RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 23/00796 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F6C6

Minute n° 24/00040

S.A. HLM VIVEST

C/

[Z]

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Juge des contentieux de la protection de METZ

02 Mars 2023

22-000333

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024

APPELANTE :

S.A. HLM VIVEST, venant aux droits de la SA D’HLM LOGIEST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [H] [Z] épouse [T]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 mai 2013, la SA d’HLM Logiest a consenti un bail à Mme [H] [Z] épouse [T] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 441,99 euros, outre 101,10 euros de provisions mensuelles sur charges. Par acte du 4 juin 2013, elle lui a consenti un bail sur un garage situé à [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 53,86 euros.

Par acte d’huissier du 26 août 2021, la SA d’HLM Vivest, venant aux droits de la SA d’HLM Logiest, a fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 22 juin 2022, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 30.498,50 euros avec intérêts à compter du commandement de payer et une indemnité d’occupation mensuelle de 614,21 euros à compter de la résiliation du bail, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 2 mars 2023, le juge des référés a':

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 mai 2013 entre la SA d’HLM Vivest et Mme [Z] concernant le logement situé [Adresse 3] et le garage situé garage situé à [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 octobre 2021

— accordé à Mme [Z] un délai rétroactif du 26 août 2021 au 22 juin 2022 pour s’acquitter de sa dette

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés

— constaté que la dette locative a été apurée dans les délais impartis et dit qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuit

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [Z] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation

— condamné Mme [Z] à payer à la SA d’HLM Vivest la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à l’autorité préfectorale

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 30 mars 2023, la SA d’HLM Vivest a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a rejeté ses demandes d’expulsion, de condamnation de Mme [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 30.498,50 euros, une indemnité mensuelle d’occupation de 614,21 euros à compter de la résiliation du bail, limité à la somme de 100 euros les frais irrépétibles, a accordé à Mme [Z] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, constaté que la dette locative a été apurée dans les délais impartis et dit qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuit.

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 novembre 2023, l’appelante demande à la cour de':

— annuler l’ordonnance en toutes ses dispositions, subsidiairement l’infirmer

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 26 septembre 2021 en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et à la date du 26 octobre 2021 en application de l’article 24 de cette loi

— juger sans objet la demande de résiliation du bail

— condamner Mme [Z] à lui payer une provision de 33.420,82 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail selon décompte au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 26 août 2021

— confirmer l’ordonnance sur les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [Z] à lui payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure d’appel.

Sur la nullité du jugement, elle expose que le premier juge a constaté à tort que la dette locative a été apurée dans les délais impartis d’office alors que l’intimée avait reconnu l’existence de la dette en sollicitant des délais de paiement, qu’il a statué ultra petita et que le jugement encourt la nullité. Elle demande à la cour par l’effet dévolutif de l’appel, de statuer sur ses demandes, constater que la reconnaissance de dette par aveu judiciaire empêche l’intimée de la remettre en cause et de solliciter la confirmation de l’ordonnance.

Elle indique que la demande de résiliation du bail n’a plus d’objet puisque l’intimée a quitté les lieux. Sur l’arriéré locatif, elle rappelle l’obligation légale du supplément de loyer de solidarité prévue à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et expose que Mme [Z] n’a pas produit les justificatifs de ses revenus, qu’il est justifié de lettres de relances, d’une mise en demeure et d’un acte d’huissier adressés à la locataire auxquels elle n’a pas répondu, ajoutant qu’elle n’a toujours pas transmis ses avis d’imposition 2020 et 2021 et que les surloyers sont dus pour les années 2021 et 2022 à compter de mars 2021.

Sur la résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance, l’appelante expose, au visa de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, que le commandement est demeuré infructueux dans le mois suivant sa signification, que l’intimée n’a souscrit une assurance qu’à compter du 1er mars 2022 et ne produit aucune attestation en cours de validité pour la période concernée et que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée au 26 septembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 juillet 2023, Mme [Z] demande à la cour de':

— dire n’y avoir lieu à statuer sur la résiliation du bail du fait du son congé donné le 8 avril 2023

— subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement

— condamner la SA d’HLM Vivest à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la résiliation du bail puisqu’elle a donné congé au bailleur, que l’appelante a produit un décompte contenant des surloyers et des frais alors que le juge des référés lui avait demandé de produire un décompte sans les surloyers, qu’il a justement dit que ces surloyers ne présentent pas une nature locative et les a déduits de l’arriéré locatif. Elle indique justifier de sa situation financière qui n’implique pas de surloyers et conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à l’octroi de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du jugement

En application combinée des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions en défense et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est rappelé que le fait que le juge a adjugé plus que demandé ou autre chose que ce qu’il était demandé, qui peut être réparé selon la procédure prévue par les articles 463 et 464 du code de procédure civile, n’est pas de nature à emporter nullité du jugement sauf en cas de violation du principe de la contradiction.

En l’espèce, il est relevé que le premier juge a constaté que la dette locative a été apurée dans les délais accordés d’office et rétroactivement du 26 août 2021 au 22 juin 2022. Contrairement à ce que soutient l’appelante, le juge des référés pouvait constater l’absence de dette locative et en tirer toute conséquence, qu’il n’a pas méconnu les termes du litige ni statué ultra petita, de sorte que la demande de nullité est rejetée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer et d’en justifier chaque année à la demande du propriétaire, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance produisant effet un mois après un commandement demeuré infructueux. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur le commandement pour défaut d’assurance, l’intimée justifie que le logement était assuré du mois de mars 2020 jusqu’au mois de février 2024 ainsi qu’il ressort des attestations d’assurance multirisques habitation produites aux débats (pièce 4). Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du contrat de bail sur ce moyen.

Sur le commandement de payer, l’appelant produit l’acte signifié à Mme [Z] le 26 août 2021 et il ressort du décompte annexé qu’elle restait devoir la somme de 6.615,60 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés, après déduction des pénalités, frais bancaires et supplément de loyer de solidarité, outre la somme de 704,01 euros pour les loyers impayés du garage. Au vu des décomptes produites par le bailleur, le premier juge a exactement relevé que la locataire n’a pas apuré sa dette dans le délai de deux mois, puisqu’elle n’a versé que 1.400 euros (700 euros le 11 septembre 2021 et le 6 octobre 2021), de sorte que les effets de la clause résolutoire étaient acquis au 26 octobre 2021.

Toutefois, il ressort des conclusions des parties qu’elles admettent que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet compte tenu du congé donné par l’intimée et de la libération des lieux loués, l’appelante ne formant en appel aucune demande de constat de la résiliation du bail, ni d’expulsion. En conséquence il convient de déclarer ces demandes initiales sans objet.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

L’alinéa 1er de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Selon l’article L. 441-9 du même code, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (….) et à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, il liquide provisoirement le supplément de loyer en appliquant un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

En l’espèce, s’il ressort des décomptes produits que le bailleur social a appliqué un supplément de loyer de février 2020 à décembre 2022, il ne justifie ni de l’envoi ni de la réception des courriers de mise en demeure des 2 décembre 2020 et 2021. Il est en outre observé que l’intimée verse aux débats ses avis d’imposition sur les revenus 2020, 2021 et 2022. Il s’ensuit qu’il existe une contestation sérieuse sur le paiement des suppléments de loyers de solidarité qui seront écartés.

Au vu du décompte actualisé au 31 août 2023 et après déduction des suppléments de loyer (27.916,64 euros), il convient de condamner l’intimée à verser à l’appelante une provision de 5.504,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt et d’infirmer l’ordonnance.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’intimée ne justifie pas de sa situation actuelle ni être en mesure de régler sa dette dans le délai légal, de sorte qu’elle est déboutée de sa demande de délais de paiement et l’ordonnance infirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [Z], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel. En équité, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM Vivest de sa demande d’annulation de l’ordonnance de référé du 2 mars 2023 ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a’constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 octobre 2021 et a condamné Mme [H] [Z] épouse [T] à payer à la SA d’HLM Vivest la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’elle a’accordé à Mme [H] [Z] épouse [T] un délai rétroactif du 26 août 2021 au 22 juin 2022 pour s’acquitter de sa dette, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais, constaté que la dette locative a été apurée dans les délais impartis, dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuit, débouté la SA d’HLM Vivest de ses demandes et statuant à nouveau,

DECLARE sans objet les demandes de la SA d’HLM Vivest relatives à la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [H] [Z] épouse [T] et le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelles, compte tenu du congé donné par la locataire et la libération des lieux loués et de l’accord des parties ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] épouse [T] à verser à la SA d’HLM Vivest à titre provisionnel la somme de 5.504,18 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 31 août 2023, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

DEBOUTE Mme [H] [Z] épouse [T] de sa demande de délais de paiement';

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] épouse [T] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT