Arrêt N°

OC

R.G : N° RG 24/01405 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GGL6

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C/

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT-PIERRE DE LA RÉUNION en date du 02 OCTOBRE 2024 suivant déclaration d’appel en date du 29 OCTOBRE 2024 rg n°: 24/00054

APPELANTE :

Madame [P] [R] épouse [O]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Madame [I] [X] [Y] [R] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [T] [S] [K] [R]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [U] [X] [G] [R] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [V] [Y] [B] [R] épouse [A]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture: 20 mai 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2025 devant la cour composée de :

Greffier : M^me Véronique FONTAINE.

EXPOSÉ DU LITIGE :

1- Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Madame [U] [R] épouse [M], M. [T] [R] (ci-après « les consorts [R] ») et Mme [P] [R] épouse [O] (ci- après Mme [P] [O]) sont propriétaires indivis, à hauteur de 1/ 5 ème chacun, d’un terrain construit d’une maison sis à [Localité 15], lieudit « [Localité 13] », formant le lot n°23 du lotissement « [Adresse 11] », cadastré section DC n°[Cadastre 4].

2- Souhaitant être autorisés à vendre le bien concerné à ses locataires, M. Et Mme [W], les consorts [R] ont fait citer Mme [P] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre par acte d’huissier du 15 février 2024.

3- Par jugement du 2 octobre 2024 rendu selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE a :

— Autorisé Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] à vendre seuls, pour le compte de l’indivision existant entre eux et Mme [P] [O], le bien immobilier sis à [Localité 15], lieudit " [Adresse 14] ", formant le lot n°23 du lotissement « [Adresse 11] '', cadastré section DC n°[Cadastre 4], au prix minimum de 487.000 euros net vendeur, au profit de M. [N] [W] et de Mme [D] [W], ou de tout autre acquéreur à défaut de préemption par ces derniers, avec faculté de baisse du prix à hauteur de 10 % ;

En conséquence,

— Autorisé la régularisation par Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] seuls de toute promesse ou compromis, ainsi que de la réitération de l’acte définitif de vente de ce bien;

— Condamné Mme [P] [O] au dépens ;

— Condamné Mme [P] [O] à payer à Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes des parties.

4- Par acte enregistré au greffe le 29 octobre 2024, Mme [P] [O] a formé appel à l’encontre de cette décision.

5- La procédure a fait l’objet d’une fixation à bref délai.

6- La clôture a été prononcée le 20 mai 2025.

7- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

8- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 24 janvier 2025 Mme [O] demande à la cour :

« 

— D’INFIRMER le jugement en date du 2 octobre 2024 rendu par le président du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE selon la procédure accélérée au fond en ce qu’il a :

' autorisé Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] à vendre seuls, pour le compte de l’indivision existant entre eux et Mme [P] [O], le bien immobilier sis à [Localité 15], lieudit « [Localité 13] » formant le lot n° 23 du lotissement « [Adresse 11] », cadastré section DC n°[Cadastre 4], au prix minimum de 487.000 euros net vendeur, au profit de M. [N] [W] et de Mme [D] [W], ou de tout autre acquéreur à défaut de préemption par ces derniers, avec faculté de baisse du prix à hauteur de 10 % ;

' en conséquence, autorisé la régularisation par Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] seuls de toute promesse ou compromis, ainsi que de la réitération de l’acte définitif de vente de ce bien ;

' condamné Mme [P] [O] au dépens ;

' condamné Mme [P] [O] à payer à Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' rejeté le surplus des demandes des parties ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, DE :

— CONSTATER que la condition tenant à l’urgence de vendre le bien n’est pas réalisée ;

— CONSTATER qu’il n’est pas de l’intérêt commun de l’indivision de vendre le bien en deçà de 487.000 euros ;

En conséquence,

— DÉBOUTER Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] de l’ensemble de leurs demandes tendant à passer outre le refus de Madame [O] de vendre le bien en deçà de 487.000 euros ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, DE :

— DÉBOUTER Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER in solidum Mme [V] [R] épouse [A], Mme [I] [R] épouse [F], Mme [U] [R] épouse [M], et M. [T] [R] à verser à Madame [O] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

9- Pour l’essentiel, Mme [P] [O] fait valoir :

— que la vente immédiate du bien indivis en deçà du prix de 487 000 € n’est ni urgente ni conforme à l’intérêt commun des indivisaires de sorte que les conditions ne sont pas réunies pour qu’il soit fait application des dispositions de l’article 815- 6 du code civil ;

— que les préconisations du rapport d’expertise privée confié à M. [Z] ne sont corroborées par aucun autre élément de sorte qu’il n’est pas établi que des travaux urgents sont nécessaires ;

— que les travaux de rénovation pour une remise aux normes et au goût du jour du bien sont d’ores sont déjà pris en compte dans les estimations de valeur de sorte qu’ils ne peuvent justifier une baisse du prix ;

— qu’il n’est pas dans l’intérêt de l’indivision d’accepter une offre en deçà de 487 000 €, ce prix tenant compte de l’état du bien et des travaux à réaliser ;

— que la seule urgence éventuelle est de réaliser les travaux pas de vendre le bien ;

— qu’effectuer les travaux avant la vente est plus avantageux pour l’indivision que de céder un bien nécessitant des rénovations.

