d’eau sur le sol’ Aucune trace d’humidité sur les murs et le plafond’ L’origine de la fuite est de toute évidence liée à la mise en 'uvre de la noue qui se trouve au droit de la chambre. »

Les constatations de l’expert judiciaire, corroborées par les photographies qu’il a annexées à son rapport, permettent de constater que le liteaunage dégradé supportant la couverture était initialement entièrement recouvert dans les combles de la maison d’un écran de sous-toiture.

Ainsi, l’absence de lame d’air de ventilation au niveau de la sous-toiture a empêché toute évacuation d’humidité et entraîné une dégradation importante du liteaunage supportant la couverture. Ce vice était non apparent pour les acquéreurs, profanes, lors de la vente en raison de la présence d’un écran de sous-toiture sur les liteaux. La mise en évidence de l’ampleur des défauts affectant la couverture de la maison a exigé d’une part l’intervention d’un professionnel en novembre 2020, d’autre part des recherches sur et sous les tuiles pour observer l’état des matériaux et les conditions de pose des tuiles.

Contrairement aux éléments développés par les appelants, si la manifestation de la fuite dans la chambre est de peu d’envergure, ce dommage a permis la révélation d’une toiture très dégradée.

En conséquence, les constatations et analyses convergentes des experts, amiable et judiciaire, permettent de retenir l’existence d’un vice caché pour les acquéreurs et antérieur à la vente, intervenue en février 2020 au regard à la fois des dates des constatations, de la nature et de l’importance de défauts anciens.

— Sur l’impropriété à destination

M. et Mme [L] contestent le caractère suffisamment grave du vice allégué pour retenir l’impropriété du bien.

En pages 6 et 7, l’expert judiciaire impute le désordre a «'l’absence de lame d’air de ventilation.

Le fait de poser une sous-toiture oblige à poser un contre-lattage pour ventiler.

Cette ventilation permet d’évacuer l’humidité des liteaux.

Les tuiles sont emboitées sur les liteaux. Si les liteaux sont altérés, les tuiles glissent.

C’est une non-conformité avec la norme NF P 31-204-1 de septembre 1996 DTU 40.23.'»

M. [K] a pour la suite expliqué que les conséquences des désordres relevés engendreraient un glissement et une chute de tuiles.

Les conclusions de l’expert judiciaire sont complétées par les constatations réalisées le 6 novembre 2023 par Me [O] [Z], commissaire de justice, au cours desquelles a été relevé dans les combles de la maison de M. et Mme [H] diverses traces d’humidité sur le liteaunage de la toiture, des pièces de charpentes et le sol des combles. Le professionnel mandaté par les intimés a, à plusieurs reprises dans son constat, indiqué que de l’eau de pluie pénétrait par le toit.

M. et Mme [L] estiment que les infiltrations subies sont la conséquence de la dépose par M. et Mme [H] de l’écran de sous-toiture. Or, l’écran de sous-toiture n’a pour fonction que d’améliorer l’étanchéité de la couverture, pas de la garantir des infiltrations.

Les éléments versés aux débats permettent de retenir l’existence d’une impropriété à l’usage de l’immeuble de M. et Mme [H], plus particulièrement une impropriété à destination de la couverture de la maison qui présente à la fois un phénomène de glissement des tuiles et des infiltrations.

M. et Mme [L] contestent également l’obligation à l’époque de la construction de la maison que soit mis en 'uvre un contre-lattage si un écran de sous-toiture était réalisé.

Au cours de ses opérations, M. [K] a été interrogé par Me [J], conseil de M. et Mme [L] sur la conformité de la couverture au DTU applicable à l’époque.

L’expert judiciaire a alors rappelé que «'Les désordres de liteaux sont dus à la pose de l’écran de sous toiture sans contre-lattage pour ventiler.

Avant l’édition de 1996, il n’y a pas de référence à la pose d’écran de sous toiture.

La norme DTU 40.23 était applicable en 1980 dans son édition d’avril 1977.

La mise en 'uvre d’écran de sous toiture se faisait suivant un avis technique ou une fiche de prescription.

Dans tous les cas il a toujours été demandé de faire un contre-lattage.'»

Aucune documentation technique sur ce point n’a été annexée au rapport d’expertise judiciaire. Les appelants ne produisent également aucune pièce susceptible de contredire l’expert sur l’application de la norme posée par le DTU 40.23 lors de la construction de l’immeuble litigieux.

Cependant, en l’espèce, la violation discutée d’une règle technique lors de la réalisation de la toiture n’est pas un critère déterminant pour établir la non-conformité de la toiture et apprécier l’impropriété à destination de l’ouvrage vicié. En effet, les constatations et analyses convergentes des professionnels démontrent que la couverture de la maison lors de la vente était suffisamment abîmée, à la fois en raison de la dégradation du liteaunage, un pourrissement étant même évoqué et de la pose de tuiles dont le glissement a été caractérisé, pour ne plus assurer l’étanchéité à l’eau de la maison.

L’étendue et la gravité des désordres sont telles qu’elles permettent, sans débat sur les normes, de retenir une impropriété à destination du bien vendu.

— Sur la clause de non-garantie

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause.

Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

La charge de la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs ou de leur qualité de vendeur constructeur pèse sur les acquéreurs.

M. et Mme [L] invoquent la clause de non-garantie insérée dans l’acte authentique de vente et réfutent à la fois toute connaissance du vice et la qualité de constructeur que M. et Mme [H] leur prêtent.

L’acte prévoit en page 11 au paragraphe «'CHARGES ET CONDITIONS GENERALES'» que «'L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.'».

Lors de l’expertise amiable, au cours de laquelle Mme [L] et son petit-fils, M. [R] [N], étaient présents, était avancée la réalisation de la couverture par M. [L] avec l’aide de son voisin, M. [B].

Lors des opérations d’expertise judiciaire, au cours desquelles M. et Mme [L] ont été représentés par leur conseil de l’époque, Me [S] [J], il a également été évoqué que «'monsieur [L] a personnellement participé à la réalisation de la couverture en 1979/1980.'»

Aucune contestation n’a été formulée par Mme [L], M. [N] ou encore Me [J] sur la qualité de constructeur de M. [L] mais la passivité des parties et de leur conseil ne suffit pas à rapporter la preuve positive de la qualité de constructeur.

Pour justifier de la qualité de constructeur de M. [L], M. et Mme [H] versent aux débats une copie de la demande de permis de construire de la maison litigieuse qui indique «'[L] [W]'» seulement comme demandeur du permis et non comme constructeur.

Or, ces seuls éléments ne permettent pas d’établir que M. [L] a personnellement réalisé la couverture litigieuse. Aucun témoignage de M. [B], qui l’aurait aidé dans ses travaux, n’est produit'; le nom de M. [B] est uniquement mentionné dans un courrier recommandé de M. et Mme [H] adressé à leurs vendeurs le

7 novembre 2020. Il n’est également pas versé aux débats d’attestations de voisins ou de proches de M. et Mme [L] présents au moment de la construction de l’immeuble litigieux.

Par ailleurs, il n’est pas versé aux débats une pièce permettant d’établir que M. [L] a participé aux travaux de rénovation de la noue bouchée de la toiture en 2020.

La non-conformité aux règles de l’art de la rénovation mise en 'uvre en 2020 n’est en tout état de cause, selon les conclusions de l’expert, pas directement en lien de causalité avec le désordre allégué, à savoir une humidité excessive au niveau de la toiture faute de ventilation entraînant une dégradation des liteaux en bois soutenant la couverture de la maison.

M. [L] ne peut donc être considéré comme un vendeur assimilé à un vendeur professionnel.

En page 4, précisant les conditions dans lesquelles il a effectué des sondages sur la toiture litigieuse, l’expert amiable a relevé que «'Lors du rendez-vous contradictoire en présence de Madame [L] et son petit-fils se présentant comme ayant de grandes connaissances en la matière, nous avons demandé au couvreur présent de sortir une échelle nous permettant d’accéder à la couverture, et avons pris au hasard trois zones de couverture où nous avons accédé pour réaliser des sondages': deux sur le versant arrière et un sur le versant principal.

Nous avons constaté contradictoirement la présence de nombreux points de collage et des liteaux très fortement dégradés.

Compte tenu de la répétitivité des constatations, nous n’avons pas effectué de sondages complémentaires.

Devant les faits, nous n’avons pas eu de contestation du petit-fils de Madame [L].'»

Les opérations d’expertise amiable ont mis en exergue la forte dégradation des liteaux à l’endroit même où un encollage de tuiles a été réalisé.

En page 8 de son rapport, l’expert judiciaire a relevé que M. [L] avait confirmé qu’il était «'intervenu entre 2011 et 2013 pour reposer des tuiles qui avaient glissées. Il les a refixées au mastic silicone. »

En page 9, M. [K] a retenu que «'Les désordres sont consécutifs à une mise en 'uvre non conforme à l’origine de la construction.

Si monsieur [L] avait lors de son intervention de collage en 2010/2011 interrogé un professionnel au sujet de l’état des liteaux, ce dernier lui aurait conseiller soit de supprimer la sous-toiture, soit de déposer/reposer l’ensemble de la toiture et de réaliser un contre-lattage.

En dix ans, les désordres se sont accentués. [']

Avant la vente du bien, monsieur [L] en recollant des tuiles, il savait que certains liteaux étaient pourris.'».

En page 10, l’expert judiciaire a précisé que M. [L] était «'une personne qui s’investi et je pense peu probable qu’il ait collé des tuiles sans en connaitre la cause. Par ailleurs, ce qui aurait pu être fait par un quelconque mastic/colle par un novice, a, selon votre pièce n°5, été réalisé avec un produit spécifique de chez SIKA.'»

Il résulte de ces éléments que M. [L] est intervenu à plusieurs reprises sur la toiture pour procéder à l’encollage de tuiles dont le glissement devait l’interpeler, ce au cours des années précédant la vente. Il a dans ces circonstances pu observer l’évolution de la couverture.

L’expert a d’ailleurs souligné qu’il avait procédé à trois points de contrôle sur les deux versants de la toiture et avait observé l’application du même procédé d’encollage. L’action répétée de M. [L], sur différentes zones de la toiture, permet de lui attribuer une connaissance d’un état exposant l’immeuble à des infiltrations.

S’il n’est pas permis d’affirmer que dès les années 2011 et 2013, dates de ses interventions reconnues, la charpente, particulièrement les liteaux commençaient à pourrir, l’expert judiciaire a néanmoins retenu une évolution certaine des désordres pendant une dizaine d’années entre les travaux d’encollage et la vente litigieuse, et partant, une connaissance par M. [L] de la dégradation de l’ouvrage lorsqu’il a procédé à des reprises.

M. et Mme [L] ne justifient pas avoir averti les acquéreurs de la maison à la fois de la réalisation d’encollages d’un ensemble de tuiles à plusieurs reprises et dès lors d’une certaine dégradation de la couverture justifiant à terme de procéder à un contrôle et à une intervention d’un professionnel.

L’ensemble de ces éléments permettent d’écarter l’application de la clause élusive de garantie insérée à l’acte de vente intervenue entre les parties le 21 février 2020.

Sur la solution réparatoire

L’article 1644 du code civil dispose que lorsque les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, l’acheteur à le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 suivant précise que le vendeur qui avait connaissance du vice est tenu en outre de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Cette action peut être engagée de manière autonome et n’est pas subordonnée à l’existence d’une action rédhibitoire ou estimatoire.

En page 8 de son rapport, M. [K] a exposé les travaux de reprise à mettre en 'uvre comme suit': «'Bien que la pose d’une sous-toiture ne soit pas obligatoire, la pose d’une sous-toiture est devenue systématique (obligatoire pour des faibles pentes) pour éviter l’infiltration de poussières, d’air, de neige poudreuse. Avec une pente supérieure à 0/80, la sous-toiture n’est pas obligatoire.

Les époux [H] ont néanmoins acquis une maison avec une sous-toiture, visible dans le comble visitable.

La solution pour remédier aux désordres est donc de refaire entièrement la couverture conforme au DTU, avec sous-toiture et contre-lattage. Les 5 noues restantes seront refaites en conformité avec la norme DTU.

Les demandeurs ont fourni un devis de l’entreprise de couverture BOUDEVILE.

Le descriptif des travaux à réaliser est conforme aux travaux à réaliser, avec la récupération des tuiles existantes. A noter une erreur d’écriture du format de tuile en complément.

Les quantités sont conformes.

L’entreprise a prévu la fourniture de 3000 tuiles en complément, soit avec une estimation de 78 tuiles au m² (pureau de 80 mm), 17 % de complément.

Les prix sont conformes.

Je retiens la somme de 52'274,61HT soit 57'502,07 €TTC avec une TVA à 10 %, intégrant un poste de renforcement des pannes de charpente.'».

M. et Mme [L] soutiennent que le devis de la Sas UV [Localité 6] retenu par l’expert intègre des prestations optionnelles tenant':

— à la pose d’une isolation pour 1'297,50 euros HT soit 1'427,25 euros TTC';

— au remplacement de l’écran de sous-toiture et le renforcement de la charpente chiffrés à 8'546,16 euros TTC par la Sasu Grc aux termes du devis n°20245870 du 15 décembre 2024 et à 10'780 euros TTC par la Sarl Toit services aux termes du devis n°DC 2547 du 27 octobre 2024';

— et à la reprise intégrale des noues';

ramenant le devis critiqué à une somme de 47'003,55 euros HT soit 51'703,90 euros TTC.

Ils produisent devant la cour':

— un devis n°20245869 du 15 décembre 2024 de la Sasu Grc pour un montant TTC de 35'951,59 euros,

— et un devis n°DC2546 du 25 octobre 2024 de la Sarl Toit services pour un montant TTC de 51'982,81 euros.

Ils demandent dans l’hypothèse d’une condamnation à réparation la réduction de l’indemnisation sollicitée et l’organisation d’une expertise quant aux solutions réparatoires à mettre en 'uvre.

Tel que relevé par l’expert judiciaire, M. et Mme [H] ont acquis une maison sur laquelle était installée un écran de sous-toiture. La solution réparatoire mise en 'uvre pour remédier au vice doit dès lors intégrer le remplacement de cet élément et le renforcement de la charpente comme préconisé par M. [K]. Les devis produits par les appelants sur ce point ne portent que sur une dépose partielle des tuiles alors qu’une dépose totale de la couverture est recommandée par l’expert judiciaire, 50 % des liteaux étant endommagés et 25 % étant très altérés.

M. et Mme [L] contestent devoir supporter le coût de la reprise intégrale des noues de la couverture.

Certes, les conclusions de l’expert judiciaire, rappelées ci-dessus, ont précisément exclu comme origine du vice caché les non-conformités aux règles de l’art imputable au travaux mis en 'uvre en 2020 sur une noue de la couverture. Toutefois, comme indiqué dans le rapport, la reprise de la couverture par un professionnel exige une réalisation complète et conforme sans que ne puisse intervenir en l’espèce des moins-values puisque la réparation intégrale du préjudice subi doit correspondre au coût réel imposé aux créanciers de l’indemnisation. A la différence des tuiles, les noues ne sont pas récupérables puisqu’elles ne sont pas conformes et ne seront acceptées en l’état par aucune entreprise qui à ce titre, engagerait sa responsabilité.

Le tribunal a fixé le montant de la réparation à la somme de «'52'036,37 euros HT outre TVA applicable au jour du présent jugement avec intérêts de droit à compter du 11 juillet 2022'».

Les intimés demandent la confirmation du jugement entrepris.

Compte tenu de l’évaluation des travaux proposés par l’expert au regard du devis versé aux débats au cours des opérations, la décision du 25 juin 2024 sera confirmée.

Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n’emportent pas de critiques et seront confirmées.

M. et Mme [L] succombent à l’instance et en supporteront solidairement les dépens.

Pour éviter la charge M. et Mme [L] justifient de l’ouverture d’un dossier de la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure qui, selon lettre du 19 août 2022, leur propose des mesures de réaménagement des dettes et en l’absence de contestation des créanciers, dresse le 6 octobre 2022 le tableau des mesures prises sur la base de remboursements mensuels en 2025 de l’ordre de 942,88 euros.

D’une part, M. et Mme [L] ne fournissent aucun élément sur leur situation actuelle.

D’autre part, la seule information donnée aux acquéreurs sur l’état de la toiture leur aurait permis d’échapper à la procédure en cours'; M. et Mme [H] peuvent attendre légitimement d’être couverts de l’ensemble des frais engagés pour la défense de leurs droits.

En conséquence, nonobstant les éléments avancés, M. et Mme [L] seront condamnés à payer solidairement la somme de 3'000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles. Ils seront dès lors déboutés de leur prétention à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [L] et Mme [G] [B], son épouse solidairement à payer à M. [P] [H] et Mme [T] [A] épouse [H] la somme de 3'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties pour le surplus des demandes,

Condamne M. [W] [L] et Mme [G] [B], son épouse [L] solidairement aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,