N° RG 25/01480 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J6IL

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

25/00027

Président du tribunal judiciaire du Havre du 1er avril 2025

APPELANTS :

Monsieur [L] [P]

né le [Date naissance 21] 1970 à [Localité 36]

[Adresse 15]

[Localité 26]

représenté et assisté de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Madame [H] [A] épouse [P]

née le [Date naissance 7] 1971 à [Localité 38]

[Adresse 15]

[Localité 26]

représentée et assistée de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Monsieur [ZP] [G]

né le [Date naissance 9] 1983 à [Localité 38]

[Adresse 10]

[Localité 26]

représenté et assisté de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Madame [O] [Z]

née le [Date naissance 11] 1994 à [Localité 38]

[Adresse 16]

[Localité 22]

représentée et assistée de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Monsieur [M] [J]

né le [Date naissance 14] 1983 à [Localité 42]

[Adresse 2]

[Localité 28]

représenté et assisté de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Monsieur [RI] [U]

né le [Date naissance 13] 1990 à [Localité 33]

[Adresse 16]

[Localité 22]

représenté et assisté de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Madame [W] [E]

née le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 32]

[Adresse 1]

[Localité 25]

représentée et assistée de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Madame [I] [UW]

née le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 41]

Chez M. [F] [AX], [Adresse 20]

[Localité 24]

représentée et assistée de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Monsieur [WP] [OO]

né le [Date naissance 13] 1970 à [Localité 30]

[Adresse 18]

[Localité 27]

représenté et assisté de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Monsieur [TZ] [GR]

né le [Date naissance 3] 1995 à [Localité 38]

[Adresse 19]

[Localité 25]

représenté et assisté de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Madame [D] [X]

née le [Date naissance 12] 1982 à [Localité 35]

[Adresse 2]

[Localité 28]

représentée et assistée de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 29]

représenté par son syndic le cabinet G. Manneville

[Adresse 8]

[Localité 25]

représenté et assisté de M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

INTIMES :

Monsieur [HN] [XM]

[Adresse 6]

[Localité 23]

représenté et assisté de M^e Philippe BOURGET de la SCP BOURGET, avocat au barreau du Havre

SARL CONSEIL INVEST IMMO

[Adresse 17]

[Localité 23]

représentée et assistée de M^e Philippe BOURGET de la SCP BOURGET, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 17 novembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 17 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 28 janvier 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 28 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de sa mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

'

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 29] est constitué de huit copropriétaires venant aux droits de la Sarl Conseil Invest Immo qui était propriétaire initial de l’ensemble des lots depuis l’acquisition à laquelle elle avait procédé par acte authentique du 14 janvier 2013. Avant cession, le syndic bénévole était M. [HN] [XM] depuis sa désignation le 17 juin 2013.

'

La Sarl Conseil Invest Immo a fait procéder à des travaux d’essentage, de zingages, de rénovation de la cage d’escalier et de l’entrée de l’immeuble avant de revendre les différents lots jusqu’au dernier par acte du 10 juin 2014.''

'

En octobre 2022, un dégât des eaux s’est produit dans une zone déjà endommagée en raison d’un premier sinistre de nature identique survenu le 29 mai 2020. A la suite des dommages, la société [Localité 39] a émis un devis pour traitement de l’humidité ascensionnelle et recherche de la prolifération de champignons lignivores.

'

Par mise en demeure du 28 août 2023, la direction sécurité stationnement commerce de la ville du [Localité 37] a notifié une injonction de réaliser des sondages et à procéder à l’exécution d’un traitement adapté de l’immeuble. La Sarl Arcade est intervenue pour poser des pièces de menuiserie en août 2023 et la Sarl Veiber couverture a procédé au remplacement de tuyaux de descente d’eaux pluviales en octobre 2023.''

'

Par arrêté du 19 juin 2024, le maire du [Localité 37] a pris un arrêté de péril concernant l’immeuble avec interdiction temporaire d’habitation à compter du 15 juillet 2024 et mise en demeure de faire procéder à des travaux dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêté.

'

Sur saisine du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, par décision du 26 juillet 2024, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [SF] au contradictoire de’la Sas Cabinet G. Manneville, syndic de la copropriété et de son assureur, la Sa Generali Iard, de l’assureur de la copropriété la Sa Gan Assurances.

'

Après lecture des notes n°1 et 2 de l’expert judiciaire, les demandeurs à l’expertise ont souhaité bénéficier d’une extension des opérations à leur vendeur et au syndic bénévole ainsi qu’aux deux entreprises ayant effectué des travaux.

'

Par actes de commissaires de justice des 13 et 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 29] et les différents copropriétaires ont fait assigner la Sarl Conseil Invest Immo propriétaire de l’immeuble en 2013, M. [HN] [XM] qui en était le gérant et qui en a été le syndic bénévole, la Sarl Veiber couverture qui est intervenue sur une descente d’eau pluviale, la Sarl Arcade qui a procédé au remplacement d’un châssis vitré dans la cage d’escalier pour voir le juge étendre les opérations d’expertises ordonnées le 26 juillet 2024.

'

Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre a :

— étendu à la Sarl Veiber couverture et à la Sarl Arcade l’expertise des travaux de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 31] confiée à M. [V] [SF] par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire du Havre du 26 juillet 2024,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 40], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], M. [L] [R], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] de leur demande d’extension des opérations d’expertise en cours à la Sarl Conseil Invest Immo et à M. [HN] [XM],'

— dit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 40], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], M. [L] [R], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] de leur demande d’extension des opérations d’expertise en cours à la Sarl Conseil Invest Immo et à M. [HN] [XM], conserveront conjointement la charge des dépens,'

— condamné conjointement le syndicat des copropriétaires [Adresse 40], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], M. [L] [R], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] à payer à la Sarl Conseil Invest Immo et à M. [HN] [XM] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Par déclaration reçue au greffe le 22 avril 2025 (RG 25/01480), le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 29], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [T] [D] [X], Mme'[W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] ont formé appel de l’ordonnance à l’encontre de la Sarl Conseil Invest Immo et de M. [HN] [XM] et de la Sarl Veiber couverture et la Sarl Arcade.'

'

Par déclaration reçue au greffe le 24 avril 2025 (RG 25/ 01501), ils ont réitéré leur appel à l’encontre de la Sarl Conseil Invest Immo et de M. [HN] [XM]. '''''''''''

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 30 avril 2025.

'

Par ordonnance du 4 juin 2025, la présidente de la chambre a constaté le désistement des appelants à l’encontre des sociétés Veiber couverture et Arcade de sorte que la procédure ne concerne désormais que la Sarl Conseil Invest Immo et M. [XM].

'

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

'

Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 29], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], Mme [D] [X], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] demandent à la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1112-1, 1231-1, 1602, 1641 et suivants, 18 de la loi du 10 juillet 1965 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

. débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 40], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], M. [L] [R], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] de leur demande d’extension des opérations d’expertise en cours à la Sarl Conseil Invest Immo, et à M. [HN] [XM],'

. dit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 40], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], M. [L] [R], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] de leur demande d’extension des opérations d’expertise en cours à la Sarl Conseil Invest Immo, et à M. [HN] [XM], conserveront conjointement la charge des dépens,'

. condamné conjointement le syndicat des copropriétaires [Adresse 40], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], M. [L] [R], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] à payer à la Sarl Conseil Invest Immo et à M. [HN] [XM] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes d’intervention forcée aux fins de garantie de la société Conseil Invest Immo et M. [XM],

— juger que l’expertise judiciaire confiée à M. [SF], par ordonnance du 26 juillet 2024, se poursuivra au contradictoire de la société Conseil Invest Immo et M. [XM],

— condamner la société Conseil Invest Immo et M. [XM] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

'

Ils exposent que dans ses premières notes, l’expert judiciaire met en évidence la réalité des désordres et un défaut d’entretien manifeste, l’absence de préconisations quant aux travaux à réaliser alors qu’une part des causes pourrait notamment être en lien avec des défauts relevés lors du constat apparent de la solidité du clos et du couvert, de l’état des conduites et des canalisations collectives, des équipements communs de sécurité contenus dans un rapport Diagamter du 30 mai 2011 annexé à l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 21 septembre 2011.

'

Ils précisent que l’expert judiciaire a noté que les désordres étaient apparents, visibles et prévisibles pour 'tout homme de l’art non profane et où toute personne en charge de la conservation…' ; que ces éléments constituent un motif légitime d’appeler aux opérations la Sarl’ Conseil Invest Immo et M. [XM] à titre personnel.

'

Pour critiquer l’ordonnance entreprise, ils font valoir que le juge des référés a statué par anticipation au fond en excluant le principe de toute responsabilité, contractuelle ou extracontractuelle, des défendeurs et privé les demandeurs d’une information exacte et complète sur l’état de l’immeuble lorsqu’il a été acheté par la Sarl Conseil Invest Immo puis lorsqu’il a été revendu aux différents copropriétaires ; que le juge a excédé sa compétence ; que les demandeurs doivent uniquement caractériser un intérêt légitime mais n’ont pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

'

Ils soutiennent qu’ils disposent d’éléments objectifs suffisants rendant plausible un litige futur et l’utilité de la mesure ; qu’ils considèrent que la Sarl Conseil Invest Immo et M. [XM] ont manqué à leurs obligations d’informations et de conseils, l’un en qualité de vendeur immobilier, l’autre en qualité de syndic bénévole en n’attirant pas leur attention sur les travaux nécessaires voire urgents, ce nonobstant le diagnostic SRU du 30 mai 2011 ; que ceux-ci ont dissimulé la réalité et le coût des travaux conservatoires, urgents et confortatifs qu’il convenait d’entreprendre alors que lors de l’acquisition, l’immeuble paraissait en parfait état.

'

Par dernières conclusions notifiées le 20 août 2025, la Sarl Conseil Invest Immo et M. [HN] [XM] demandent à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, des articles 2224 et 1641 et suivants du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise dans l’intégralité de ses dispositions,

y ajoutant,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 29], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], Mme [D] [X], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 29], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], Mme [D] [X], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] à payer à la société Conseil Invest Immo d’une part, à M. [XM] d’autre part, la somme de 3 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et de les condamner aux dépens.

'

Ils soulignent qu’en droit, le demandeur à l’expertise doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et établir que celles-ci ne relèvent pas de la simple hypothèse'; que l’existence d’une prescription rendant impossible une action prive le demandeur à l’expertise de son intérêt légitime à la demander'; qu’en l’espèce, les demandeurs à la mesure n’articulent en cause d’appel aucun moyen sérieux sur l’action future qu’ils envisagent contre les intimés.

'

Ils font valoir notamment que les notes de l’expert permettent d’exclure une action en responsabilité contre eux. Ils précisent que tous les acquéreurs avaient, au même titre que le vendeur et le syndic bénévole, une parfaite connaissance de l’état de l’immeuble non seulement parce qu’ils avaient une pleine connaissance du diagnostic technique transmis décrivant précisément l’état extérieur de l’immeuble, les désordres et travaux nécessaires mais également parce que l’état extérieur de l’immeuble était parfaitement visible, celui-ci ayant été mis à nu avec des lots vendus à l’état brut.

Ils ajoutent que les acquéreurs connaissaient les travaux réalisés par la Sarl Conseil Invest Immo les factures ayant été communiquées dans le cadre de la vente, les travaux restant à réaliser étant déterminés'; qu’ils n’ont jamais demandé la réalisation des autres travaux préconisés par le diagnostic SRU en leur possession'; que les désordres constatés dans les années 2013-2014 étaient d’une autre nature et d’une autre ampleur que ceux constatés en 2023 après 10 ans d’absence d’entretien et de travaux de rénovation et de réhabilitation'; que l’urgence d’avoir à effectuer des travaux ne s’est révélée qu’en 2023. Ils ajoutent que s’il ne s’agit que d’obtenir des renseignements, l’expert judiciaire peut interroger les intimés, ce sans qu’il ne soit utile de les mettre en cause, en application des articles 242 et 243 du code de procédure civile.

'

Ils reprennent les constatations de l’expert judiciaire ayant motivé en 2024 un arrêté de péril pour faire le constat que la situation de l’immeuble est sans commune mesure avec celle qui existait en 2013. '

'

S’agissant de l’action future qui pourrait être engagée contre eux, ils font valoir que l’action engagée le 14 janvier 2025 est nécessairement prescrite et donc irrecevable au visa des articles 1641 et suivants. Ils précisent que les désordres antérieurs aux ventes de 2013 et 2014 qui seuls peuvent concerner le vendeur étaient nécessairement connus des acquéreurs initiaux ayant acheté le bien auprès de la société Conseil Invest Immo'; que l’état de l’immeuble était visible et le diagnostic technique Sru de mai 2011 connu puisque joint à l’acte de vente. Ils ajoutent que l’action quinquennale fondée sur la responsabilité du vendeur pour faute dolosive est également prescrite.

Ils soulignent que les acquéreurs ultérieurs de l’immeuble connaissaient l’état dégradé du bien au cours des acquisitions de 2020 à 2022'; que les moyens de défense peuvent être opposés aux sous-acquéreurs dans les mêmes conditions que le vendeur direct.

Ils font encore valoir que la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie décennale assimilé à un constructeur ne peut être utilement recherchée puisque le vendeur initial n’a pas effectué de travaux de nature décennale et qu’en toute hypothèse, l’action serait forclose puisque les sous-acquéreurs devraient démontrer la réalisation de travaux de cette nature avant le 14 janvier 2015.

Ils exposent encore que l’action future contre le vendeur, la Sarl Conseil Invest Immo, est mal fondée puisque la démonstration de vices cachés n’est pas faite'; que notamment, les notes de l’expert démontrent que pendant une décennie les copropriétaires, bien qu’avisés du diagnostic technique Sru de 2011 et ayant connaissance des travaux préconisés, n’ont pas entretenu le bien et ont refusé de faire réaliser les travaux de remise en état ou de réhabilitation'; qu’au regard des causes des désordres, l’action est infondée, les acquéreurs ne pouvant agir contre la Sarl Conseil Invest Immo en raison des manquements aux règles de l’art des entreprises intervenues ou de leurs manquements à leur obligation d’information et de conseil, pas davantage en raison de l’apparition de désordres postérieurs à la vente et qui s’expliquent par le défaut d’entretien exclusivement imputable à ces acquéreurs.

'

Ils soutiennent également que l’action future à l’encontre de M. [XM], syndic bénévole est tout autant irrecevable au visa de l’article 2224 du code civil en ce qu’il n’a exercé ce mandat que durant 6 mois de juin à décembre 2013 soit plus de cinq ans avant l’action entreprise le 14 janvier 2025 et infondée'; que le mandat a été si court qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, faute pour lui d’avoir matériellement le temps de soumettre au vote de l’assemblée générale un programme de travaux et alors que l’assemblée générale de décembre 2013 avait notamment pour but la désignation d’un syndic professionnel'; que son action n’est pas comparable avec plus de dix années de carence des copropriétaires'; que d’évidence, il ne peut être retenue une implication fautive de M. [XM] dans la dégradation de l’immeuble et la manifestation de désordres.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’appréciation du motif légitime au sens de ce texte relève du pouvoir souverain du juge. Un tel motif légitime existe dès lors que l’action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec.

— A l’encontre du syndic bénévole

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon le procès-verbal du 17 juin 2013 versé aux débats, les quatre copropriétaires de l’immeuble litigieux, M. [XM], Mme [K], M. [B] et M. [G] ont désigné M. [XM] en qualité de syndic bénévole. La seule autre résolution prise est celle d’autoriser M. [G] à effectuer des travaux.

Selon le procès-verbal du 20 décembre 2013, les copropriétaires présents et représentés, M. et Mme [B], la Sarl Conseil Invest Immo, M. et Mme [P], M. [C], M. [G] et Mme [K] ont désigné un syndic professionnel, la Sarl Péri-Lecesne. Le budget provisionnel a été fixé à la somme de 4 149 euros pour l’exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 et de 3 810 euros pour l’exercice du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015. L’acte précise uniquement que «'Monsieur [G] va mandater son entreprise de travaux pour tirer une ligne électrique’ M. [C] changera les ampoules dans la cage d’escalier''».

A l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 21 septembre 2011, est joint le diagnostic technique Sru du 30 mai 2011 décrivant des défauts affectant notamment les murs extérieurs de l’immeuble, l’existence de la pourriture sur le plancher du 4ème étage en mauvais état, des traces d’infestation d’insectes xylophages, une toiture en ardoise fibres-ciment vétuste, du plomb dans la peinture au 4ème étage. Il en résulte, en conclusion, la nécessité de reprendre le clos et le couvert de façon importante.

Un arrêté de péril a été pris par le maire du [Localité 37] le 19 juin 2024. Une expertise judiciaire de l’immeuble a été sollicitée par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires et obtenue par ordonnance de référé du 26 juillet 2024. M. [XM] n’a été assigné pour la première fois que le 14 janvier 2025.

Or, il ressort des pièces produites que M. [XM] n’a exercé les attributions de syndic bénévole que durant six mois, de juin à décembre 2013, alors que le syndicat des copropriétaires ne disposait d’aucun budget et n’envisageait pas de faire procéder à des travaux. Le procès-verbal ne fait état d’aucune sollicitation quant à des devis recherchés pour traiter le bâtiment.

Lors de la désignation en décembre 2013 d’un syndic professionnel, le procès-verbal de l’assemblée générale ne révèle aucune réserve qui aurait pu être formulée à son égard quant aux conditions d’exécution de son mandat. Les budgets provisionnels pour deux années, alors fixés jusqu’à septembre 2015, présentaient des montants dérisoires ne correspondant ni à des travaux urgents qui se seraient imposés en raison d’un éventuel manquement du syndic bénévole, ni à des travaux d’investissement envisagés après quelques mois au cours desquels une inertie lui aurait été reproché.

Le syndicat des copropriétaires et ceux-ci soutiennent que le syndic bénévole a manqué à son obligation de conseil et d’information.

Or, outre la prise de connaissance du diagnostic établi en mai 2011 éclairant les copropriétaires, plus de dix années se sont écoulées entre la fin du mandat de M. [XM] et son assignation en référé, sans qu’aucun lien ne soit caractérisé entre l’état de l’immeuble et sa mission.

Au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil susvisé, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ne font pas état d’un fait, de constat nouveau de désordres, susceptibles d’impliquer M. [XM], révélé dans le délai de cinq ans avant l’assignation du 14 janvier 2025 qui serait potentiellement, dans le cadre de la procédure de référé, créateur d’un droit d’agir.

En l’absence de mise en évidence d’une possible action en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle à l’égard du syndic en raison de l’irrecevabilité encourue, l’action future est manifestement vouée à l’échec. La demande d’expertise doit être rejetée, l’ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.

— A l’encontre du vendeur

La Sarl Conseil Invest Immo a fait l’acquisition de l’immeuble par acte authentique du 14 janvier 2013.

Elle a revendu les différents lots de la copropriété comme suit’par ordre chronologique :

— le 28 mars 2013 à Mme [K] (lot 4),

— le 26 juin 2013 à M [B] (lot 1),

— le 28 août 2013 à M. [G] (lot 9),

— le 24 octobre 2013 à M. [C] (lot 8),

— le 3 décembre 2013 à M. et Mme [P] (lots 3 et 5).

Lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2013, la Sarl Conseil Invest Immo ne représentait plus que 267 tantième sur 1000.

La société a ensuite vendu les lots comme suit':

— le 28 mars 2014 à Mme [S] (lot 6),

— le 10 juin 2014 à M. [Y] (lot 7),

— le 18 juin 2014 à la Sci CPN II (lot 2).

Le syndicat des copropriétaires et ceux-ci invoquent également un manquement aux obligations d’information et de conseil de la part de leur vendeur.

Or, aucun lien n’est fait entre les conditions de vente de l’immeuble et les désordres constatés en 2024. Les demandeurs à la mesure d’instruction ne justifient pas l’état des lieux lors de la vente des différents lots.

Comme indiqué ci-dessus, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 21 septembre 2011 communiqués aux acquéreurs comportent un diagnostic de la société Diagamter très explicite sur l’état de grande vétusté de l’immeuble, photographies à l’appui, le 30 mai 2011. Il évoque de façon très développée les traces d’infestation d’insectes xylophages, les difficultés liées à la pénétration des eaux et soumet au lecteur des préconisations concernant notamment la reprise des façades et le traitement de la charpente.

Mme [S] a fait procéder à un diagnostic sur la structure de la charpente à la suite de la suppression d’une cloison dans son appartement et le constat d’une fissure murale au droit de ce retrait dans l’appartement du 3ème étage. Dans son rapport du 8 octobre 2014, après retrait d’un coffrage autour d’un linteau, l’expert technique a relevé que «'le sommier bois, dans sa partie visible côté intérieur logement, présentait un fort degré de pourriture avec perte d’intégrité du matériau le rendant, au moins dans cette zone, inapte à reprendre des charges de plancher.'». Le professionnel a conclu à la nécessité de changer le linteau et d’étayer une poutre et des solives.

Le 17 décembre 2014, la société Diagamter a facturé au syndic une prestation de repérage d’une infestation parasitaire limitée au seul angle sud-ouest du plancher haut d’une cuisine au 2ème étage. Le rapport met en évidence la présence d’une pourriture fibreuse de type Donkoporia et a prescrit un traitement fongicide.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des suites données à ces diagnostics.

Au contraire, il ressort des pièces produites à l’intention de l’expert judiciaire que le problème de champignons n’est évoqué que lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023'; qu’à la suite d’une déclaration de sinistre pour des dégâts des eaux initialement en 2020 puis en 2022, la société Polygon a établi un rapport le 5 mai 2023 portant mention d’anomalies à l’origine de pénétration d’eau': écoulement au dos de la descente d’eaux pluviales, défaut sur le raccordement de descente d’eaux pluviales, descente d’eaux pluviales bouchée, infiltration par la fenêtre, façade avec présence de nombreuses fissures, passage dans l’angle du solin, fuite sur l’évacuation des eaux usées au premier étage. La société conclut qu’il «'est fortement recommandé de reprendre l’ensemble de ces anomalies qui génèrent un apport d’humidité dans les murs de la cage d’escalier'».

Par lettre recommandée du 28 août 2023 notifiée au syndic de copropriété, la ville [Localité 34] a fait injonction de réaliser des sondages et de procéder à l’exécution du traitement adapté ainsi qu’à la réfection des murs de façade sur la cour présentant un défaut d’étanchéité.

Les résolutions ne seront prises que lors de l’assemblée générale du 28 mars 2024.

L’arrêté de péril du maire du 19 juin 2024 avec interdiction temporaire d’habitation à compter du 15 juillet 2024 porte mise en demeure de faire procéder dans le délai de 3 mois à compter de la notification de l’arrêté les travaux suivants': «'Recherche des limites de prolifération des champignons lignivores, recherche des causes ayant permis le développement desdits champignons, traitement ou remplacement de toutes les pièces de bois contaminées et rendues hors d’usage par les champignons lignivores, vérification de l’ensemble des descentes des eaux pluviales et des eaux usées en façade de cour, réfection des murs sur cour, rétablissement d’un niveau de ventilation suffisant dans les parties communes, réfection du pignon Ouest.'»

Les premières notes de l’expert judiciaire des 20 août et 30 octobre 2024 démontrent, notamment à l’aide de photographies l’état de vétusté, le défaut d’entretien manifeste, même pour un profane, du bâti.

Alors qu’ils ne contestent pas avoir eu communication, lors de la signature de l’acte d’acquisition de leur lot, du diagnostic Sru du 30 mai 2011, qui décrit des défauts du bien immobilier, les copropriétaires ont encore été avisés dès 2014 de la présence de pourriture de pièces de bois, ont sollicité durant dix ans des devis et ont donc bénéficié de l’analyse de professionnels. Ils n’ont pas sollicité d’explications, de pièces depuis l’acquisition des lots auprès de leur vendeur.

En réalité, ils ne justifient pas actuellement d’un motif légitime. Ils n’apportent aucune précision sur les éléments circonstanciés reprochés au vendeur et ne s’expliquent pas sur le point de départ des prescriptions telles qu’alléguées par les intimés. Ils ont eu connaissance des points faibles de l’immeuble dès les acquisitions en 2013 et 2014, les désordres ne faisant que s’aggraver à défaut d’être traités. Les prescriptions biennales ou quinquennales semblent manifestement acquises.

Plus de dix années se sont écoulées entre la vente des derniers lots et l’assignation en référé le 14 janvier 2025'de sorte que la recherche d’une responsabilité fondée sur la responsabilité décennale du constructeur est aussi manifestement exclue en application des articles 1792 et suivants du code civil, ce alors qu’en outre, cette qualité du vendeur n’est pas établie en l’état du dossier.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a écarté la demande d’extension des opérations d’expertise au vendeur, la Sarl Conseil Invest Immo.

Sur les frais de procédure

Les appelants, demandeurs à la mesure d’instruction, supporteront in solidum les dépens d’appel. Ils seront déboutés de leurs prétentions au titre de leurs frais irrépétibles.

Ils seront condamnés in solidum à payer à chaque intimé la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 29], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], Mme [D] [X], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] à payer à la Sarl Conseil Invest Immo d’une part, à M. [HN] [XM] d’autre part la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 29], M. [L] [P] et Mme [H] [A], son épouse, M. [ZP] [G], Mme [O] [N], M. [M] [J], M. [RI] [U], Mme [D] [X], Mme [W] [E], Mme [I] [UW], M. [WP] [OO] et M. [TZ] [GR] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,