N° RG 25/03420 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KB6Y

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 7 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

25/00271

Tribunal judiciaire du Havre du 19 août 2025

APPELANTE :

SCI ASC

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée et assistée de M^e Stéphane SELEGNY de la SELARL AXLAW, avocat au barreau de Rouen

INTIMEES :

SARL [E] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Sophie SANGY de la SELAS KPMG AVOCATS, avocat au barreau du Havre

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

SELARL ASTEREN

prise en la personne de Me [Z] [D]

ès qualités de mandataire judiciaire au redressement de la Sarl [E] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Sophie SANGY de la SELAS KPMG AVOCATS, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 5 mars 2026 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 5 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 7 mai 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente et par M^me RIFFAULT, greffière présente lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2019, la S.C.I. ASC a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. [E] [H] portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Ce contrat stipulait une promesse de vente avec option à lever jusqu’au 30 juin 2022 qui n’a pas été levée.

La société [H] [E] a fait valoir des désordres dans le local commercial.

Cette société a saisi le tribunal judiciaire du Havre afin de voir désigner un expert. Le tribunal a rejeté sa demande par ordonnance du 4 août 2023.

Saisie en appel, cette cour a, par arrêt du 6 juin 2024, fait droit à la demande d’expertise.

La société [E] [H] n’a pas réglé ses loyers et charges au titre des mois d’octobre à décembre 2024 et du mois de janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la société [E] [H] a fait assigner la société ASC devant le tribunal judiciaire du Havre statuant en référé afin d’obtenir la consignation des loyers dont elle était débitrice.

Par ordonnance de référé du 19 août 2025, le tribunal judiciaire du Havre a :

— autorisé la SARL [E] [H] à consigner la moitié des loyers dus en vertu du bail conclu le 17 avril 2019 avec la SCI ASC sur les locaux situés à Octeville sur Mer, [Adresse 5], entre les mains de Madame le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Havre ;

— dit que la SARL [E] [H] devra justifier de ces règlements auprès de la SCI ASC ;

— débouté la SCI ASC de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ASC a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 11 septembre 2025.

La société [E] [H] a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal des affaires économiques du Havre du 12 décembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 4 mars 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société ASC qui demande à la cour de :

— débouter la société [E] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à consignation des loyers et condamner la société [E] [H] à payer l’intégralité des loyers à la société ASC ;

— condamner la société [E] [H] à payer l’intégralité des loyers par elle consignés à la société ASC et autoriser la SCI ASC à se les faire remettre par le Bâtonnier du barreau du Havre sur présentation de la présente décision ;

— fixer au passif de la société [E] [H] la somme de 20.373,44 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt de droit à compter du commandement du 10 janvier 2025 ;

— condamner la société [E] [H] à payer à la société ASC une indemnité provisionnelle de 10.000 euros au titre de ses actions et procédures abusives ;

— condamner la société [E] [H] à payer à la société ASC la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 3 mars 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société [E] [H] qui demande à la cour de :

— confirmer partiellement l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire du Havre du 19 août 2025, en ce qu’elle a autorisé la société [E] [H] la consignation de la moitié des loyers sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats du Havre ;

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse, les déclarer bien fondés.

Par conséquent,

— débouter la société ASC de l’intégralité de ses demandes car irrecevables et mal fondées ;

— déclarer irrecevable la demande de la société ASC tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la procédure de redressement judiciaire ouverte le 12 décembre 2025 ;

— ordonner à la société [E] [H] de consigner l’intégralité des loyers à venir entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du Havre en qualité de séquestre, dans l’attente d’une décision au fond au titre des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux ;

— condamner la société ASC à régler à la société [E] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture rendue le 17 février 2026 a été révoquée à l’audience du 5 mars 2026 conformément à l’accord des parties, une nouvelle clôture ayant été prononcée à cette dernière date.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire la cour relève qu’ eu égard à la procédure de redressement judiciaire ouverte le 12 décembre 2025 à l’encontre de la S.A.R.L. [E] [H], la S.C.I. ASC ne demande plus à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution de plein droit du bail.

Sur la demande relative aux pièces 21 à 50 et 52 à 54

La S.C.I. ASC fait valoir que la S.A.R.L. [E] [H] a communiqué 34 nouvelles pièces sans les viser dans ses conclusions ni en faire l’analyse.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 1 du code de procédure civile, « les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. »

La société [E] [H] a annexé un bordereau récapitulatif à ses conclusions et sa seule prétention étant la consignation des loyers, les pièces visées au bordereau viennent nécessairement au soutien de cette prétention.

Il convient de débouter la S.C.I. ASC de sa demande tendant à écarter les dites pièces.

Sur la consignation des loyers

Moyens des parties

La S.C.I. ASC soutient que :

* s’il existe un différend sur l’imputabilité des travaux à réaliser dans le local pour lequel une procédure est en cours, aucun différend n’existe sur le paiement des loyers ;

* la S.A.R.L. [E] [H] a pris les locaux dans l’état où ils se trouvent, elle est tenue par les stipulations du bail d’une très large obligation d’entretien dont procède la quasi-totalité de ses réclamations, elle jouit des locaux sans restriction depuis 6 ans ;

* la toiture était en bon état au moment de la prise des lieux par la S.A.R.L. [E] [H] et n’était pas vétuste ; le toit du local est plein de mousse et les gouttières sont encombrées ; ce manque d’entretien, imputable exclusivement au preneur peut entraîner des inondations ; la bailleresse a depuis lors, fait placer une boite à eau plus grande, plus à même d’absorber les précipitations exceptionnelles ;

* l’expert a déposé son rapport le 24 février et il retient que les travaux à effectuer en toiture sont d’entretien ;

* la société ASC n’est débitrice d’aucune somme à l’égard de la S.A.R.L. [E] [H] et rien ne justifie que les loyers soient consignés et encore moins en référé alors que le juge des référés est le juge de l’évidence ;

* le montant estimé des travaux par l’expert dans sa note de synthèse s’élève à la somme de 6.018,72 euros TTC ; sans que ce montant ne soit imputé à aucune des parties, il en ressort que même s’il devait être mis à la charge de la SCI ASC, celle-ci serait parfaitement en mesure de procéder au paiement des travaux, le montant étant d’ailleurs bien inférieur aux sommes dues par la locataire ;

* les difficultés erratiques, dont il n’est pas justifié, n’empêchent pas du tout la jouissance des lieux et leur exploitation ;

* la S.A.R.L. [E] [H] exploite les lieux et ne conteste pas que les loyers sont dus, il n’y a donc aucune raison de les consigner ; l’expert n’a relevé aucune urgence ni aucun péril imminent ; il précise que les travaux nécessaires sont des travaux d’entretien et donc à la charge du preneur ;

* c’est la bailleresse qui subit un préjudice, son local n’est pas entretenu et la locataire le laisse se dégrader ;

* l’autorisation de consignation des loyers ne peut découler que d’une impossibilité totale pour le locataire d’exploiter les lieux ; les locaux mis à bail sont parfaitement exploitables et ont été exploités sans discontinuité ;

* les loyers devront donc lui être restitués.

La S.A.R.L. [E] [H] réplique que :

* elle ne conteste pas devoir les loyers mais conteste le fait de devoir les verser directement entre les mains de son bailleur car ce dernier refuse d’effectuer les travaux à sa charge dans les locaux loués ;

*à chaque événement pluvieux, l’établissement est inondé, empêchant d’exploiter dans de bonnes conditions ;

* le défaut d’entretien du cédant pendant de nombreuses années a généré l’altération des locaux ; aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ;

* elle a informé le propriétaire à chaque constat de dommage ; à chaque fois, il acquiesçait en disant qu’il s’en occuperait, en vain ;

* de nombreux travaux restent à la charge du propriétaire ce qui justifie d’autant plus la consignation des loyers ; les désordres rendent impropre le local à sa destination, le preneur étant bien fondé à exiger une remise en état du local afin de pouvoir exercer en sécurité ;

* elle a réglé en partie les loyers dus au titre du commandement visant la clause résolutoire ;

* le seul moyen pour que le bailleur agisse au titre de ses obligations de travaux est de faire consigner l’intégralité des loyers, ces travaux devant impérativement permettre la poursuite de l’activité et ceci dans l’attente de l’attribution des responsabilités de chacun.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est non seulement tenu de délivrer un local conforme à l’usage pour lequel il a été loué, d’en garantir la jouissance paisible au preneur, mais aussi d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de faire pendant la durée du bail toutes les réparations pouvant devenir nécessaires, autres que locatives.

Un certain nombre de désordres ont été dénoncés par la société [E] [H] : le manque d’isolation du bâtiment, la toiture fuyarde, l’absence d’évacuation des eaux pluviales, des défectuosités du système de fermeture de portes, une grille d’accès cassée.

Une expertise a été ordonnée par cette cour par un arrêt du 6 juin 2024 et le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 24 février 2026.

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, au vu de ce rapport d’expertise, de se livrer à une interprétation des obligations respectives des parties au regard des stipulations du bail du 17 avril 2019 et de celles du bail de 2016 auxquelles renvoie le premier et de l’acte de cession du fonds de commerce du 17 avril 2019 ce qui relève de l’appréciation de la juridiction du fond.

A la question posée à l’expert judiciaire de dire « si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens », il a répondu qu’aucun travaux urgent n’est à effectuer.

Ainsi aucune inexploitation des lieux objet du bail commercial en cause n’est avérée ni aucune mise en danger des personnes.

L’intimée n’a par ailleurs pas cessé son exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués.

Aucun travaux urgent n’étant à effectuer selon l’expert, il n’existe pas de dommage imminent à prévenir, et en l’absence d’impossibilité d’exploiter les lieux objets du bail commercial liant les parties, il n’existe pas de trouble de jouissance à faire cesser de sorte qu’aucun motif légitime de consignation des loyers n’est justifié avec l’évidence requise en référé.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise sur la consignation des loyers.

Cette décision constitue le titre exécutoire permettant à la S.C.I. ASC d’obtenir la restitution par la S.A.R.L. [E] [H] des loyers consignés, sans que la cour ait à autoriser la SCI ASC à se les faire remettre par le Bâtonnier du barreau du Havre.

Sur la demande de fixation au passif de la S.A.R.L. [E] [H] de la somme de 20 373,44 euros au titre des loyers et charges impayées et échus au 27 novembre 2025

L’ouverture d’une procédure collective pendant l’instance en référé rend irrecevables, dans ce cadre procédural, les demandes tendant à la condamnation du débiteur au paiement de sommes d’argent nées antérieurement à la procédure collective. La créance faisant l’objet d’une telle instance ne peut être fixée au passif et doit être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.

La société [E] [H] a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal des affaires économiques du Havre du 12 décembre 2025.

Il convient de déclarer irrecevable cette demande de la S.C.I. ASC qui n’a de surcroît pas déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire.

Sur la demande d’indemnité provisionnelle pour procédure et attitude abusives

La S.C.I. ASC soutient que :

* le loyer n’est pas payé ;

*la S.A.R.L. [E] [H] fait preuve de mauvaise foi ;

* son but est de contraindre la S.C.I. ASC à lui vendre le local objet du bail.

La S.A.R.L. [E] [H] réplique que :

* elle justifie du règlement des loyers.

Réponse de la cour

Il convient de constater que la S.A.R.L. [E] [H] justifie du paiement de loyers. Le caractère non fondé de ses prétentions ne peut être qualifié d’abusif. Il convient de débouter l’appelante de sa demande en paiement de dommages et intérêts non justifiée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La S.A.R.L. [E] [H], partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Compte tenu de l’évolution du litige en cause d’appel du fait du dépôt du rapport d’expertise, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.C.I. ASC sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déboute la S.C.I. ASC de sa demande tendant à faire écarter les pièces 21 à 50 et 52 à 54,

Infirme l’ordonnance de référé du 19 août 2025 sauf en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,

Déboute la S.A.R.L. [E] [H] de sa demande de consignation des loyers,

Dit irrecevable la demande de la S.C.I. ASC tendant à la fixation au passif du redressement judiciaire de la S.A.R.L. [E] [H] de la somme de la somme de 20 373,44 euros au titre des loyers et charges impayées et échus au 27 novembre 2025,

Déboute la S.C.I. ASC de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne la S.A.R.L. [E] [H] aux dépens de l’appel,

Déboute la S.C.I. ASC de sa demande au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière, La présidente,