10- Aux termes de leurs dernières écritures déposées sur le RPVA le 5 mars 2025 les consorts [R] demandent à la cour de :

« 

— DÉCLARER Madame [O] irrecevable en son appel ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— DÉBOUTER Madame [O] de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes et au jugement de première instance ;

— CONDAMNER Madame [O] à payer aux intimés la somme de 15.000 Euros à titre de dommages et intérêts, en raison du caractère abusif de son appel ;

— CONDAMNER Madame [O] au paiement d’une somme de 15.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens d’appel."

11- Pour l’essentiel, les consorts [R] font valoir :

— que Mme [P] [O] a acquiescé en première instance à une mise en vente au prix de 487.000 euros en sorte que son appel est irrecevable ;

— que le temps qui s’écoule entraîne une dégradation de l’état du bâtiment ;

— que l’immeuble a perdu de sa valeur en raison d’un retournement de conjoncture et d’une aggravation des fissures ;

— que leurs locataires vont quitter les lieux prochainement laissant la maison inoccupée, ce qui va encore accélérer sa dégradation ;

— que les indivisaires sont tous installés en métropole et n’auront donc pas la possibilité de surveiller l’exécution des travaux ;

— que le risque de voir le bâtiment squatté est important ;

— que Mme [P] [O] est animée par la volonté de nuire ;

— que c’est uniquement à défaut de la présence de Mme [O], dûment convoquée, que la vente serait passée par eux, seuls.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel :

12- Selon les dispositions de l’article 408 du code de procédure civile que les consorts [R] invoquent au soutien d’une irrecevabilité de l’appel formé par Mme [O], l’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien -fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action.

13- En l’espèce, les parties ont fini par s’entendre en cours de procédure sur une vente au prix de 487 000 € mais Mme [P] [O] s’est toujours montrée opposée, en première instance comme en cause d’appel, à ce qu’une faculté de baisse du prix puisse être autorisée.

14- Ce point étant resté en litige, il ne peut lui être opposé qu’elle aurait renoncé à l’ensemble de ses demandes et que son appel serait de ce fait irrecevable.

15- Le moyen sera par conséquent écarté.

Sur la faculté de baisse du prix :

16- Selon les dispositions de l’article 815- 6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun des indivisaires.

17- En l’espèce, les 5 indivisaires résident en France métropolitaine et sont d’accord pour la vente de l’immeuble qu’ils ont hérité de leur père.

18- Ils se sont entendus sur un prix de départ de 487 000 € le seul point restant en litige portant sur la faculté de consentir une baisse du prix.

19- Plusieurs évaluations ont été réalisées en 2022, puis en 2023 et enfin en 2024.

20- Il s’en dégage une nette orientation à la baisse, la dernière évaluation réalisée en décembre 2024 retenant un prix de vente conseillé de 455 000€ contre une valeur immobilière estimée de 487 000 € en juin 2023 qui était elle-même déjà en baisse par rapport à une première estimation réalisée en mars 2022 qui était alors comprise entre 480 000 € et 495 000 € net vendeur.

21- Après avoir présenté une proposition d’achat à 470 000 €, les locataires ont préféré se rétracter.

22- Une offre d’achat désormais caduque a été formalisée pour ce même prix de 470 000 € dont étaient cependant à déduire les honoraires de l’agence à la charge du vendeur.

23- Il est établi par les constatations de l’expert commis par les consorts [R] et les déclarations des locataires que l’immeuble doit faire l’objet de réparations importantes.

24- Un phénomène de corrosion des aciers est à l’oeuvre qui vient faire éclater les enduits extérieurs.

25- Un mur de soutènement menace de s’effondrer côté rue.

26- Des moisissures se développent en intérieur du fait de l’absence de ventilation sous toiture.

27- Ces différents désordres sont évolutifs et ne peuvent que s’aggraver après le départ des actuels locataires.

28- Les travaux qu’ils rendent nécessaires seront de plus en plus conséquents ce qui pèsera inévitablement sur le prix susceptible d’être retiré de la vente.

29- Compte tenu de ces différents éléments, il apparaît qu’il est urgent et conforme à l’intérêt des indivisaires que de prévoir une faculté de baisse du prix de 487 000 €, ainsi que prévue par le premier juge, c’est-à-dire dans la limite de 10 % du prix de départ.

Sur l’abus de procédure reproché à Mme [P] [O] :

30- L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

31- Le fait pour un plaideur de persister dans sa demande en réitérant devant le juge d’appel les prétentions que les juges du premier degré ont rejetées n’est pas non plus en soi quelque chose de fautif.

32- Aucun comportement fautif n’est donc caractérisé à la charge de Mme [P] [O] qui soit de nature à justifier les dommages-intérêts que les consorts [R] sollicitent.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

33- Mme [P] [O], partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

34- A ce titre, elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

35- Il serait inéquitable de laisser les consorts [R] conserver la charge des frais irrépétibles qu’ils ont été amenés à exposer.

36- La décision de première instance sera confirmée et il leur sera alloué une nouvelle indemnité d’un montant de 1500 € pour les frais exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Ecarte la fin de non recevoir tirée d’un acquiescement de la part de Mme [P] [O] en première instance ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 2 octobre 2024 rendu selon la procédure accélérée au fond par le président du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [P] [R] épouse [O] à verser à Mme [V] [Y] [B][R] épouse [A], Mme [I] [X] [Y] [R] épouse [F], Madame [U] [X] [C] [R] épouse [M] et à M. [T] [S] [K] [R] la somme globale de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne Mme [P] [R] épouse [O] aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT